房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

2024/3/2114.1經(jīng)營(yíng)環(huán)境特點(diǎn)與分析的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析是指對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)、文化等各因素的分析1.經(jīng)營(yíng)環(huán)境特點(diǎn)⑴環(huán)境差異性⑵環(huán)境動(dòng)態(tài)性⑶環(huán)境可測(cè)性2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則⑴客觀性原則⑵全面性原則⑶比較性原則⑷預(yù)測(cè)性原則4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析2024/3/212024/3/213經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境

經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生最重要影響的環(huán)境因素，它既決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求，同時(shí)也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效供給，只有供需正常的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得良好的經(jīng)營(yíng)效益⑴經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)⑵市民的收入水平及其貧富差異程度①平均收入水平影響房屋價(jià)格②貧富差異影響房屋檔次結(jié)構(gòu)⑶資金市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)①利率會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求②貸款條件會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放量2024/3/214政治環(huán)境

政治環(huán)境主要是指各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持態(tài)度、出臺(tái)的相關(guān)政策⑴政府土地供應(yīng)的數(shù)量和開(kāi)發(fā)條件政府土地供應(yīng)的數(shù)量和開(kāi)發(fā)條件將會(huì)直接影響該城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和構(gòu)成⑵政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房（保障房）的態(tài)度經(jīng)濟(jì)適用房（保障房）對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的影響是巨大的，但是我國(guó)又必須推行經(jīng)濟(jì)適用房⑶政府收取稅費(fèi)的水平稅費(fèi)意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，也意味著房地產(chǎn)購(gòu)買者的成本2024/3/215法律環(huán)境地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種影響巨大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，容易產(chǎn)生糾紛，沒(méi)有法律環(huán)境的健全，就不可能健康運(yùn)行⑴房地產(chǎn)直接法律直接管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律、法規(guī)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其配套的行政法規(guī)⑵房地產(chǎn)間接法律相關(guān)的間接的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律影響也是十分深遠(yuǎn)的，特別是《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》社會(huì)環(huán)境⑴人口數(shù)量城市人口，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的正常工作、正常生活的人口，包括有戶籍的人口和雖然沒(méi)有戶籍但長(zhǎng)期生活在該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)且有著穩(wěn)定收入的人口⑵人口構(gòu)成①男女比例的構(gòu)成②不同年齡的構(gòu)成③當(dāng)?shù)貞艏丝谂c無(wú)戶籍常住人口的比例構(gòu)成④各種家庭規(guī)模的比例構(gòu)成⑤丁克家庭的比例⑥單身人土的比例2024/3/21社會(huì)環(huán)境⑶人口受教育水平人的實(shí)際購(gòu)買力=人的購(gòu)買欲望×購(gòu)買能力，而人的購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力都與其所受教育的水平密切相關(guān)⑷城市歷史傳統(tǒng)①城市歷史古跡會(huì)限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)②古城市民對(duì)房地產(chǎn)特別挑剔2024/3/21科學(xué)技術(shù)環(huán)境科學(xué)技術(shù)環(huán)境(TechnicalEnvironment)指的是企業(yè)所處的社會(huì)環(huán)境中的科技要素及與該要素直接相關(guān)的各種社會(huì)現(xiàn)象的集合⑴科學(xué)技術(shù)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新起著重要的影響作用。⑵科學(xué)技術(shù)環(huán)境分析要素：與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的基礎(chǔ)科學(xué)研究、應(yīng)用科學(xué)研究的最新動(dòng)態(tài)；新技術(shù)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的商機(jī)和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；新科技對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)者購(gòu)買行為帶來(lái)的影響……2024/3/21自然環(huán)境一個(gè)城市的自然環(huán)境，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著重大的直接影響⑴城市處在地震帶上⑵城市地處地質(zhì)條件較軟的地帶⑶城市地處地形起伏不定的地表狀態(tài)⑷城市的地表水資源⑸城市的降雨⑹城市夏季高溫少雨2024/3/214.3中國(guó)新興地產(chǎn)發(fā)展前景分析⑴新興地產(chǎn)概念隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境變化、科技發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸等諸多因素推動(dòng)，在傳統(tǒng)地產(chǎn)基礎(chǔ)上導(dǎo)入國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及中央和地方的配套支持政策所確定的“節(jié)能環(huán)保、新興信息產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源和新材料”幾大新興產(chǎn)業(yè)體系⑵新興地產(chǎn)內(nèi)涵新興地產(chǎn)核心要素可以概括為“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+科技+金融+互聯(lián)網(wǎng)+……”2024/3/21新興地產(chǎn)領(lǐng)域⑴新興人居地產(chǎn)⑵新興商業(yè)地產(chǎn)⑶新興文旅地產(chǎn)⑷新興鄉(xiāng)村地產(chǎn)⑸新興老齡地產(chǎn)⑹新興樓宇地產(chǎn)⑺新興電商地產(chǎn)2024/3/21新興地產(chǎn)發(fā)展前景⑴新興地產(chǎn)將快速推進(jìn)傳統(tǒng)地產(chǎn)升級(jí)傳統(tǒng)地產(chǎn)的困境新興地產(chǎn)的趨勢(shì)⑵新興地產(chǎn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇傳統(tǒng)房企升級(jí)轉(zhuǎn)型帶來(lái)新機(jī)遇；投資開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)投資新領(lǐng)域；新型城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)新動(dòng)力；城市區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新模式2024/3/21傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向新興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)⑴在傳統(tǒng)項(xiàng)目上做“新”文章，找準(zhǔn)突破點(diǎn)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商在傳統(tǒng)項(xiàng)目上做“新”文章，抓住新常態(tài)下新興地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的契機(jī)，迅速實(shí)現(xiàn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、開(kāi)發(fā)理念、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)等方面的升級(jí)轉(zhuǎn)型⑵打造新興地產(chǎn)項(xiàng)目亮點(diǎn)新興地產(chǎn)需要高起點(diǎn)策劃、高要求設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高技術(shù)運(yùn)用、高標(biāo)準(zhǔn)管理、高水平運(yùn)營(yíng)。打好這張牌，可以為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)更加廣闊的前景2024/3/21新興農(nóng)業(yè)地產(chǎn)與新興農(nóng)業(yè)社區(qū)開(kāi)發(fā)⑴新興農(nóng)業(yè)地產(chǎn)⑵新興農(nóng)業(yè)社區(qū)特點(diǎn)一是塑造一種具有社區(qū)意義的新興村莊二是適度的社區(qū)規(guī)模三是可持續(xù)農(nóng)業(yè)社區(qū)形態(tài)四是強(qiáng)調(diào)尊重原有地域文化⑶新興農(nóng)業(yè)社區(qū)開(kāi)發(fā)①風(fēng)情小鎮(zhèn)(主題開(kāi)發(fā)型西湖外桐塢，主打田園文藝范)②莊園③家庭農(nóng)場(chǎng)④生產(chǎn)性社區(qū)