不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)質(zhì)押法律問(wèn)題研究——以商鋪?zhàn)赓U權(quán)質(zhì)押為切入點(diǎn).pdf.doc

1、 ， ， 第 一 節(jié)租 賃 權(quán) 可以 成為 權(quán) 利 質(zhì) 押 標(biāo)的 一 、 成為 權(quán) 利 質(zhì) 押 標(biāo)的 物的 條 件 二 、 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 的 特征 三 、 學(xué)界關(guān)于租 賃 權(quán) 可以 質(zhì) 押 的 肯 定 觀點(diǎn) 第 二 節(jié)物 權(quán) 法定 原 則 緩 和 后 記 融 資 難 一 直 困 擾著中 小 企業(yè) 的 發(fā) 展， 如 何最有 效 的 利 用 現(xiàn) 有 資 產(chǎn) 獲得 更 多的融 資 ， 是 擺 在中 小 企業(yè) 面 前 的 一 道難 題 ， 隨著經(jīng)濟(jì) 的 發(fā) 展及實(shí) 踐利 益的 需要， 在融 資 擔(dān) 保 上 出現(xiàn) 了 一 些 我國(guó) 法律 未 予 列明 的 新 類(lèi)型擔(dān) 保 方 式 ， 使 得 其

2、 于理 論與實(shí)踐兩方 面 均 遭遇困 境 ， 如 實(shí) 踐中 遇到 的 這 種 案 例 ： 咀庀 翨公 司 擁 有 產(chǎn) 權(quán)的 廠房 或 大樓 年， 一 次性繳 納 房 租 ， 并 投資 資金 對(duì) 該 大樓 進(jìn) 行裝 修， 然 后 進(jìn)行 獲取 貸 款， 問(wèn) ： 該 項(xiàng) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 可 否 成立 躚 恃 漢 賢 怎樣 辦 理 公 ： 研究 方 法 第 一 節(jié)不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 的 現(xiàn) 實(shí) 表現(xiàn) 及法律 界定 浙江 農(nóng)信 銀 行 操作 方 法及法律 分 析 其 他 商 鋪?zhàn)?賃 權(quán) 質(zhì) 押 的 操作 方 法及法律 分 析 鄭玉波 民法債 編 各 論 喜 【 浚 澹 禾 迦 袷 榫

3、鄭 孫 兆輝 關(guān)于承租 人 對(duì) 租 賃 物 權(quán) 利 的 思 考 疧 史 尚寬 債 法各 論【 浚 本 褐 泄 ù笱 靄 嬪 紓 蔡耀 忠 中 國(guó) 房 地 產(chǎn) 法研究 【 浚 本 悍 沙 靄 嬪 紓 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 的 性質(zhì)作 為 一 種 法定 的 用 益物 權(quán) 用 于擔(dān) 保 屬 于抵押 ， 但是 對(duì) 于股權(quán) 、 知識(shí) 產(chǎn) 權(quán) 、 債 權(quán) 等權(quán) 利 用 于擔(dān) 保 則 屬 于質(zhì) 押 ， 因 此 ， 對(duì) 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 的 定 性， 是 后 文 探討 不 動(dòng) 產(chǎn) 租賃 權(quán) 擔(dān) 保 應(yīng)怎樣 定 性的 理 論前 提 ， 因 此 ， 筆 者試圖 先 將 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 的

4、 性質(zhì) 進(jìn) 行準(zhǔn)確定 位 。 關(guān)于不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 的 性質(zhì) ， 理 論界看法不 一 ， 綜 合學(xué)者的 論述， 主 要觀點(diǎn) 有 如下 幾種 。 吳啟 賓 租 賃 法論 】 臺(tái) 北 ： 五 南 圖 書(shū) 出版 社 ， ： 筆 者贊成 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 本質(zhì) 上 是 一 種 債 權(quán) 的 觀 點(diǎn) 。 學(xué)者們 之所 以 對(duì) 租 賃 權(quán) 性質(zhì) 眾 說(shuō) 紛紜 ， 一 是 源 于對(duì) 租 賃 權(quán) 的 定 義 不 同 ， 二 是 源 于租 賃 權(quán) 本身 所 具 有 的 復(fù) 雜性， 為 何租 賃 權(quán) 因 契 約而 生 ， 但又對(duì) 物 具 有 占 有 、 使 用 、 收 益的 權(quán) 利 。 筆 者闡 述租

5、賃 權(quán) 本質(zhì) 上 是 一 種 債 權(quán) 的 理 由 也將 從 這 兩方 面 分 析。 首 先 ， 從 租 賃 權(quán) 定 義 分 析來(lái) 看， 租 賃 權(quán) 是 因 租 賃 合同 而 享有 的 一 系列權(quán) 利 ， 租 賃 合同 是 轉(zhuǎn) 讓 財(cái) 產(chǎn) 所 有 權(quán) 、使 用 權(quán) 的 合同 ， 我國(guó) 將 租 賃 關(guān)系置 于 合同 法 中 ， 約束 出租 人 與承租 人 的 關(guān)系， 承租 人 權(quán) 利 的 實(shí) 現(xiàn) 有 賴(lài) 于出 租 人 的 配 合， 因 此 從 定 義 上 分 析租 賃 權(quán) 已經(jīng)具 有了 債 權(quán) 性。 其 次， 從 租 賃 權(quán) 包 含 對(duì) 租 賃 物 占 有 、 使 用 、 收 益這 層 法律 關(guān)系

6、來(lái) 看，對(duì) 租 賃 物 享有 的 權(quán) 利 是 源 于租 賃 契 約而 存 在的 權(quán) 利 ， 而 且 這 種 對(duì) 租 賃 物 占 有 、 使用 、 收 益的 權(quán) 利 也是 租 賃 合同 的 內(nèi)容， 而 且 承租 人 在多大 范 圍 內(nèi)享有 占 有 、 使 用 、 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 的 法律 內(nèi)涵保 法 若干 問(wèn) 題 的 解 釋 韻 錄虺 啤 兜 痙 饈汀 第 條 規(guī) 定 了 不 動(dòng) 產(chǎn) 收 有 的 稱(chēng)之為 商 鋪 濤 使 用 權(quán) 質(zhì) 押 貸 款， 如浙江 義 烏首 創(chuàng) 商 鋪使 用 權(quán) 質(zhì) 押貸 款指 的 是 借 款人 以 自 營(yíng)的 義 烏商 城 集團(tuán)國(guó) 際 商 貿(mào) 城 商 鋪的

7、一 定 期 限 內(nèi)有 償使用 權(quán) 為 質(zhì) 押 物 ， 以 質(zhì) 押 擔(dān) 保 的 形 式 向 銀 行 申 請(qǐng)獲得 的 短 期 流動(dòng) 資 金 貸 款。 中 國(guó) 郵政儲(chǔ) 蓄 銀 行開(kāi)展的 商 位 使 用 權(quán) 權(quán) 利 質(zhì) 押 貸 款是 指 郵政儲(chǔ) 蓄 銀 行向 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)戶(hù)發(fā)放的 ， 以 其 租 賃 商 位 的 剩余 使 用 權(quán) 作 為 質(zhì) 押 物 ， 用 于滿(mǎn)足 其 生 產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)或 臨 時(shí) 資 金周轉(zhuǎn) 需要的 貸 款。 青島銀 行 開(kāi)展的 商 鋪使 用 權(quán) 質(zhì) 押 貸 款指 的 企業(yè) 以 其 依 法取 得 的租 賃 權(quán) 向 我行 質(zhì) 押 擔(dān) 保 獲得 的 貸 款， 租 賃 權(quán) 是 指 承租 人 從

8、資 產(chǎn) 所 有 人 處 依 據(jù)有 關(guān)的 租 賃 合同 依 法取 得 的 資產(chǎn) 課蕁 恪 醋致 壞 。 臺(tái) 州銀 行的商 鋪抵押 貸 款是 指 客 戶(hù)以 本人 或 第 三 人在市 場(chǎng) 開(kāi)發(fā) 商 處 租 得 的 商 鋪 使 用 權(quán)作 為 抵押 物 向 本行 申 請(qǐng)貸 款， 并 在規(guī) 定 時(shí) 間 內(nèi)通 過(guò) 到 期 一 次性還本或 分 期 償還貸款本息的 貸 款方 式 。盡 管 實(shí) 踐中 對(duì) 該 權(quán) 利 擔(dān) 保 的 定 性有 所 不 同 ， 通 過(guò) 前 文 論述， 該 種 權(quán) 利 擔(dān) 保 應(yīng)為 權(quán) 利 質(zhì) 押 。 在質(zhì) 押 的 標(biāo) 的 物 上 ， 指 不 動(dòng) 產(chǎn) 承租 人 對(duì) 不 動(dòng) 產(chǎn) 享有 的 租

9、 賃 權(quán) ， 即依租 賃 合同 合同 所 享有 的 一 切 權(quán) 利 的 總 和 。 因 此 ， 筆 者界定 的 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 為不 動(dòng) 產(chǎn) 承租 人根 據(jù)與出 租 人簽 訂 的 租 賃 合同 而 享有 的 一 切 權(quán) 利 向 質(zhì) 權(quán) 人提 供 擔(dān)保 ， 在承租 人 未 在履 行 期 限 內(nèi)償還債 務(wù)的 ， 質(zhì) 權(quán) 人 有 權(quán) 就 租 賃 權(quán) 益優(yōu) 先 受 償?shù)?一 第 二 節(jié)不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 出現(xiàn) 的 原 因一 、 出租 人 招 商 配 套 金 融 服務(wù) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 在給出 租 方 、 承租 方 、 貸 款方 帶來(lái) 價(jià) 值 的 同 時(shí) ， 也能夠 破 解

10、 當(dāng)前 一 、 對(duì) 租 賃 權(quán) 成為 權(quán) 利 質(zhì) 押 標(biāo) 的 物 的 質(zhì) 疑二 、 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 無(wú) 明 確的 法律 依 據(jù) 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 的 合法性分 析第 一 節(jié)租 賃 權(quán) 可 以 成為 權(quán) 利 質(zhì) 押 標(biāo) 的成為 權(quán) 利 質(zhì) 押 標(biāo) 的 物 的 條 件 梁慧星 。 民法總 論 】 北 京 ： 法律 出版 社 ， ： 。 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì)押 法律問(wèn)題 研究一 以 商 鋪?zhàn)?賃 權(quán) 質(zhì)押 為切 入點(diǎn)不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 所 具有 的 交 換價(jià) 值可從 租 賃 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 實(shí) 現(xiàn) 時(shí) 可讓 渡 的 價(jià) 值來(lái) 進(jìn)行說(shuō) 明 ， 對(duì) 此 可從 兩方 面 進(jìn) 行討論

11、， 一 種 情 形 是 質(zhì) 押 人 兇餿 交 納 了 承租 期內(nèi)足 額的 資 金 ， 另 一 種 是 沒(méi)有 足 額交 納 承租 期 內(nèi)的 租 金 。 在第 一 種 情 形 下 ， 質(zhì) 押人 交 付 了 租 賃 期 內(nèi)足 額的 租 金 ， 如 路 橋 合作 銀 行 開(kāi)辦 的 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 業(yè)務(wù)中 商 鋪?zhàn)赓U 權(quán) 質(zhì) 押 貸 款中 的 適用 對(duì) 象 為 擁 有 商 鋪使 用 權(quán) 的 個(gè) 體工商 戶(hù)， 其 已足 額支 付 給開(kāi)發(fā) 商 至商 鋪 到 期 日 止的 商 鋪?zhàn)?賃 費(fèi) 用 ， 以 及筆 者在引言中 所 提 到 的 案例 中 ， 承租 人 交 付 所 有 租 金 后 對(duì) 不 動(dòng) 產(chǎn) 進(jìn)

12、 行 升級(jí)改 造 獲取 轉(zhuǎn) 租 收 益， 在這 些 情 況下 ， 質(zhì) 押 人 以 其 在租 金 交 納 范 圍 內(nèi)對(duì) 不 動(dòng) 產(chǎn) 的 使 用 、 收 益權(quán) 益提 供 質(zhì) 押 ， 這 種 租賃 權(quán) 利 的 享有 無(wú) 需再 負(fù) 擔(dān) 支 付 租 金 這 一 主 要義 務(wù)， 當(dāng)質(zhì) 權(quán) 實(shí) 現(xiàn) 時(shí) ， 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 商 鋪?zhàn)?賃 權(quán) 質(zhì) 押 貸 款 疧 ： 疭 產(chǎn) 的 交 換價(jià) 值即對(duì) 不 動(dòng) 產(chǎn) 的 使 用 收 益權(quán) 利 。另 一 種 情 形 是 出質(zhì) 人 雖 然 沒(méi)有 完 全交 納 租 期 范 圍 內(nèi)的 租 金 ， 但是 租 賃 物 具 有一 定 的 升值 空 間 ， 市 場(chǎng) 價(jià) 值 潛力

13、 巨 大 ， 租 賃 物 轉(zhuǎn) 租 的 價(jià) 值 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 超 過(guò) 原 租 賃 價(jià) 。 在這 種 情 況 下 ， 用 于質(zhì) 押 的 標(biāo) 的 包 括 了 承租 人 享有 的 優(yōu) 先 續(xù)租 權(quán) 或 承租 權(quán) 。 在江 蘇常 熟 ， 就 有 拍 賣(mài) 優(yōu) 先 續(xù)租 權(quán) 的 做 法， 常 熟 服裝 城 集 團(tuán)將 其 名 下 的 商 鋪的 年優(yōu) 先承租 權(quán) 掛 牌拍 賣(mài) ， 如 一 個(gè) 十 幾平 方 米 的 商 鋪， 在 年拍 出的 商 鋪優(yōu) 先 續(xù)租 權(quán) 價(jià)格 為 嗤 蛟 # 甑祝 成袒 多萬(wàn) 元 拍 得 了 某商 鋪的 “優(yōu) 先 續(xù)租 權(quán) ”， 在南 寧， 商 鋪的 租 期 較 長(zhǎng) ， 有 些 甚至長(zhǎng) 達(dá)

14、年， 租 期 內(nèi)商 戶(hù)自 用 或 轉(zhuǎn) 租 的 收 益可 預(yù) 見(jiàn) 。 鋪面 轉(zhuǎn) 讓 費(fèi) 普 遍存 在， 尤 其 在一 些 經(jīng)營(yíng)戶(hù)只有 租 賃 權(quán) 沒(méi)有 產(chǎn) 權(quán) 的 商 場(chǎng) ，鋪面 轉(zhuǎn) 讓 費(fèi) 更 是 隨著人 氣 變 旺 而 水漲 船 高 。 這 些 優(yōu) 先 續(xù)租 權(quán) 所 具 有 經(jīng)濟(jì) 價(jià) 值 和財(cái) 產(chǎn) 價(jià) 值 不 可 估量 。 具 有 可 轉(zhuǎn) 讓 性學(xué)者主 張租 賃 權(quán) 不 可 成為 權(quán) 利 質(zhì) 押 標(biāo) 的 物 的 原 因 在于租 賃 合同 具 有 特定 人身 屬 性， 但是 ， 在不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 中 ， 出租 人 的 目的 是 獲取 租 金 ， 只要收 取 租 金 有 確實(shí) 的 保 障 ，

15、 則 不 動(dòng) 產(chǎn) 承租 人 是 誰(shuí) ， 對(duì) 出租 人 的 利 益并 無(wú) 太 大 影 響 ， 正如 實(shí) 踐中 ，租 賃 關(guān)系建 立 的 過(guò) 程中 ， 雙 方 談判的 焦點(diǎn) 就 是 租 金 問(wèn) 題 ， 如 果 能就 租 金 問(wèn) 題 達(dá) 成一 致 ， 租 賃 關(guān)系基 本可 以 達(dá) 成。 從 承租 人 方 面 來(lái) 講 ， 不 管 是 營(yíng)業(yè) 租 賃 還是 居 住租賃 ， 對(duì) 房 屋的 使 用 收 益方 式 都 沒(méi)有 太 多的 差 別 ， 并 不 會(huì)對(duì) 不 動(dòng) 產(chǎn) 主 體的 使 用 狀 況產(chǎn) 生 根 本影 響 ， 因 此 ， 在承租 人 與出 租 人 之間 并 不 存 在特殊 的 信 賴(lài) 利 益關(guān)系。 在

16、某些 情 況 下 ， 出租 人 不 允許 承租 人 對(duì) 租 賃 權(quán) 自 由 處 分 ， 是 因 為 所 有 權(quán) 人 總 是 想 利用 自 己強(qiáng) 有 力 的 地 位 及法律 上 的 自 由 ， 來(lái) 盡 可 能強(qiáng) 化 對(duì) 租 賃 物 的 支 配 。 在大 陸 法系絕對(duì) 所 有 權(quán) 的 理 念 下 ， 不 動(dòng) 產(chǎn) 所 有 權(quán) 人 總 是 想 擁 有 更 強(qiáng) 的 支 配 力 來(lái) 強(qiáng) 化 自 己權(quán) 孟佳小 額貸 款公 司創(chuàng) 新 實(shí) 錄租 賃 權(quán) 商 標(biāo)權(quán) 可質(zhì) 押 疧 第 二 節(jié)物 權(quán) 法定 原 則 緩 和一 、 物 權(quán) 法定 原 則 的 局 限 性 物 權(quán) 法定 原 則 意 義 重大 。 但法律 與社

17、 會(huì)實(shí) 踐發(fā) 展的 步 伐 并 不 總 是 協(xié)調(diào)一 致 ， 法律具 有 穩(wěn) 定 性， 社 會(huì)實(shí) 踐卻 在日 益更 新 。 立 法者在制 定 法律 時(shí) ， 不 可 能預(yù) 見(jiàn) 社 會(huì)生活 當(dāng)中 將 要發(fā) 生 的 所 有 事情 ， 因 此 ， 社 會(huì)的 發(fā) 展將 會(huì)對(duì) 物 權(quán) 法定 原 則 提 出一 定 的挑 戰(zhàn) ， 嚴(yán) 守 物 權(quán) 法定 原 則 帶來(lái) 的 弊 端 在于， 其 對(duì) 物 權(quán) 種 類(lèi)和 內(nèi)容的 限 制 使 法律 失去了 應(yīng)有 的 靈 活 性， 抑制 了 新 型權(quán) 利 的 出現(xiàn) ， 壓抑了 民間 社 會(huì)對(duì) 權(quán) 利 的 創(chuàng) 新 功能，將 權(quán) 利 的 源 泉 更 多地 視為 來(lái) 自 國(guó) 家 權(quán)

18、 力 ， 而 不 是 來(lái) 自 市 民 的 自 發(fā) 運(yùn)動(dòng) 。 二 、 物 權(quán) 法定 原 則 緩 和 的 方 法 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 的 設(shè)立第 一 節(jié)租 賃 權(quán) 設(shè)質(zhì) 的 合意式 訂 立 質(zhì) 權(quán) 合同 的 方 式 來(lái) 設(shè)定 質(zhì) 權(quán) 。 所 以 ， 權(quán) 利 質(zhì) 押 合同 應(yīng)當(dāng)采 取 書(shū) 面 形 式 。 包括 我國(guó) 在內(nèi)的 諸多國(guó) 家 之所 以 要求 質(zhì) 權(quán) 的 設(shè)立 應(yīng)以 書(shū) 面 形 式 ， 不 外 乎 兩方 面 的 原因 ， 一 是 出于保 障 交 易秩 序安 全的 考 慮， 以 書(shū) 面 形 式 固 定 下 來(lái) 的 債 權(quán) 文 書(shū) 易于保存 ， 是 最直 接 的 證 據(jù)， 出現(xiàn) 紛爭(zhēng)

19、時(shí) 當(dāng)事人 能夠 有 效 地 證 明 自 己的 權(quán) 利 ， 有 利 于當(dāng)事人 維護(hù) 自 己的 權(quán) 利 ， 二 是 有 利 于行 使 質(zhì) 權(quán) 。 債 權(quán) 質(zhì) 押 是 以 一 個(gè) 債 權(quán) 擔(dān) 保 另 一 個(gè)債 權(quán) ， 如 果 沒(méi)有 書(shū) 面 的 證 明 文 件 ， 涉 及到 三 方 當(dāng)事人 ， 情 況 將 非 常 復(fù) 雜 。 雖 然 我國(guó) 合同 法 第 條 規(guī) 定 ， 如果 當(dāng)事人 未采 用 書(shū) 面 形 式 訂 立 合同 ， 但一 方 已經(jīng)履 行 主 要義 務(wù)而 對(duì) 方 接 受 的 ， 該 合同 成立 ， 因 此 ， 我國(guó) 法律 認(rèn) 可 了 不 以 書(shū) 面 形 式簽 訂 的 合同 的 法律 效 力

20、。 筆 者認(rèn) 為 ， 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 采 用 書(shū) 面 形 式 有 利 于維護(hù) 交 易安全和 經(jīng)濟(jì) 秩 序， 但是 書(shū) 面 形 式 應(yīng)僅具 有 證 明 作 用 ， 未 簽 訂 書(shū) 面 協(xié)議 的 不 能一 概 否 內(nèi)容并 非 法定 的 ， 一 定 要包 括 的 ， 只是 一 種 倡 議 性的 條 款， 欠 缺 上 述內(nèi)容并 不 會(huì)導(dǎo) 致 合同 的 無(wú) 效 ， 當(dāng)事人 可 以 補(bǔ) 正， 也可 以 根 據(jù)相 關(guān)的 法律 解 釋 、 交 易習(xí) 慣 等 來(lái)確定 。 但是 從 維護(hù) 交 易秩 序， 減少 糾 紛的 目的 出 發(fā) ， 當(dāng)事人 應(yīng)盡 可 能在合同 中 將相 關(guān)內(nèi)容約定 全面 。 不 動(dòng) 產(chǎn)

21、租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 本身 具 有 特殊 性， 對(duì) 于 物 權(quán) 法 中 倡 導(dǎo)的 以 上 條 款應(yīng)結(jié)合不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 特點(diǎn) 予 以 具 體化 ， 在以 上 條 款外 未 涉 及的 某 些 問(wèn) 題 也應(yīng)在不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 協(xié)議 中 具 體規(guī) 定 ， 明 晰 相 關(guān)權(quán) 利 與義 務(wù)， 如 清 晰地 表明 擔(dān) 保 的 標(biāo) 的 物 為 租 賃 權(quán) ， 詳細(xì) 約定 權(quán) 利 憑 證 的 移 交 和 保 管 ， 具 體規(guī) 定 質(zhì) 權(quán)的 實(shí) 現(xiàn) 方 式 及各 方 權(quán) 利 、 義 務(wù)與責(zé) 任 等 ， 筆 者將 重點(diǎn) 分 析以 下 幾項(xiàng) 。 出質(zhì) 標(biāo) 的 準(zhǔn)確描 述同 時(shí) 應(yīng)對(duì) 質(zhì) 權(quán)

22、 所 及標(biāo) 的 物 的 范 圍 進(jìn) 行 詳細(xì) 描 述， 其 要求 應(yīng)對(duì) 比 有 體動(dòng) 產(chǎn) 的 要求 更 為 嚴(yán) 格 。 質(zhì) 權(quán) 所 及標(biāo) 的 物 的 范 圍 ， 是 指 當(dāng)債 務(wù)人 不 履 行 債 務(wù)時(shí) ， 質(zhì) 權(quán) 人 在出 關(guān)于債 權(quán) 證 書(shū) 移 交 、 保 管 或 辦 理 相 關(guān)登 記 的 約定交 付 債 權(quán) 證 書(shū) 是 債 權(quán) 質(zhì) 押 中 非 常 重要的 環(huán)節(jié)， 是 關(guān)系債 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 成立 與否 的 重大 問(wèn) 題 ， 因 此 ， 應(yīng)對(duì) 債 權(quán) 證 書(shū) 的 交 付 時(shí) 間 作 出具 體約定 。 在實(shí) 踐中 ， 三 方 有 時(shí) 會(huì)需要到 市 場(chǎng) 統(tǒng) 一 經(jīng)營(yíng)管 理 處 進(jìn) 行 統(tǒng) 一 登

23、記 或 對(duì) 合同 進(jìn) 行 公 證 ， 這 些 條 款都 應(yīng)在合同 中 予 以 明 確的 約定 。 同 時(shí) ， 質(zhì) 權(quán) 入負(fù) 有 妥 善 保 管 并 按 時(shí) 歸還債 權(quán) 證 書(shū) 的 義 務(wù)。這 些 也應(yīng)該 在合同 中 約定 ， 以 免 債 權(quán) 證 書(shū) 丟失 對(duì) 承租 人 造 成不 利 。 質(zhì) 權(quán) 人 對(duì) 出質(zhì)人 交 付 的 債 權(quán) 文 書(shū) 應(yīng)以 善 良 管 理 人 的 注 意 ， 依 誠(chéng) 實(shí) 信 用 原 則 妥 為 保 管 。 在被 擔(dān) 保的 債 權(quán) 清 償、 質(zhì) 權(quán) 消 滅 的 情 況 下 ， 質(zhì) 權(quán) 人 應(yīng)將 債 權(quán) 文 書(shū) 返 還于出 質(zhì) 人 ， 被 擔(dān) 保 的債 權(quán) 被 清 償， 或 債

24、 權(quán) 以 其 他 方 法消 滅 ， 則 質(zhì) 權(quán) 人 再 無(wú) 占 有 出質(zhì) 人 交 付 的 財(cái) 產(chǎn) 權(quán) 利證 書(shū) 的 正當(dāng)理 由 。 當(dāng)設(shè)質(zhì) 的 目的 已經(jīng)達(dá) 到 或 設(shè)質(zhì) 的 條 件 已不 具 備 時(shí) ， 質(zhì) 權(quán) 人 及時(shí)返 還該 財(cái) 產(chǎn) 權(quán) 利 證 書(shū) 于出 質(zhì) 人 ， 質(zhì) 權(quán) 人 無(wú) 正當(dāng)理 由 不 返 還者， 即侵 害 了 出質(zhì) 人 的合法權(quán) 益。 出租 人的 權(quán) 利 與義 務(wù)出租 人的 權(quán) 利 主 要包 括 其 對(duì) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 享有 的 知情 權(quán) 和 同 意 權(quán) 以 及租 金 收 各 方 違 約責(zé) 任第 二 節(jié)租 賃 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 的 公 示物 權(quán) 的 變 動(dòng) 分 為 基 于法律

25、 行 為 所 產(chǎn) 生 的 物 權(quán) 變 動(dòng) 與非 基 于法律 行 為 所 產(chǎn) 生的 物 權(quán) 變 動(dòng) ， 如 通 過(guò) 繼 承、 轉(zhuǎn) 讓 等 。 依 法律 行 為 產(chǎn) 生 的 物 權(quán) 變 動(dòng) 需采 取 一 定 的 公示 方 法。 因 為 物 權(quán) 是 一 種 對(duì) 世 權(quán) ， 只有 讓 外 部的 第 三 人 知道這 種 物 權(quán) 已經(jīng)設(shè)立 ，才能產(chǎn) 生對(duì) 抗第 三 人的 效 力 ， 否 則 整個(gè) 交 易秩 序與交 易安 全不 能得 到 保 障 。 因 此 ，物 權(quán) 的 設(shè)立 、 變 動(dòng) 必須 公 示 于眾 。 公 示 的 功 能在于， 一 是 物 權(quán) 轉(zhuǎn) 移 的 效 力 。 當(dāng)事人 達(dá) 成的 合意 僅僅是

26、 基 礎(chǔ) 合同 的 成立 ， 只有 經(jīng)過(guò) 公 示 才產(chǎn) 生 物 權(quán) 效 果 ， 二 是 權(quán) 利的 推 定 ， 如 物 權(quán) 登 記 和 占 有 的 推 定 效 力 。 在以 登 記 為 物 權(quán) 變 動(dòng) 的 場(chǎng) 合， 就 是 以 登 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì)押 法律問(wèn)題 研究一 以 商 鋪?zhàn)?賃 權(quán) 質(zhì)押 為切 入點(diǎn)二 、 租 賃 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 公 示 的 方 法 鐘 青 權(quán) 利 質(zhì) 權(quán) 研究 本 悍 沙 靄 嬪 紓 登 彳 己 關(guān)部門(mén) 辦 理 出質(zhì) 登 記 時(shí) 設(shè)立 。 ” 第 四 章不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 的 實(shí) 現(xiàn)出現(xiàn) 實(shí) 現(xiàn) 質(zhì) 權(quán) 的 情 形 應(yīng)為 主 債 務(wù)已屆 清 償期 且

27、達(dá) 到 當(dāng)事人 約定 的 實(shí) 現(xiàn) 質(zhì) 權(quán)的 情 形 。 如 果 被 擔(dān) 保 的 債 權(quán) 未 屆 清 償期 ， 債 權(quán) 人 就 不 能要求 債 務(wù)人 履 行 債 務(wù)， 擔(dān)保 物 權(quán) 就 不 能實(shí) 現(xiàn) 。 債 務(wù)人 屆 期 未 履 行 債 務(wù)包 括 債 務(wù)人 拒絕履 行 、 遲 延履 行 和 不適當(dāng)履 行 。 如 果 債 務(wù)人 已經(jīng)履 行 了 債 務(wù)或 者法律 或 合同 約定 免 除 了 債 務(wù)人 的 債務(wù)， 使 得 債 權(quán) 歸于消 滅 ， 那 么 ， 擔(dān) 保 物 權(quán) 人 就 不 能實(shí) 現(xiàn) 擔(dān) 保 物 權(quán) ， 如 果 擔(dān) 保 物 權(quán)人 行 使 了 擔(dān) 保 物 權(quán) ， 擔(dān) 保 人 就 可 以 提 出

28、抗辯 ， 化 解 因 擔(dān) 保 物 權(quán) 的 實(shí) 現(xiàn) 而 使 自 己財(cái)產(chǎn) 處 于不 當(dāng)處 分 的 風(fēng)險(xiǎn) 。擔(dān) 保 法司 法解 釋 第 條 規(guī) 定 擔(dān) 保 物 權(quán) 的 行 使 期 間 為 所 擔(dān) 保 的 債 權(quán) 訴 訟 抵押 權(quán) 應(yīng)同 等 適用 ， 即也應(yīng)受 主 債 權(quán) 訴 訟 時(shí) 效 的 影 響 。 第 二 節(jié)租 賃 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 的 實(shí) 現(xiàn) 途 徑 用 有 關(guān)權(quán) 利 質(zhì) 權(quán) 的 規(guī) 定 外 ， 在未 明 確的 地 方 可 適用 動(dòng) 產(chǎn) 質(zhì) 權(quán) 的 相 關(guān)規(guī) 定 ”。 因 此 民事訴 訟 法 第 酢 條 規(guī) 定 ： “申 請(qǐng)實(shí) 現(xiàn) 擔(dān) 保 物權(quán) ， 由 擔(dān) 保 物權(quán) 人以 及其 他 有 權(quán)請(qǐng)求 實(shí)

29、現(xiàn) 擔(dān) 保 物權(quán) 的 人依 照 物權(quán) 法等 法律 ， 向 擔(dān) 保 財(cái) 產(chǎn) 所 在地 或 者擔(dān) 保 物權(quán) 登 記 地 基層 人民法院提 出。 人民法院受 理 申 請(qǐng)后 ， 經(jīng)審查 ， 符 合法律 規(guī) 定 的 ， 裁定 拍 賣(mài)、 變 賣(mài)擔(dān) 保 財(cái) 產(chǎn) ， 當(dāng)事人 依 據(jù)該 裁定 可以 向 人民法院申 請(qǐng)執(zhí)行 ； 不 符 合法律 規(guī) 定 的 ， 裁定 駁回 申 請(qǐng)， 當(dāng)事人 可以向 人民法院提 起 訴 訟 。 ” 鐘 青。 權(quán) 利 質(zhì) 權(quán) 研究【 浚 本 悍 沙 靄 嬪 紓 。 在不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 貸 款中 ， 因 為 不 動(dòng) 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 人 和 租 賃 權(quán) 人 分 離 ， 不 動(dòng) 產(chǎn)

30、 租賃 權(quán) 質(zhì) 押 的 出質(zhì) 人 并 非 不 動(dòng) 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 人 ， 租 賃 權(quán) 實(shí) 現(xiàn) 時(shí) 涉 及到 對(duì) 產(chǎn) 權(quán) 人 所 有 物 一 定程度的 處 分 ， 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 除 像 一 般 擔(dān) 保 一 樣 需加強(qiáng) 對(duì) 質(zhì) 權(quán) 人 保 護(hù) 外 ， 注 重對(duì) 產(chǎn) 權(quán)人 權(quán) 益保 護(hù) 更 有 利 于租 賃 權(quán) 的 設(shè)立 與實(shí) 現(xiàn) 。 筆 者認(rèn) 為 ， 不 動(dòng) 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 人 的 權(quán) 益可 從以 下 幾個(gè) 方 面 得 到 保 護(hù) 。 在法律 性質(zhì) 上 屬 于締 約過(guò) 失 責(zé) 任 。 第 二 方 面 是 實(shí) 現(xiàn) 質(zhì) 權(quán) 的 方 法應(yīng)取 得 產(chǎn) 權(quán) 人同意 ， 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 貸 款合同 的

31、貸 款人 在實(shí) 現(xiàn) 質(zhì) 權(quán) 時(shí) ， 應(yīng)告知不 動(dòng) 產(chǎn) 權(quán) 人 ， 處 分 不動(dòng) 產(chǎn) 權(quán) 應(yīng)保 持房 屋的 完 整性。 反 之， 不 動(dòng) 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 人 可 以 要求 質(zhì) 押 權(quán) 人 賠償損 失 。二 、 不 動(dòng) 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán) 人 租 金 權(quán) 益的 保 障一 、 從 司 法上 認(rèn) 可 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押權(quán) 作 抵押 ， 雙 方 約定 ， 如果 話 雌詮榛 谷 ú看 畋 鞠 杏 腥 嵬 諧 訟 未 如 約歸還貸 款本息， 要承擔(dān) 相 應(yīng)的 民 事責(zé) 任 。 法院的 判決 支 持了 銀 行 的 訴 請(qǐng)。二 、 從 立 法上 確認(rèn) 不 動(dòng) 產(chǎn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 修改物 杈 法 關(guān)

32、于可 出質(zhì) 權(quán) 利 的 立 法方 式 建 筑 物 和 其 他 土地 附 著物 ； 以 司 法解 釋 確認(rèn) 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 擔(dān) 保 方 式第 二 種 路 徑為 以 司 法解 釋 的 形 式 規(guī) 范 一 般 債 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 。 一 般 債 權(quán) 質(zhì) 押 是 指 為 擔(dān)保 主 債 權(quán) 的 實(shí) 現(xiàn) ， 以 一 般 債 權(quán) 為 標(biāo) 的 物 而 設(shè)立 的 質(zhì) 押 擔(dān) 保 。 租 賃 權(quán) 本質(zhì) 上 是 一 種債 權(quán) ， 物 權(quán) 法 相 比 我國(guó) 擔(dān) 保 法 的 立 法規(guī) 定 ， 增加了 應(yīng)收 賬款這 一 權(quán) 利 質(zhì)押 類(lèi)型。 嚴(yán) 格 說(shuō) 來(lái) ， 應(yīng)收 賬款其 本質(zhì) 上 是 一 種 合同 債 權(quán) 。 可見(jiàn)

33、， 我國(guó) 物權(quán) 法承認(rèn) 了 債 權(quán) 質(zhì) 押 ， 但是 并 沒(méi)有 給出 一 般 性債 權(quán) 質(zhì) 權(quán) 這 一 上 位 概 念 ， 但是 ， 實(shí) 踐中出現(xiàn) 了 各 種 可 供 擔(dān) 保 的 新 型權(quán) 利 ， 而 這 當(dāng)中 有 很多就 如 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 一 般 的 普 通 債權(quán) 質(zhì) 押 ， 若針 對(duì) 各 別 新 型債 權(quán) 制 定 司 法解 釋 或 行 政法律 法規(guī) ， 只是 權(quán) 宜 之計(jì) ， 新型的 權(quán) 利 擔(dān) 保 類(lèi)型會(huì)不 斷 出現(xiàn) ， 從 長(zhǎng) 遠(yuǎn) 來(lái) 看， 筆 者認(rèn) 為 應(yīng)該 對(duì) 普 通 債 權(quán) 質(zhì) 押 做 出立 法上 的 安 排 。 法學(xué)理 論研究 的 一 個(gè) 重要目的 應(yīng)為 回 應(yīng)現(xiàn) 實(shí) 社

34、 會(huì)的 某種 需要， 故關(guān)注 社 會(huì)實(shí)踐中 新 出現(xiàn) 的 、 暫 無(wú) 明 確法律 規(guī) 定 的 法律 關(guān)系， 并 從 理 論上 進(jìn) 行 深 入的 研究 ， 無(wú)論是 對(duì) 于理 論創(chuàng) 新 ， 反 映 社 會(huì)實(shí) 踐需 要以 及提 升經(jīng)濟(jì) 發(fā) 展， 都 具 有 重大 的 現(xiàn) 實(shí) 和理 論意 義 。 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 作 為 在實(shí) 踐中 發(fā) 展起 來(lái) 的 一 種 擔(dān) 保 模 式 ， 理 論上 并 沒(méi)有 阻止其 成為 權(quán) 利 質(zhì) 押 方 式 的 障 礙 ， 租 賃 權(quán) 質(zhì) 押 的 適用 雖 然 目前 并 沒(méi)有 在全國(guó) 普 遍化 ， 但其 具 有 的 巨 大 的 實(shí) 踐價(jià) 值 相 信 在不 久 的 將 來(lái) 在全國(guó) 將 有 較 大 的 推 廣 空 間 ，正如 蘇州市 中 級(jí)人 民 法院課題 組 在 依 法強(qiáng) 化 司 法保 障 職 能積 極 服務(wù)小 微 企業(yè)新 類(lèi)型融 資 擔(dān) 保 中 提 到 的 ， 隨著我國(guó) 對(duì) 經(jīng)濟(jì) 轉(zhuǎn) 型升級(jí)步 伐 加快 提 出的 更