房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析

2024/3/2114.1經(jīng)營環(huán)境特點與分析的原則

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析是指對影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營活動的政治、經(jīng)濟、法律、技術(shù)、文化等各因素的分析1.經(jīng)營環(huán)境特點⑴環(huán)境差異性⑵環(huán)境動態(tài)性⑶環(huán)境可測性2.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則⑴客觀性原則⑵全面性原則⑶比較性原則⑷預測性原則4.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析2024/3/212024/3/213經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境

經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境是對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生最重要影響的環(huán)境因素，它既決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場需求，同時也決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效供給，只有供需正常的經(jīng)營環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得良好的經(jīng)營效益⑴經(jīng)濟發(fā)展形勢⑵市民的收入水平及其貧富差異程度①平均收入水平影響房屋價格②貧富差異影響房屋檔次結(jié)構(gòu)⑶資金市場發(fā)展形勢①利率會影響房地產(chǎn)市場的供給與需求②貸款條件會影響房地產(chǎn)市場的資金投放量2024/3/214政治環(huán)境

政治環(huán)境主要是指各級政府對房地產(chǎn)開發(fā)的支持態(tài)度、出臺的相關政策⑴政府土地供應的數(shù)量和開發(fā)條件政府土地供應的數(shù)量和開發(fā)條件將會直接影響該城市房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和構(gòu)成⑵政府對經(jīng)濟適用房（保障房）的態(tài)度經(jīng)濟適用房（保障房）對住宅開發(fā)的影響是巨大的，但是我國又必須推行經(jīng)濟適用房⑶政府收取稅費的水平稅費意味著房地產(chǎn)開發(fā)的成本，也意味著房地產(chǎn)購買者的成本2024/3/215法律環(huán)境地產(chǎn)開發(fā)是一種影響巨大的經(jīng)濟活動，容易產(chǎn)生糾紛，沒有法律環(huán)境的健全，就不可能健康運行⑴房地產(chǎn)直接法律直接管理房地產(chǎn)開發(fā)的法律、法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》及其配套的行政法規(guī)⑵房地產(chǎn)間接法律相關的間接的管理房地產(chǎn)開發(fā)的法律影響也是十分深遠的，特別是《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國環(huán)境保護法》社會環(huán)境⑴人口數(shù)量城市人口，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的正常工作、正常生活的人口，包括有戶籍的人口和雖然沒有戶籍但長期生活在該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)且有著穩(wěn)定收入的人口⑵人口構(gòu)成①男女比例的構(gòu)成②不同年齡的構(gòu)成③當?shù)貞艏丝谂c無戶籍常住人口的比例構(gòu)成④各種家庭規(guī)模的比例構(gòu)成⑤丁克家庭的比例⑥單身人土的比例2024/3/21社會環(huán)境⑶人口受教育水平人的實際購買力=人的購買欲望×購買能力，而人的購買欲望和購買能力都與其所受教育的水平密切相關⑷城市歷史傳統(tǒng)①城市歷史古跡會限制房地產(chǎn)開發(fā)②古城市民對房地產(chǎn)特別挑剔2024/3/21科學技術(shù)環(huán)境科學技術(shù)環(huán)境(TechnicalEnvironment)指的是企業(yè)所處的社會環(huán)境中的科技要素及與該要素直接相關的各種社會現(xiàn)象的集合⑴科學技術(shù)環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新起著重要的影響作用。⑵科學技術(shù)環(huán)境分析要素：與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關的基礎科學研究、應用科學研究的最新動態(tài)；新技術(shù)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的商機和新的利潤增長點；新科技對企業(yè)經(jīng)營或消費者購買行為帶來的影響……2024/3/21自然環(huán)境一個城市的自然環(huán)境，會對房地產(chǎn)開發(fā)有著重大的直接影響⑴城市處在地震帶上⑵城市地處地質(zhì)條件較軟的地帶⑶城市地處地形起伏不定的地表狀態(tài)⑷城市的地表水資源⑸城市的降雨⑹城市夏季高溫少雨2024/3/214.3中國新興地產(chǎn)發(fā)展前景分析⑴新興地產(chǎn)概念隨著經(jīng)濟市場環(huán)境變化、科技發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸等諸多因素推動，在傳統(tǒng)地產(chǎn)基礎上導入國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及中央和地方的配套支持政策所確定的“節(jié)能環(huán)保、新興信息產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源和新材料”幾大新興產(chǎn)業(yè)體系⑵新興地產(chǎn)內(nèi)涵新興地產(chǎn)核心要素可以概括為“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+科技+金融+互聯(lián)網(wǎng)+……”2024/3/21新興地產(chǎn)領域⑴新興人居地產(chǎn)⑵新興商業(yè)地產(chǎn)⑶新興文旅地產(chǎn)⑷新興鄉(xiāng)村地產(chǎn)⑸新興老齡地產(chǎn)⑹新興樓宇地產(chǎn)⑺新興電商地產(chǎn)2024/3/21新興地產(chǎn)發(fā)展前景⑴新興地產(chǎn)將快速推進傳統(tǒng)地產(chǎn)升級傳統(tǒng)地產(chǎn)的困境新興地產(chǎn)的趨勢⑵新興地產(chǎn)為我國經(jīng)濟發(fā)展帶來機遇傳統(tǒng)房企升級轉(zhuǎn)型帶來新機遇；投資開發(fā)企業(yè)帶來投資新領域；新型城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來新動力；城市區(qū)域發(fā)展帶來新模式2024/3/21傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)向新興地產(chǎn)開發(fā)⑴在傳統(tǒng)項目上做“新”文章，找準突破點傳統(tǒng)的開發(fā)商在傳統(tǒng)項目上做“新”文章，抓住新常態(tài)下新興地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的契機，迅速實現(xiàn)企業(yè)團隊素質(zhì)、開發(fā)理念、開發(fā)運營模式、開發(fā)項目品質(zhì)等方面的升級轉(zhuǎn)型⑵打造新興地產(chǎn)項目亮點新興地產(chǎn)需要高起點策劃、高要求設計、高質(zhì)量施工、高技術(shù)運用、高標準管理、高水平運營。打好這張牌，可以為企業(yè)發(fā)展帶來更加廣闊的前景2024/3/21新興農(nóng)業(yè)地產(chǎn)與新興農(nóng)業(yè)社區(qū)開發(fā)⑴新興農(nóng)業(yè)地產(chǎn)⑵新興農(nóng)業(yè)社區(qū)特點一是塑造一種具有社區(qū)意義的新興村莊二是適度的社區(qū)規(guī)模三是可持續(xù)農(nóng)業(yè)社區(qū)形態(tài)四是強調(diào)尊重原有地域文化⑶新興農(nóng)業(yè)社區(qū)開發(fā)①風情小鎮(zhèn)(主題開發(fā)型西湖外桐塢，主打田園文藝范)②莊園③家庭農(nóng)場④生產(chǎn)性社區(qū)