廣東金融學(xué)院ZCPG第3-1章(市場(chǎng)法成本法)

1、1第三章第三章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)法市場(chǎng)法 第二節(jié)第二節(jié) 成本法成本法 第三節(jié)第三節(jié) 收益法收益法 第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 2第一節(jié)第一節(jié) 市場(chǎng)法市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本原理一、市場(chǎng)法的基本原理 1.11.1市場(chǎng)法的評(píng)估思路市場(chǎng)法的評(píng)估思路 市場(chǎng)法又稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法，是指利用市場(chǎng)法又稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)比較法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。總稱。“貨比三家貨比

2、三家”被估資產(chǎn)評(píng)估值 nin1各項(xiàng)項(xiàng)調(diào)整系數(shù)參照物成交價(jià)(31.21.2理論基礎(chǔ)理論基礎(chǔ) 均衡價(jià)值論：認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由在公開市場(chǎng)上買賣雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)格所決定的。 基于替代原則基于替代原則41.31.3評(píng)估思路評(píng)估思路 尋找可比案例 調(diào)整差異 調(diào)整案例價(jià)格 綜合確定評(píng)估值51.41.4市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件 1）有充分發(fā)育活躍的公開市場(chǎng)； 2)能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。適用于適用于單項(xiàng)資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)，如對(duì)機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、原材料。不適用于不適用于有限市場(chǎng)有限市場(chǎng)或或?qū)Ｓ檬袌?chǎng)專用市場(chǎng)。由于在市場(chǎng)上很難找到兩個(gè)相類似的企業(yè)，所以企業(yè)價(jià)值評(píng)估一般很難采用

3、市場(chǎng)途徑進(jìn)行評(píng)估。6二、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)二、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo) 2.1尋找參照物尋找參照物（1 1）參照物的價(jià)格必須是實(shí)際）參照物的價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)成交價(jià)（2 2）要三個(gè)以上比較案例（國）要三個(gè)以上比較案例（國外五個(gè)）外五個(gè)）7 （3 3）參照物可比性強(qiáng)（）參照物可比性強(qiáng)（房地產(chǎn)要同一區(qū)域，房地產(chǎn)要同一區(qū)域，機(jī)器設(shè)備要功能相似，企業(yè)要生產(chǎn)規(guī)模，機(jī)器設(shè)備要功能相似，企業(yè)要生產(chǎn)規(guī)模，收益水平等相似收益水平等相似） （4 4）參照物的成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果，）參照物的成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果，不能是關(guān)聯(lián)交易或特別交易不能是關(guān)聯(lián)交易或特別交易關(guān)聯(lián)交易關(guān)聯(lián)交易是指上市公司及其控股

4、子公司是指上市公司及其控股子公司之間發(fā)生的轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)。之間發(fā)生的轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)。 （5 5）參照物的成交時(shí)間盡可能要接近評(píng)估）參照物的成交時(shí)間盡可能要接近評(píng)估基準(zhǔn)日基準(zhǔn)日82.22.2調(diào)整差異調(diào)整差異 2.2.12.2.1時(shí)間因素時(shí)間因素 時(shí)點(diǎn)差異， 調(diào)整為同一時(shí)點(diǎn)同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。用定基或環(huán)比物價(jià)指數(shù)法。價(jià)格上升調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。9 2.2.2地域因素地域因素 地區(qū)差異，地區(qū)差異， 調(diào)整為同一地區(qū)的調(diào)整為同一地區(qū)的價(jià)格。價(jià)格。( (特別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估) )如果參照物區(qū)域條件要好，則如果參照物區(qū)域條件要好，則其價(jià)格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于其價(jià)格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整

5、系數(shù)小于1 1，反之大于反之大于1 1。10 2.2.32.2.3功能因素功能因素 在社會(huì)需要的前提下，功能越高價(jià)格越高在社會(huì)需要的前提下，功能越高價(jià)格越高。 功能差異， 調(diào)整為同一功能的價(jià)格可用絕對(duì)數(shù)絕對(duì)數(shù)計(jì)算，生產(chǎn)能力相差一個(gè)單位，價(jià)格差多少；也可用相對(duì)數(shù)相對(duì)數(shù)計(jì)算，生產(chǎn)能力相差一個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格差多少。11 2.2.42.2.4成新率因素成新率因素 成新率差異 ，調(diào)整為同一成新率的價(jià)格除土地外，一般有形資產(chǎn)都有有形損耗。如果參照物的成新率較低，就要將參照物的成交價(jià)往上調(diào)，則調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。12 2.2.52.2.5交易情況調(diào)整交易情況調(diào)整 交易情況差異交易情況差異 ，調(diào)整為同一

6、交易情況的，調(diào)整為同一交易情況的價(jià)格價(jià)格1)由于成交價(jià)高于或低于市場(chǎng)正常交易價(jià)所需的調(diào)整；關(guān)聯(lián)交易或特別交易2)由于融資條件的差異所需的調(diào)整，即一次性付款和分期付款對(duì)成交價(jià)的影響；3)由于銷售情況的差異所需的調(diào)整，即單價(jià)與批發(fā)對(duì)交易價(jià)格的影響。2.2.62.2.6市場(chǎng)狀況的差異市場(chǎng)狀況的差異 考慮供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)周期考慮供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)周期14 2.32.3、計(jì)算被估資產(chǎn)的評(píng)估值、計(jì)算被估資產(chǎn)的評(píng)估值 以參照物的成交價(jià)為基礎(chǔ)，將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，得到以每個(gè)參照物參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。 將初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均最終確定評(píng)估值。15三、市

7、場(chǎng)法的具體操作方法三、市場(chǎng)法的具體操作方法 （一）直接比較法（一）直接比較法直接比較法：用參照物的交易價(jià)格及某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。16案例：案例：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為5858平平方米，建筑時(shí)間為方米，建筑時(shí)間為19891989年，位置在某市鬧市區(qū)，年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為評(píng)估基準(zhǔn)日為20032003年年5 5月月1 1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于20012001年年1212月曾發(fā)生過房屋月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為交易活動(dòng)，交易價(jià)格為580000580000元

8、。經(jīng)調(diào)查和分元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。基本相同。 經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價(jià)格與年居住用房價(jià)格與2001年相比年相比上升了上升了9.3%，則：，則：資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=58000(1+9.3)=633940(元元)17 使用直接比較法的使用直接比較法的條件條件? 參照物與評(píng)估對(duì)象要相同或基本相同，參照物與評(píng)估對(duì)象要相同或基本相同，僅僅在某一因素上存在差異。如成新僅僅在某一因素上存在差異。如成新率、功能、交易時(shí)間、交易條件等

9、。率、功能、交易時(shí)間、交易條件等。評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象A因素參照物A因素）183.1.13.1.1功能價(jià)值法功能價(jià)值法 條件：條件：只有功能差異只有功能差異1)1)功能與價(jià)格成線性關(guān)系功能與價(jià)格成線性關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）2)2)功能與價(jià)格成指數(shù)關(guān)系功能與價(jià)格成指數(shù)關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）x x19 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)通常是一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)通常是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在美國，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在美國，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在據(jù)一般在0.4-1.20.4-1.2之間，我國到目之間，我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)

10、據(jù)。前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 設(shè)備估價(jià)中這一數(shù)據(jù)一般在設(shè)備估價(jià)中這一數(shù)據(jù)一般在0 06 60 07 720 例1:被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為10萬元，求評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=1090120=7.5（萬元）21 例2：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7, 求評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10(90120)0.7=8.18(萬元）萬元）223.1.23.1.2價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)（1物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）23

11、 例3:與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)半年前的成交價(jià)格為10萬，半年間此類資產(chǎn)價(jià)格上升了6%，求評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10（16%）10.60萬萬24 例:與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)半年前的成交價(jià)格為10萬，半年間此類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)由120%變?yōu)?25%，求評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值1010（125%/120%125%/120%）=10.42=10.42萬元萬元25 3.1.33.1.3成新率價(jià)格法成新率價(jià)格法 條件：只有成新率因素的差異資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)（評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率）26【例例4 4】參照物的成交價(jià)為參照物的成交價(jià)為1010萬元，成萬元，成新率為新

12、率為50%50%，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為75%75%。則：。則： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10（75%50%）=15（萬元）。 273.1.43.1.4市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法 條件：只有折扣率因素的差異資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)（1價(jià)格折扣率）28例：例：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為本相

13、同，成交時(shí)間為2002年年6月，成交價(jià)格為月，成交價(jià)格為365.2萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年年8月月。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的于正常售價(jià)的30%資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=365.2(130)=255.64（萬元）（萬元）29 3.1.53.1.5成本市價(jià)法成本市價(jià)法 條件：只有成本因素的差異 確定成本市價(jià)比率，是參照物成交價(jià)格與參照物合理成本之間的比值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）30【例6】評(píng)估基準(zhǔn)日參照物ABC的成本分別是8萬元、12萬元、10萬元，市價(jià)分別是1

14、0萬元、13萬元、11萬元，被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行合理成本是13萬元。則： 資產(chǎn)評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值=13=13（10+13+1110+13+11）/ /（8+12+108+12+10）=14.73=14.73（萬元）（萬元） 31 3.1.63.1.6市盈率乘數(shù)法市盈率乘數(shù)法P/EP/E 條件：條件：只有市盈率因素的差異只有市盈率因素的差異 市盈率，是每股股票市價(jià)與每股稅后盈利的比值。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象收益額參照物市盈率32【例7】某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤為100萬元，評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為17倍。則： 該企業(yè)評(píng)估值=10017=1700（萬元）。 33 3.23.2類比調(diào)整法類比

15、調(diào)整法交易案例交易案例A A的調(diào)整值的調(diào)整值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)地域因素調(diào)整系數(shù)功能因素調(diào)整系數(shù)交易情況補(bǔ)正系數(shù)34 交易案例交易案例A A的調(diào)整值的調(diào)整值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素調(diào)整值地域因素調(diào)整值功能因素調(diào)整值成新率調(diào)整值交易情況調(diào)整值35【例例8 8】評(píng)估某商業(yè)用房，面積為評(píng)估某商業(yè)用房，面積為500500平方米。評(píng)估平方米。評(píng)估目的是企業(yè)聯(lián)營，故采用公允市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估基目的是企業(yè)聯(lián)營，故采用公允市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估基準(zhǔn)日準(zhǔn)日20022002年年1010月月3131日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上尋找到三個(gè)與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房的場(chǎng)上尋找到三個(gè)與評(píng)估基準(zhǔn)

16、日接近的商業(yè)用房的交易案例，具體情況如表交易案例，具體情況如表3-13-1所示。所示。 參照物參照物A AB BC C成交價(jià)格（元成交價(jià)格（元/m/m2 2）250025002980298029592959成交日期成交日期2002.62002.62002.92002.92002.102002.10區(qū)域條件區(qū)域條件比被估資產(chǎn)好比被估資產(chǎn)好比被估資產(chǎn)好比被估資產(chǎn)好比被估資產(chǎn)好比被估資產(chǎn)好交易情況交易情況正常正常高于市價(jià)高于市價(jià)4%4%正常正常36 該商業(yè)用房與三個(gè)參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，該商業(yè)用房與三個(gè)參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無需對(duì)故無需對(duì)功能因素功能因素和和成新率因素成新率因素

17、進(jìn)行調(diào)整。該商業(yè)用房所在進(jìn)行調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為區(qū)域的綜合評(píng)分為100100，三個(gè)參照物所在區(qū)域綜合評(píng)分為，三個(gè)參照物所在區(qū)域綜合評(píng)分為107107。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%4%，故參照物，故參照物A A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：（1+4%1+4%）4 4=117%=117%；參照物；參照物B B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%1+4%=104%；參照物參照物C C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。參照物參照物A A成交價(jià)的調(diào)整值成交價(jià)的調(diào)整值= 2500= 2500117/1

18、00117/100100/107100/107100/100100/100 = 2733.64 = 2733.64（元（元/ m/ m2 2）參照物參照物B B成交價(jià)的調(diào)整值成交價(jià)的調(diào)整值= 2980= 2980104/100104/100100/107100/107100/104100/104 = 2785.05 = 2785.05（元（元/ m/ m2 2）參照物參照物C C成交價(jià)的調(diào)整值成交價(jià)的調(diào)整值= 2959 = 2959 100/100100/100100/107100/107100/100100/100 = 2765.42 = 2765.42（元（元/ m/ m2 2）被評(píng)估資產(chǎn)

19、的單價(jià)被評(píng)估資產(chǎn)的單價(jià)= =（2733.64+2785.05+7 765.422733.64+2785.05+7 765.42）3 3 = 8284.11 = 8284.113=2 761.373=2 761.37（元（元/ m/ m2 2） 被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)=2 761.37=2 761.37500=1380685500=1380685（元）（元） 37市場(chǎng)法市場(chǎng)法- -類比調(diào)整法類比調(diào)整法案例案例 某二手商務(wù)車九成新，于某二手商務(wù)車九成新，于2006年年12月月交易，交易，CPV查詢到同款車型近期的交查詢到同款車型近期的交易資料如下：易資料如下：該商務(wù)車的物價(jià)指數(shù)月該商務(wù)車的物

20、價(jià)指數(shù)月上漲率為上漲率為-2%-2%；參照物參照物 ABC交易單價(jià)交易單價(jià) 180,000180,000 156,000156,000 150,000150,000 成交日期成交日期 2006.82006.8 2006.102006.10 2006.112006.11 成新率成新率 九成新九成新八成新八成新八成新八成新交易情況交易情況 正常正常 高于正常交高于正常交易易2%2% 正常正常 38解答解答參照物參照物 ABC交易單價(jià)交易單價(jià) 180,000180,000 156,000156,000 150,150,000時(shí)間因素修正時(shí)間因素修正 (1-2%)(1-2%)4 4/100 /100

21、(1-2%)(1-2%)2 2/100/100 (1-2%)(1-2%)1 1/100/100 成新率成新率修正修正 90%/90%90%/90% 90%/80%90%/80% 90%/80%90%/80% 交易情況修正交易情況修正100/100100/100 100/102100/102 100/100100/100 修正后的價(jià)格修正后的價(jià)格 166，026165，245165，375該商務(wù)車評(píng)估價(jià)格該商務(wù)車評(píng)估價(jià)格= =（166,026+165,245+165,375) 166,026+165,245+165,375) 3=1653=165，548548元元39第二節(jié)第二節(jié) 成本法成本法

22、一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理 (一)成本法的評(píng)估思路成本法的評(píng)估思路 成本法也稱重置成本法，是指按現(xiàn)時(shí)條件下成本法也稱重置成本法，是指按現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或重新購置或建造建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)實(shí)體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗性損耗后，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的一種資后，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。產(chǎn)評(píng)估方法。注意：損耗不同于會(huì)計(jì)的折舊注意：損耗不同于會(huì)計(jì)的折舊 40被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性損耗-功能性損耗-

23、經(jīng)濟(jì)性損耗 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本綜合成新率 41( (二二) )成本法的理論基礎(chǔ)成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論： 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。 42( (三三) )運(yùn)用成本法應(yīng)注意的問題運(yùn)用成本法應(yīng)注意的問題 1 1、應(yīng)注意歷史資料的真實(shí)性、可、應(yīng)注意歷史資料的真實(shí)性、可比性比性432 2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的必要的成本耗費(fèi)必須是有效的，平均的，成本耗費(fèi)必須是有效的，平均的，不能是無效的，個(gè)別的。不能是無效的，個(gè)別的。44 3 3、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)報(bào)廢45二、

24、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算二、成本法各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算 （一）重置成本的分類及其計(jì)量（一）重置成本的分類及其計(jì)量 重置成本一般可以分為重置成本一般可以分為復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。 46 思考：關(guān)于復(fù)原重置成本和更新思考：關(guān)于復(fù)原重置成本和更新重置成本的選擇？重置成本的選擇？ 47 重置成本的計(jì)量方法重置成本的計(jì)量方法： 1. 1. 重置核算法重置核算法 2 2功能價(jià)值法功能價(jià)值法 3 3物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法 4 4統(tǒng)計(jì)分析法統(tǒng)計(jì)分析法481.1.重置核算法重置核算法 它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。其重置成本分為直

25、接成本和間接成本其重置成本分為直接成本和間接成本 直接成本直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分。間接成本間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)。 1、購買型：、購買型： 2、自建型、自建型要考慮建造方的合要考慮建造方的合理收益理收益50【例例1010】某企業(yè)某企業(yè)5 5年前購置一臺(tái)設(shè)備，原購買價(jià)為年前購置一臺(tái)設(shè)備，原購買價(jià)為200000200000元，運(yùn)雜費(fèi)元，運(yùn)雜費(fèi)15001500元，直接安裝費(fèi)元，直接安裝費(fèi)12001200元（其元（其中，原材料費(fèi)中，原材料費(fèi)700700元，人員工資元，人員工資500500元），據(jù)統(tǒng)計(jì)分元），據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，這臺(tái)設(shè)備的間接成本為人工成本的析，這臺(tái)設(shè)備的

26、間接成本為人工成本的0.850.85倍。評(píng)倍。評(píng)估時(shí)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行買價(jià)為估時(shí)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行買價(jià)為230000230000元，元，運(yùn)雜費(fèi)為運(yùn)雜費(fèi)為24002400元，直接安裝費(fèi)元，直接安裝費(fèi)18001800元（其中，原材元（其中，原材料費(fèi)料費(fèi)10001000元，人員工資元，人員工資800800元），間接成本為直接元），間接成本為直接成本的成本的9%9%。請(qǐng)計(jì)算這臺(tái)設(shè)備的重置成本請(qǐng)計(jì)算這臺(tái)設(shè)備的重置成本。重置成本重置成本= =（23000+2400+180023000+2400+1800）+ +（23000+2400+180023000+2400+1800）9%9% = 2

27、55278 = 255278（元）（元）512.2.功能價(jià)值法功能價(jià)值法 若無法獲得處于全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，通過調(diào)整參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的功能差異來獲得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 按照資產(chǎn)的成本（價(jià)值）與功能之間的函數(shù)按照資產(chǎn)的成本（價(jià)值）與功能之間的函數(shù)關(guān)系有兩種表現(xiàn)：關(guān)系有兩種表現(xiàn)：生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。生產(chǎn)能力比例法和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。該方法計(jì)算的一般是更新重置成本該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。52資產(chǎn)的成本與功能成線性關(guān)系資產(chǎn)的成本與功能成線性關(guān)系 例：某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重

28、置成本:（元）被評(píng)估資產(chǎn)重置成本40000500005000400053規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（算重置成本） 資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，他們之間呈指數(shù)變化。 我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。54【例11】被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年，參照物重置成本為50000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)x取值0.7，則計(jì)算如下：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本= 50000（600000300000）0.7 = 81225（元）（元） 553 3物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法 根據(jù)資產(chǎn)的歷史成本按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整來獲

29、取被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 其中價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。注意問題注意問題: : 物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。56【例例1111】某項(xiàng)資產(chǎn)購建于某項(xiàng)資產(chǎn)購建于19981998年，賬面原值為年，賬面原值為1010萬元，萬元，20052005年進(jìn)年進(jìn)行評(píng)估，已知行評(píng)估，已知19981998年和年和20052005年的該類資產(chǎn)年的該類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)定基物價(jià)指數(shù)分別為分別為100%100%和和160%160%。則計(jì)算如下：。則計(jì)算如下：被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=100000=100000160%/100%160%/100%160000

30、160000（元）（元）57 環(huán)比價(jià)格指數(shù)即比上一年同期的增長率。 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按以下式求得：x=（1+a1）（1a2）（1a3）（1an）10058 例：被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，2002年建成，2007年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為2003年為11.7，2004年為17，2005年為30.5，2006年為6.9，2007年為4.8%，則有：被估資產(chǎn)重置成本被估資產(chǎn)重置成本200000200000（1 111.711.7）（1 11717）（1 130.530.5）（）（1 16.96.9）（1 14.84.8）100100200000200000191191 3

31、82000382000（元）（元） 59 注意：一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資注意：一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。本往往會(huì)偏高。如何解決如何解決? ? 所采用物價(jià)指數(shù)應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)604.4.統(tǒng)計(jì)分析法統(tǒng)計(jì)分析法 統(tǒng)計(jì)分析法就是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)中的點(diǎn)面推算原理點(diǎn)面推算原理來估算某類資產(chǎn)重置成本的一種方法。 適用于被評(píng)估資產(chǎn)單位價(jià)值較適用于被評(píng)估資產(chǎn)單位價(jià)值較低、數(shù)量較多的情況。低、數(shù)量較多的情況。61【例例1313】在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，將其所擁有在對(duì)某企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)，將其所擁有的機(jī)器設(shè)備分類為：專用設(shè)備、通用設(shè)備、

32、運(yùn)輸?shù)臋C(jī)器設(shè)備分類為：專用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器儀表。其中，通用設(shè)備的評(píng)估過程如設(shè)備、儀器儀表。其中，通用設(shè)備的評(píng)估過程如下：經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備下：經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5 5臺(tái)，其臺(tái)，其歷史成本之和為歷史成本之和為2020萬元，估算其重置成本和為萬元，估算其重置成本和為3030萬元，若全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為萬元，若全部通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500500萬元。則計(jì)算如下：萬元。則計(jì)算如下： 通用設(shè)備重置成本=50030/20=750（萬元） 62 （二）有形損耗及其計(jì)量（二）有形損耗及其計(jì)量 資產(chǎn)有形損耗又叫實(shí)體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及資產(chǎn)有形損耗又叫

33、實(shí)體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。 常用的方法有：常用的方法有： 1.1.觀察法觀察法 2.2.使用年限法使用年限法 3.3.修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法63通過觀察確定資產(chǎn)的新舊程度。通過觀察確定資產(chǎn)的新舊程度。成新率幾成新成新率幾成新 主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度，腐蝕程度，形體物理變化程度1.觀察法觀察法資產(chǎn)有形損耗 = 重置成本（1-成新率） =重置成本實(shí)體性貶值率 三角膠帶三角膠帶主主軸軸電動(dòng)機(jī)電動(dòng)機(jī)支架支架橫梁橫梁床身床身摩擦盤摩擦盤飛輪飛輪滑塊滑塊螺桿螺

34、桿液壓裝置液壓裝置雙盤摩擦壓力機(jī)雙盤摩擦壓力機(jī)2.使用年限法使用年限法（重置成本（重置成本預(yù)計(jì)殘值）實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)殘值）實(shí)際已使用年限總使用年限總使用年限 名義已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間截止至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100（實(shí)際已使用年限實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 67n實(shí)際實(shí)際n名義名義累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間累計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間累計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間= 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率1 超負(fù)荷超負(fù)荷=1 滿負(fù)荷滿負(fù)荷1 開工不足開工不足68【例例1414】某資產(chǎn)某

35、資產(chǎn)19951995年年3 3月購建，月購建，20052005年年3 3月進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)月進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下每天應(yīng)工作資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下每天應(yīng)工作8 8小時(shí)，該資小時(shí)，該資產(chǎn)時(shí)即每天工作產(chǎn)時(shí)即每天工作6 6小時(shí)，試計(jì)算資產(chǎn)利用率：小時(shí)，試計(jì)算資產(chǎn)利用率： 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=10=103603606/6/（10103603608 8）100% =75%100% =75%。 69 練習(xí)練習(xí): :被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備20072007年年1 1月購進(jìn)，月購進(jìn)

36、，20122012年年1 1月評(píng)估；該設(shè)備的重月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為置成本為500000500000元（元（5050萬），其殘值為萬），其殘值為20002000元，尚可使用元，尚可使用5 5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8 8小時(shí)，小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作該設(shè)備實(shí)際每天工作5 5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：性貶值為：資產(chǎn)利用率=53605/53608=62.5%實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/

37、8.125=191538.46元703.3.修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法 修復(fù)費(fèi)用法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。即實(shí)體性貶值等于修復(fù)費(fèi)用。即實(shí)體性貶值等于修復(fù)費(fèi)用。主要是零部件更新或修復(fù)等費(fèi)用支出。71 （三）（三） 功能性損耗及其計(jì)量功能性損耗及其計(jì)量 又稱功能性貶值，是指由于技技術(shù)進(jìn)步術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 721.1.超額投資成本超額投資成本 被估資產(chǎn)的原來建造成本要超過目前技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)的現(xiàn)行建造成本。 超額投資成本超額投資成本= =復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本- -更新重更新重置成本置成本 73 例:待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米的

38、住宅，其復(fù)原重置成本為1 600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元/建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為： 1 6001 500=100（元/建筑平方米） 742.2.超額運(yùn)營成本超額運(yùn)營成本 在產(chǎn)出量相等的情況下，被評(píng)估資產(chǎn)的運(yùn)營成本要高于同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)。 超額運(yùn)營成本超額運(yùn)營成本= = 年超額運(yùn)營成本年超額運(yùn)營成本（1-1-所得稅率）所得稅率）年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)75 超額運(yùn)營成本主要體現(xiàn)在: 材料消耗材料消耗 能源消耗能源消耗 工時(shí)消耗工時(shí)消耗 廢品率廢品率 等級(jí)下降等級(jí)下降76超額運(yùn)營成本計(jì)算步驟: 1、

39、估算待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營成本； 2、測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的年凈超額運(yùn)營成本； 3、將待評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營成本折算為現(xiàn)值。77 例：某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要行需要6 6名技術(shù)操作員，而目前的新式名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要同類控制裝置僅需要4 4名操作員。假定名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為福利費(fèi)為12 00012 000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用以使用3 3年，所得稅稅率為年，所得稅稅率為33%

40、33%，適用，適用折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為10%10%。 根據(jù)上述調(diào)查資料，計(jì)算待評(píng)估資產(chǎn)根據(jù)上述調(diào)查資料，計(jì)算待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新裝置的相對(duì)于同類新裝置的功能性貶值功能性貶值? ?：78 估算待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營成本：（6-4）12 000=24 000（元） 測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的年凈超額運(yùn)營成本：24 000（1-33%）=16 080（元） 將待評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營成本折算為現(xiàn)值： 16 080（P/A，10%，3）=160802.4869 =39 989.35（元）79 【例例1515】 ：某被評(píng)估資產(chǎn)與目前普遍使用某被評(píng)估資產(chǎn)與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)

41、的技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，每年能耗超支任務(wù)的情況下，每年能耗超支3000030000元，工元，工耗超支耗超支1000010000元。經(jīng)評(píng)估人員鑒定，該資產(chǎn)元。經(jīng)評(píng)估人員鑒定，該資產(chǎn)尚可使用尚可使用3 3年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為年，同行業(yè)的資產(chǎn)平均收益率為10%10%，企業(yè)所得稅率為，企業(yè)所得稅率為25%25%，則：，則： 資產(chǎn)的功能性貶值為？資產(chǎn)的功能性貶值為？功能性貶值為功能性貶值為=（30000+10000）（1-25%）（P/A，10%，3） = 268002.4869 = 74607（元）（元） 80 （四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性

42、損耗又叫經(jīng)濟(jì)性貶值，是指因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值，而非資產(chǎn)本身的問題。 外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響均可歸為兩類：外部因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響均可歸為兩類： 1.造成營運(yùn)成本上升；2.導(dǎo)致閑置。 81經(jīng)濟(jì)性損耗一般表現(xiàn)為兩種形式：經(jīng)濟(jì)性損耗一般表現(xiàn)為兩種形式： 1.資產(chǎn)利用率的下降，如設(shè)備利用率下降，房屋出租率下降； 2.資產(chǎn)年收益額的損失。 兩種估算方法：兩種估算方法：A 貶值額貶值額尚可使用年限內(nèi)年收益凈損失額現(xiàn)值系數(shù)尚可使用年限內(nèi)年收益凈損失額現(xiàn)值系數(shù) B 貶值率貶值率=1（實(shí)際使用生產(chǎn)能力（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）額定生產(chǎn)能力）X100% 經(jīng)濟(jì)性貶值額經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本實(shí)體性貶值功能性（重置成本實(shí)體性貶值功能性 貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率83【例例1616】某被評(píng)估設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為某被評(píng)估設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)年產(chǎn)1000010000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少估計(jì)要減少30003000臺(tái)左右，若規(guī)模經(jīng)濟(jì)臺(tái)左右，若規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為效益指數(shù)為0.60.6，則：，則：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（7000