涉縣房地產(chǎn)營銷方案

1、謹呈：即將并肩作戰(zhàn)的地產(chǎn)新貴謹呈：即將并肩作戰(zhàn)的地產(chǎn)新貴 中國中國河北河北涉縣涉縣電影院地塊電影院地塊 市場調查及項目部分相關建議市場調查及項目部分相關建議引用：引用：亮劍亮劍丁偉丁偉 - - - - - - 論國家戰(zhàn)略論國家戰(zhàn)略 在當今世界大的戰(zhàn)略格局下，我國國土防御的重點問題。我想向在座的各位提一個問題：有誰能夠保證在未來十至二十年內，我國的領土不會受到外敵的入侵？恐怕沒人做這個擔保；那么我們的敵人會是誰？不知道不知道。這正是我和在做的諸位必須要 我認為，在將來的某一天，很有可能發(fā)生。我是軍人，我要做的就是未雨綢繆！未雨綢繆！引引 子子思考一、地產(chǎn)商的考慮戰(zhàn)略思考一、地產(chǎn)商的考慮戰(zhàn)略- -

2、 - - - - 生存質量生存質量生存生存“必要必要”思考二、地產(chǎn)商的考慮重點思考二、地產(chǎn)商的考慮重點- - - - - - 造什么樣的產(chǎn)品造什么樣的產(chǎn)品造賣給造賣給“誰誰”的什么樣的產(chǎn)的什么樣的產(chǎn)品品思考三、地產(chǎn)商的考慮層面思考三、地產(chǎn)商的考慮層面- - - - - - 賣給的賣給的“誰誰” 更更“需要需要”什么什么思考四、地產(chǎn)商的考慮深度思考四、地產(chǎn)商的考慮深度- - - - - - 在在“需要需要”之上，還能夠給予什么之上，還能夠給予什么“獨享獨享”重點思考重點思考思考五、地產(chǎn)商的考慮廣度思考五、地產(chǎn)商的考慮廣度- - - - - - 實現(xiàn)環(huán)節(jié)中所有參與對象的實現(xiàn)環(huán)節(jié)中所有參與對象的“共

3、贏共贏”目錄目錄第一篇涉縣概況第一篇涉縣概況 1.總體概總體概 2.涉縣經(jīng)濟發(fā)展狀況涉縣經(jīng)濟發(fā)展狀況 3.涉縣經(jīng)濟發(fā)展狀況涉縣經(jīng)濟發(fā)展狀況 4.涉縣城市規(guī)劃概況涉縣城市規(guī)劃概況第二篇涉涉 縣縣 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 1.涉縣城區(qū)及房地產(chǎn)發(fā)展涉縣城區(qū)及房地產(chǎn)發(fā)展 2.涉縣土地供應計劃涉縣土地供應計劃 3.涉縣住宅市場小結涉縣住宅市場小結 4.涉縣商業(yè)調查涉縣商業(yè)調查 5.涉縣商業(yè)市場小結涉縣商業(yè)市場小結第三篇地地 塊塊 分分 析析 1.目區(qū)位四至目區(qū)位四至 2.項目外部配套項目外部配套 3.項目基礎剖析項目基礎剖析 SWOT分析分析 4.項目小結項目小結第四篇各項建議第四篇各項建議 1.

4、商業(yè)模式示例（經(jīng)營類）商業(yè)模式示例（經(jīng)營類） 2.商業(yè)模式示例（銷售類）商業(yè)模式示例（銷售類） 3.地塊規(guī)劃方面地塊規(guī)劃方面住宅部分住宅部分 4.住宅部分規(guī)劃建議（景觀建議）住宅部分規(guī)劃建議（景觀建議） 5.商業(yè)模式示例（經(jīng)營類）商業(yè)模式示例（經(jīng)營類） 6.商業(yè)模式示例（銷售類）商業(yè)模式示例（銷售類） 7.地塊規(guī)劃方面地塊規(guī)劃方面住宅部分住宅部分 8.住宅部分規(guī)劃建議（景觀建議）住宅部分規(guī)劃建議（景觀建議） 9. 住宅部分規(guī)劃建議（外立面及風格建議）住宅部分規(guī)劃建議（外立面及風格建議） 10.住宅部分規(guī)劃建議（面積控制及戶型配比建議）住宅部分規(guī)劃建議（面積控制及戶型配比建議） 涉縣電影院地塊的

5、本次市場調查，我們更多的關注了市場現(xiàn)階段項目的綜合情況、市場反饋、銷售狀況以及市場的需求特點，前期對本項目的市場定位、和規(guī)劃定位、提供準確的市場定位建議，以促進良好的銷售，最終實現(xiàn)開發(fā)商的預期目標。前言前言 第一篇涉涉 縣縣 概概 況況 涉縣是一個有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)、紅色圣地，被譽為“中國第二代領導核心的搖籃”。 涉縣是一個有著悠久歷史和燦爛文化的千年古縣；現(xiàn)在又是一個有著豐富資源的旅游大縣。 縣域面積1509平方公里，轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、308個行政村、464個自然村，40萬人。 涉縣是一個有著生機活力的工業(yè)大縣、經(jīng)濟強縣，且有著豐富的礦產(chǎn)資源。 總體概況總體概況 涉縣位于河北省西南部、晉冀豫

6、三省交界處，屬太行深山區(qū)。501001501999涉縣財政收入增長示意圖涉縣財政收入增長示意圖億元億元18.50經(jīng)濟分析經(jīng)濟分析經(jīng)濟發(fā)展速度驚人，河北省各縣中位列第13位 涉縣依托資源優(yōu)勢，突出特色經(jīng)濟，實現(xiàn)了全縣經(jīng)濟超常規(guī)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)和非公有制發(fā)展迅速 20020102132502013涉縣經(jīng)濟發(fā)展狀況涉縣經(jīng)濟發(fā)展狀況一心：一心：縣城所在地，打造冀晉豫結合區(qū)文化旅游集散中心，重點發(fā)展與旅游密切相關的餐飲住宿、文娛休閑、商務會議、特色商貿等產(chǎn)業(yè)，完善城區(qū)旅游相關設施和旅游服務功能。 兩核：兩核：媧皇宮、一二九師司令部舊址三帶：三帶：沿索堡鎮(zhèn)青塔湖縣級公路一線百里農(nóng)家長廊遼城鄉(xiāng)河南店鎮(zhèn)固新鎮(zhèn)沿

7、清漳河一線紅古文化和漳河風光體歷史民俗旅游帶；沿井店鎮(zhèn)王金莊水庫古臺水庫一線山鄉(xiāng)風貌旅游體驗帶；發(fā)展空間布局：一心、兩核、三帶發(fā)展空間布局：一心、兩核、三帶涉縣城市空間布局概況涉縣城市空間布局概況涉縣城市規(guī)劃概況涉縣城市規(guī)劃概況 第二篇涉涉 縣縣 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 因此涉縣房產(chǎn)的發(fā)展成上升勢頭，就目前在建項目的規(guī)模和價格都比往年有較大的上漲。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，縣城土地供應量也較前幾年有很大增加。從市場調查了解到，隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，人們的住房觀念也發(fā)生了很大變化，現(xiàn)在人們也對住房配套、環(huán)境、小區(qū)檔次越來越高，而目光投向新區(qū)的人群逐漸曾多。涉縣城區(qū)及房地產(chǎn)發(fā)展涉縣城區(qū)及房地產(chǎn)發(fā)展

8、2010年平方公里口平方米城區(qū)規(guī)劃面積城區(qū)規(guī)劃面積城區(qū)人口城區(qū)人口人家住房人家住房9萬8萬3045萬14萬37平方公里城區(qū)面積城區(qū)面積4萬23萬涉縣土地供應計劃涉縣土地供應計劃2013年土地供應總量中，公共管理與公共服務用地10.96公頃；工業(yè)倉儲及其他產(chǎn)業(yè)用地57.41公頃；住宅用地住宅用地37.38公頃，公頃，其中廉租住房及公共租房 用地3.74公頃，經(jīng)濟適用住房類用地5.61公頃， 普通商品普通商品房用地房用地28.03公頃；商服用地公頃；商服用地23.85公頃。公頃。 加大住宅用地供應，進一步提高政策性住房用地比例，合理把握供地時序，著力改善民生和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場保持土地儲備開發(fā)投資合理

9、規(guī)模，增強政府調控土地市場和住房保障能力，增加住宅用地供應，保障居民的合理住房需求。確保各類政策性住房及確保各類政策性住房及90平方米以下的中小套型平方米以下的中小套型商品房用地供應量不低于住宅用地供應總量的商品房用地供應量不低于住宅用地供應總量的70%， 著力解決中低收入家庭的住房困難，積極支持城中村整治搬遷、廉租住房建設。緊密跟蹤市場形勢，優(yōu)化住宅供應方式和時序。 從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規(guī)模，出讓面積原則上不超過7公頃； 支持中低價位、中小套型支持中低價位、中小套型普通商品住房的發(fā)展，解決居民的住房需求。普通商品住房的發(fā)展，解決居民的住房需求。涉縣在售住宅項目簡析涉縣在售住宅項目

10、簡析1.領秀城項目領秀城項目規(guī)劃11棟18層小高層；總戶數(shù)995戶售出599戶；未售出396套；其中1#2#3#已售完交房；目前在售4#、5#、6#、7#、8#在售中；總套數(shù)536套；已售出383套；未售出153套；9#、10#、11#樓目前未售正在排號中，總戶數(shù)243戶；面積：面積：小面積三是為主7090 110平米四室主力戶型：主力戶型：70 90 小三室小三室政策：政策：交20000元意向金；開盤當天一次性優(yōu)惠150元貸款30元。價格：均價價格：均價3500元元/ （含雙氣）2.楓美楓美.藍寶灣藍寶灣規(guī)劃44棟其中4棟16/17層；3棟11層；37棟多層；總戶數(shù)3000戶；分為三期銷售開

11、發(fā)；目前主售三期期房43#、44#、45#，面積為90-130，目前銷售均價為3400元/。優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠：100元/，按揭首付50%優(yōu)惠：50元/，按揭首付40%：30元/，現(xiàn)房只剩頂層并送閣樓，均價3700/。面積：面積：為90120 130， 主力戶型：主力戶型：90 120 小三室和大三室戶型小三室和大三室戶型價格：價格：均價3400元/（不含雙氣）3.天山天山.龍觀天下龍觀天下規(guī)劃37棟高層；目前在售4#5#6#7#8#9#10#樓；共計400套房源；剩房源不多，基本上一層和頂層為主；二期沒開始銷售；面積：面積：90 100 120 149 主力戶型：主力戶型：小三

12、室、大三室為主（90120平米）政策：政策：一次性付款優(yōu)惠100元/ 貸款無優(yōu)惠價格：價格：均價3300元/4.龍?zhí)锘ㄔ俘執(zhí)锘ㄔ樊a(chǎn)品形態(tài)： 4棟階梯式住宅最高18層；3棟多層；共900套房源；目前剩200套房源未銷售完；剩余房源樓層較高；面價較大；面積面積:90 /120 /140 /;主力戶型：主力戶型：三室戶型120 /;優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：一次性打95折；貸款無優(yōu)惠地下停車位：地下停車位：7萬一個；萬一個；儲藏間：1800元元/;住宅房價：均價住宅房價：均價3300元元/;同時推出部分特價房；5層以下一次性付款2480元/按揭2680元元/，5-10層一次性付款2680元元/，按揭288

13、0元元/。注：注：目前以現(xiàn)房階段；因交房晚半年房價含雙氣，銷售受到影響。涉縣在售住宅項目簡析涉縣在售住宅項目簡析5.龍山龍山.一品花苑一品花苑規(guī)劃17棟19層高層；目前銷售為一期現(xiàn)房14大概1500套左右；基本上剩頂層；二期期房（打樁階段）10、11、14、16號樓 月底開盤均價均價2800元元/面積：面積：112 115 130 主力戶型：小三室主力戶型：小三室112 115 住宅價格住宅價格：3130元/ 地下室：45萬一個；車庫10萬元一個；物業(yè)費：物業(yè)費：帶電梯9角；不帶電梯4角；6.華億太陽城華億太陽城有一部分現(xiàn)房；一部分期房；共900套房源；目前銷售50%面積：面積：110 120

14、 150 主力戶型：主力戶型：三室戶型為主110 120 住宅價格：均價住宅價格：均價3000元元/7.濱河花園濱河花園3棟13層600套房源；已銷售出200套左右；面積：面積：86.15 99.71 107.29 主力戶型主力戶型：小三室為主價格價格：均價2500元/ 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：一次性打95折貸款無優(yōu)惠涉縣在售住宅項目簡析涉縣在售住宅項目簡析1、戶型方面：2室戶型較少；三室戶型以80-110之間的小三室占主流，尤以100左右至110之間為主；120以上的設計基本上為四室戶型。2、頂層和底層的銷售基本上為每一個項目的銷售難點；3、人們對10層以上的房屋認可度逐漸降低；4、對戶型格局的

15、要求較高；涉縣住宅市場小結涉縣住宅市場小結1、目前市場在售樓盤中以新區(qū)為主，老區(qū)樓盤較少；2、新區(qū)明顯較之老區(qū)從道路規(guī)劃、外部配套設施，城市形象有明顯的提升；3、人們對新區(qū)正在逐漸的接受；但目前從繁華程度和商業(yè)配套方面仍不及老區(qū)。區(qū)域小區(qū)域小結結產(chǎn)品小產(chǎn)品小結結價格小價格小結結1、目前市場上價格參差不齊，老城區(qū)和龍山大街沿線樓盤均價在3300-3400元/平方米之間；2、其他區(qū)域，價格在2400-3000不等。涉縣商業(yè)調查涉縣商業(yè)調查名稱名稱地理位置地理位置業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布租金租金定位定位華聯(lián)商場貿易街一層：家電百貨；二層：服裝6070元/ /月中低檔太行市場貿易街南段內街形式：布匹、窗簾、床

16、上用品等3040元/ /月中低檔匯豐商城電影院南側一層：首飾、鞋帽；二層：服裝7080元/ /月中低檔涉縣商業(yè)市場小結涉縣商業(yè)市場小結品牌及業(yè)態(tài)方面商鋪租賃方面商鋪銷售方面當?shù)厣虡I(yè)較為發(fā)達：1、形態(tài)全備：有各類市場、集中商業(yè)、商業(yè)街；2、有大的品牌商家入駐，如新世紀、美食林；3、商業(yè)細分全備：有鞋城、女人類商場等；4、檔次全備：高、中、低檔均有。目前市場無在售商業(yè)，可供參考的是電影院南側小區(qū)2010年銷售時候120平米；售價126萬元；市場租金水平參差不齊，3080元每平米每月不等 第三篇地地 塊塊 分分 析析項目區(qū)位四至項目區(qū)位四至本案本案項目位于涉縣電影院原址，地處縣城中心區(qū)域。西臨：貿易

17、街南臨：步行街項目外部配套項目外部配套1.生活配套：位于貿易街南段“太行集貿市場”，主要經(jīng)營：蔬菜、瓜果、水產(chǎn)品、肉食、調料等。2.教育配套：涉縣實驗小學、涉縣第四中學3.醫(yī)療：涉縣中醫(yī)院4.金融:農(nóng)村信用社、中國商業(yè)銀行儲蓄所5.超市：匯客隆超市項目基礎剖析項目基礎剖析 SWOT分析分析Strength (優(yōu)勢優(yōu)勢)：1、項目地產(chǎn)涉縣老城區(qū)商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越；2、地塊區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套齊全；3、項目地塊近鄰實驗小學，教育資源得天獨厚；4、地塊周圍地勢平坦Weakness（劣勢）（劣勢）：1、處于鬧市區(qū)，交通擁堵；2、處于中心，于住宅而已外界環(huán)境嘈雜；3、地塊規(guī)模小，項目規(guī)劃受限；

18、Opportunity（機會）（機會）：1、目前，當?shù)厝藢铣菂^(qū)的認可程度要高于新新區(qū)；2、目前，老城區(qū)在售樓盤較少，有一定的市場機會；Threaten (威脅威脅)：1、隨著新城區(qū)的不斷發(fā)展，人們對新城區(qū)的認可程度在逐漸的提升，勢必會影響到本項目；2、在售樓盤和即將面世樓盤，對客戶的分流。項目小結項目小結 通過對項目自身綜合分析，結合項目周邊、縣城現(xiàn)狀及未來發(fā)展的多方面因素，我們要做的就是：充分發(fā)揮項目自身優(yōu)勢；主抓目前市場較空白機遇；通過項目產(chǎn)品規(guī)劃設計更加突出項目優(yōu)勢，盡可能彌補存在的缺陷；將本項目打造成：住宅 出則繁華、入則寧靜的老城區(qū)上品生活典范區(qū)；商業(yè) 涉縣老城區(qū)標準性商業(yè)中心。

19、第四篇各各 項項 建建 議議地塊規(guī)劃方面地塊規(guī)劃方面商業(yè)部分商業(yè)部分+：地處繁華的商業(yè)中心：地處繁華的商業(yè)中心+：規(guī)模較大規(guī)模較大：當?shù)卮笃放圃萍寒數(shù)卮笃放圃萍荷虡I(yè)形態(tài)豐富：商業(yè)形態(tài)豐富：檔次、品類齊全：檔次、品類齊全項目現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀：本項目商業(yè)幾經(jīng)易主本項目商業(yè)幾經(jīng)易主發(fā)揮自身優(yōu)勢發(fā)揮自身優(yōu)勢規(guī)避缺陷不足規(guī)避缺陷不足從后期經(jīng)營角度出發(fā)：從后期經(jīng)營角度出發(fā)：有自身獨有特點有自身獨有特點能夠填補當?shù)厣虡I(yè)空白能夠填補當?shù)厣虡I(yè)空白差異化商業(yè)定位差異化商業(yè)定位從銷售角度出發(fā)：從銷售角度出發(fā)：傳統(tǒng)商業(yè)模式，能夠化傳統(tǒng)商業(yè)模式，能夠化整為零布局整為零布局商業(yè)模式示例（經(jīng)營類）商業(yè)模式示例（經(jīng)營類）真正意義上的吃喝玩樂一條龍商業(yè)綜合體真正意義上的吃喝玩樂一條龍商業(yè)綜合體石家莊勒泰廣場石家莊勒泰廣場商業(yè)模式示例（銷售類）商業(yè)模式示例（銷售類） 較為傳統(tǒng)百貨類商場布局，鋪位能夠化整為零，較小的單位商鋪面積，降低了投資門檻，適宜做銷售類商業(yè)定位。石家莊北國商城2層經(jīng)營分布圖某綜合商業(yè)銷售分割圖地塊規(guī)劃方面地塊規(guī)劃方