物業(yè)服務(wù)公司工程部中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、物業(yè)服務(wù)公司工程部中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程為規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能 完好，特制定本規(guī)程。（一）冷卻塔維修保養(yǎng)：專(zhuān)業(yè)人員每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行 一次清潔、保養(yǎng)。1、用 500V 搖表檢查電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5 兆歐，否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線(xiàn)圈，干燥處理后仍達(dá)不到 0.5 兆歐以 上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線(xiàn)圈。2、檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng) 加注潤(rùn)滑油；如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。3、檢查皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī) 格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個(gè)月檢查 一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修。4、檢查布水器是否布水均勻，

2、否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。5、清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。6、檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定 期）。7、擰緊所有緊固件。8、清潔整個(gè)冷卻塔外表。二）風(fēng)機(jī)盤(pán)管維修保養(yǎng)：專(zhuān)業(yè)人員每隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。1、檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注 潤(rùn)滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。2、每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤(pán)管內(nèi)的空氣（不 定期）。3、用 500V 搖表檢查風(fēng)機(jī)電機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5 兆歐，否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無(wú)變形、膨脹或開(kāi) 裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線(xiàn)頭是否牢固，是 否有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。4、清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)

3、葉、盤(pán)管、積水盤(pán)上的污物。5、用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤(pán)管內(nèi)壁的水垢。6、擰緊所有緊固件。7、清潔風(fēng)機(jī)盤(pán)管外殼。（三）冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：專(zhuān)業(yè)人員每半年對(duì)冷 凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：（1）每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)；2）清潔蒸發(fā)器散熱片；3）清潔接水盤(pán)2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：（ 1）配制 10%的鹽酸溶液（每 1kg 酸溶液里加 0.5g 緩 蝕劑）；（2）拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后 向里注滿(mǎn)酸溶液，酸洗時(shí)間為 24 小時(shí)也可用酸泵循環(huán)清洗， 清洗時(shí)間為 12 小時(shí)；（ 3）酸洗完后用 1%的 NaOH 溶液或 5%Na

4、2CO3 溶液 清洗 15 分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；（4）全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng) 外委維修；如不漏水則重新裝好（如發(fā)蘭的密封膠墊已老化 則應(yīng)更換）。（四）冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)：專(zhuān)業(yè)人 員每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保 養(yǎng)。1、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：（ 1）用 500V 搖表檢查電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；（2）檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承；3）檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。2、水泵維修保養(yǎng)：（1）轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，觀(guān)察是否有阻滯、碰

5、撞、卡住現(xiàn)象， 如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)滑油或更換軸承；如是水泵葉 輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵；（2）檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根 （不定期）。3、檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡 膠墊（不定期）。4、清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。5、擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。6、清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新 油漆一遍。（五）專(zhuān)業(yè)人員每半年對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng) 機(jī)盤(pán)管管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、 風(fēng)機(jī)盤(pán)管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損，如是 則應(yīng)重做保溫層。六）閥類(lèi)維修保養(yǎng)：專(zhuān)業(yè)人員每半年對(duì)閥類(lèi)進(jìn)行一次保養(yǎng)1、節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)：（ 1）檢查是否泄

6、漏，如是則應(yīng)加壓填料；（2）檢查閥門(mén)開(kāi)閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿 加潤(rùn)滑油；（3）如閥門(mén)破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門(mén)；（4）檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠 墊。2、電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)：（1）干燥過(guò)濾網(wǎng)：檢查干燥過(guò)濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮， 如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過(guò)濾器；（2）電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥：通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠，如有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥；對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄漏則 應(yīng)更換密封膠墊。（七）檢測(cè)、控制部分維修保養(yǎng)：專(zhuān)業(yè)人員每半年對(duì)檢 測(cè)、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。1、檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）

7、維修保養(yǎng)：（1）對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換；（ 2）送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用；（3）檢測(cè)傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn)，對(duì)于不 合格的傳感器應(yīng)拆換；（4）檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換 密封膠墊。2、控制部分維修保養(yǎng)：（1）清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物；（2）檢查、緊固所有接頭線(xiàn)，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接頭線(xiàn) 應(yīng)更換；（3）交流接觸器維修保養(yǎng)：清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭）， 如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；清潔鐵心上的灰塵及臟物；擰緊所有緊固螺栓。（4）熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，

8、如有則應(yīng)修整處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。5）自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：用 500V 搖表測(cè)量絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5 兆歐，否 則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞 則應(yīng)更換；清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。（ 6）信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的 小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作 適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。（7）中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電 器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸 出的信號(hào)是否正常，否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間

9、繼電器、信號(hào) 繼電器；（八）壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：專(zhuān)業(yè)人員每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一 次檢測(cè)、保養(yǎng)。1、檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀(guān)察鏡的1/2 位 置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再?zèng)_注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油。2、檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。3、具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù)：（1）壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（正常0.5 兆歐以上）；（ 2）壓縮機(jī)運(yùn)行電流 （正常為額定值， 三相基本平衡）（3）壓縮機(jī)油壓（正常 10-15kgf/c m2）；（4） 壓縮機(jī)外殼溫度（正常85 C以下）；（ 5）吸氣壓力（正常值 4.9-5.4 kgf/c m ）；（6）排氣壓力（正常值 12.5 kgf/c m ）；（ 7）檢