某房地產(chǎn)細分市場客戶及關鍵成功因素分析報告

1、機密機密ABC品牌戰(zhàn)略規(guī)劃報告之二品牌戰(zhàn)略規(guī)劃報告之二ABC房地產(chǎn)細分市場客戶與關鍵成功因素分析房地產(chǎn)細分市場客戶與關鍵成功因素分析-1-ABC業(yè)已確定了大片土地綜合開發(fā)戰(zhàn)略，并在未來成為優(yōu)秀的城市業(yè)已確定了大片土地綜合開發(fā)戰(zhàn)略，并在未來成為優(yōu)秀的城市運營商運營商1ABC把未來三年的戰(zhàn)略目標確定為各種類型大片土地的綜合開把未來三年的戰(zhàn)略目標確定為各種類型大片土地的綜合開發(fā)發(fā)2ABC將成為土地綜合開發(fā)的城市運營商，重點目標是大塊土地將成為土地綜合開發(fā)的城市運營商，重點目標是大塊土地綜合開發(fā)項目，而零星土地開發(fā)項目則成為戰(zhàn)略補充綜合開發(fā)項目，而零星土地開發(fā)項目則成為戰(zhàn)略補充3ABC將充分利用目前土

2、地一級開發(fā)的有利時機實現(xiàn)高速發(fā)展將充分利用目前土地一級開發(fā)的有利時機實現(xiàn)高速發(fā)展4ABC將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導入品牌戰(zhàn)略將基于上述公司發(fā)展戰(zhàn)略全面導入品牌戰(zhàn)略-2-由于產(chǎn)品是品牌的基礎，因此在進行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先由于產(chǎn)品是品牌的基礎，因此在進行品牌戰(zhàn)略規(guī)劃之前，必須首先對對ABC的產(chǎn)品、細分市場客戶進行研究的產(chǎn)品、細分市場客戶進行研究ABCABC集團的業(yè)務集團的業(yè)務大塊土地綜合開發(fā)大塊土地綜合開發(fā)零星土地開發(fā)零星土地開發(fā)物業(yè)管理物業(yè)管理ABCABC集團可能的產(chǎn)品集團可能的產(chǎn)品？住宅、酒店、寫字樓、住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理服務物業(yè)管理服務-3-目錄目錄大片土地

3、綜合開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關鍵成功因素大片土地綜合開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關鍵成功因素零星土地開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關鍵成功因素零星土地開發(fā)產(chǎn)品、細分市場客戶及其關鍵成功因素-4-為了研究大片土地綜合開發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類，遠迅識別出八種為了研究大片土地綜合開發(fā)可能做出的產(chǎn)品種類，遠迅識別出八種房地產(chǎn)主導功能，并將它們進行組合，理論上可得出房地產(chǎn)主導功能，并將它們進行組合，理論上可得出255種產(chǎn)品種產(chǎn)品主導功能主導功能旅游旅游商業(yè)商業(yè)商務商務住區(qū)住區(qū)文化娛樂休閑體育文化娛樂休閑體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)會展會展教育教育將這八種主導功將這八種主導功能進行組合，理能進行組合，理論上可以組合出論上可以組

4、合出255種大片土地開種大片土地開發(fā)的產(chǎn)品，其中發(fā)的產(chǎn)品，其中大部分是有效產(chǎn)大部分是有效產(chǎn)品形式品形式-5-示例示例兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品兩兩組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)居住+旅游居住+文娛居住+教育商業(yè)+旅游商業(yè)+文娛旅游+文娛文娛+教育商務+產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+會展三三組合可得出的有效產(chǎn)品三三組合可得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游居住+商業(yè)+文娛居住+旅游+文娛居住+旅游+教育居住+文娛+教育商業(yè)+旅游+文娛旅游+文娛+教育商務+產(chǎn)業(yè)+會展商務+產(chǎn)業(yè)+旅游居住+商業(yè)+商務更多重組合得出的有效產(chǎn)品更多重組合得出的有效產(chǎn)品居住+商業(yè)+旅游+文娛居住+商業(yè)+旅游+教育居住+商業(yè)+文娛+教育居住+旅游+文

5、娛+教育商業(yè)+旅游+文娛+教育商務+產(chǎn)業(yè)+會展+旅游居住+商業(yè)+旅游+文娛+教育-6-按照地塊所在的區(qū)位和項目主導功能的不同，大片土地綜合開發(fā)目前按照地塊所在的區(qū)位和項目主導功能的不同，大片土地綜合開發(fā)目前出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導功能的有十種出現(xiàn)的主流產(chǎn)品有二十五種。其中單一主導功能的有十種商務商務商業(yè)商業(yè)旅游旅游文化娛樂休閑體育文化娛樂休閑體育 住區(qū)住區(qū)高收入階層高收入階層中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級低收入階層低收入階層會展會展教育教育郊區(qū)郊區(qū)城區(qū)城區(qū)區(qū)位區(qū)位主主導導功功能能城市住區(qū)城市住區(qū)1城市中心商務區(qū)城市中心商務區(qū)2城市中心商業(yè)區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)3X（非主流）高尚超低密度住區(qū)高尚超低密

6、度住區(qū)4郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)5經(jīng)濟適用房社區(qū)經(jīng)濟適用房社區(qū)6邊緣商務區(qū)邊緣商務區(qū)7旅游小城鎮(zhèn)旅游小城鎮(zhèn)8產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園9大學城大學城10X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）X（非主流）產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)城市住區(qū)城市住區(qū)1-7-復合主導功能的有十五種復合主導功能的有十五種住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛商務商務+ +商業(yè)商業(yè)+ +住宅住宅住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)旅游旅游+ +住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)商務商務+ +商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛城區(qū)城區(qū)區(qū)位區(qū)位主主導導功功能能建外建外SohoSoho15華僑城模式華僑城模式14世紀城模式世紀城模式13六本木模式六

7、本木模式12泰達城模式泰達城模式11產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+ +會展會展+ +住宅住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+ +住宅住宅商務商務+ +住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)商務商務+ +商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛住宅住宅+ +文娛文娛住宅住宅+ +旅游旅游+ +文娛文娛郊區(qū)郊區(qū)萬科東麗湖模式萬科東麗湖模式22泰晤士小鎮(zhèn)模式泰晤士小鎮(zhèn)模式21錢江新城模式錢江新城模式20拉德芳斯模式拉德芳斯模式19加州工業(yè)城模式加州工業(yè)城模式18安亭汽車城模式安亭汽車城模式17產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)+ +文娛文娛+ +住宅住宅京津新城模式京津新城模式23綜合綜合天津老城廂模式天津老城廂模式16綜合綜合衛(wèi)星城衛(wèi)星城25會展會展+ +住宅住宅+ +商務商務張貴莊模式張貴莊模式

8、24商業(yè)商業(yè)+ +文娛文娛X（非主流）-8-咸水沽鎮(zhèn)項目舉例咸水沽鎮(zhèn)項目舉例例如：例如：ABCABC公司目前的天津津南區(qū)公司目前的天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項目，根據(jù)地塊條件和咸水沽鎮(zhèn)項目，根據(jù)地塊條件和周邊環(huán)境可能將其定位為：周邊環(huán)境可能將其定位為：“高高檔住區(qū)檔住區(qū)+ +商務商務+ +商業(yè)商業(yè)+ +文化休閑娛文化休閑娛樂樂”，并形成特色，即是一種產(chǎn)，并形成特色，即是一種產(chǎn)品模式品模式-9-下面對下面對25種主流產(chǎn)品模式做以介紹種主流產(chǎn)品模式做以介紹1、城市住區(qū)、城市住區(qū)-10-城市住區(qū)是指在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)城市住區(qū)是指在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域域模

9、式名稱模式名稱 城市住區(qū)功能定位功能定位 在城區(qū)中的以居住為主要功能并輔之以生活配套的區(qū)域物業(yè)組合物業(yè)組合 以住宅為主，配以社區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通的完備的生活設施目標客戶群目標客戶群 城市中產(chǎn)階級和富人特點特點 物業(yè)構(gòu)成以住宅為主，住宅可以是單一類型，但更多的時候是多種形式的住宅并存，以保證項目的市場承載； 對于ABC來說在二、三線城市存在著較大的運營新興城市住區(qū)的機會-11-城市住區(qū)舉例城市住區(qū)舉例上海新江灣城上海新江灣城簡簡 介介 項目名稱：上海新江灣城 區(qū)位：新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，東起閘殷路，南至政立路，西達逸仙路，北抵軍工路 開發(fā)面積：9.45平方公里 運營商：上海城投、

10、部隊定定 位位 上海知識型、生態(tài)型城市住區(qū)功功 能能 以居住為主，輔帶休閑、教育、商務等功能功能分區(qū)功能分區(qū) 分為濱江休閑帶、復旦江灣新校區(qū)、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識商務6大板塊，其中主要功能是居住物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成 以中、高檔住宅為主體（包括低層獨幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅），配以文化中心、體育中心、學校、鄰里中心、衛(wèi)生中心、地區(qū)級商業(yè)中心和行政、治安、福利、道路交通等公共服務設施-12-2、城市中心商務區(qū)、城市中心商務區(qū)-13-城市中心商務區(qū)是指在城市中心或次中心的為辦公等商務活動提供城市中心商務區(qū)是指在城市中心或次中心的為辦公等商務活動提供高檔服務的功能區(qū)高檔服

11、務的功能區(qū)模式名稱模式名稱 城市中心商務區(qū)功能定位功能定位 在城市中心或次中心的為辦公等商務活動提供高檔服務的功能區(qū)，具有一流的商務環(huán)境，是高檔商務的象征物業(yè)組合物業(yè)組合 以高檔寫字樓為主，以及酒店、商業(yè)廣場、公寓和完備的商務配套設施目標客戶群目標客戶群 國內(nèi)外實力雄厚的大企業(yè)特點特點 一般處于城市的中心區(qū)、次中心或主干道附近； 通常該城市的經(jīng)濟較為發(fā)達，大型企業(yè)較多，看中辦公區(qū)域的品牌感和辦公環(huán)境的品質(zhì)感； 對于ABC來說在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會-14-城市中心商務區(qū)舉例城市中心商務區(qū)舉例華貿(mào)中心華貿(mào)中心 國華置業(yè)（北京國華電力有限責任公司控股的地產(chǎn)公司） 北京CBD，長安街

12、國貿(mào)橋以東900米處 目標客戶：跨國公司商務活動 產(chǎn)品定位：東長安街上地標性百萬平米超大規(guī)模商務建筑集群，國際水準的領先產(chǎn)品 0.3平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運營商運營商開發(fā)面積開發(fā)面積-15-城市中心商務區(qū)舉例城市中心商務區(qū)舉例華貿(mào)中心（續(xù)）華貿(mào)中心（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成開發(fā)建設規(guī)模約百萬平米,由三棟高達百余米的超5A智能寫字樓、2座超豪華酒店、商城、國際公寓、商務樓和公園組成寫字樓采用國際化辦公理念設計，硬件設施完善、先進，并配以一流的物業(yè)管理服務機構(gòu)；商城由新光百貨、購物中心、商業(yè)街和廣場組成，融合了各種業(yè)態(tài)；酒店包括麗思卡爾頓和JM萬豪酒店兩家國際酒店聯(lián)號；此外，還提供國際公寓、商務樓等

13、完備的商務配套服務功能功能集辦公、購物、休閑、居住等為一體的現(xiàn)代都市中心頂級商務綜合區(qū)長安街超大型國際商務生活城中之城-16-3、城市中心商業(yè)區(qū)、城市中心商業(yè)區(qū)-17-城市中心商業(yè)區(qū)是指在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)為主的功能城市中心商業(yè)區(qū)是指在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)為主的功能區(qū)區(qū)模式名稱模式名稱 城市中心商業(yè)區(qū)功能定位功能定位 在城市中心或次中心的以現(xiàn)代商業(yè)（包括購物、休閑娛樂等）為主要功能的綜合區(qū)，圍繞其一般形成規(guī)模較大的商圈物業(yè)組合物業(yè)組合 以現(xiàn)代化的購物、辦公、酒店、公寓、餐飲娛樂等大型商業(yè)物業(yè)為核心，周邊通常有中高檔集合住宅區(qū)目標客戶群目標客戶群 以城市中中高收入的居民為主特點

14、特點 通常為舊城改造項目； 通常需要一個較大體量的旗艦物業(yè)支撐； 著力訴求一種現(xiàn)代都市生活方式； 對于ABC來說在新興城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會-18-城市中心商業(yè)區(qū)舉例城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列項目（舊城改造項目）崇文門新世界系列項目（舊城改造項目） 北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（香港新世界集團與北京市崇文區(qū)城市開發(fā)公司合資公司） 北京的城市中心區(qū)，商業(yè)欠發(fā)達但有潛力，舊城改造項目 產(chǎn)品定位：城市中心的商住綜合區(qū) 1.3平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運營商運營商開發(fā)面積開發(fā)面積崇文門崇文門 新世界系列項目新世界系列項目-19-城市中心商業(yè)區(qū)舉例城市中心商業(yè)區(qū)舉例崇文門新世界系列

15、項目（續(xù)）崇文門新世界系列項目（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成預估建筑總面積約360萬平方米，目前開發(fā)了200多萬平米，包括商業(yè)綜合體、酒店、住宅、寫字樓等，具體項目包括新世界中心、新世界萬怡酒店、正仁大廈、新陽商務樓、新成文化大廈等商業(yè)/寫字樓項目以及新世界家園、新景家園、新怡家園、新裕家園等住宅項目。其中新世界中心是集商場、辦公、太華公寓、酒店、娛樂餐飲等為一體的大型綜合公建，已經(jīng)成為北京市零售購物總匯之一 功能功能集購物、居住、辦公、餐飲休閑娛樂等為一體的現(xiàn)代都市中心商住綜合區(qū)通過新世界參與舊城改造和進行一系列的開發(fā)活動，激活了崇文區(qū)經(jīng)濟，目前已經(jīng)形成了“崇文區(qū)商圈” 開發(fā)過程開發(fā)過程1993年“

16、新世界”與崇文區(qū)簽訂舊城改造項目合同及全面合作協(xié)議；1995年崇外大街70米道路拓展大市政改、擴建工程開始，新世界出資12.9億元，施工外帶拆遷,把崇外大街從25米拓寬到70米，此后開始建設新世界中心等項目，2000年廣安大街磁器口至幸福大街北口800米道路大市政拆遷工程，新世界出資5.8億元，隨后開始開發(fā)正仁大廈等項目，目前已在崇文區(qū)開發(fā)項目超過九個-20-4、高尚超低密度住區(qū)、高尚超低密度住區(qū)-21-高尚超低密度住區(qū)是高尚超低密度住區(qū)是在城市郊區(qū)內(nèi)開發(fā)的面向高收入階層的高尚住區(qū)在城市郊區(qū)內(nèi)開發(fā)的面向高收入階層的高尚住區(qū) 在城市的郊區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美，景觀怡人，交通便利 別墅風格多樣化，滿足不

17、同品位人群 高尚、品位、低密度、生態(tài)、卓爾不群 追求高品位生活和舒適居住環(huán)境的高檔收入階層 獨棟別墅為主，輔之相關配套模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點 高尚低密度住區(qū) 面向高收入階層的高尚低密度住區(qū)-22-此類模式的典型代表此類模式的典型代表格拉斯小鎮(zhèn)格拉斯小鎮(zhèn) 山東魯能集團下屬的北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 機場路楊林出口東6公里，北京順義溫榆河畔、老河灣內(nèi)。緊鄰京順路、京承高速、機場高速，可瞬刻暢達首都機場或市內(nèi)中心商務區(qū) 6大別墅分區(qū)和一個小鎮(zhèn)中心。5萬平方米的小鎮(zhèn)中心包括了五星級酒店、商業(yè)街、國際學校、高爾夫?qū)W院等完善的配套設施，將成為中央別墅

18、區(qū)的配套中心 約2.67平方公里區(qū)位區(qū)位物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成運營商運營商開發(fā)面積開發(fā)面積-23-格拉斯小鎮(zhèn)的定位和特色格拉斯小鎮(zhèn)的定位和特色 高收入階層的高尚第二居所 創(chuàng)造中國新鎮(zhèn)示范標準定位定位特色特色 2條河（溫榆河、老河灣） 3公里長休閑主題公園 5公里長綠化帶運動主題公園 6條道路與外界便捷連通，距機場高速路僅10分鐘車程，距CBD中央商務區(qū)僅25公里，快速到達機場及商務核心 9個俱樂部營造格拉斯小鎮(zhèn)高尚氣韻 12萬平方米小鎮(zhèn)中心既滿足小鎮(zhèn)居民日常所需，又營造小鎮(zhèn)和諧氛圍 5000畝魯能地產(chǎn)別墅群（優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)）分列機場路兩翼、溫榆河畔，成就京城第一生態(tài)別墅區(qū) 8家國內(nèi)頂尖的國際學

19、校，專注培養(yǎng)小鎮(zhèn)居民子女的高貴氣質(zhì)-24-5、郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)、郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)-25-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)是指地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)是指地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)模式名稱模式名稱 郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)功能定位功能定位 地處城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境好、配套完備、交通便利、適宜居住的小城鎮(zhèn)物業(yè)組合物業(yè)組合 以舒適型住宅為主，教育、醫(yī)療、日常購物等各種生活配套設施完備 環(huán)境高度的綠色性、生態(tài)性、環(huán)保性 建筑及景觀格調(diào)具有高尚品位目標客戶群目標客戶群 高收入的白領、中產(chǎn)階級及富裕人士，他們渴望郊區(qū)田園自然的生活環(huán)境特點特點 通常選址

20、于經(jīng)濟發(fā)達的大城市郊區(qū)； 城市里高收入的白領、中產(chǎn)階級及富人較多； 該地自然風光優(yōu)美，生態(tài)良好，往返城區(qū)的道路通暢，交通便利； 著力訴求一種遠離鬧市、綠色自然、有品位的居住環(huán)境和小鎮(zhèn)生活方式； 對于ABC來說在二線城市存在著一定的該類產(chǎn)品的運營機會-26-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村祈福新村 祈福集團，是以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主導產(chǎn)業(yè)、以超前、人性化、國際化、可持續(xù)發(fā)展為核心理念的多元化企業(yè)集團 位于廣州市近郊番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn) 目標客戶：中產(chǎn)階級以上人士及海外人士 產(chǎn)品定位：城市近郊的、低密度生態(tài)環(huán)保的、配套完備、交通方便的高尚國際文化型住區(qū) 5平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運營商運營商開發(fā)

21、面積開發(fā)面積-27-郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例郊區(qū)宜居小城鎮(zhèn)舉例祈福新村（續(xù)）祈福新村（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成祈福新村1991年至今建成并售出住宅超過4萬套，現(xiàn)已擁有10萬常住居民，是全國規(guī)模最大的高尚住宅區(qū)，其特點為大環(huán)保、大配套、大交通。生態(tài)環(huán)保是其最大特點，綠化及休憩面積廣達75%，樹木種類超過130 種。共植有樹木40萬棵、花卉65萬棵及綠籬80萬棵，草地及護坡草地、喬木林、灌木林是遍布屋邨祈福新村物業(yè)以各種形式的住宅為主，配套設施先進而齊全，包括3所高質(zhì)素學校、三甲標準的祈福醫(yī)院、4間國際星級標準的酒店、4個大型主題俱樂部、7個會所，此外還有銀行、郵電局、派出所、消防局、大型現(xiàn)代化肉菜市場、超

22、市、200多間店鋪的大型商場、快餐店、食街等交通方面，設有多線巴士線，穿梭行走小區(qū)每個區(qū)域及各個娛樂設施，并自設車隊每日900多班次往返廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶-28-6、經(jīng)濟適用房社區(qū)、經(jīng)濟適用房社區(qū)-29-經(jīng)濟適用房住區(qū)是經(jīng)濟適用房住區(qū)是在城市郊區(qū)開發(fā)的面向低收入階層的以居住為主導在城市郊區(qū)開發(fā)的面向低收入階層的以居住為主導功能的居住社區(qū)功能的居住社區(qū) 一般在城市的近郊區(qū)，交通等基礎設施比較完善 一般為城市收入較低的階層 以中低檔住宅為主，輔之其他滿足基本的生活、購物、娛樂等的物業(yè)類型 經(jīng)濟、適用、滿足居住基本需求、政府優(yōu)惠政策模式名稱

23、模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點 經(jīng)濟適用房住區(qū) 面向城市低收入人群的以居住功能為主的經(jīng)面向城市低收入人群的以居住功能為主的經(jīng)濟適用住區(qū)濟適用住區(qū)-30-此類模式的典型代表此類模式的典型代表天通苑天通苑 北五環(huán)至六環(huán)，昌平區(qū)立水橋以北1.5公里。附近有輕軌鐵路和地鐵5號線，交通便利區(qū)位區(qū)位開發(fā)面積開發(fā)面積物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成運營商運營商 占地8平方公里，總建筑面積800萬平方米，其中經(jīng)濟適用房建筑面積572萬平方米 北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以經(jīng)濟適用房多層、高層塔樓為主，輔之以學校、醫(yī)院、文體中心、商業(yè)等配套設施天通苑社區(qū)圖-31-7、邊緣商務區(qū)、邊緣商務

24、區(qū)-32-邊緣商務區(qū)是指地處城市邊緣的以商務辦公為主要功能的綜合區(qū)邊緣商務區(qū)是指地處城市邊緣的以商務辦公為主要功能的綜合區(qū)模式名稱模式名稱 邊緣商務區(qū)功能定位功能定位 地處城市邊緣的以商務辦公為主要功能的綜合區(qū)物業(yè)組合物業(yè)組合 以寫字樓為主，酒店、公寓、餐飲、銀行、郵政、停車場等配套設施完備 環(huán)境綠色生態(tài)，舒適性高 能為企業(yè)提供個性化的便利服務目標客戶群目標客戶群 追求舒適辦公環(huán)境或低成本辦公的企事業(yè)單位特點特點選址于經(jīng)濟發(fā)達的大城市邊緣，去往中心區(qū)的交通便利城市內(nèi)實力雄厚的企事業(yè)單位數(shù)量多，新增單位數(shù)量多城區(qū)內(nèi)的辦公環(huán)境嘈雜煩亂，已經(jīng)不能滿足舒適辦公的需要對于ABC來說在一、二線城市存在著一

25、定的該類產(chǎn)品的運營機會-33-邊緣商務區(qū)舉例邊緣商務區(qū)舉例總部基地總部基地 英國道豐國際集團（具體開發(fā)方為道豐集團與中關村科技園區(qū)豐臺園管委會直屬企業(yè)北京豐臺科技園建設發(fā)展有限公司成立的合資公司） 位于北京市豐臺區(qū)的西南四環(huán)交界處，中關村科技園豐臺園內(nèi) 目標客戶：國內(nèi)外大型企事業(yè)單位總部 產(chǎn)品定位：專門為總部定做的智能化的、低密度的、生態(tài)型的、服務完備的、自有產(chǎn)權(quán)的辦公區(qū) 0.65平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運營商運營商開發(fā)面積開發(fā)面積-34-邊緣商務區(qū)舉例邊緣商務區(qū)舉例總部基地（續(xù)）總部基地（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成功能功能總建筑面積140萬平方米，建設周期3-5年物業(yè)主體為獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立

26、冠名總部樓500余座，每棟面積1200至6000平米；總面積約60000平方米的總部廣場，主要由高檔酒店、酒店式公寓、國際會議中心、5A寫字樓、高檔商業(yè)組成；每套面積約30-50平方米的總部小公寓千余套；10萬平米的高檔地下商業(yè)街；幾十個面積200至500平方米的風味餐廳；每個庭院中心均設置一處面積約為200-500m2的商務會所；總部大講堂；其它配套設施：健身中心、國際醫(yī)療診所、銀行、郵政、超市、餐飲娛樂、大型地上、地下停車場等以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地，可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍同時為企業(yè)提供國際化的融資交流平臺和信

27、息服務平臺；企業(yè)自有產(chǎn)權(quán)及冠名權(quán)，能夠成為入駐企業(yè)的特征形象標志-35-8、旅游小城鎮(zhèn)、旅游小城鎮(zhèn)-36-旅游小城鎮(zhèn)是在城市郊區(qū)開發(fā)的以旅游功能為主導的小城旅游小城鎮(zhèn)是在城市郊區(qū)開發(fā)的以旅游功能為主導的小城/鎮(zhèn)鎮(zhèn) 在城市的郊區(qū)，具有非常好的地理環(huán)境和自然風貌，交通比較便利 追求身心放松、回歸自然、渴望了解歷史文化和各國風情的旅游人士 以度假村、公園為主，輔之以相應的住宅、酒店、商業(yè)等，為旅游人士提供全面的服務 返璞歸真，回歸自然，歷史文化關懷，各國風情 旅游為主，帶動休閑和度假模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點 旅游小城鎮(zhèn) 以旅游功能為主導的景區(qū)-37

28、-此類模式的典型代表此類模式的典型代表杭州樂園杭州樂園 荷蘭村主題公園、馬克.波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、氡溫泉度假村、會議中心、網(wǎng)球俱樂部、高爾夫俱樂部、高尚住宅區(qū)八大部分 錢塘江南岸湘湖省級旅游度假區(qū)內(nèi)，依山傍水，風景優(yōu)美 杭州宋城集團繼成功投資開發(fā)宋城景區(qū)后打造的又一旅游度假勝地 占地3000畝開發(fā)面積區(qū)位區(qū)位開發(fā)面積開發(fā)面積樂園構(gòu)成樂園構(gòu)成運營商運營商-38-杭州樂園特色杭州樂園特色充滿繁花、綠水、風車，注重人與自然、環(huán)境、生充滿繁花、綠水、風車，注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合，構(gòu)筑全新旅游、休閑、度假概念態(tài)融合，構(gòu)筑全新旅游、休閑、度假概念 園區(qū)所處環(huán)境幽雅，風景秀麗怡人 契合未來發(fā)展

29、潮流，注重人與自然、人與環(huán)境、人與生態(tài)的融合 構(gòu)筑一個自然、生命、綠色三位一體的21世紀全新旅游休閑度假概念注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合注重人與自然、環(huán)境、生態(tài)融合 園內(nèi)處處充滿繁茂的鮮花，讓游人賞心悅目 還有極具荷蘭風情的水街和緩緩轉(zhuǎn)動的風車，讓游人流連忘返 水街上布置了史前館、海洋館、鳥類標本館、啤酒館、風車館、荷蘭館等10多個主題館，大大豐富了公園的內(nèi)涵充滿繁花、綠水和風車充滿繁花、綠水和風車已成為一處集旅已成為一處集旅游、休閑、度假游、休閑、度假和居住于一體的和居住于一體的華東地區(qū)最大的華東地區(qū)最大的旅游度假勝地旅游度假勝地-39-9、產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園-40-產(chǎn)業(yè)園是指處于城市郊區(qū)的以發(fā)

30、展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為目的的園區(qū)，宏觀上產(chǎn)業(yè)園是指處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為目的的園區(qū)，宏觀上可分為制造業(yè)園區(qū)和服務業(yè)園區(qū)兩大類可分為制造業(yè)園區(qū)和服務業(yè)園區(qū)兩大類模式名稱模式名稱 產(chǎn)業(yè)園功能定位功能定位 處于城市郊區(qū)的以發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為目的的園區(qū)物業(yè)組合物業(yè)組合 以產(chǎn)業(yè)園為主，輔之以住宅等生活配套設施和會展、酒店等商務配套設施 其物業(yè)有產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定，例如電子信息產(chǎn)業(yè)園由研發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營用房構(gòu)成，同時提供面向企業(yè)的多功能綜合服務體系（如孵化功能、共享實驗平臺、中試平臺、共享信息系統(tǒng)等等），物流園其主要的物業(yè)形式為倉儲設施，以及配套的物流服務企業(yè)辦公用房目標客戶群目標客戶群 城市的主導產(chǎn)業(yè)、或主導產(chǎn)業(yè)的配

31、套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)單位特點特點 通常當城區(qū)內(nèi)某產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模、企業(yè)發(fā)展到一定階段后，城區(qū)內(nèi)由于用地面積或環(huán)境等因素已經(jīng)不能滿足產(chǎn)業(yè)進一步擴大的需要，因此存在著在城市邊緣進行發(fā)展的內(nèi)在需求；或者當主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，需要在周邊建設相應規(guī)模的配套產(chǎn)業(yè)支持其發(fā)展，這時既存在著城市運營機會； 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同普通地產(chǎn)相比有其自身特點，體現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)特征，以 “研發(fā)地產(chǎn)“為例，其是指從產(chǎn)品、環(huán)境、市場需求以及專業(yè)度細分方面形成的一種專門服務于企業(yè)研發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品和開發(fā)模式，研發(fā)地產(chǎn)要求突出配套的專業(yè)性、舒適性，以及運營成本、與周邊企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性等特征，對形象的要求相對較弱，更講求實用性 一般處于主導產(chǎn)業(yè)

32、園區(qū)的附近或幾個主導產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地理核心位置，交通便利之處； 以產(chǎn)業(yè)服務為主要功能，兼可以發(fā)展復合地產(chǎn)； 對于ABC來說在快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群所在區(qū)域存在著一定的運營此類產(chǎn)品的機會-41-產(chǎn)業(yè)園舉例一產(chǎn)業(yè)園舉例一北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地簡簡 介介 項目名稱：北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地 區(qū)位：中關村北部，圓明園北部，北五環(huán)路北側(cè)，東距京昌高速公路2公里，西接西頤路，附近有多所高等院校及科研機構(gòu)，同時具有中關村優(yōu)勢與人力資源優(yōu)勢 開發(fā)面積：南區(qū)1.8平方公里，北區(qū)0.51平方公里 運營商：北京實創(chuàng)高科技發(fā)展總公司 定位：以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導的綜合性高科技工業(yè)園 原因：進入20世紀90年代，在

33、中關村電子一條街崛起的科技企業(yè)迎來了二次創(chuàng)業(yè)的高潮，一部分企業(yè)經(jīng)過創(chuàng)業(yè)階段，自主創(chuàng)新的技術(shù)所形成的產(chǎn)品已經(jīng)得到用戶的認可，建立研發(fā)、生產(chǎn)基地，成為企業(yè)再發(fā)展的關鍵；但是，中關村作為孵化器具有得天獨厚的智力環(huán)境，卻缺少發(fā)展空間，房地產(chǎn)價格昂貴，更不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。上地信息產(chǎn)業(yè)基地在這樣的背景下產(chǎn)生定定 位位-42-產(chǎn)業(yè)園舉例一產(chǎn)業(yè)園舉例一北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地（續(xù)）北京上地信息產(chǎn)業(yè)基地（續(xù)）功功 能能 是一個以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導，集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、培訓、服務為一體的綜合性高科技工業(yè)園，輔之以居住生活設施。園區(qū)內(nèi)涵蓋了電子信息、光機電一體化、生物工程與新醫(yī)藥、新材料以及能源環(huán)保等五大

34、國家重點發(fā)展領域的高科技產(chǎn)業(yè)化項目功能分區(qū)功能分區(qū) 南區(qū)為高科技園區(qū)，北區(qū)為我國IT產(chǎn)業(yè)基地的精品園區(qū)。用地分為企業(yè)、公建、居住、公園綠化四類；物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成 上地物業(yè)構(gòu)成是典型的研發(fā)地產(chǎn)模式，包括：科技產(chǎn)業(yè)園：有企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、試驗區(qū)域，及部分小型企業(yè)的孵化區(qū)；IT大廈：信息交流、成果發(fā)布與展示的中心；住宅：上地佳園、當代城市家園、百旺家苑、領袖硅谷等十數(shù)個住宅項目；其他配套：社區(qū)商業(yè)、銀行、餐飲娛樂、教育、超市-43-產(chǎn)業(yè)園舉例二產(chǎn)業(yè)園舉例二北京空港物流園北京空港物流園簡簡 介介 項目名稱：北京空港物流園 區(qū)位：南與首都國際機場緊密相連，西距市區(qū)15公里，東距天津海港180公里，園區(qū)周邊

35、形成由101國道（京密公路）、城市輕軌、六環(huán)路、京承高速路、機場高速路、順通路等構(gòu)成的四通八達的路網(wǎng)系統(tǒng)，公路密度居于全國前列。同時，周邊緊鄰天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、北京現(xiàn)代汽車城等，是發(fā)展物流的最理想?yún)^(qū)域 開發(fā)面積：一期為1.55平方公里定定 位位 經(jīng)濟中心城市的大型專業(yè)航空物流園區(qū)功功 能能 發(fā)展臨空經(jīng)濟，以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術(shù)支持與培訓為產(chǎn)業(yè)功能功能分區(qū)功能分區(qū) 南部作為物流基地的核心區(qū)，與首都機場實現(xiàn)無縫對接，大力發(fā)展國際航空物流，建設航空貨運大通關基地。順平路以北，發(fā)展國內(nèi)航空物流以及航空指向性不明顯的生產(chǎn)型物流、

36、商業(yè)物流和流通加工產(chǎn)業(yè)-44-10、大學城、大學城-45-大學城是以教育為主導功能的高等教育園區(qū)大學城是以教育為主導功能的高等教育園區(qū) 以開放式資源共享為主要特征的高等教育園區(qū) 屬于企業(yè)投資建設經(jīng)營，政府實行行政管理，最終通過產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，社會化服務實現(xiàn)教育的功能 完備的后勤保障措施大學城 政府支持、企業(yè)投資、市場化運作的以教育功能為主的大學城 教學大樓+教師公寓+學生公寓+住宅+商業(yè)+其他配套物業(yè) 高等院校、各地生源、后勤保障企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點-46-典型代表典型代表東方大學城東方大學城地址地址：京津塘高速公路旁的廊坊經(jīng)

37、濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西隔40公里與首都北京相望，東行60公里與天津為鄰，處于大北京區(qū)域的中心腹地開發(fā)商開發(fā)商：北京外企服務集團公司籌資建設占地占地：東方大學城共占地11000多畝，建筑面積165萬平方米功能組合功能組合：教學樓、后勤設施（教學科研大樓、教師公寓、學生公寓、食堂、圖書館、體育中心、文化宮、大禮堂、演藝廣場等）、保障服務部門（商業(yè)、醫(yī)療、金融等）基本情況基本情況：有中國地質(zhì)大學（北京）、北京航空航天大學、北京中醫(yī)藥大學等近30所高校4萬余名師生入駐。 其中超過3萬人是北京籍師生；100多個班次的北京938路公交車穿城而過，此外還有近千個服務單位等特點特點：以開放式資源共享為主要特征的高等

38、教育園區(qū)屬于企業(yè)投資建設經(jīng)營，政府實行行政管理，最終通過產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，社會化服務實現(xiàn)教育的功能完備的后勤保障措施大學城教學樓大學城教學樓大學城大門大學城大門-47-11、泰達城模式、泰達城模式-48-“泰達城模式泰達城模式”是在城區(qū)里開發(fā)的以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導功是在城區(qū)里開發(fā)的以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導功能的綜合性區(qū)域能的綜合性區(qū)域 城市核心的區(qū)域，依托完善的交通要道樞紐 追求現(xiàn)代都市寧靜生活的中高檔收入的人群、商業(yè)購物休閑消費者 物業(yè)種類比較全面，包括居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)等各類社區(qū)，提供比較全方位的完善服務 以住宅、商業(yè)、文化休閑為主，城市功能比較完善 時尚品位、現(xiàn)代城區(qū)、標志區(qū)域

39、模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點泰達城模式 以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導功能的綜合性區(qū)域-49-此類模式的典型代表此類模式的典型代表天津泰達城天津泰達城四個高端住宅項目，一個大型綜合商業(yè)區(qū)以及一個堤岸親水休閑區(qū) 天津三岔河口，海河開發(fā)的第一節(jié)點和北部中心區(qū)的核心地塊 天津泰達集團下屬的天津泰達城市開發(fā)有限公司開發(fā)建設 占地0.85平方公里開發(fā)面積區(qū)位區(qū)位開發(fā)面積開發(fā)面積物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成運營商運營商泰達城示意圖-50-泰達城根據(jù)泰達集團泰達城根據(jù)泰達集團“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應的開發(fā)策略。發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應的開發(fā)策略。 泰泰達城本身的獨特性將使

40、其成為天津未來的標志性區(qū)域達城本身的獨特性將使其成為天津未來的標志性區(qū)域泰達城開發(fā)策略泰達城開發(fā)策略“統(tǒng)一規(guī)劃、合作開發(fā)、分布實施、協(xié)調(diào)發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、合作開發(fā)、分布實施、協(xié)調(diào)發(fā)展”泰達城獨特性泰達城獨特性 海河發(fā)端、天津起源、城市中心、兩河之間 與韓國新世界、美國寶力豪、北京萬通、上海廣洋等一批國內(nèi)外知名地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)運營商組建聯(lián)合艦隊，共同開發(fā)泰達城項目 與國內(nèi)外有實力的專業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，爭取在3到5年的時間內(nèi)，成為天津市最具實力的城市運營商泰達集團泰達集團“3+1”的發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展戰(zhàn)略 以土地為核心資源，對接國內(nèi)外資本市場，逐步實現(xiàn)股權(quán)形式的多元化 在土地一級開發(fā)的基礎上，發(fā)展二級開

41、發(fā)，包括住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā) 城市綜合體多業(yè)態(tài)運營，包括商業(yè)、會展等多種業(yè)態(tài)三個層次三個層次一個目標一個目標未來的泰達城將建成集居未來的泰達城將建成集居住、商業(yè)、休閑娛樂于一住、商業(yè)、休閑娛樂于一體的城市中心功能區(qū)域和體的城市中心功能區(qū)域和天津標志性區(qū)域天津標志性區(qū)域-51-12、六本木模式、六本木模式-52-六本木新城模式六本木新城模式模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點六本木新城模式以商務、商業(yè)、住宅為主導功能的綜合性新城商務辦公樓、商業(yè)購物中心、住宅物業(yè)等各類辦公企業(yè)、休閑購物人士、住宅消費者在城市中心位置，核心地段，交通便捷都市生活，集各種功能為

42、一體，復合性功能突出規(guī)劃設計時考慮周邊區(qū)域的相關具體情況采取多種措施運營“新城”-53-六本木新城六本木新城(Roppongi Hills)基本情況基本情況運營商運營商： 森大廈株式會社(Mori Building)與朝日電視臺(Asahi TV)等區(qū)區(qū) 位位： 位于東京都會區(qū)的六本木六丁目地區(qū)六本木新城總占地面積約為0.116hm2，以辦公大樓森大廈(Mori Tower) 為中心，具備了辦公、居住、娛樂、學習、休憩等多種功能及設施，是一個超大型復合性都會地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達10萬人開發(fā)情況：開發(fā)情況：-54-六本木新城建筑類別六本木新城建筑類別六本木新城里的建筑，

43、包括了朝日電視臺總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍(Virgin)影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場、集合住宅、開放空間、街道、公共設施幾乎可以滿足都市生活的各種需求建筑類別：建筑類別：-55-六本木新城定位六本木新城定位 復合性都會地區(qū)結(jié)果：結(jié)果： 經(jīng)過17年不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開發(fā)改造計劃于2000年4月開始建設施工，于2003年4月底完成，成為了一個超大型復合都會區(qū) 多年來此地區(qū)街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，環(huán)境較差。 1986年，當時的六本木六丁目地區(qū)被指定為“再開發(fā)誘導地區(qū)” 之后，作為土地所有者之一的森大

44、廈株式會社(Mori Building)與朝日電視臺(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對此區(qū)進行街區(qū)改造 由于這一地區(qū)土地所有權(quán)人有四百多位，要達成一致的開發(fā)共識并非易事 因此街區(qū)的改造計劃一直到1990年才有所進展，在四百多位土地所有者經(jīng)過不斷的努力與協(xié)商之后，成立了“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)準備組合”，與東京都政府協(xié)調(diào)再開發(fā)計劃過程：過程：定位：定位：-56-六本木新城的特點六本木新城的特點良好的藝術(shù)文化與休憩設施良好的藝術(shù)文化與休憩設施 六本木新城結(jié)合良好的藝術(shù)規(guī)劃與開放空間設計，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，不但為居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購物

45、空間環(huán)境，而且還帶來一種新的都市設計思考方向 保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場空間 將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開放空間，加強地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào) 充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動與東京整體觀光旅游相結(jié)合規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結(jié)合規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結(jié)合具有吸引力的營運措施具有吸引力的營運措施六本木新城具有全年度營銷推廣計劃，每一季度舉辦不同主題活動，并提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，同時結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動 良好的藝術(shù)文化與休憩設施，是六本木新城生活圈的一個訴求重點，也是一種象征。新城除

46、了各種高檔消費名品店、美食餐廳和高級住宅外，還以藝術(shù)文化為另一經(jīng)營主題，并在其中注入樂園般的夢想與童趣，營造出既時尚又充滿親和力與人情味的獨特的生活氛圍 空間設計藝術(shù)化人性化空間設計藝術(shù)化人性化-57-13、世紀城模式、世紀城模式-58-世紀城模式是以居住和商業(yè)功能為主導的綜合性城區(qū)世紀城模式是以居住和商業(yè)功能為主導的綜合性城區(qū) 所在地段尚未充分開發(fā)，未來發(fā)展?jié)摿薮?依居住和商業(yè)功能為主，產(chǎn)品具有文化情調(diào)、適宜居住、配套完美 提高人居生活品質(zhì)，提升區(qū)域經(jīng)濟水平模式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點世紀城模式以居住和商業(yè)功能為主導的綜合性城區(qū)中高檔住宅、星

47、級商業(yè)購物中心及其他相關配套有生活品位的中高檔收入人群、周邊購物消費者開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品北京世紀城、昆明世紀城、貴陽世紀城-59-復制世紀城人居模式的經(jīng)驗復制世紀城人居模式的經(jīng)驗選址在未開發(fā)的城市邊緣區(qū)選址在未開發(fā)的城市邊緣區(qū) 選址一般在城市的郊區(qū)，各項基礎設施并未建立起來。如北京世紀城選址在海淀區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部；昆明世紀城選址在昆明市的東南部地區(qū)利用優(yōu)勢整合資源利用優(yōu)勢整合資源 利用已有優(yōu)勢，充分整合各種資源。充分利用之前曾經(jīng)開發(fā)過的大盤的經(jīng)驗，向全國宣傳擴張；黃如論的個人影響力也有助于公司整合各方面的資源，繼續(xù)在全國各地造城“城城”市級完美配套市級完美配套 除了大體量的住宅社區(qū)，還配套了眾多城

48、市級的配套設施。如五星級的酒店，超大的shopping mall等，不僅方便了住去居民的生活，更是提升了所在區(qū)域的人氣，帶動區(qū)域的持續(xù)發(fā)展-60-典型代表典型代表昆明世紀城昆明世紀城運營商運營商：世紀金源集團區(qū)位區(qū)位：昆明市官渡區(qū)，南臨文物薈萃的官渡古鎮(zhèn)北接金剛村，東鄰規(guī)劃城市主干道昆洛路，西臨廣福路，北部為昆明機場及城市中心區(qū)，西部隔廣福路五公里為碧波萬頃的滇池風景區(qū)。 占地面積占地面積：2.5平方公里左右物業(yè)組合物業(yè)組合：385萬平方米為住宅，53萬平方米的shoppingmall，8.7萬平方米的超五星級酒店及四星級酒店，8萬平方米的商業(yè)街， 5.5萬平方米學校（從幼兒園到高中），3.6

49、萬平方米的大型市級醫(yī)院以及部分寫字樓開發(fā)理念開發(fā)理念:新世紀,新時代,新人居,新生活功能定位功能定位：高貴品質(zhì)、完美配套的宜居之“城”昆明世紀城示意圖昆明世紀城示意圖-61-14、華僑城模式、華僑城模式-62-“華僑城模式華僑城模式”是一種旅游主題地產(chǎn)模式，其產(chǎn)品是地處城市邊緣是一種旅游主題地產(chǎn)模式，其產(chǎn)品是地處城市邊緣區(qū)的集游樂、居住、購物、休閑為一體的綜合區(qū)區(qū)的集游樂、居住、購物、休閑為一體的綜合區(qū)模式名稱模式名稱 “華僑城模式”功能定位功能定位 地處城市邊緣區(qū)的集旅游、舒適居住、購物、休閑娛樂為一體的綜合區(qū)物業(yè)組合物業(yè)組合 由主題公園、中高檔住宅區(qū)、現(xiàn)代綜合性商業(yè)設施構(gòu)成特點特點 該模式

50、是一種旅游主題地產(chǎn)模式 通常選址于經(jīng)濟發(fā)達的大城市邊緣，距離城市中心區(qū)距離不遠，交通便捷，同時附近辦公/居住的中高收入人群較多，但缺乏大型、具有生態(tài)性和現(xiàn)代感的都市旅游場所 其實質(zhì)是通過主題公園等旅游娛樂元素為賣點，形成旅游、住宅、商業(yè)三者互為依托，互相促進，三者格調(diào)一脈相乘，整體營造一種現(xiàn)代都市的旅游休閑生活格調(diào)，從而獲得綜合收益 主題公園的定位和建設是該模式成功的關鍵 該類模式可復制性好，同時能獲得巨大的無形資產(chǎn)，有利于企業(yè)跨地域經(jīng)營和業(yè)務范圍延伸 較之單一地產(chǎn)模式，旅游復合地產(chǎn)模式風險教大，要求運營商具備對旅游行業(yè)的深刻認識，以及更強的資金運籌能力-63-“華僑城模式華僑城模式”舉例一舉

51、例一北京華僑城北京華僑城 華僑城集團 位于北京東四環(huán)與京沈高速交接處，距CBD3.5公里 目標客戶：CBD及周邊人群 產(chǎn)品定位：大型旅游主題社區(qū) 1.5平方公里區(qū)位區(qū)位定位定位運營商運營商開發(fā)面積開發(fā)面積-64-“華僑城模式華僑城模式”舉例一舉例一北京華僑城（續(xù)）北京華僑城（續(xù)）物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成北京華僑城包括住宅、主題公園區(qū)和主題商業(yè)區(qū)三大板塊，并配有幼兒園、小學、中學、會所、醫(yī)院、銀行、美術(shù)館、藝術(shù)中心等住區(qū)配套設施住宅部分共83萬平米，以高層板樓、舒適三居為主主題公園是一個占地1平方公里的主題生態(tài)樂園北京歡樂谷，定位為北京最具特色的都市旅游休閑勝地主題商業(yè)區(qū)是6.5萬平米的意大利風情的維吉

52、奧商業(yè)廣場，包括度假酒店、超市、餐飲娛樂、購物、酒吧等多種業(yè)態(tài)，連接歡樂谷和居住區(qū)功能功能主題公園與主題居住區(qū)、主題商業(yè)區(qū)概念上互為依托，景觀上互為借用，營造現(xiàn)代休閑感以旅游為主題，集旅游、居住、商業(yè)、休閑、購物于一體，生態(tài)環(huán)保、休閑、高尚的綜合性大社區(qū)-65-“華僑城模式華僑城模式”舉例二舉例二東部華僑城東部華僑城區(qū)區(qū) 位位：位于深圳東部三洲田物業(yè)組合物業(yè)組合：以高爾夫運動區(qū)(兩個18洞球場)、綜合生態(tài)旅游區(qū)、世 界茶藝博覽園、度假酒店、公寓、山地觀光纜車等為主，以及住宅和商業(yè)區(qū)特色項目特色項目：占地面積占地面積：8.3平方公里三谷（大峽谷、云海谷、茶溪谷）三鎮(zhèn)（茵特拉根小鎮(zhèn)、海菲德小鎮(zhèn)、茶

53、馬古鎮(zhèn)）三街（海菲德天街、茵特拉根花街、藝術(shù)大地的濕地水街）三部落（云中部落、天禪之旅、花鐘教堂）-66-復制華僑城模式的經(jīng)驗復制華僑城模式的經(jīng)驗 超前科學規(guī)劃，有序建設超前科學規(guī)劃，有序建設 如華僑城對“主題公園”定位不是隨便就定，而是經(jīng)過精密的測算和規(guī)劃，深圳四大主題公園錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷從國內(nèi)旅游到國際旅游，從獵奇式旅游到體驗式旅游，主題文化的確定都是隨著人們心理需求的變化而改變 規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，營造鮮明主題，形成互動規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，營造鮮明主題，形成互動 比如在深圳華僑城，不同區(qū)域、不同歷史時期發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)之間形成了有機互動：主題公園的興建在美化城區(qū)環(huán)境的同時，促進了

54、酒店業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動了商業(yè)繁榮，文教事業(yè)的發(fā)達又推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，營利性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使文化、教育、衛(wèi)生等公共事業(yè)的持續(xù)發(fā)展成為可能 可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營與不斷創(chuàng)新的顧客體驗可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營與不斷創(chuàng)新的顧客體驗 借助華僑城20年成功開發(fā)的經(jīng)驗，華僑城保持了持續(xù)的經(jīng)營。同時，每到一處，華僑城都根據(jù)具體地域的實際情況不斷創(chuàng)新，在差異化的基礎上成功的復制著華僑城模式 資源系統(tǒng)有效整合，實現(xiàn)生活多樣化資源系統(tǒng)有效整合，實現(xiàn)生活多樣化-67-15、建外、建外Soho模式模式-68-“建外建外Soho模式模式” 是指在城市核心區(qū)的具有現(xiàn)代感和時尚感的融是指在城市核心區(qū)的具有現(xiàn)代感和時尚感的融辦公

55、、居住、購物、休閑娛樂于一體的綜合性區(qū)域辦公、居住、購物、休閑娛樂于一體的綜合性區(qū)域模式名稱模式名稱 建外Soho模式功能定位功能定位 在城市核心區(qū)的融現(xiàn)代辦公、居住、購物、休閑娛樂于一體的具有現(xiàn)代感和時尚感的綜合性區(qū)域，是都市時尚“生活櫥窗”物業(yè)組合物業(yè)組合 公寓+寫字樓+商鋪+會所目標客戶群目標客戶群 城市中的小型企業(yè)及時尚一族特點特點 一般處于城市的中心區(qū)； 建筑形式及引進的商業(yè)、娛樂休閑具有時尚感和現(xiàn)代感覺； 對于ABC來說在二線城市存在著較大的運營此類產(chǎn)品的機會-69-“建外建外Soho模式模式”舉例舉例建外建外Soho簡簡 介介 項目名稱：建外Soho 區(qū)位：位于長安街邊，國貿(mào)中心

56、正對面，地處北京CBD的核心區(qū)域 開發(fā)面積：0.12平方公里 運營商：SOHO中國定定 位位 都市時尚“生活櫥窗”功功 能能 辦公、居住、購物、休閑娛樂物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成 總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房、大量裙房、會所及中心花園組成。其中SOHO公寓樓1-3層為臨街商鋪，約300個店鋪，4層以上為SOHO公寓單元。會所為28000平米，地下2層地上3層，游泳池、壁球廳、網(wǎng)球場、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡館、酒吧一應俱全-70-16、天津老城廂模式、天津老城廂模式-71-天津老城廂模式天津老城廂模式模

57、式名稱模式名稱功能定位功能定位物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點天津老城廂模式 具備各種完善功能，集居住、商業(yè)、商務、文化、休閑為一體的綜合性城區(qū) 物業(yè)非常全面，包括各類中高檔住宅、商業(yè)購物中心、商務辦公樓、休閑娛樂場所等目標客戶群比較廣泛，包括中高收入的人群、商業(yè)企業(yè)等 城中之城一般為舊城改造項目，政府參與其中較多 政府確定項目的整體規(guī)劃，開發(fā)商在整體規(guī)劃指導下參與項目的開發(fā)和運營 此類項目一般地理位置優(yōu)越，歷史文化底蘊深厚，但已不適應城市快速發(fā)展的要求-72-典型代表典型代表天津老城廂天津老城廂地址地址：天津市以鼓樓及鼓樓商業(yè)街為中心，由東馬路、西馬路、南馬路、北馬路圍合而成的城

58、區(qū)占地占地：0.8平方公里， 規(guī)劃總建筑面積為225萬平方米，其中住宅總建筑面積128.9萬平方米，公建總面積96.1萬平方米土地運營商土地運營商：中新集團開發(fā)商開發(fā)商：老城廂12個地塊分屬中新集團、富力集團、靜安集團等開發(fā)。其中富力集團開發(fā)5、6、7號地，中新集團開發(fā)11號地等。物業(yè)組合物業(yè)組合：各類住宅、商務辦公、商業(yè)中心、娛樂設施等全面的組合功能定位功能定位：改造后的老城廂將成為一座集居住、文化、商業(yè)、商務、休閑、娛樂、旅游和生態(tài)景觀于一體的城中之城特點特點：老城廂是天津的發(fā)祥地，具有深遠的文化底蘊和歷史淵源，但其基礎設施十分落后。為了改善老城廂居民的居住條件，天津市在03年啟動了最大規(guī)

59、模的拆遷改造工程，準備舊城改造。由于其優(yōu)越的地理條件和深厚的文化底蘊，引來眾多實力開發(fā)商爭搶?，F(xiàn)在是多家開發(fā)商在老城廂開發(fā)最終老城廂將在保持歷史風貌的基礎上煥發(fā)出現(xiàn)代化城區(qū)的生機與活力老城廂示意圖老城廂示意圖-73-17、安亭汽車城模式、安亭汽車城模式-74-安亭汽車城模式安亭汽車城模式模式名稱模式名稱功能分區(qū)功能分區(qū)物業(yè)組合物業(yè)組合目標客戶群目標客戶群特點特點 安亭汽車城模式定位定位 集制造、研發(fā)、會展、居住等多功能于一體的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地 核心區(qū)+生產(chǎn)制造區(qū)+汽車教育園區(qū)+F1方程式賽車場+安亭新鎮(zhèn)區(qū)+安亭老鎮(zhèn)區(qū) 汽車制造業(yè)+汽車銷售廳+會展場館+博覽館+住宅等 各大汽車企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)、

60、周邊住宅消費人群、旅游者等 汽車產(chǎn)業(yè)被上海市政府列為四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此整個汽車產(chǎn)業(yè)城的定位由上海市政府決定并對汽車城進行招商引資 各類企業(yè)（投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、貿(mào)易企業(yè)等）參與建設開發(fā)運營汽車城 通過汽車產(chǎn)業(yè)來帶動住宅、會展、旅游等的發(fā)展，進而帶動整個安亭地區(qū)的發(fā)展-75-18、加州工業(yè)城模式、加州工業(yè)城模式-76-“加州工業(yè)城模式加州工業(yè)城模式”是在城市郊區(qū)的、以產(chǎn)業(yè)和居住為主導功能的綜是在城市郊區(qū)的、以產(chǎn)業(yè)和居住為主導功能的綜合性產(chǎn)業(yè)城合性產(chǎn)業(yè)城 在城市的郊區(qū)、地價比較便宜、交通比較方便、享受眾多的政策優(yōu)惠條件 包括國外企業(yè)、國內(nèi)企業(yè)，其中以各種類型的中小企業(yè)為主，這類企業(yè)規(guī)模較小