早期介入與前期物業(yè)管理-物業(yè)承接查驗（物業(yè)管理課件）

一、物業(yè)承接查驗概述1.1物業(yè)承接查驗概念物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型。建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》（2011）《物業(yè)管理條例》確立的七項基本制度之一物業(yè)建成通過竣工綜合驗收物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進行承接查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交1.2物業(yè)承接查驗的重要性1.有利于維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益。2.有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責任減少建設(shè)單位開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)企業(yè)服務(wù)風險。3.有利于明確建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方的責、權(quán)、利，避免矛盾糾紛。1.3物業(yè)承接查驗與竣工驗收區(qū)別？竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)過有關(guān)部門確認。交接對象及階段不同施工單位承接查驗物業(yè)公司開發(fā)單位收房驗收業(yè)主竣工驗收1.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責任：A、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的、以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任；B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保存；C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。視頻案例討論/v_19rr33o71k.html1.6物業(yè)承接查驗的依據(jù)、原則、要求1、物業(yè)承接查驗的依據(jù)

法律、法規(guī)依據(jù)：

《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)承接查驗辦法》等。合同依據(jù)主要：

《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》等。2、物業(yè)承接查驗的原則和要求（1）物業(yè)承接查驗應(yīng)當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。（2）建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。（3）建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。（4）規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗必需的資料。未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。（5）建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗的物業(yè)。（6）對現(xiàn)場查驗和交接工作，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細列明查驗記錄和交接記錄應(yīng)當包括的具體內(nèi)容。（7）對于現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。1.7物業(yè)承接查驗的范圍（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

2.1物業(yè)承接查驗的程序（一）確定物業(yè)承接查驗方案；（二）移交有關(guān)圖紙資料；（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；（五）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。要按這個程序進行，我們都要做哪些準備工作二、物業(yè)承接查驗與移交實務(wù)如何做好接管驗收的準備工作？1.派出行政和專業(yè)技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場了解情況，制定好接管驗收方案。2.定期對施工現(xiàn)場進行檢查，認真填寫《現(xiàn)場檢查記錄表》，及時進行總結(jié)歸納，并向開發(fā)商及相關(guān)單位反映發(fā)現(xiàn)問題并協(xié)商解決辦法。3.提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)。4.準備好接管驗收記錄表格及相關(guān)工具5.事先協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包，制定關(guān)于接管驗收后遺留問題的處理方法及進場整改須遵守的管理規(guī)定，并簽訂遺留問題處理協(xié)議。6.成立物業(yè)接管小組7.前期資料的提供8.正式接管

2.2物業(yè)承接查驗的方法第十八條現(xiàn)場查驗應(yīng)當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。觀感查驗：對查驗對象外觀的檢查，目視、觸摸。使用查驗：通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗安裝質(zhì)量和使用功能。檢測查驗：運用儀器、儀表、工具檢測是否符合質(zhì)量要求。試驗查驗：通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。2.3對發(fā)現(xiàn)問題的處理程序1．收集整理存在問題收集《物業(yè)查