陽澄湖巴城板塊研究報(bào)告ppt課件

1、陽澄湖巴城板塊研討報(bào)告板塊地理交通 滬寧高速公路、312 國道、蘇州環(huán)城高速公路均經(jīng)此地。 西面挨蘇州工業(yè)園區(qū)的唯亭鎮(zhèn)，至蘇州市區(qū)約40 分鐘車程。向東往上海的路程也相當(dāng)快捷，滬寧高速約50分鐘車程 。板塊旅游資源n昆山陽澄湖旅游度假中心為省級(jí)旅游度假中心，總體規(guī)劃用地67平方公里，是一個(gè)集休閑、度假、美食、康療等于一體的多功能旅游度假中心。n區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境非常優(yōu)越，占地3.792平方公里的陽澄湖水上公園，是一個(gè)以蟹為中心，以水為脈絡(luò)的綜合性生態(tài)公園；綽墩遺址、崇寧古寺、巴城老街等歷史文化遺存與星期九生態(tài)農(nóng)莊、萬畝葡萄園等生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)交相輝映。n陽澄湖大閘蟹、清水蝦、桂魚等“一蟹八鮮，構(gòu)成了特

2、有的美食系列。n總投資超億美圓的大上海國際高爾夫球度假村會(huì)員俱樂部、總投資近十億元的東方云頂廣場(chǎng)、總投資超億元的上海市陽澄湖度假村等高檔休閑、文娛、會(huì)務(wù)設(shè)備，并建有陽澄湖美食一條街n目前該板塊曾經(jīng)成為長三角主要的渡假旅游地域，主要為本區(qū)域及周邊城市上海、蘇州、浙江等地消費(fèi)群體提供了渡假假休閑場(chǎng)所。 區(qū)域在售樓盤匯總案名開發(fā)企業(yè)工程位置產(chǎn)品形狀價(jià)錢區(qū)間面積段規(guī)劃戶數(shù)開盤時(shí)間可售套數(shù)現(xiàn)場(chǎng)天使灣上海易通房地產(chǎn)開發(fā)馬鞍山路與環(huán)城路交叉處獨(dú)棟別墅190萬/套起價(jià)230平方米-330平方米200戶09.05.27二期：20套 三期：11拉水城昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)巴城鎮(zhèn)民權(quán)路1

3、8號(hào)別墅、酒店式公寓獨(dú)棟別墅均價(jià)：1.2萬/310平方米-410平方米296戶09.04.22三期：7套 四期：40套待湖水岸蘇州環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)巴城鎮(zhèn)古城北路東聯(lián)排、雙拼別墅聯(lián)排起價(jià)：5400元/ 雙拼起價(jià)：6300元/77戶08.11.1550倫隨園昆山景康房地產(chǎn)開發(fā)巴城鎮(zhèn)環(huán)湖路2388號(hào)獨(dú)棟別墅均價(jià)：1.8萬元/252平方米-288平方米74戶09.01.19一期：24林苑昆山合天房地產(chǎn)開發(fā)湖濱路5188號(hào)獨(dú)棟別墅450萬-1000萬/套275平方米-355平方米09.05.01新盤0512-5701

4、0055湖濱御花園昆山市香溢房地產(chǎn)湖濱路3888號(hào)獨(dú)棟別墅待定09年下半年新域在售樓盤匯總英郡昆山城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)巴城古城路與城北路交界獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅待定獨(dú)棟：240-380 雙拼：225聯(lián)排：200202戶09年九月份推出一期15套新府莊園昆山力天投資開展馬鞍山路與湖濱路交匯處小高層1.2萬-1.6萬/一期戶型：200-500二期為小戶型一期：戶09年10月份推出100套大戶型及少量小戶型一期：100余塘月色昆山興華房地產(chǎn)開展陽澄湖度假區(qū)湖濱北路163號(hào)獨(dú)棟、雙拼別墅獨(dú)棟均價(jià)：1萬元/ 雙拼均價(jià)：7

5、300元/雙拼：240-335 獨(dú)棟：460、80074戶2021.0774山勝境天元置業(yè)巴城鎮(zhèn)臨湖路88號(hào)獨(dú)棟別墅均價(jià)：800萬/套300-480二期：43戶2021.05.1一期剩余3套； 二期：43套 待定推園昆山通島置業(yè)巴城鎮(zhèn)湖濱北路雙拼、聯(lián)排別墅；小高層雙拼、聯(lián)排估計(jì)均價(jià)6000元/別墅：252-313總戶數(shù)：820戶估計(jì)2021年10月一期：47套聯(lián)排、雙拼別域在售樓盤匯總中大易墅江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)巴城鎮(zhèn)城北西路4500號(hào)獨(dú)棟、雙拼別墅雙拼均價(jià)：8000元/ 獨(dú)棟均價(jià)：1萬元/雙拼：198獨(dú)棟：

6、221-337226戶2021.06.25一期：10套二期：40澤園昆山龍宇置業(yè)巴城鎮(zhèn)湖濱南路680號(hào)獨(dú)棟、雙拼別墅雙拼：170萬元/套起 獨(dú)棟：230萬元/套起247戶2021年9月推出3期二期：45套三等待推：82園美墅昆山冠鼎置業(yè)開展巴城鎮(zhèn)湖濱路于民權(quán)路交叉處獨(dú)棟、雙拼別墅8500元/-12000元/獨(dú)棟：305-508 雙拼：230-305戶2021.06.08一期、二期：90香園蘇州長德置業(yè)開展馬鞍山西路、陽澄湖公園南側(cè)獨(dú)棟、雙拼別墅獨(dú)棟均價(jià)：14000元/雙拼均價(jià)：9500元/平米430-66

7、0131戶2021.04.2240院昆山四季房地產(chǎn)開發(fā)巴城鎮(zhèn)馬鞍山路與古城路交界處聯(lián)排別墅均價(jià)7000元/199-320一期：328戶2021.05.140512-57981555秦泓花園蘇州秦泓房產(chǎn)巴城鎮(zhèn)馬鞍山路與環(huán)城路交匯處獨(dú)棟、雙拼別墅均價(jià)：8500元/280-310292戶2021.05.03三期：10套 四等待推：100余域工程主力面積對(duì)比分析該區(qū)域主力面積在198-800之間，面積跨度比較大，而200-300之間的同類別較多。該區(qū)域板塊，從面積段分布來看，適宜投資自住。區(qū)域工程主力總價(jià)對(duì)比分析：從對(duì)比列表中可以看處，該板塊

8、主力總價(jià)雖然跨度比較大。但總價(jià)集中在200萬-450萬量比較多，降低了該板塊別墅投資市場(chǎng)門檻。該板塊所面對(duì)的客戶群體更加廣泛，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較猛烈，工程之間總價(jià)差別不大。板塊別墅市場(chǎng)客源分析板塊客戶分布比例：本地自住客戶占45%包含蘇州區(qū)域、外來自住10%、自住投資客戶40%、其中外來占30%，主要集中在上海，上?？蛻艏s占70%。上?？蛻糁脴I(yè)目的：投資、自住占60%，旅游度假30%、養(yǎng)老5%、其他5%重點(diǎn)工程分析工程稱號(hào)工程稱號(hào)玉林苑地理位置地理位置巴城鎮(zhèn)湖濱路5188號(hào)投資商投資商昆山合天房地產(chǎn)投資開展銷售銷程性質(zhì)工程性質(zhì)自住、投資占地面積占地面積總建筑面積總建

9、筑面積容積率容積率建筑形狀建筑形狀獨(dú)棟別墅規(guī)劃套數(shù)規(guī)劃套數(shù)開盤時(shí)間開盤時(shí)間2021.9月去化套數(shù)去化套數(shù)未開盤銷售均價(jià)銷售均價(jià)450萬-1千萬/套可售套數(shù)可售套數(shù)未開盤可售面積可售面積交房時(shí)間交房時(shí)間裝修情況裝修情況毛坯工程環(huán)境分析n交通：滬寧高速公路、312 國道、蘇州環(huán)城高速公路均經(jīng)此地；n文娛設(shè)備：大上海高爾夫球場(chǎng)、東方云頂休閑度假中心、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、碧玉主題公園、托普軟件園等，同時(shí)與市區(qū)相聯(lián)的景觀大道馬鞍山路及其沿線的大學(xué)城、體育館、高速路等艱苦投資工程占地3100 畝的生態(tài)公園；n小區(qū)依湖而建，陽澄湖光盡收眼底，自然生態(tài)，自在生活蘇式園林建筑風(fēng)格，庭院落落。工程規(guī)劃、物業(yè)配套分析n工程

10、由陽澄湖玉林苑、會(huì)所和假日酒店組成。該案依湖陽澄湖而建，自然生態(tài)，自在生活的蘇式園林建筑風(fēng)格，庭院深深，移步換景，該案采用新型地源熱泵系統(tǒng)，環(huán)保、節(jié)能，科技與溫馨完美結(jié)合。n該案一期估計(jì)今年九月開盤。 n周邊配套：大上海高爾夫球場(chǎng)、東方云頂休閑度假中心、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、碧玉主題公園、大學(xué)城、體育館、以及占地3100 畝的生態(tài)公園；n工程內(nèi)部配套：大型會(huì)所、管家酒店式物業(yè)配套。工程去化分析n該工程現(xiàn)處于客戶積累期，原估計(jì)今年5月開盤，由于其客戶積累數(shù)量缺乏，推遲至9月份開盤。該工程現(xiàn)階段積累客戶主要是蘇州、昆山客戶為主以及部分外地投資客。該工程前期推行較少，導(dǎo)致累積的外地客戶較少。估計(jì)其去化周期會(huì)較

11、長。重點(diǎn)工程分析工程稱號(hào)工程稱號(hào)英郡地理位置地理位置巴城鎮(zhèn)古城路與城北路交叉處投資商投資商昆山城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)銷售銷程性質(zhì)工程性質(zhì)自住、投資占地面積占地面積120000 總建筑面積總建筑面積51000容積率容積率0.43建筑形狀建筑形狀獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅規(guī)劃套數(shù)規(guī)劃套數(shù)202開盤時(shí)間開盤時(shí)間2021.09去化套數(shù)去化套數(shù)未開盤銷售均價(jià)銷售均價(jià)獨(dú)棟：300萬-450萬/套雙拼：180萬-250萬/套聯(lián)排：120萬-160萬/套可售套數(shù)可售套數(shù)估計(jì)推出51套可售面積可售面積交房時(shí)間交房時(shí)間2021.01裝修情況裝修情況毛坯工程環(huán)境分析n該工程在陽澄湖與傀儡湖雙湖之間,

12、 蘇州繞城高速巴城出口,城北路與馬鞍山路交通干道,交通便利。700畝的星期九農(nóng)莊集休閑、生態(tài)、文娛、餐飲于一體。提供一系列完善的根底生活、文娛配套實(shí)施；n內(nèi)部配套：大型會(huì)所、健身房、根底生活商業(yè)配套。工程物業(yè)配套分析n該案總建面積約為5萬平米,以經(jīng)典英式風(fēng)情打造原味立體庭院別墅-超大面寬與8米挑高空間,環(huán)景下沉式庭院、雙主臥、雙車庫；同時(shí)，社區(qū)還配備約2500多平米的多功能鄰里中心以及400多平米的會(huì)員中心。n共202戶，其中獨(dú)棟別墅面積240-380平米，雙拼225平米，聯(lián)排200平米左右，每種戶型均有相應(yīng)面積的露臺(tái)和花園贈(zèng)送。估計(jì)09年9月份開盤推出51套196-380的獨(dú)棟、雙拼及聯(lián)排別

13、墅。n星期九莊園，提供休閑、文娛、生態(tài)、餐飲等一系列生活配套實(shí)施。英郡在農(nóng)莊設(shè)有專屬果園、專屬馬廄、專屬游船、自留地，英郡業(yè)主，即可享用田園般的生活。n內(nèi)部配有大型會(huì)所、健身房、根底生活商業(yè)配套。工程去化分析n該案現(xiàn)處于客戶積累階段，由于其產(chǎn)品方式多樣，包含：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，客戶可選擇性強(qiáng)?，F(xiàn)客戶積累較好，估計(jì)在9月份會(huì)推出51套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排的組合產(chǎn)品。n假設(shè)該案僅限于本地客戶而進(jìn)展推行，其后期去化將很困難。重點(diǎn)工程分析工程稱號(hào)工程稱號(hào)華府莊園地理位置地理位置馬鞍山路與湖濱路交匯處投資商投資商昆山力天投資開展銷售銷程性質(zhì)工程性質(zhì)旅游自住、投資占地

14、面積占地面積131333總建筑面積總建筑面積196999.5容積率容積率1.5建筑形狀建筑形狀小高層規(guī)劃套數(shù)規(guī)劃套數(shù)336戶開盤時(shí)間開盤時(shí)間2021.03去化套數(shù)去化套數(shù)35套銷售均價(jià)銷售均價(jià)200萬-450萬可售套數(shù)可售套數(shù)103套可售面積可售面積近4萬方交房時(shí)間交房時(shí)間2021.12裝修情況裝修情況精裝月去化量月去化量7套工程環(huán)境分析n華府莊園位于由陽澄湖、巴城湖、鰻鱺湖、傀儡湖、矯城湖所環(huán)抱的陽澄湖休閑度假區(qū)地段。n滬寧高速、蘇州繞城高速、蘇昆太高速、蘇嘉杭高速合圍，十五分鐘內(nèi)可以經(jīng)綠茵夾道的馬鞍山西路直達(dá)市區(qū)，或由蘇州繞城高速到達(dá)蘇州。n華府莊園地勢(shì)高低起伏，每幢建筑都有重重的林蔭掩映

15、，常綠喬木、落葉喬木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物組成六重綠化體系。工程規(guī)劃、物業(yè)配套分析n該案建筑風(fēng)格為歐洲古典主義建筑風(fēng)格。整個(gè)工程地勢(shì)高低起伏，呈現(xiàn)立體式的綠化表達(dá)，每幢建筑都有重重的林蔭掩映，常綠喬木、落葉喬木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物組成六重綠化體系，景觀綠化非常優(yōu)美。n產(chǎn)品方面：精裝修入戶大堂，私家專屬電梯;中西雙廚、中西餐廳；超大面寬客廳，雙主臥設(shè)計(jì)，；雙廳或7.8米非凡尺度英倫宮廷客廳，層高： 3.3米；超大主臥，7.5-9.0米闊綽空間；衛(wèi)生間，男女主人更衣室，書房雪茄房。n周邊配套：陽澄湖旅游度假區(qū)；n內(nèi)部配套：大型商業(yè)、有超市、餐廳、酒吧、咖啡廳、休閑茶座

16、、商務(wù)中心、洗浴中心、SPA,KTV,棋牌室,桌球室等。工程去化分析n一期第一批推出的38套房源，已去化35套。剩余房源面積較大，總價(jià)較高；n該案現(xiàn)階段開場(chǎng)積累一期剩余100套房源客戶，估計(jì)在今年9月推出。該案主要客戶集中在蘇州、昆山本地及外地投資客戶，外地投資客戶上?？蛻粽?0%，購房目的為投資、旅游自住；n該案后期推行去化還是主要以外地客戶為主。重點(diǎn)工程分析工程稱號(hào)工程稱號(hào)荷塘月色地理位置地理位置陽澄湖度假區(qū)湖濱北路163號(hào)投資商投資商昆山興華房地產(chǎn)開展銷售銷程性質(zhì)工程性質(zhì)養(yǎng)身休閑占地面積占地面積54000總建筑面積總建筑面積23000容積率容積率0.4建筑形

17、狀建筑形狀獨(dú)棟、雙拼別墅規(guī)劃套數(shù)規(guī)劃套數(shù)74開盤時(shí)間開盤時(shí)間2021.05去化套數(shù)去化套數(shù)15銷售均價(jià)銷售均價(jià)200萬-750萬/套可售套數(shù)可售套數(shù)20可售面積可售面積交房時(shí)間交房時(shí)間裝修情況裝修情況毛坯月去化量月去化量5工程環(huán)境分析n荷塘月色，位于陽澄湖度假區(qū)，臨水而建，周圍陽澄湖、巴城湖、鰻鯉湖、傀儡湖、雉城湖五湖環(huán)繞。白墻灰頂、花窗格、景墻等典型的江南傳統(tǒng)建筑；n陽澄湖度假區(qū)，提供一系列生活文娛配套設(shè)備；n蘇州繞城高速、滬寧高速，30分鐘到蘇州。至上海一個(gè)半小時(shí)。n 工程規(guī)劃、物業(yè)配套分析n該案采用現(xiàn)代化的建筑資料和設(shè)計(jì)技法，表達(dá)江南傳統(tǒng)民居的神韻。白墻、灰頂、花窗格、景墻等典型的江南傳

18、統(tǒng)建筑符號(hào)。打造“新蘇式院落大宅，濃縮中式別墅精華。n該案總體規(guī)劃74戶獨(dú)棟、雙拼別墅，面積從240-335、460、800經(jīng)典蘇式大宅，留待您親鑒。 n周邊配套：陽澄湖旅游度假區(qū)商業(yè)設(shè)備配套、陽澄湖水上風(fēng)情園、大上海高爾夫球場(chǎng)、水上公園等生活文娛休閑配套設(shè)備；n內(nèi)部配套：會(huì)所工程去化分析n該案與今年5月推出35套獨(dú)棟與雙拼別墅。去化了15套，剩余20套。雖然經(jīng)過前期大量的客戶積累，但是該工程所處位置離陽澄湖度假區(qū)相隔一段間隔。其地理位置在該板塊中，客戶認(rèn)可度不高，尤其投資客戶。購買的客戶中本地客戶占80%。n該案總價(jià)范圍：200萬-750萬，對(duì)比于陽澄湖板塊其他工程，價(jià)錢差別不大。相比與其他

19、工程在板塊中d 優(yōu)越性，其位置較差。價(jià)錢將決議去未來的去化速度及去化周期。重點(diǎn)工程分析工程稱號(hào)工程稱號(hào)中大易墅地理位置地理位置巴城鎮(zhèn)城北西路4500號(hào)投資商投資商中大集團(tuán)銷售銷程性質(zhì)工程性質(zhì)投資自住占地面積占地面積180000總建筑面積總建筑面積65000容積率容積率0.36建筑形狀建筑形狀獨(dú)棟、雙拼別墅規(guī)劃套數(shù)規(guī)劃套數(shù)226戶開盤時(shí)間開盤時(shí)間2021.12去化套數(shù)去化套數(shù)65套銷售均價(jià)銷售均價(jià)160萬-350萬/套可售套數(shù)可售套數(shù)35套可售面積可售面積交房時(shí)間交房時(shí)間2021.12裝修情況裝修情況毛坯月去化量月去化量8.1工程環(huán)境分析n中大易墅地處陽澄湖旅游度假

20、區(qū)內(nèi)，占據(jù)陽澄湖、傀儡湖別墅生活圈，上海到達(dá)昆山巴城出口的第一站。工程1小時(shí)車程到達(dá)上海內(nèi)環(huán)。距蘇州繞城高速公路巴城出口，僅5分鐘車程。n18萬平米水景，將人、水、庭院完美交融，20000景觀內(nèi)湖，1700m的外圍三面環(huán)水的天然水岸；實(shí)現(xiàn)島嶼生活。 工程規(guī)劃、物業(yè)配套分析n該案總占地面積：18萬，總建筑面積6.5萬，規(guī)劃戶數(shù)：226戶。n產(chǎn)品形狀：四大系列；12大戶型：198湖景水岸雙拼、221-235風(fēng)格獨(dú)棟、252-263情境獨(dú)棟、320-327奢華獨(dú)棟。n景觀設(shè)計(jì)：18萬平米水景，將人、水、庭院交融；20000景觀內(nèi)湖；1700m的外圍三面環(huán)水的天然水岸；3500m的內(nèi)湖水岸實(shí)現(xiàn)0.36

21、超低容積率的浪漫島嶼生活。n周邊配套:陽澄湖度假旅游區(qū)、蟹舫苑、大上海高爾夫球場(chǎng)、寶曼酒店 ；n內(nèi)部配套：會(huì)所工程去化分析n該案2021年12月推出60套雙拼別墅，共去化50套，今年5月該案推出二期40套獨(dú)棟房源，至今已去化15套。n該案雙拼總價(jià)在155萬-200萬之間；獨(dú)棟總價(jià)在220萬-350萬之間。n該案去化速度普通，該案雙拼工程主要購買群體以昆山當(dāng)?shù)乜蛻糁?，?0%以上。獨(dú)棟工程購買群體包括：昆山當(dāng)?shù)卣?0%、上海客戶45%、其他25%。上海客戶購房動(dòng)機(jī)為投資自住為主。重點(diǎn)工程分析工程稱號(hào)工程稱號(hào)湖濱御花園地理位置地理位置湖濱路3888號(hào)投資商投資商昆山香溢房地產(chǎn)銷售銷售0512-57

22、108111工程性質(zhì)工程性質(zhì)投資自住占地面積占地面積214763總建筑面積總建筑面積101595容積率容積率0.47建筑形狀建筑形狀別墅規(guī)劃套數(shù)規(guī)劃套數(shù)開盤時(shí)間開盤時(shí)間估計(jì)2021.10去化套數(shù)去化套數(shù)銷售均價(jià)銷售均價(jià)獨(dú)棟均價(jià)暫定：1.5萬元/可售套數(shù)可售套數(shù)可售面積可售面積交房時(shí)間交房時(shí)間裝修情況裝修情況毛坯工程環(huán)境分析n工程緊臨湖濱路，處于陽澄湖旅游度假中心、間隔陽澄湖最近僅15米元，n水上公園、酒店、度假村、學(xué)校；城北路、古城路、馬鞍山景觀大道，3分鐘直達(dá)巴城鎮(zhèn)中心，15分鐘直抵昆山市區(qū)。n周邊交通：蘇昆太高速、滬寧高速、G312國道、滬寧鐵路規(guī)劃中、京滬鐵路、蘇州環(huán)城高速及蘇州輕軌3號(hào)線唯亭站等，一小時(shí)內(nèi)到上海、蘇州與周邊千燈、錦溪、周莊等江南古鎮(zhèn)。工程規(guī)劃、物業(yè)配套分析n該案規(guī)劃占地面積21萬平米，總建面101595，52.4%的綠化率，直面陽澄湖景。n周邊配套：陽澄湖旅游度假中心、水上公園、酒店、度假村、學(xué)校；驅(qū)車3分鐘可到達(dá)巴城鎮(zhèn)中心，銀行、超市、郵局、醫(yī)院公建配套齊全。n內(nèi)部配套：會(huì)所、健