某大廈營銷策略的解決方案

1、貴州大廈連九州實物流網(wǎng)絡(luò)有限公司我們的做法，與傳統(tǒng)廣告公司有所不同因為市場在變，游戲規(guī)則在變消費者需求的洞察，是一切工作的前提同路，在追索市場的需求中尋求制勝之道1993少數(shù)派報告|貴州大廈| 第一制勝策略 & 解決方案市場研判人群調(diào)查產(chǎn)品解讀核心定位形象包裝推廣方式方案審核執(zhí)行客戶訪談項目組密集式會談策略中心會議項目組創(chuàng)作會議市場部策略中心VS羅總市場部策略中心VSVS執(zhí)行策略執(zhí)行撰文美術(shù) / AE / 我們的工作流程第一章。 第一制勝策略第一節(jié)。 市場研判一，天下大勢，分久必合、合久必分。1，中國加入，深港24小時通關(guān)，國際花園城市折桂， 城市中心西移，溫家寶總理訪港訪深 加速了深

2、圳國際化進程2，住宅地產(chǎn)市場的高度發(fā)達、高度飽和 住宅面積與辦公面積比例嚴(yán)重失衡3，政府政策的導(dǎo)向性，向重點行業(yè)傾斜，寫字樓市場需求增大 4，福田中心區(qū)板塊的整體啟動， 引爆了寫字樓市場積聚的巨大能量。5，從現(xiàn)在開始計算，預(yù)計未來三年寫字樓供應(yīng)總量 將達到約200多萬平方米。6，2003年，深圳寫字樓市場，形成了波瀾壯闊的第一次洪峰7，2003年，以現(xiàn)樓準(zhǔn)現(xiàn)樓形態(tài)入市的寫字樓總量， 將達到80100萬平方米。 1，2003年，是深圳寫字樓市場的“大象年” 世界金融中心 大中華交易中心 華潤中心 羅湖商務(wù)中心 大象級的寫字樓占據(jù)了市場的大半江山二，群雄并起，指點江山2，2003年，是深圳寫字樓市

3、場的“成熟年” 地標(biāo)性寫字樓樹立了典范形象： 區(qū)域地標(biāo)、地鐵地標(biāo)、行業(yè)地標(biāo)、商業(yè)地標(biāo) 細(xì)分市場，各出奇招： 健康主題、地鐵主題、金融主題、主題、 數(shù)碼主題、國際化主題三，市場亂象，順流逆流1，0304年，是深圳寫字樓市場的“機會年” 市場期待著收獲季節(jié)的到來中原、世聯(lián)、戴德梁行等中介機構(gòu)市場資料顯示：甲級寫字樓售價基本平穩(wěn)，保持在1000015000的價位寫字樓租金在100元以上，市場熱度持續(xù)，新盤不斷推出行業(yè)增長強勁（物流業(yè)、科技業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)等）需求支持有力2，0304年，是寫字樓市場的“危機年” 因為深圳的優(yōu)勢正在減弱對影響的盲目樂觀對24小時通關(guān)后市場的錯誤判斷證券市場政策的不明朗市場

4、供應(yīng)量繼續(xù)加大產(chǎn)品高度的同質(zhì)化，過度集中化 四，結(jié) 論：細(xì)分市場，有效供給，制造需求。 滄海橫流，方顯英雄本色。機會與危機并存，營銷智慧大考驗在機會與危險并存的當(dāng)口，果斷決策，趨吉避兇。居安思危，采取主動。一，時代遞嬗，雙峰并起近年深圳的寫字樓客戶發(fā)生了時顯的轉(zhuǎn)變。從過去三資企業(yè)、國營企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)主導(dǎo)的市場格局向民營企業(yè)、外資企業(yè)雙峰并起的格局推進 第二節(jié)。 客戶研判二，重點行業(yè)，新貴多多1，深圳城市發(fā)展核心戰(zhàn)略： 以先進工業(yè)為基礎(chǔ)，金融貿(mào)易為軸心。以高新技術(shù)、 現(xiàn)代物流，現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱。2，重點行業(yè)發(fā)展、需求增長三，外企狡猾，以進為退外企“以進為退、收放自如”的策略。所以，很少自置寫字

5、樓所以，寫字樓市場以本土企業(yè)為主四，民營企業(yè)、蒸蒸日上政府扶持、誕生了一批成長型企業(yè)科技類、金融類、咨詢服務(wù)類、商務(wù)類五，客戶分布，瓜分市場科技園區(qū)對應(yīng)科技行業(yè)羅湖區(qū)對應(yīng)金融業(yè)與現(xiàn)代物流業(yè)、跨國公司中心區(qū)CBD配套尚末完善，以本地企業(yè)為主六，結(jié)論：正視現(xiàn)狀，坐二望三 1，本案的客戶目標(biāo)：抓住本土企業(yè)服務(wù)于成長型企業(yè)吸引國際型企業(yè)2，本土中小型企業(yè) 是我們的基本客戶群 金融、保險、商務(wù)、貿(mào)易 他們看重的是的繁華便利 和末來的發(fā)展空間3，成長型企業(yè)、民營企業(yè)革命的一代、務(wù)實的一代、創(chuàng)造的一代 是我們要著力吸納的客戶群 他們?yōu)榱烁玫陌l(fā)展需要展示全新形象和實力 他們新銳、進取、博采眾收 最樂于接受新

6、生事物最趨向于國際化 他們的經(jīng)營理念與辦公理念屬于小預(yù)算 高起點他們的需求4，國際型企業(yè) 是要靠實力和素質(zhì)才能吸引來的一群 他們注重的是環(huán)境、服務(wù)、形象 和與國際化接軌的程度一，運用比較經(jīng)濟的辦法第三節(jié)。 產(chǎn)品解讀1，區(qū)域地位 在中心區(qū)板塊中， 本案屬于中小體量的寫字樓， 是同片區(qū)13棟寫字樓中最后啟動的項目， 目前沒有任何知名度。2，同質(zhì)化 5A智能、區(qū)位交通、周邊配套、豪華裝修 都是甲級寫字樓所必要的常規(guī)元素。 外立面： 市政規(guī)劃風(fēng)格統(tǒng)一，現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻寬扁梁結(jié)構(gòu)： 興業(yè)銀行大廈號稱中國首創(chuàng)空中花園： 中央商務(wù)大廈空中花園陽光水世界 現(xiàn)代金融中心退臺式空中花園設(shè)計 銀座國際6重綠色生態(tài)

7、規(guī)劃，立體生態(tài)有氧辦公地鐵： 財富廣場深圳最佳地鐵物業(yè)科技、商務(wù)： 天安數(shù)碼大廈奔騰，領(lǐng)袖型寫字樓 銀座國際開盤活動：聯(lián)想產(chǎn)品發(fā)布會 抽獎活動：昭陽筆記本 / 聯(lián)想顯示器 / 明基優(yōu)盤區(qū)域： 興業(yè)銀行大廈門戶國際化： 時代金融中心國際空間資本平臺，深圳最佳國際化寫字樓3，差異化-空間差： 空間劃分單位最小、總價最低、門檻最低50平方米起 521層：50130平方米 2126層：200500平方米裙樓4479平方米商業(yè)面積，黃金旺鋪 造就了產(chǎn)品的多樣性，增強了吸引力和關(guān)注度 創(chuàng)造了經(jīng)濟增長點時間差： CBD最后啟動的寫字樓項目，調(diào)整的余地比較大 之前寫字樓推廣的正反經(jīng)驗都可以為我所用二，結(jié)論 本

8、案與同區(qū)域同等規(guī)模同等質(zhì)素的寫字樓相比較 功能規(guī)劃與資源配置同質(zhì)化嚴(yán)重，優(yōu)勢不明顯我們的任務(wù)突圍我們的出路制造差異我們的目標(biāo)要做就做第一第四節(jié)。 項目定位創(chuàng)造第一制造差異引導(dǎo)需求一，定位策略 1，同路模式：定位鐵三角 2，市場目標(biāo)： 做深圳第一間特色寫字樓因為深圳 不乏標(biāo)準(zhǔn)式寫字樓、標(biāo)志性寫字樓 缺乏有特色有個性有文化的寫字樓因為深圳 不乏灰色/理性/冰冷/堅硬/科技的寫字樓 缺乏亮色/動感/舒服/休閑/享受的寫字樓 所以我們 在國際化多元需求時代，個人英雄主義時代 打造第一個有特色、有文化的寫字樓 帶領(lǐng)深圳寫字樓進入多極化時代 （媲美北京左岸公社） 3，獨特的定位主張 工作主張休閑化的辦公方

9、式心理測驗結(jié)果的啟示 娛樂化休閑化的辦公方式 最高效率，最富有創(chuàng)造力 文化主題 海洋文化主題，情景式辦公因為深圳 寫字樓主題定位，都是從資源配置角度出發(fā)所以我們 從開放的海洋文化角度出發(fā)，塑造寫字樓的靈魂 設(shè)計海洋景觀，在情景中辦公 文化氛圍的營造，提升項目的附加值心理測驗結(jié)果的啟示 越是有文化氛圍，越是輕松的場所 越是商務(wù)人士的最愛逆向、錯位、制造定位差異做深圳第一間特色寫字樓二，項目核心定位 享受型的寫字樓本案高度：98.8米海拔99，是觀念的高度，理想的高度，享受的高度打破命名思維定式，不要“中心”，不要“廣場”，不要“大廈”，要“海撥”制造命名差異，一定要讓人記住，看過了就忘不了?；叵?/p>

10、一下，在13棟寫字樓中，你記住了誰！三，項目命名海 撥 9 9四，概念總結(jié)定位核心鉅陣 案名：海撥99 定位：享受型的寫字樓 主題：海洋文化，情景辦公 主張：生活高度工作高度 奉行：休閑式的辦公制造形象差異，形象是第幾生產(chǎn)力?形象包裝性恪特征：第五節(jié)。 形象包裝前衛(wèi)，但不另類個性，但不矯情文化，但不虛飾柔性，但不無力生活，但不媚俗創(chuàng)意，但不玄虛作品展示第二章。 解決方案一，享受型寫字樓休閑式辦公主題的建立第一節(jié)。 定位主題的創(chuàng)建方案1，高度綠化，有氧空間 2，公共空間海洋主題景觀裝飾 3，空中園林休閑主題海洋景觀的營建 休憩賞景、加油充電 4，寫字間休閑概念展示 海洋主題景觀的設(shè)計 水族箱休閑

11、椅，既是椅子，又是水族箱 增加廚房功能，老板專用洗手間 休閑吧臺、健身器、跑步機等生活功能設(shè)計 2.4米超高門窗 高大綠色植物，直觀感受不一樣的層高 標(biāo)準(zhǔn)樣板間地面/墻面/隔斷/吊頂休閑樣板間半裸裝修（不吊頂） 不吊頂裝修，凈高3.6米，絕不壓抑 2.4米超高門窗，更敞亮 極簡約主義風(fēng)格，不繁瑣 高大綠色植物, 夠清爽?！盎⌒嗡畨Α备魯?，海底世界景觀 增加廚房功能，自助加班餐 老板專用洗手間，感覺不一樣 休閑吧臺，抽空喝一杯 健身器、跑步機，抽空練一練二，文化主題的創(chuàng)建文化主題之一： 海拔99文化公約讓“文化”起來買樓之必要條件簽署文化公約深圳最有文化的寫字樓深圳第一個擁有文化公約的寫字樓物業(yè)

12、文化主題之二： 海底“白金約柜” 業(yè)主共同簽署的文化公約，密封進“白金約柜”“白金約柜” 將永久沉放于海底世界水族墻的海底文化公約條文，鐫刻于海底世界水族墻的玻璃墻面上文化主題之三： 海拔99“業(yè)主議會” 制造深圳第一 由業(yè)主代表組成“業(yè)主議會”“業(yè)主議會”行使業(yè)主委員會的職能“業(yè)主議會”監(jiān)督業(yè)主共同遵守文化公約 三，海洋主題景觀的營建1，售樓處包裝概念提示 （熱帶海洋文化主題，景觀營造）A, 進門先過一座水上玻璃橋， 玻璃地板，全部架空， 地板下面是流動的海水 玻璃地板中間會有幾塊突出“海面”的礁石B, 地面藍色，緩坡度處理，里高外低， 讓海水永遠(yuǎn)處于流動狀態(tài)， 仿佛動蕩不息的大海。 C,

13、洽談椅設(shè)計：椅形水族箱， 既是椅子，又是水族箱，放養(yǎng)觀賞魚， 人與自然融為一體，感覺自己就是一尾魚。D, 椅形水族箱，可批量定做， 簽約客戶，即可贈送E, 利用挑高空間，設(shè)計一面激水瀑布景觀墻 瀑布水簾中間，有鯊魚群躍出。 A, 10米高 大型水族箱 弧形景觀墻 在“弧形水墻”里營造海底世界景觀 大魚小魚鯊魚海龜珊瑚礁石B，本案業(yè)主共同遵守的文化公約 存放在一個“白金約柜”里 永遠(yuǎn)沉放在水族箱海底C, “弧形水墻”玻璃墻面上 鐫刻“文化公約”的條文2，寫字樓大堂：3，樣板間概念提示“弧形水墻”隔斷，海底世界景觀 通透、炫目、養(yǎng)眼、動靜兼得水族箱玻璃椅子，天人合一 感覺自己就是一尾魚 4, 公共

14、空間概念提示（文化、景觀營造）公共通道：裝飾墻體，嵌入貝殼裝飾。電梯間墻面嵌入水平儀，標(biāo)示樓層海拔高度。綠色盆栽植物點綴灰色空間。 5, 空中園林（海洋文化主題）海洋主題水景園林，流水、噴泉、水族館空中泳池，水下世界地圖健身房，咖啡廳休息、會談、加油充電四，物業(yè)地標(biāo)形象的確立大廈樓體立面玻璃幕墻利用玻璃深淺的色彩差別昭示“”字樣增強本案的識別性和記憶度提升物業(yè)區(qū)域地位制造深圳第一在商業(yè)裙樓，設(shè)立“營養(yǎng)早餐配送中心”解決上班一族、商務(wù)人士的早餐與營養(yǎng)問題。 五、增值服務(wù)的建議 營養(yǎng)早餐配送中心一、營銷策略建議1，放大第一性，放大差異性，創(chuàng)新求變，以新取勝2，以小取勝，門檻降低3，速戰(zhàn)速決，以最快

15、速度引爆所有的點 第二節(jié)。 營銷方式建議以戰(zhàn)役思想取代階段劃分思想，忘掉淡季和旺季，忘掉階段劃分，拒絕松懈思想，將營銷過程組織成一場接一場的戰(zhàn)役，各有側(cè)重，任務(wù)明確。 4，營銷戰(zhàn)役： 六大戰(zhàn)役，節(jié)節(jié)推進第一戰(zhàn)役：啟動戰(zhàn)10月第二戰(zhàn)役：揭幕戰(zhàn)11月第三戰(zhàn)役：推進戰(zhàn)12月第四戰(zhàn)役：假日戰(zhàn)04年1月第五戰(zhàn)役：縱深戰(zhàn)04年3月第六戰(zhàn)役：殲滅戰(zhàn)04年6月推廣工作啟動形象出街20層加蓋開盤總攻封頂大吉強銷推進假日市場，搶工期，練內(nèi)功樓市復(fù)蘇加緊銷售準(zhǔn)現(xiàn)樓階段加速出貨 二，營銷戰(zhàn)術(shù)建議1，寫字樓面積的銷售引進主力辦公單位，如喜年中心引入燃?xì)饧瘓F小面積單位2-1置業(yè)計劃： 100平方米以下單位， 建議客戶購買

16、兩間，自用一間，出租一間， 既可做投資，回收成本 又考慮到將來公司擴大的需要。 物業(yè)權(quán)收益共享計劃：（深圳第一家） 明確物業(yè)權(quán)收益的歸屬， 物業(yè)權(quán)收益由“業(yè)主議會”管理 物業(yè)權(quán)收益分紅抵沖管理費2，裙樓商業(yè)面積的銷售低價引進主力商家品牌店，提升物業(yè)影響力 星吧克、哈根達斯、國際名牌服裝營造高檔商業(yè)文化，國際名店街 區(qū)別于購物公園的大眾化黃金商鋪競拍會 哄抬人氣，制造影響第一制勝策略策 略 小 結(jié)要做就做第一第一間特色寫字樓第一間海洋文化主題寫字樓第一間擁有共同文化綱領(lǐng)的寫字樓第一間成立“業(yè)主議會”的寫字樓第一間設(shè)立“早餐配送中心”的寫字樓第一間“物業(yè)權(quán)收益共享”的寫字樓第一間進行商鋪拍賣的寫字

17、樓-請繼續(xù)欣賞-海拔99主題曲 沸騰的生活通過辛勤的工作獲得財富才是人生的大快事。一個人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實是一種財富，它讓你學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。21.12.1313:2413:24:12人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達到自身的完善。每項事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。13:24:1213:2421.12.13論命運如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財富身體與心靈的財富。人生沒有彩排，每一個細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分

18、。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個人的目標(biāo)時，一般是現(xiàn)實主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。13:2413:24:1221.12.13經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點。再實踐。2021年12月13日星期一13時24分12秒世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2021年12月13日13時24分13:24:12預(yù)防是解決危機的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里。用他，就要信任他;

19、不信任他，就不要用他。溝通再溝通。2021年12月13日星期一多掙錢的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報工作不要評論性地匯報，而要陳述性的匯報。2021年12月13日在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風(fēng)光絕項，無人能比。溝通是管理的濃縮。21.12.1313:24:1213:24員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。企業(yè)發(fā)展需要的是機會，而機會對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。21.12.1321.12