凌峻福建莆田項目招商策劃投標方案

1、正榮·時代廣場招商策劃報告凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司二零零六年五月方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。目 錄前 言3第一部分：核心思考4第二部分：項目業(yè)態(tài)概述及引進商家要求8一、項目業(yè)態(tài)分布9二、業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商工作的結(jié)合說明9三、引進商戶要求10第三部分：項目招商報告13一、招商總體策略14二、商戶選擇原則14三、正式招商前需具備條件16四、招商目標20五、招商準備工作22六、招商具體措施28七、招商階段工作劃分及要點29八、招商工作流程40九、招商與銷售的配合41結(jié) 束 語45方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。前 言商業(yè)的招商工作有很大的特殊性，它有

2、別于住宅的硬件產(chǎn)品銷售。因為其彈性大，變動性強，不可預知的因素多，還要根據(jù)不同商戶的需要和情況做出相應(yīng)的調(diào)整。因此，本策劃報告將重點對招商工作提出針對性的策略闡述。限于項目現(xiàn)在的工程進度及一些招商的關(guān)鍵性因素未能確定的原因，本報告主要針對前期招商作比較詳細的闡述，在相關(guān)工程進度及招商因素明朗之后，招商的執(zhí)行也會隨之深入。 方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。第一部分：核心思考方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。 鑒于莆田大商業(yè)體項目的復雜性，在招商工作中會存在一定的困難。我司認為，莆田項目的招商必須思考以下三大問題，只有理清思路，才能使得招商工作的順利進行。思考

3、一：如何確定招商的主要區(qū)域？只有明確招商的區(qū)域，才能有重點、有針對性地開展招商的工作。針對正榮·時代廣場這個商業(yè)項目，招商的主要區(qū)域按招商力度與資源、宣傳投入的強弱順序?qū)澐譃椋焊Ｖ菖c廈門、泉州、莆田本地。（福州與廈門的招商力度與資源、宣傳投入最強，以此類推。）主要是因為：一、要提升本項目的業(yè)態(tài)質(zhì)量，就必須超越莆田的商業(yè)水準，實行“走出去，引進來”的招商策略，使得招商的質(zhì)量滿足項目的定位要求。二、在莆田附近的地區(qū)進行招商比較方便，而且招商的成本較低，還能保證供應(yīng)商的供應(yīng)鏈的完整。三、鑒于商家運營的區(qū)域問題，招商范圍不宜過廣，要控制在本省范圍之內(nèi)。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏

4、覽后下載使用。思考二：重點商鋪面臨的問題有哪些？1、大型超市、品牌快餐店由于本項目的區(qū)位不利于大型超市、品牌快餐店等品牌店的招商工作的開展，所以要加強項目的包裝以及明確商業(yè)運營在本項目的重要性，使得招商工作達到理想的目標。2、大型娛樂、餐飲、電信賣場由于這些商鋪大部分位于商場的高層，有的位置偏后，會成為招商的難點，解決這個難點就要首先充分了解客戶的真正需要：一、給予一定的租金優(yōu)惠扶持措施；二、確保商家的出入通道快捷便易；三、單獨辟出醒目的廣告通路；四、在推廣力度上實行政策傾斜。（這部分工作將在針對性招商手冊上詳細列出）。因此招商的主要攻堅工作：第一、主力店與品牌快餐，第二則是大型餐飲、娛樂店。

5、兩者的要求會有較大的特殊性，需要著重解決。思考三：70的商鋪出售，對于整個商業(yè)招商工作的影響？產(chǎn)生的問題：一、招商的總目標難以量化，是按平方米算還是按數(shù)量計算；二、加大了對知名品牌的招商工作難度。因為出售率太高，整體商業(yè)的水平良莠不齊；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。三、開業(yè)率與開業(yè)時間無法約束，難以得到保證。招商工作時會遇到很多問題，其中核心的就是整個項目的招商主動權(quán)問題，可以采取以下報告解決：報告一：以返租的形式出售商鋪；報告二：在銷售協(xié)議上與客戶做好溝通，協(xié)商日后經(jīng)營權(quán)的問題。（注：報告一的可行性較大，較能達到一致的認可）通過上述方式明確招商的總目標，同時加大招商的吸

6、引力度。一定要把握整體招商的主動權(quán)，只有這樣才能實現(xiàn)商業(yè)項目的做活做旺的目標，同時使自有物業(yè)的企業(yè)品牌價值大幅提升。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。第二部分：項目業(yè)態(tài)概述及引進商家要求方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。 一、項目業(yè)態(tài)分布結(jié)合產(chǎn)品策劃報告，現(xiàn)將項目各區(qū)業(yè)態(tài)布局要點列表如下：u 三號區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃要點三號地出租面積：固定業(yè)態(tài)300400平方米快餐店60007500平方米超市共計63007900平方米u 五號區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃要點五號地各區(qū)出租面積：固定業(yè)態(tài)A區(qū)9001000平方米品牌餐飲店B區(qū)15001900平方米網(wǎng)吧；特色餐飲D區(qū)7001000平方米足浴

7、廳，茶藝E區(qū)20003000平方米量販式KTV，IT數(shù)碼城，電影院共計51006900平方米（詳細分析要點見項目產(chǎn)品策劃報告）二、業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商工作的結(jié)合說明以上業(yè)態(tài)規(guī)劃只是基于方便招商和日后經(jīng)營管理而設(shè)定的經(jīng)營業(yè)態(tài)理想分布，在招商時就按照既定的業(yè)態(tài)分布思路進行招商，但招商過程是靈活彈性的，故開業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類還要視乎實際招商的結(jié)果。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。實際上，在日后經(jīng)營管理過程中，會因為市場的需要、經(jīng)營商家經(jīng)營能力等因素，各個業(yè)態(tài)布局會順應(yīng)市場變化不斷進行調(diào)整，達到相對平衡的狀態(tài)。三、引進商戶要求（一）、基本要求1、知名商戶或品牌連鎖商戶知名品牌商戶的進駐能有

8、效提升商場的品位、吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，商場形象越佳，使正榮·時代廣場在莆田迅速樹立起知名度。2、個性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。3、能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動商場購物消費增長，必須對這些商戶要實施重點引起，如大型超市、知名快餐店等，他們所帶動的龐大人流將對整個商場吸引人流量有重大貢獻。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。（二）、具體要求1、先招名牌

9、、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家。保證商場的品牌定位，在實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕小檔次，無品牌的小商戶進場。2、先招大租戶。保證商家經(jīng)營的面積有足夠的展示空間，規(guī)定承租商戶至少要租用一定面積（面積具體再定）以上的經(jīng)營面積。正榮·時代廣場要改變其他商場的“市場經(jīng)營”格局。3、經(jīng)營同類商品的商家數(shù)量要控制。保證經(jīng)營相同商品的商戶數(shù)量不多，在提供足夠選擇空間給顧客的基礎(chǔ)上，避免商戶之間的惡性競爭。（三）、目標商家（品牌組織）計劃在正榮·時代廣場的招商工作和品牌組織計劃中，主要以個別一、二線品牌商戶帶動二、三線商戶，吸引一大批意向經(jīng)營商戶，從中選擇優(yōu)質(zhì)客戶，實現(xiàn)品牌店經(jīng)營，樹

10、立正榮·時代廣場的專業(yè)形象。招商計劃先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的品牌，再選擇當?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項目。u 核心主力店、品牌店先行，輔助店隨后的原則；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。u 零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。第三部分：項目招商報告方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。一、招商總體策略制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。現(xiàn)將招商總體策略確定為：以做旺商場為出發(fā)點，利用品牌商家?guī)由?，推動商圈發(fā)展招商必須爭取符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌進駐經(jīng)營，對其給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施

11、，吸引其進駐，因為只有品牌商家的進駐，才能保證商場業(yè)態(tài)質(zhì)量的競爭力，保持商場的中高檔次；而且品牌商家的進場也能增加散戶進場的信心，做到利用品牌商家?guī)由舻哪康?。同時，無論是從租金收益還是商場做旺的角度來說，商場要做到品牌商家與中小散戶共同發(fā)展，形成一種良性互補和有機組合，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引不同需要的客戶消費，從而推動商場的持續(xù)發(fā)展，促進商圈的繁榮。二、商戶選擇原則總原則：必須以做旺商場為出發(fā)點 方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。商場招商時，不僅只是為了商鋪全部出租為目的而招商，還要對商戶進行篩選，選擇品牌店及有潛力、質(zhì)量高的商戶，以保證商場業(yè)態(tài)質(zhì)量的競爭力。1、商業(yè)經(jīng)營管理

12、公司的包裝2、具體的商業(yè)推廣的措施推出3、整個項目商業(yè)資源的整合能力包裝4、招商的目標客戶包裝第一原則：同業(yè)差異、異業(yè)互補原則同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一類型的店進入，造成惡性的競爭。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，零售與餐飲、娛樂、休閑、互補等。第二原則：統(tǒng)一主題與品牌形象原則 招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題，必須要針對性地引進各類商家，切合本項目的主題定位，有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與良好運作。第三原則：核心主力店互動原則在大型綜合商業(yè)體招商方面來講，理論上必須遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原

13、則。根據(jù)大型購物中心的磁石效應(yīng)對各類商家進行有機的安排，以保證商場整體經(jīng)營的均好性。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。第四原則：放水養(yǎng)魚原則 先將整個購物中心造旺，然后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營商家感到本項目的發(fā)展前景是大有空間的。放水養(yǎng)魚的原則就是商場“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。三、正式招商前需具備條件在本項目商場的租金、優(yōu)惠扶持措施、交鋪時間、經(jīng)營管理公司等幾項還未確定的情況下，招商工作的開展只能進行經(jīng)營商戶意向的征詢及初步合作意向的登記，還不能和經(jīng)營商戶簽訂相關(guān)意向書，如果確定以上幾項，就可以繼續(xù)洽談，簽署合作意向書或認租書。所以，在目前的情況下，只能開

14、展初步的招商工作，要確定以上幾項重要事項，才能開展全面的招商工作，為銷售奠定良好基礎(chǔ)。1、租金的確定 租金的確定除了考慮售價和投資回報率外，還要結(jié)合目前莆田的商鋪市場再確定。在確定每層的租價后，再確定具體位置的租價分布。2、優(yōu)惠扶持措施的確定為了對商家消費市場作一個試探，積累推廣宣傳信息，大型綜合購物中心一般在正式運營前采取試業(yè)的方式，試業(yè)期一般為3個月到半年，在試業(yè)期間，對各類經(jīng)營商戶要采取不同的優(yōu)惠扶持措施，即放水養(yǎng)魚原則。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。Ø 主力店對于主力店，如6000平方米的超市，是整個商場的最重要的主力店，對于商場整體的形象和吸引客流起著

15、重要的作用，要給予其612個月的免租期，然后以長期性低租金策略，使其長期駐場經(jīng)營，帶動整個商場的經(jīng)營氣氛。Ø 專賣店、品牌店專賣店、品牌店等店面是商場的形象店，對于提升商場整體的檔次形象起重要作用，在開業(yè)前后經(jīng)營商家投資較大，為減輕其經(jīng)營負擔，順利進行運營，在商場試業(yè)運營期間給予6個月左右免租期。Ø 休閑娛樂餐飲經(jīng)營戶在商場整體試業(yè)運營期間，給予其租金減半收取或部分免租23個月，例如肯德基這些知名品牌就可以采取給予一年免租期的優(yōu)惠措施。Ø 其他經(jīng)營商戶對于其他分布在場內(nèi)的眾多中小商戶，要根據(jù)情況在試業(yè)期間統(tǒng)一給予相應(yīng)優(yōu)惠措施。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏

16、覽后下載使用。3、交鋪或開業(yè)時間的確定 交鋪或開業(yè)時間是廣大經(jīng)營戶最關(guān)心因素之一，無法確定此項時間，就無法與經(jīng)營戶簽訂確認租賃意向的協(xié)議或合同，故需要根據(jù)工程進度情況，盡快確定交鋪時間或開業(yè)時間，如果暫時難以確定交鋪或開業(yè)時間，也要給出一個估算（估計）的時間，使招商時能讓經(jīng)營戶有經(jīng)營時間的考慮，能確定進駐經(jīng)營。4、經(jīng)營管理公司的確定商場的招商和日后的經(jīng)營管理息息相關(guān)，開門營業(yè)后，重點將轉(zhuǎn)向商場的經(jīng)營管理。商場的經(jīng)營管理切不可與物業(yè)管理混淆，其包含的內(nèi)容比純粹意義的物業(yè)管理廣泛得多，主要包含兩大部分：商場的運營管理與市場推廣涉及租戶的日常管理、租金的收取、商場整體對外的宣傳推廣、經(jīng)營戶的服務(wù)、業(yè)

17、主的租賃管理服務(wù)等一系列內(nèi)容，主要管理方向是如何宣傳推廣商場整體形象，為經(jīng)營戶的生意經(jīng)營提供良好的服務(wù)平臺，吸引更多顧客前來購物，促進其經(jīng)營發(fā)展，提升商場整體價值，為業(yè)主獲得更好的投資收益。商場的物業(yè)管理為確保本項目開業(yè)后能順利運作，促進商場旺場，需要一個在商場運營管理方面經(jīng)驗豐富的機構(gòu)開展經(jīng)營管理。如果發(fā)展商自身沒有足夠的經(jīng)驗去開展運營管理，就需要引進專業(yè)的商場管理公司或機構(gòu)專門負責商場的經(jīng)營管理。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。實際上，項目在招商簽約時，就需要經(jīng)營商戶同時簽署一份管理公約，而客戶購買項目的商鋪時，也要同事簽署一份委托租賃協(xié)議（自營客戶除外），所以，為了能

18、比較順利開展招商工作，也要盡快落實經(jīng)營管理公司。經(jīng)營管理公司由正榮集團組建，再聘請專業(yè)顧問公司進行管理。5、招商目標客戶群分類1）重點商戶Ø 大型超市經(jīng)營機構(gòu)大型超市的引進對商場的順利招商與以后的運營都有深刻的影響，故國內(nèi)或國外知名的超市經(jīng)營機構(gòu)是首先要進行重點招商的對象，例如好又多或福州永輝超市。Ø 外資品牌快餐針對三號地塊的規(guī)劃，可引進著名外資品牌西式快餐例如肯德基，務(wù)求在三號的地塊聚集一定人流，同時滿足周邊居民的購物消費商業(yè)和區(qū)域主力消費群。Ø 專賣店、品牌店等重點商戶主要為服飾、美容化妝品、珠寶首飾、藥店、數(shù)碼產(chǎn)品等經(jīng)營商戶。一些專賣店、品牌店例如方案范文

19、無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用?？ㄎ鳉W，金利來，雅芳等，都是招商的重點商戶，這些專賣店、品牌店可以有利于樹立項目的形象，提升項目的檔次。Ø 娛樂、餐飲、休閑經(jīng)營戶據(jù)調(diào)查，娛樂、餐飲及休閑類產(chǎn)品都是現(xiàn)在的顧客所喜愛及追求的，所以這類服務(wù)型經(jīng)營機構(gòu)也是招商時重點的商戶之一。2）其他商業(yè)業(yè)態(tài)中小散商戶主要為流行前線、名店街、女人街等各類商業(yè)業(yè)態(tài)的中小商戶，多以個體戶形式開展經(jīng)營。四、招商目標招商是為了商場的后續(xù)經(jīng)營，但因為現(xiàn)在尚未能確定開業(yè)時間，故目前只能設(shè)立開業(yè)前整體目標和品牌商戶引進目標：1、整體目標在試業(yè)前招商率要達到90，使項目順利開業(yè)，打響頭炮。2、品牌商戶引進目標開

20、業(yè)前各部分商業(yè)的招商目標如下：Ø 三號地塊：方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。一層大型超市1家，麥當勞或肯德基1家（一、二層）一層臨東園路商鋪品牌金店1家、品牌床上用品至少1家，銀 行1家、品牌服裝至少23家一層臨步行街鋪品牌服裝特價店至少2家、品牌鞋業(yè)店至少1家、品牌手飾店至少1家、特色工藝品店1家一層步行街（靠近住宅）品牌首飾店1家、男女品牌服飾店至少2家、知名藥店1家、潮流美發(fā)店1家、高檔茶館1家負一層下沉步行街女內(nèi)衣品牌店至少2家、女士服飾品牌店至 少2家、品牌化妝品店至少1家Ø 五號地塊：A區(qū)臨街鋪位品牌運動系列服飾（如：李寧、銳步、阿迪達斯、康

21、威等品牌）至少2家，品牌男女服飾店至少2家上層部分品牌餐飲店1家B區(qū)聯(lián)通網(wǎng)吧1家，特色餐飲1家D區(qū)高檔足浴廳1家、高檔茶藝1家E區(qū)量販式KTV1家，品牌IT數(shù)碼城1家（里面的品牌數(shù)碼店至少4家），動感電影院1家負一層流行前線品牌潮流商鋪69家方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。 小面積品牌商鋪主要以帶租約形式出售。五、招商準備工作1、各種資料準備為了在招商過程中表現(xiàn)公司專業(yè)形象和嚴謹?shù)膽B(tài)度，在招商前準備的資料有：Ø 宣傳頁Ø 招商手冊Ø 投資手冊Ø 管理公約Ø 鋪位分布圖Ø 相關(guān)VI應(yīng)用資料Ø 合作或加盟意向

22、書、認租書Ø 合作協(xié)議（合同）或商鋪租賃合同Ø 經(jīng)營管理協(xié)議書Ø 營銷推廣報告及推廣計劃對于特殊商家如超市、頂層業(yè)態(tài)等應(yīng)有針對性的招商措施。2、組建專業(yè)的攻堅隊伍1）專業(yè)的攻堅隊伍為了工作的順利開展，將組建專業(yè)的攻堅隊伍，但具體人員的組成及人數(shù)都不是固定的，會根據(jù)不同的階段進行適當?shù)恼{(diào)整。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。2）專業(yè)隊伍人員的招聘要求專業(yè)隊伍人員的招聘要求嚴格按照標準進行招聘與篩選，例如招聘的人員要求Ø 有一定的招商經(jīng)驗；Ø 對各行業(yè)發(fā)展如品牌、經(jīng)營形式、競爭形勢、一般所需面積、各業(yè)態(tài)的特殊要求等有相當?shù)牧私猓?

23、#216; 有較強的拓展溝通能力及責任心，擅長處理人際關(guān)系等。3）專業(yè)隊伍人員的培訓在開展招商工作前，將對隊伍人員進行專業(yè)培訓，內(nèi)容包括商業(yè)房地產(chǎn)的基本知識、招商洽談要點、工作規(guī)范及流程、項目情況、本地商業(yè)環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營投資分析、招商與銷售配合的環(huán)節(jié)等。3、招商廣告推廣1）傳播策略Ø 全面撒網(wǎng)，重點捕捉利用媒介媒體的大力推廣炒作，廣撒魚網(wǎng)，盡可能多的網(wǎng)羅客戶商家，然后，進過篩選，重點選出適合本項目的有效商家，爭取早日達到本項目的招商目標。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。Ø 立體推進，全面覆蓋招商推廣的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜

24、志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式，經(jīng)營一種集束性的廣告轟炸效應(yīng)，搶奪各大小商家的眼球，掀起當?shù)鼗蚱渌貐^(qū)商家的熱烈追捧的熱潮，樹立本項目的良好形象。Ø 節(jié)奏配合，引動市場廣告是推動項目進程的有力武器，根據(jù)本項目招商工作的推進，招商廣告活動必須要根據(jù)不同的階段進行安排、調(diào)度。不同的階段要具體安排廣告量的密度與范圍，爭取在短期間內(nèi)引起最大的轟動效應(yīng)，引起市場的關(guān)注。2）媒體推廣招商工作，尤其是重點商戶的招商主要是由招商人員一對一進行直接洽淡、協(xié)商。媒體推廣主要是樹立知名度和形象性，促使中小商戶的登記，起到輔助招商的作用。主力媒體選擇為了配合招商工作的開展，可以結(jié)合戶外、報紙、電視、

25、電臺、網(wǎng)絡(luò)等多項投放的媒體，發(fā)布媒體廣告，廣泛傳播項目招商信息。選取的媒體為：Ø 報紙方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。湄州日報在莆田的發(fā)行量上占據(jù)絕對優(yōu)勢，可發(fā)布形象廣告，把項目信息在更廣泛的范圍內(nèi)發(fā)布；海峽都市報重點在于福州，輻射福建省。廈門也可以適當考慮投放報紙廣告。因報紙廣告的成本較高，且對于招商工作的促進性較小，因此只在關(guān)鍵時間點或重點區(qū)域投放。時間點：啟動期和全面招商期及試業(yè)前期；區(qū)域：福州、莆田。Ø 戶外廣告在福州、廈門、泉州等機場附近，及福廈高速過莆田地區(qū)的部分路段發(fā)布戶外廣告。由于戶外廣告時間較長，內(nèi)容較少，可在主力店、品牌快餐確定之后正

26、式投放較為適宜。Ø 電視廣告只作隨項目銷售廣告片投放招商信息內(nèi)容。另外還可以與莆田的電視臺聯(lián)系，以電視臺的專題采訪報道形式，定期報道項目的工程進度、項目定位與經(jīng)營理念、主力商家的進駐等，突出強調(diào)先租先贏之趨勢等。Ø 其他媒體1、短信短信廣告作為一種到達率高的信息媒介在莆田及附近地區(qū)的應(yīng)用還是較為新穎的形式，到達率高，見效快。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。在前期準備時就可以建立數(shù)據(jù)庫，整理目標客戶的資料，利用數(shù)據(jù)營銷的手段，擴大項目推廣范圍。2、宣傳單張可印刷大量項目宣傳單張，采取“掃街”的方式，請專人派送散發(fā)到本地眾多的商業(yè)經(jīng)營鋪位，可迅速直接地產(chǎn)生良

27、好效果。3、號外以新聞的版式制作而成的海報，刊登項目的焦點新聞，以及最新的重點信息發(fā)布，引起商家的注意。4、網(wǎng)絡(luò)利用互聯(lián)網(wǎng)的資源，制作項目招商宣傳網(wǎng)頁，或者在專業(yè)招商網(wǎng)站上刊登廣告，將項目推廣的范圍進一步擴大。5、電臺現(xiàn)場直播與當?shù)仉娕_合作，舉辦現(xiàn)場直播，舉辦或播放民眾喜聞樂見的節(jié)目，吸引經(jīng)過的人流，形成聚焦效應(yīng)。6、專業(yè)雜志在福州、廈門、泉州及莆田本地的商業(yè)專業(yè)雜志刊登招商廣告，或者以主題的形式報道項目的工程與招商進度，報道一些大型商家與本項目的戰(zhàn)略合作的新聞，以及商家對項目的樂觀看法。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。Ø 具體招商地區(qū)的媒體推廣安排如下：招商地區(qū)

28、媒體安排廈門、福州、泉州以戶外廣告、短訊、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志為主，報紙為輔助。莆田本地報紙、戶外廣告、電視廣告、短信、宣傳單張、號外、電臺現(xiàn)場直播、專業(yè)雜志Ø 各招商階段的媒體推廣安排如下：招商準備期初步招商開展期招商全面開展期正式簽約期交鋪試業(yè)期戶外廣告網(wǎng)絡(luò)戶外廣告、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)報紙、戶外廣告、電視廣告、短信、宣傳單張、號外、網(wǎng)絡(luò)、電臺、專業(yè)雜志報紙、戶外廣告、電視廣告、短信、宣傳單張、號外、網(wǎng)絡(luò)、電臺、專業(yè)雜志報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、電臺事件營銷報道報道本項目舉辦的活動，可以作為項目的一種宣傳手段，進行事件的炒作，強烈引起各大小型商家的關(guān)注。活動如下：Ø 大型品牌店進駐的簽

29、約儀式，商家代表發(fā)言；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。Ø 舉辦莆田商業(yè)行業(yè)峰會；Ø 舉辦莆田十大優(yōu)質(zhì)品牌商家的選舉活動。六、招商具體措施（一）先開展重點招商，后公開招商現(xiàn)在項目各個地塊的業(yè)態(tài)規(guī)劃已經(jīng)初步確定，重點招商的商戶就是規(guī)劃中的品牌店及主力店，他們對帶動整個商場的經(jīng)營氛圍起重要的作用，根據(jù)項目各部分商業(yè)業(yè)態(tài)分布的需要，須預先規(guī)劃在商場里特定的位置。所以，為了便于后續(xù)招商及給經(jīng)營管理營造良好的局面，將首先開展重點招商工作，初步了解重點商戶對規(guī)劃的要求及面積需求，進一步簽署合作意向書（或認租書），確定重點商戶的經(jīng)營面積及位置后，以此增加中小散商戶的進駐

30、信心，再公開對中小商戶進行招商。（二）重點招商期間中小商戶僅作意向登記，為公開招商作準備 在重點招商期間，各種廣告已經(jīng)推出，但重點招商對象合作或租賃意向未初步確定前，先不要開展公開招商，以免影響重點招商工作，此期間前來咨詢了解的中小商戶可進行意向登記，為公開招商做準備。（三）招商順序從大店到小店方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。為了制造“羊群效應(yīng)”，招商的順序定為從大店到小店，越多的大店進駐，就能越增加小店商戶進駐的信心，吸引更多的小店商戶進駐。（四）重點主力店、品牌店合作租期可長些（620年），中小散戶租期不宜太長（35年） 重點主力店是促進商場整體經(jīng)營的重要因素，除了租金

31、優(yōu)惠外，還應(yīng)和其簽署較長的合作或租賃期，如大型超市、肯德基店，租期一般為10年以上，一些品牌專賣店租期為610年；而中小散戶租期在35年為宜，太短則租戶覺得沒信心，太長對經(jīng)營方又不利。七、招商階段工作劃分及要點一般來說，為了使項目順利開業(yè)，從現(xiàn)在開始到開業(yè)前要設(shè)定一個招商率目標，故招商期間階段是與項目開業(yè)時間倒推計算的，但現(xiàn)在還難以確定開業(yè)時間，故只能擬訂近期的招商執(zhí)行計劃。1、招商準備期：2006年6月2006年8月工作內(nèi)容表序號工作內(nèi)容完成時間1組建專業(yè)隊伍2006年6月2006年7月方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。2招商資料設(shè)計制作2006年6月2006年7月3售樓部

32、招商工作布置完善2006年7月2006年8月4媒體廣告設(shè)計制作2006年7月2006年8月5制定招商優(yōu)惠政策2006年7月2006年8月1）目標 在準備期內(nèi)，交鋪時間和經(jīng)營管理公司尚未確定，招商條件尚未完善，主要工作是為了組建專業(yè)隊伍和準備招商資料，設(shè)計制作廣告，以便下階段能比較順利開展工作。2）階段策略向商家宣傳項目形象，建立項目的初步形象。3）廣告推廣語：首創(chuàng)莆田購物公園4）具體工作安排方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。招聘人員和組建專業(yè)隊伍（2006年6月2006年7月） 通過招聘廣告發(fā)布招聘信息，力求10天內(nèi)人員到位，成立組建專業(yè)的攻堅隊伍，并進行為期一個星期的高強度

33、全方位的培訓。招商資料的設(shè)計與制作（2006年6月2006年7月）Ø 項目商業(yè)購物中心宣傳頁（單張或折頁）Ø 招商手冊（商業(yè)經(jīng)營寶典）Ø 投資手冊Ø 管理公約Ø 鋪位分布圖（經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)）Ø 相關(guān)VI應(yīng)用資料（小禮品、招商書寫紙、手提袋等）Ø 合作或加盟意向書、認租書Ø 合作協(xié)議（合同）或商鋪租賃合同Ø 經(jīng)營管理協(xié)議書其中，經(jīng)營管理協(xié)議在未能確定經(jīng)營管理公司的情況下，暫時先不要擬訂。售樓部布置完善，銷售招商功能兼?zhèn)洌?006年7月2006年8月） 售樓部要突出商鋪招商和銷售投資的引導展示，在售樓部門前加上

34、招牌：正榮·時代廣場招商銷售中心方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。 并設(shè)立“樣板鋪”或“樣板街”，借該樣板區(qū)域的開放促進招商與銷售工作。廣告設(shè)計及制作，活動籌備（2006年7月2006年8月）制定招商優(yōu)惠政策（2006年7月2006年8月）5）媒體安排：戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)。2、初步招商開展期：2006年9月2007年1月工作內(nèi)容表工作事項商戶級別針對目標商戶開展方式開展時間重點工作主力店大型超市、外國品牌快餐上門洽商，主要在福州、廈門拓展招商2006年9月2006年12月電影院、網(wǎng)吧、知名中高檔酒樓、知名KTV上門洽商，主要向泉州拓展招商2006年10月2007年1月方

35、案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。大型品牌服裝連鎖店、高檔 潮流服飾品牌店多種途徑了解商戶資料，上門洽談，在泉州與莆田拓展招商2006年10月2007年1月電信賣場品牌經(jīng)營店，及其他品牌店廣泛聯(lián)系，在福州、廈門及莆田招商2006年11月2007年1月其他商戶銀行等國家金融服務(wù)類型機構(gòu)莆田本地聯(lián)系洽談2006年9月2007年11月中小散商戶各類經(jīng)營業(yè)態(tài)中小商戶招商部現(xiàn)場洽談為主，做意向登記2006年9月2007年1月1）目標 完成招商總?cè)蝿?wù)的50，其中要完成超市、品牌快餐店的招商工作，并簽訂意向書或認租書。2）階段策略以主力店、品牌店為核心開展招商。方案范文無法思考和涵蓋全面，最

36、好仔細瀏覽后下載使用。3）廣告語：搶占莆田第一商業(yè)制高點4）具體工作安排重點工作Ø 大型超市、品牌快餐是重要的定向洽談對象，需要重點部署人員開展針對性的上門洽談工作。超市主要面對的商家：福建永輝超市、好又多、易初蓮花、新華都超市等。品牌快餐店主要面對的商家：麥當勞、肯德基、必勝客、真功夫、藍與白等。重點招商區(qū)域：福州與廈門。Ø 休閑娛樂餐飲經(jīng)營商戶在招商時要主動出擊，收集目標商家的資料，然后派招商人員上門逐個洽談。重點招商區(qū)域：泉州和莆田。 Ø 服裝品牌店：大型品牌服裝連鎖店、高檔潮流服飾品牌店，如金利來、以純、羅蒙等，可以排出招商人員，專程上門進行洽談，初步了解

37、合作意向，登記在冊或簽署意向書，以備進一步洽談。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。重點招商區(qū)域：泉州。Ø 銀行、電信等國家服務(wù)類型機構(gòu)對租金的承受力強，經(jīng)營比較穩(wěn)定，期間長。雖然項目整體商場不宜設(shè)置過多，但其也是重點招商對象。因其洽談簽約的時間較長，故前期也可以先開展意向洽談。重點招商區(qū)域：莆田。Ø 中小散戶商戶中小散商戶只進行意向登記與交流，對他們進行觀察，了解其經(jīng)營能力。在重點招商取得一定成果，基本確定主力商戶的經(jīng)營位置及面積后就可以進行公開招商。重點招商區(qū)域：莆田?；顒优浜?#216; 舉辦招商說明會Ø 大型商家，如超市、肯德基或麥當勞的簽

38、約儀式。5）媒體安排：戶外廣告、報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)。3、招商全面開展期：2007年2月2008年3月方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。工作內(nèi)容表序號工作事項開展時間1重點商戶簽訂合作意向書或認租書2007年2月2007年10月2公開招商的商戶舉行選鋪認租活動2007年10月1日3其他商戶選鋪認租2007年10月2008年3月4廣告活動配合2007年2月2008年3月因為現(xiàn)時尚未能確定開業(yè)時間及經(jīng)營管理公司，故以上期間為暫定時間，僅供參考。1）目標完成招商總?cè)蝿?wù)的70，基本完成主力店與品牌店的招商工作；其中在2007年7月之前，要完成娛樂與大型餐飲商家的招商工作，并簽訂合作意

39、向書或認租書。2）階段策略以品牌店帶動散戶招商，并利用項目工程進度的節(jié)點宣傳推動招商進程。3）廣告語：正榮·時代廣場現(xiàn)正全面招商副主題：“××”超市、肯德基強勢加盟正榮·時代廣場方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。4）須具備條件Ø 確定交鋪日期及開業(yè)日期Ø 確定交付的押金金額與程序5）具體工作安排重點招商的商戶進一步洽談，簽訂合作意向書或認租書（2007年2月2007年10月）重點招商的商戶有的以租賃方式開展經(jīng)營，有的商戶以合作經(jīng)營方式和商場經(jīng)營管理方一起經(jīng)營，共享利潤，具體不同經(jīng)營要簽署合作意向書或認租書。在簽署過程

40、中，招商人員需要緊密跟進，充分把握各自的利益點，達成雙方都可接受的合作方式，以順利確定合作意向，正式確定經(jīng)營面積及位置，收取合作意向金。對公開招商的有意向商戶舉行選鋪認租活動（2007年10月1日）活動流程如下：Ø 接受意向確認，收取商戶意向金（9月129月31日）在此期間，公開接受有意向的商戶交納意向金（20003000元），出具收據(jù)，暫不確定鋪位面積，作為參加認租的資格，可參與10月1日舉行的公開選鋪活動，統(tǒng)一進行選鋪認租。Ø 公開選鋪認租（10月1日）在大部分重點商戶簽署合作意向書之后，可公開舉行選鋪認租活動，通過排隊順序或抽簽順序號等方式，商戶選定鋪位，交納租賃定金

41、，簽署認租書，確定鋪位、經(jīng)營面積、租金、開業(yè)期等。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。其他商戶繼續(xù)招商（2007年10月2008年3月） 注：以上招商時間不是固定的，需要根據(jù)情況作相應(yīng)調(diào)整?；顒优浜?#216; 重點商戶的集中簽約儀式。Ø 舉辦各地區(qū)（如福州、廈門、泉州等）的行業(yè)招商大會。Ø 在莆田本地舉辦商業(yè)峰會。6）媒體安排：報紙、戶外廣告、電視廣告、短信、宣傳單張、號外、宣傳單張、網(wǎng)絡(luò)、電臺、專業(yè)雜志。4、正式簽約期（2008年2月2008年4月） 正式簽約期與全面招商期有一段是重疊的，因為在簽約的時候，招商仍在進行。在正式簽約期，通知所有已簽署合作意

42、向書或認租書的商戶回來簽署正式合同，交納首期租金和按金。因現(xiàn)時招商條件尚未具備，故以上期間為暫定時間，僅供參考。1）目標方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。完成招商總?cè)蝿?wù)的70，基本完成主力店與品牌店的招商工作。2）基本工作內(nèi)容正式簽約通知所有已簽署合作意向書或認租書的商戶回來簽署正式合同，交納首期租金和按金?；顒优浜现行∩舻募泻灱s儀式。3）媒體安排：報紙、戶外廣告、電視廣告、短信、宣傳單張、號外、網(wǎng)絡(luò)、電臺、專業(yè)雜志5、交鋪試業(yè)期（未定） 現(xiàn)時還難以確定交鋪或開業(yè)日子，在商鋪交付時，經(jīng)營商戶需交納首期管理費，簽署物業(yè)管理公約等，經(jīng)營戶可檢查驗收商鋪，進行裝修乃至開業(yè)，這一

43、期間，招商人員仍需配合商場整體開業(yè)的要求，密切跟進服務(wù)經(jīng)營戶，為經(jīng)營戶解決開業(yè)前辦證、消防驗收等問題。1）目標方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。完成招商總?cè)蝿?wù)的90。2）基本工作內(nèi)容為經(jīng)營戶服務(wù)配合商場整體開業(yè)的要求，密切跟進服務(wù)經(jīng)營戶，為經(jīng)營戶解決開業(yè)前辦證、消防驗收等問題?；顒优浜吓e行隆重的試業(yè)典禮。3）媒體安排：戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、電臺八、招商工作流程 招商人員在整個招商過程中，要遵循一定流程，規(guī)范招商工作，才能有效規(guī)避風險，篩選實力強、行業(yè)商譽好的經(jīng)營商進入商場，避免盲目招商給后續(xù)經(jīng)營帶來種種問題。 根據(jù)之前闡述，招商分為重點招商和公開招商，其工作流程如下：公開招商重點招

44、商方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。主要通過媒體廣告、郵寄或直接投遞，發(fā)布招商信息通過多種途徑獲取目標商戶的聯(lián)系方式及地址現(xiàn)場接洽，了解商戶需求，作商戶資料登記，查閱商戶資質(zhì)實力，篩選商戶，收取加盟意向金，開具收據(jù)，避免過多轉(zhuǎn)租投資進入與目標商戶聯(lián)系或郵寄資料。并進行初步洽談，了解合作或經(jīng)營意向等情況確定一個時間，統(tǒng)一公開選鋪認租，以排隊順序或者順序抽簽形式選鋪對有意向者，上門拜訪，了解商戶實力、資質(zhì)、經(jīng)營狀況，通過深入洽談，初步確定經(jīng)營意向，經(jīng)營鋪位面積位置等。以經(jīng)營管理公司的名義和商戶簽署合作意向書或認租書在工程進度能夠確定交鋪日期及試業(yè)日期的情況下，和目標商戶簽訂正式合

45、作協(xié)議或商鋪租賃合同1、 商家采用合作經(jīng)營方式，則簽署合作協(xié)議2、 商戶采用租賃形式開展經(jīng)營，則簽署商鋪租賃合同3、 合作協(xié)議或租賃合同均以經(jīng)營管理公司的名義簽署，不要牽涉到發(fā)展商，必要時可出示發(fā)展商的委托或業(yè)主的返租合同確定交鋪日，通知經(jīng)營商戶前來收鋪，交納保證金、管理費、裝修按金、鑰匙按金、物業(yè)維修基金、水電運轉(zhuǎn)金、商鋪復原費等費用，簽署物業(yè)管理協(xié)議和經(jīng)營管理公約，再次確認開業(yè)日期和商戶配合工作事項。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。提示商戶辦理裝修手續(xù)，跟進經(jīng)營商戶裝修過程出現(xiàn)的問題，協(xié)助商戶解決，并提醒辦證等事宜；協(xié)助經(jīng)營管理公司辦理市場登記證。通知所有商戶統(tǒng)一開業(yè)，

46、舉行隆重試業(yè)儀式，爭取開業(yè)率達到90以上，使商場經(jīng)營有一個良好的開始九、招商與銷售的配合本項目的招商工作雖然提前進行，但和商鋪銷售是緊密聯(lián)系的，主要注意幾個事項：1、要區(qū)分經(jīng)營者和投資者 上門洽談的客戶主要有租賃經(jīng)營者、購鋪自營者、購鋪投資者、租賃投資者等幾類，每類客戶的需求方向都不同，需要進行正確引導。對于租賃投資者，因其并非經(jīng)營者，也不是購買的業(yè)主，這類客戶對日后經(jīng)營有負面作用，故要仔細甄別和篩選，避免過多此類客戶進入商場。2、完成主力商戶招商之后再進行銷售，避免賣散之后無法進行主力商戶的招商方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細瀏覽后下載使用。招商與銷售的順序是：完成主力商戶招商之后再進行銷售。因為如果把商鋪賣散了，主力商戶會擔心以后發(fā)生產(chǎn)權(quán)的糾紛，嚴重影響其正常的運營，就會對進駐商場的信心大打折扣，甚至放棄