早期介入與前期物業(yè)管理-物業(yè)承接查驗(yàn)（物業(yè)管理課件）

一、物業(yè)承接查驗(yàn)概述1.1物業(yè)承接查驗(yàn)概念物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型。建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（2011）《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的七項(xiàng)基本制度之一物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理物業(yè)移交1.2物業(yè)承接查驗(yàn)的重要性1.有利于維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益。2.有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任減少建設(shè)單位開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)企業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.有利于明確建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方的責(zé)、權(quán)、利，避免矛盾糾紛。1.3物業(yè)承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收區(qū)別？竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等；接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)過有關(guān)部門確認(rèn)。交接對(duì)象及階段不同施工單位承接查驗(yàn)物業(yè)公司開發(fā)單位收房驗(yàn)收業(yè)主竣工驗(yàn)收1.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任：A、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的、以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任；B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保存；C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。視頻案例討論/v_19rr33o71k.html1.6物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)、原則、要求1、物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)

法律、法規(guī)依據(jù)：

《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等。合同依據(jù)主要：

《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》等。2、物業(yè)承接查驗(yàn)的原則和要求（1）物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。（2）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。（4）規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)必需的資料。未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。（5）建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。（6）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細(xì)列明查驗(yàn)記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。（7）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。1.7物業(yè)承接查驗(yàn)的范圍（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

2.1物業(yè)承接查驗(yàn)的程序（一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；（二）移交有關(guān)圖紙資料；（三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；（五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。要按這個(gè)程序進(jìn)行，我們都要做哪些準(zhǔn)備工作二、物業(yè)承接查驗(yàn)與移交實(shí)務(wù)如何做好接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作？1.派出行政和專業(yè)技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)了解情況，制定好接管驗(yàn)收方案。2.定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，認(rèn)真填寫《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)歸納，并向開發(fā)商及相關(guān)單位反映發(fā)現(xiàn)問題并協(xié)商解決辦法。3.提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)。4.準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格及相關(guān)工具5.事先協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包，制定關(guān)于接管驗(yàn)收后遺留問題的處理方法及進(jìn)場(chǎng)整改須遵守的管理規(guī)定，并簽訂遺留問題處理協(xié)議。6.成立物業(yè)接管小組7.前期資料的提供8.正式接管

2.2物業(yè)承接查驗(yàn)的方法第十八條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。觀感查驗(yàn)：對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，目視、觸摸。使用查驗(yàn)：通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)安裝質(zhì)量和使用功能。檢測(cè)查驗(yàn)：運(yùn)用儀器、儀表、工具檢測(cè)是否符合質(zhì)量要求。試驗(yàn)查驗(yàn)：通過必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。2.3對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的處理程序1．收集整理存在問題收集《物業(yè)查