千-緣-項-目-市-場-調(diào)-研-分-析

1、千緣項目市場調(diào)研分析精品文檔一、本項目市場問卷分析對于一個樓盤來說，市場需求什么樣的產(chǎn)品，我們就應提供什么樣的產(chǎn)品，因此，我公司做了針對千緣項目了一次市場調(diào)查。 我們擬訂了 1000 問卷，其中攔訪客戶 600 組，其中鐵百 60 組；家樂福 80 組；中國家具城 120 組；友誼城、天津家世界 100 組；另太原街商圈 120 組；中興、南站、三好街 120 組。地產(chǎn)同行問卷 150 組（專家問卷），電話回訪客戶 200 組，其調(diào)查結(jié)果如下：1-1 、攔訪客戶調(diào)查（樣本600 個）·客戶需求的普遍面積60平方米以下60平方米以上40%60%60平方米以下60平方米以上2從被調(diào)查者的

2、需求情況來看，40%的被調(diào)查者需求的是60m 以下的戶型， 60%的被調(diào)22222查者需求 60m以上的戶型（其中意向60m 100m客戶占 60%，意向 100m120m客戶占2以上客戶占 25%）。目前，本項目僅有2以下），與目前25%，意向 120m10%的小戶型（ 60m市場市場需求并不相符，但此數(shù)據(jù)可以作為本項目戶型調(diào)改的參考依據(jù)。·客戶普遍承受的心理價位60%50%40%市場心理價位30%54%20%37%10%0%9%003000元以下3000-3299 元3300-3499 元3500-3799 元3800元以上從被調(diào)查者的所能承受的心理價位來看，普遍能承受的價位是3

3、000 元 /m2 以下 , 此數(shù)據(jù)反映了市場承受能力的普遍狀況，部分客戶對3000 3300 元之間的價位已普遍接受。1歡迎下載·客戶對高層的接受程度板式高層12%小高層精品文檔點式高層3%多層小高層板式高層點式高層22%多層63%從被調(diào)查者對購買高層住宅的接受程度來看，大多買房者意向購買多層住宅，其次為小高層，再次為板式高層，對點式高層的接受程度僅為 3%，所能接受高層住宅的年齡段主要集中在 24 34 歲年青人。2·意向購買 60m 以下戶型的購買者接受的戶型及朝向50%45%40%35%30%25%44%20%33%15%10%16%5%4%0%0%1.70%ABC

4、DEFGHH.56-60/ 兩室一廳 / 南向 /20 萬G.56-60/ 一室一廳 / 南向 /20 萬F.50-55/ 一室一廳 / 南向 /18 萬E.45-49/ 一室一廳 / 南向 /16 萬D.40-44/ 一室一廳 / 東向 /14 萬C.35-39/ 一室一廳 / 東向 /12 萬B.30-34/ 一室一廳 / 北向 /10 萬A.25-29/ 一室一廳 / 北向 /8 萬總價在 20 萬以內(nèi)的中、小戶型普遍被市場接受，從被調(diào)查者的需求來看，更多的人不愿接受朝北的戶型，但實際銷售中極有可能因總房款的原因而選擇北向戶型。從目前其它項目（例青年居易）銷售來看，朝北向小戶型因為總價款

5、較低，出現(xiàn)了供不應求的局面。格林夢夏（于洪區(qū)）小戶型在尚未正式推向市場之前，就已被內(nèi)部完全消化掉，由此也驗證了小戶型的市場需求潛量之大。2歡迎下載精品文檔2·意向購買 60m 以下戶型購買者的置業(yè)目的二次置業(yè)25%投資30%投資過渡期二次置業(yè)過渡期45%在購買 60 以下戶型的客戶群其年齡主要集中70 和 80 年代的年青人， 70 年代的客戶群分為兩部分， 一部分是正在為事業(yè)而奮斗的人，一部分是事業(yè)已經(jīng)有所成就的人，此戶型段的購買人群中主要是正為事業(yè)而奮斗的人，80 年代的人由于剛步入社會不久，買房子基本上是靠“收入+父母的積蓄”來購房；而二次置業(yè)的購房者年齡主要以40 歲以上的中

6、年人居多。·意向購買2以上戶型的購買者接受的戶型及朝向60m50%45%40%35%30%25%45%E.140以上 / 三室兩廳 /51 萬以上20%D.121-140/ 兩室兩廳 /50 萬15%32%C.101-120/ 兩室兩廳 /42 萬10%13%B.81-100/ 兩室一廳 /32 萬5%6%A.60-80/ 兩室一廳 /28 萬0%4%ABCDE從被調(diào)查者對2260m以上戶型的需求來看，更多的被調(diào)查者接受的是100m以下的住宅， 100 m2 以上的住宅需求量較少。3歡迎下載精品文檔1-2 、地產(chǎn)同行（專家）調(diào)查（樣本：150 個）·地產(chǎn)同行預測開發(fā)此類物業(yè)

7、應規(guī)劃的戶型面積60平以下43%60平以上57%60平以下60平以上2地產(chǎn)同行預測60m以下小戶型認購比例達43%，與攔訪調(diào)查結(jié)果相近，在中、小戶型受消費者追捧的現(xiàn)狀下，本項目小戶型供應量的增加有利于吸納中、青年目標人群消費，減少對高層產(chǎn)品的抗性。·地產(chǎn)同行預計購買60m2 以下住宅的客戶年齡比例30%25%20%15%27%百分比23%10%5%8%14%15%13%0%24歲以下24-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45歲以上2調(diào)查結(jié)果顯示，地產(chǎn)同行認為購買60m 以下的購買者年齡主要集中在2429 歲這個年齡階段，次之為3034 歲年齡階段。該年齡段購買者的積蓄有限，

8、事業(yè)正處于上升階段，多為一次置業(yè)，購買小戶型用于過渡使用。4歡迎下載精品文檔·專家認為開發(fā)此類60m2 以上住宅購買者的年齡比例30%25%20%15%27%百分比24%10%18%16%5%11%4%0%24歲以下24-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45歲以上2調(diào)查結(jié)果顯示，專家認為購買60m以上的購買者年齡主要集中在35 39 歲這個年齡階段，次之為30 34 歲年齡階段。該年齡段購買者已經(jīng)有相當積蓄，其經(jīng)濟條件允許其購買面積相對較大的戶型， 隨著家庭人口的增添 （一般已經(jīng)有 3 口人），對兩居室（或兩居室以上）戶型的選擇也成為必然。1-3 、電話回訪客戶調(diào)查（樣本：

9、200 個）·現(xiàn)有客戶居住所在區(qū)域19%鐵西4%42%和平皇姑10%沈河大東5%其他20%從現(xiàn)有客戶的居住區(qū)域來看，多分布在鐵西區(qū)。預測未來銷售主要的目標群體也是以鐵西區(qū)客戶為主， 目前本項目主要以圍擋為宣傳，尚未正式推廣。 從樓盤的區(qū)位特點來看，其距離和平區(qū)非常近。5歡迎下載精品文檔·現(xiàn)有客戶工作所在區(qū)域4%9%鐵西和平17%32%皇姑6%沈河32%大東其他從現(xiàn)有客戶的居住區(qū)域分布來看，居住在和平、鐵西區(qū)的客戶比例相等，并且占據(jù)總體客戶的 64%，該情況與上一點的情況非常相象。6歡迎下載精品文檔二、戶型調(diào)改建議2-1 、千緣項目售價財務分析對于本項目，我們進行了簡單的售價

10、財務分析，以便對戶型的調(diào)改有一定的支持點。經(jīng)過我們的仔細核算，售價分別定在以下價格為最佳：千緣項目的住宅部分面積為52000 ，定位其清水房單位價格為3100 元 / ；商住部分面積為14600 ，定位其清水房單位價格為3500 元/ ：網(wǎng)點部分面積為 23000 ，定位其價格為 6700 元/ ；車位部分面積為 15300 ，共 400個，定位其單位價格為8 萬/ 個。其具體情況見以下表格：千緣項目售價財務分析類型面積單位價格金額住宅部分520003100( 清水 )1.612億商住部分146003500( 清水 )0.511億網(wǎng)點部分2300067001.541億車位部分15300( 共

11、400 個)8萬/個0.32億合計104900 4.036 億。7歡迎下載精品文檔2-2 、住宅部分2-2-1 現(xiàn)有戶型情況由于本產(chǎn)品戶型面積定位缺少市場論證過程，經(jīng)市場調(diào)研，我公司建議對本項目的產(chǎn)品進行相應的調(diào)改，其現(xiàn)有戶型如下：千緣·誠品戶型配比（現(xiàn)有戶型）2#3#4#5#6#合計配比（套）2241m41m5010.1%（一居）（50 套）222套）2套）2套）2套）75 96m93m75m（2175m（2575m（2575m（ 2142.4%（兩居）（25 套）2套）2套）2套）220996m（2196m（2596m（2596m（ 21套）2222套）2套）2套）114 137

12、m116m114m（21 套）114m（25114m（ 25114m（ 2142.4%（三居）（25 套）22套）2套）2209137m（21 套）137m（25137m（ 25137m（ 21套）22160m160m255.1%（四居）（25 套）總戶數(shù)125 套84 套100 套100 套84 套4932-2-2 、調(diào)改依據(jù)2一、 從目前市場銷售來看，小戶型非常看好，如青年居易 項目，戶型面積從20 53m，供應量高達 1000 余戶，銷售率高達80%，雖此項目屬于多層項目，未被列入高層樣本中，但如此高的銷售率，充分反映了市場的需求狀況。二、據(jù)本次的調(diào)查結(jié)果顯示，攔訪調(diào)查者需求面積戶型26

13、0m以上為 60%，以下為 40%，地產(chǎn)2同行認為面積戶型60m以上為 57%，以下為 43%，進一步說明了市場的需求狀況與預測一致。8歡迎下載精品文檔2-2-3 、綜合性分析一、本項目最大的競爭對手是位于其西側(cè)的東環(huán)國際花園，該項目具有一定的品牌優(yōu)勢，并且其戶型設計也比我們項目占有優(yōu)勢。二、在我們所認為的目標客戶群中，小戶型的需求者對高層住宅的抗性較弱。三、通過本公司對二手房市場的調(diào)查分析，得知小戶型的總價款較二手房稍低，能夠分流一部分二手房的客戶。四、本項目周邊的多層住宅中主力面積為90 120 之間，高層小戶型在房地產(chǎn)的市場中具有一定的差異性。五、從資金收益來看，調(diào)改后的小戶型單價可小浮

14、上揚， 可由原來的 3200 元/ 調(diào)至為 3500 元/ 左右。根據(jù)上述依據(jù)建議對本項目的戶型進行調(diào)改，調(diào)改方向為以 增加小戶型為主 ，同時保留部分朝向較好的大戶型 ，調(diào)改后的戶型與本項目的主要競爭對手（東環(huán)國際花園）形成差異化競爭，同更加符合市場需求 。2-2-4 、調(diào)改后戶型配比建議調(diào)改的具體方案如下：2 2、 3、 6 號樓調(diào)整為小戶型為主，將其東側(cè)兩套戶型（合計約200m）調(diào)改成四套小戶型，保留南側(cè)、西側(cè)朝向較好的中、大戶型； 4、 5 號樓位于園區(qū)中央，其景觀好、相對較安靜，因此可以保持不動，在日后的銷售過程中，有一部分要求戶型功能齊全的購買者（相對數(shù)量較少）將會成為此類戶型的購買

15、群體。9歡迎下載調(diào)改后戶型面積（僅作為參照使用，調(diào)改時根據(jù)工程實際情況調(diào)改）精品文檔按此戶型面積重新分隔之后，北側(cè)戶型面積相對較小，降低了總房款，南側(cè)面積相對較大，由于其單價較高，增加了銷售。2-2-5調(diào)改后的戶型配比如下：千緣·誠品戶型配比（調(diào)改小戶型后）2#3#4#5#6#合計配比（套）2套）30m（ 252套）2套）22套）30m（ 2130m（ 2141 70m41m（ 502套）2套）29348.7%（一居）2套）50m（ 4250m（ 4250m（ 252套）2套）2套）700m（ 21700m（ 2170m（ 2522套）2套）75 96m2套）75m（2575m（ 2

16、52套）14223.5%（兩居）75m（ 212套）2套）75m（ 2196m（2596m（ 2522套）2套）114 137m2套）114m（25114m（252套）14223.5%（三居）137m（ 212套）2套）137m（ 21137m（25137m（252160m2（四居）160m254.2%（25套）總戶數(shù)150 套126 套100 套100 套126 套602東環(huán)國際花園戶型配比1#2#3#4#5#6#合計配（套）比242.5m242.5m2308%95m 以下（16 套）（16套）22100.9m263.3m2（ 15 套）63105m100.9m97.1m2（48 套）110

17、30%（兩居）（16 套）（16套）99.5m2（ 15 套）22119.1m2124.9m2（18 套）124.9m2（ 18 套）2105 133m119.1m2套)2套)128.4m（ 17 套）218449%（三居）（16 套）（16套）106.2m (9106.2m (9133.3m2（ 30 套）113.1m（ 15 套）125.3m2(18 套 )125.3m2(18 套)2套）2140m（ 17140 151m2套）5113%（四居）150m（ 172套）151m（ 17總戶數(shù)48 套48 套45 套45 套98 套93 套377。10歡迎下載精品文檔小結(jié)： 調(diào)改后的戶型中，本

18、項目一居室小戶型計304 套，明顯多于東環(huán)國際花園小戶型30 套，兩居室和三居室戶型面積相對較集中，總房款相對較低，會形成房款總價的差異。 調(diào)改后的小戶型大大化解了純朝北戶型的面積（調(diào)改前面積為2100 m，調(diào)改后戶型面積約為 50 m2），純朝北的小戶型在價格和銷控方面進行相應的調(diào)整即可化解其銷售問題。2-3商住部分商住部分為 1#樓，其戶型建議保持原有戶型。交屋標準以清水房為主，每層可分割的多元組合銷售。建議招商方向為： 鐵百商圈、太原街商圈的經(jīng)營業(yè)主、專業(yè)市場（家具、食品、汽配等）現(xiàn)有業(yè)主、相關(guān)（金融、房產(chǎn)等）中介機構(gòu)、律師事務所、會計師事務所、裝修公司、咨詢機構(gòu)、金融機構(gòu)、外地駐沈辦事

19、處 。2-4底商部分2本項目的底商部分為三層，商業(yè)網(wǎng)點面積較大，從目前的市場需求狀況來看，200m 左右的底商以其面積相對較小，總價款較低，而符合市場的需求。本項目的網(wǎng)點面積過大（多為400 m2 以上），尋找實力型買家很難，建議從以下兩個方面著手：方向一：以地段優(yōu)勢吸引大的買家購買（如商業(yè)百貨、建材專營商、通訊公司、汽車銷售、美容公司等）。如大買家來此經(jīng)營，必然會吸引一些投資型客戶。方向二：將底商三層打通， 作為特色商業(yè)街區(qū)對外招商， 采用外扶梯的方式可以從戶外直接通往商業(yè)街區(qū)（精品走廊），一、二兩層保持原有規(guī)劃不變，按每跨分割成中、小型臨街門市對外發(fā)售，合理規(guī)劃商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)組成， 商業(yè)街區(qū)

20、為本項目帶來豐厚利潤的同時也增加樓盤的賣點。11歡迎下載精品文檔三、戶型調(diào)整后目標群體描述此次市場調(diào)查結(jié)果顯示市場的需求狀況，從根據(jù)此次調(diào)研結(jié)果推斷其客戶特征如下：3-1各年齡段需求的戶型情況120107100898066586160m2以下605160m2以上4029 303339222015024歲以下2429歲3034歲3539歲4044歲45歲以上60m2以下29665833221560m2以上30511078961393-2 需求 60 平方米以下客戶職業(yè)特征（綜合）其他經(jīng)商17%22%外企職員公務員經(jīng)商4%7%公務員國企職員私企職員國企職員外企職員其他8%私企職員42%。12歡迎下載精品文檔3-3 需求 60 平方米以上客戶職業(yè)特征（綜合）其他11%外企職員經(jīng)商經(jīng)商4%45%公務員國企職員私企職私企職外企職員27%公務員其他國企職員7%6%3-4 目標客戶居住區(qū)域（綜合）16%3