遼寧理工學(xué)院土地估價(jià)報(bào)告=學(xué)生練習(xí)

1、土地抵押評(píng)估報(bào)告 土地估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：遼寧XXXX學(xué)院核定土地資產(chǎn)價(jià)值所涉及的*用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：LNLG房地產(chǎn)估價(jià)有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：LNLG地估字(2013)第*號(hào)提交報(bào)告日期：*年*月*日土地估價(jià)報(bào)告第一部分 摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱遼寧*學(xué)院核定資產(chǎn)所涉及的教育用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（開發(fā)區(qū)）二、委托估價(jià)方委托單位：遼寧*學(xué)院三、估價(jià)目的根據(jù)遼寧XXX學(xué)院委托，*房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)其核定XXX價(jià)值涉及的位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)遼陽(yáng)路南、西海路北、富海街西的（土地面積*,約200畝）XX用地進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，為確定土地使用權(quán)價(jià)格提供量化參考依據(jù)。四、估價(jià)基準(zhǔn)日*

2、年*月*日五、估價(jià)日期*年*月*日至*年*月*日六、地價(jià)定義至評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象作為國(guó)有XXX土地，其所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于遼寧理工職業(yè)學(xué)院，未設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利，此為本報(bào)告成立的首要前提。估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證登記用途為XX用地，實(shí)際用途為XXX用地，故此次評(píng)估我們?cè)O(shè)定評(píng)估用途為教育用地。待估宗地的實(shí)際土地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通X、通X、通X、通X、通X、通X、通X），宗地內(nèi)為“七通一平”（即通路、通電、通訊、通上水、通排水、通暖氣、通X及土地平整）。根據(jù)待估宗地的土地利用現(xiàn)狀和估價(jià)目的，考慮到宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入固定資產(chǎn)評(píng)估值，為避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)算，此次評(píng)估按宗地紅線外的

3、基礎(chǔ)設(shè)施水平設(shè)定待估宗地的土地開發(fā)程度。故設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度為宗地紅線外“X通”（ 即通X、通X、通X、通X、通X、通X），宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。作為國(guó)有劃撥土地，此次評(píng)估按教育用地最高使用年限XX年設(shè)定估價(jià)對(duì)象使用年期。即此次估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格是指在估價(jià)基準(zhǔn)日*年*月*日，于上述估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度、用途、使用年限及現(xiàn)狀利用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)全面與細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值相關(guān)因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象遼寧理工職業(yè)學(xué)院教育用地于估價(jià)基準(zhǔn)日*年*月*日

4、的市場(chǎng)價(jià)格：土地面積：133400平方米地面單價(jià)：XXX元/平方米土地總價(jià)：XXXXXX萬(wàn)元（大寫金額：人民幣*元整）（詳細(xì)估價(jià)結(jié)果見(jiàn)附頁(yè)土地估價(jià)結(jié)果一覽表）八、土地估價(jià)師簽章姓名資格證書號(hào)簽章*本人姓名*九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽章：*土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 *年*月*日several group number, then with b ± a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are

5、equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line

6、 distance for a, to b vertical box distance for b, list can measured估價(jià)機(jī)構(gòu)：LNLG土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 通訊地址：*市*路*號(hào)郵編：* 電話：*第19頁(yè) 共20頁(yè)附 土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：*土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：LNLG地估字20*第*號(hào) 估價(jià)期日：*年*月*日 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：國(guó)有劃撥估價(jià)期日的土地使用者土地證號(hào)或權(quán)屬證明宗地位置估價(jià)基準(zhǔn)日登記用途估價(jià)設(shè)定用途估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)年限(年)土地面積(平方米)單位面積地價(jià)(元/平方米)地價(jià)(萬(wàn)元)備注遼

7、寧理工職業(yè)學(xué)院錦州國(guó)用（2010）字第000150號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)*用地*用地*一、土地估價(jià)結(jié)果的限定條件1.土地權(quán)利限制：根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制。2.基礎(chǔ)設(shè)施條件：“XX通一平”（即通*、通*、通*、通*、通*、通*、通X，紅線內(nèi)*通及場(chǎng)地平整）。3.規(guī)劃限制條件：教育用地。4.影響土地價(jià)格的其他限定條件：無(wú)。二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1.本報(bào)告是在價(jià)格定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如價(jià)格定義限定條件發(fā)生變化，土地評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。2.關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象最高使用年限*年設(shè)定評(píng)估土地使用年期。3.任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)

8、書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。4.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況及使用權(quán)面積以錦州市國(guó)土資源局核發(fā)的國(guó)有土地使用證上的記載為依據(jù)。6.本評(píng)估結(jié)果只作為遼寧理工職業(yè)學(xué)院辦理抵押貸款手續(xù)確定土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的參考依據(jù)，不作其他用途使用。*土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司*年*月*日第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方委托單位：遼寧*學(xué)院二、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為遼寧理工職業(yè)學(xué)院XX用地，土地總面積*平方米。三、待估宗地概況土地登記狀況1.現(xiàn)土地使用權(quán)人遼寧*學(xué)院2. 土地使用證號(hào)錦州國(guó)用（2010）字*號(hào)3. 土地位置經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)XXXXXXXXXXXXXXX4.用地四至詳見(jiàn)土地證附圖5.面積證載面積*

9、平方米6.土地用途XXX用地7.使用權(quán)類型XXX8.終止日期9.地號(hào)、圖號(hào)地號(hào)：24802/012/015圖號(hào)：25.00-89.50土地權(quán)利狀況1.土地所有權(quán)XXX2.土地使用權(quán)遼寧XXXX學(xué)院以XXX方式取得估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)。3.他項(xiàng)權(quán)利根據(jù)委托方提供的資料，在估價(jià)基準(zhǔn)日XXX年XX月XX日，待估宗地?zé)o抵押權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利限制。土地利用狀況根據(jù)委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況，估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完成，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)了紅線內(nèi)“六通一平”，紅線外市政條件達(dá)“六通”。地上建筑物為XX樓、XX樓、XX樓、宿舍樓、XX,超市等，總建筑面積約為XXXXX平方米，土地利用強(qiáng)度

10、一般。四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明一般因素1.城市資源情況錦州市位于遼寧省西南部，處于東經(jīng)120°43122°36，北緯40°4842°08。東與沈陽(yáng)、鞍山、盤錦相連；西鄰葫蘆島；北與朝陽(yáng)、阜新接壤；南臨渤海灣。全區(qū)東西長(zhǎng)143公里，南北寬約114公里，是遼西走廊的中心城市。目前，錦州市城區(qū)總?cè)丝诩s為91.75萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口約為18.00萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.62%，非農(nóng)業(yè)人口約為73.75萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.38%。2.房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況從2000年至2013年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上在高位運(yùn)行， 2010年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資42697

11、億元，增長(zhǎng)36.5%。2012年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比(比11月)上漲0.3%，已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。雖然國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策越出臺(tái)越嚴(yán)厲，但作為三線城市的錦州2012年房地產(chǎn)投資保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在固定資產(chǎn)投資中呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)地位，成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。截止到2012年9月末，錦州市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額70.9億元，同比增長(zhǎng)55.2%；商品房累計(jì)銷售面積175.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72.9%；累計(jì)銷售額達(dá)到50.7億元，同比增長(zhǎng)131.4%，累計(jì)銷售額增速列全省第一位。2012年的錦州土地市場(chǎng)在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下不斷發(fā)展完善，地

12、價(jià)在整體上保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。3.產(chǎn)業(yè)政策2009年以來(lái)，國(guó)家相繼頒發(fā)了包括提高存貸款利率、提高二套房貸款比例在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控價(jià)格的方案。目前錦州市也終止了曾實(shí)施的契稅返還等房地產(chǎn)交易扶持政策，短期對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)生了一定的影響。4.城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)“十二五”時(shí)期錦州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體要求是：以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，深入實(shí)施“一綱五線”發(fā)展戰(zhàn)略，以增量帶動(dòng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以全民創(chuàng)業(yè)增強(qiáng)發(fā)展活力，以改善民生滿足人民群眾的新期待，著力打造新歐亞大陸橋“橋頭堡”，把錦州建設(shè)成環(huán)渤海地區(qū)特大型港口城市、遼西沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市和中國(guó)光伏產(chǎn)業(yè)之都，確保實(shí)現(xiàn)進(jìn)入

13、全省第一方陣的奮斗目標(biāo)。 5.城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r錦州是遼西重要工業(yè)城市。2012年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成916億元，增長(zhǎng)17%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成700億元，增長(zhǎng)100%；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成430億元，增長(zhǎng)18%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成81億元，增長(zhǎng)38.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到330億元，增長(zhǎng)18.9%；實(shí)際利用外資5億美元，增長(zhǎng)36%；實(shí)際利用域外資金400億元，增長(zhǎng)86.9%；出口總額11億美元，增長(zhǎng)36.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17000元，增長(zhǎng)11%；農(nóng)民人均純收入7422元，增長(zhǎng)12%。區(qū)域因素由于影響地價(jià)的區(qū)域因素很多，土地用途不同，影響因素也不一樣，并且影響程

14、度也有主次之分，所以我們首先根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定影響該類用地地價(jià)的區(qū)域因素，再根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)位特點(diǎn)分析區(qū)域因素的優(yōu)劣并判斷對(duì)地價(jià)的影響程度。1.區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象地處錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（錦州濱海新區(qū)），該區(qū)位于錦州市西南部，是1992年遼寧省首批對(duì)外開放的地區(qū)，距錦州市中心約37公里。開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀管轄范圍是3個(gè)街道辦事處，7個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，19個(gè)村民委員會(huì)，行政轄區(qū)面積約135平方公里。2007年開發(fā)區(qū)總?cè)丝诩s為7.8萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.2%。規(guī)劃面積58平方公里，已開發(fā)面積18平方公里，建區(qū)以來(lái)，開發(fā)區(qū)呈現(xiàn)了高標(biāo)準(zhǔn)、超常規(guī)、大力度開發(fā)的發(fā)展建設(shè)新局面。2.基礎(chǔ)設(shè)施條件濱海新區(qū)區(qū)域

15、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施較完善，估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域配套程度達(dá)宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、通暖）。供電：開發(fā)區(qū)用電由港區(qū)66/10KV二次變電所及杏山66/10KV二次變電所供給。港區(qū)變電所10KV配出線8回：其中港內(nèi)4回，港區(qū)變最大負(fù)荷10340KW。杏山變10KV配出線7回，最大負(fù)荷6363KW。供電保證率為85%。供水：開發(fā)區(qū)的主要供水來(lái)自錦州市的大穆水廠。開發(fā)區(qū)日用水量6000噸,供水人口3萬(wàn)多人，供水面積32,業(yè)用水占60%,生活用水占40%,供水普及率為100%。排水：開發(fā)區(qū)排水體制為合流制，有兩個(gè)污水排放口，管徑從400mm至1000mm，部分道路為雙管排水，在南海大

16、街與朝陽(yáng)新街相交處有一污水泵站，建筑面積387，共有5臺(tái)泵，其中2臺(tái)備用，部分污水經(jīng)泵站提升后排入水體。排水保證率為70%。通訊：開發(fā)區(qū)現(xiàn)有電信支局一處，裝設(shè)程控電話交換機(jī)8000門，實(shí)占7600門，出局總線10800對(duì)。另有原開發(fā)區(qū)電信局一處，裝設(shè)電話交換機(jī)1024門，實(shí)占630門，出局總線800對(duì)。各支局均為光纜引入。通訊保證率為100%。道路：該區(qū)域主要公路有主干道錦港大街、渤海大道等，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度高，交通便利。供暖：開發(fā)區(qū)目前部分采用中、小型鍋爐供暖，其余采用爐灶式供暖?，F(xiàn)有10噸政府鍋爐房2個(gè)；10噸工業(yè)區(qū)鍋爐房1個(gè)；6噸鍋爐房2個(gè)。3.環(huán)境條件濱海新區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，南鄰渤海，附近

17、有遼寧省的名勝古跡筆架山；開發(fā)區(qū)設(shè)有污水處理裝置、油船溢油事故處理裝置等環(huán)保設(shè)施。4.產(chǎn)業(yè)聚集狀況和政策目前錦州濱海新區(qū)已經(jīng)形成了石油化工、機(jī)械制造、汽車零部件、生物制藥、基礎(chǔ)建材、糧食深加工、食品加工等工業(yè)體系；新近規(guī)劃的娘娘宮臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)，將重點(diǎn)發(fā)展修造船業(yè)、臨港物業(yè)、重化工業(yè)、裝備制造業(yè)、機(jī)械制造、新能源、新材料工業(yè)、光電半導(dǎo)等大型臨港產(chǎn)業(yè)。錦州濱海新區(qū)作為當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期遼寧省對(duì)外開放的五個(gè)重點(diǎn)區(qū)域之一，除享受“五點(diǎn)一線”在稅收、貸款、行政事業(yè)性收費(fèi)、管理權(quán)限等方面的各項(xiàng)優(yōu)惠政策外，還將在地價(jià)等方面推出特殊的優(yōu)惠政策。5.規(guī)劃發(fā)展錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)隨著“建設(shè)濱海新錦州”的城

18、市發(fā)展戰(zhàn)略的逐步加快，總體規(guī)劃按照多功能分區(qū)原則，分為辦公商住區(qū)、港區(qū)、旅游區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)。規(guī)劃至2012年，開發(fā)區(qū)城市建設(shè)用地45平方公里，人口15萬(wàn)人，日供水能力8萬(wàn)噸，供電能力13.2萬(wàn)千伏安，污水處理能力3萬(wàn)噸。隨著錦州港區(qū)、西海工業(yè)區(qū)、娘娘宮臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、白沙灣行政生活區(qū)和濱海旅游帶的不斷建設(shè)與發(fā)展，該區(qū)域?qū)⑿纬杉L(fēng)景、旅游、國(guó)際商港和臨港工業(yè)為一體的國(guó)家新型臨海產(chǎn)業(yè)基地。個(gè)別因素1.宗地位置委估宗地位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)*路南、*路北、*街西，屬于錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行政生活區(qū)范圍內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，是錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)觀景居住和教育用地集聚區(qū)。2.宗地面積、形狀委估宗地證

19、載面積為*平方米，宗地形狀XXX，從委估宗地面積、形狀來(lái)看，對(duì)規(guī)劃布局無(wú)不良影響。3.地質(zhì)地形估價(jià)對(duì)象地基承壓力對(duì)地上建筑物利用土地?zé)o顯著影響，能滿足生產(chǎn)、生活需要。宗地地勢(shì)平坦，對(duì)建筑物及構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)施工無(wú)顯著影響。4.土地使用年限估價(jià)對(duì)象為劃撥土地使用權(quán)，故本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象最高使用年限XXX年設(shè)定評(píng)估土地使用年期。5.基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)期日時(shí)估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)土地實(shí)際開發(fā)程度為“七通一平”（即通X、通X、通X、通X、通X、通X、通X土地平整）。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)和文件中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)擔(dān)保法關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確

20、認(rèn)和土地資產(chǎn)處置和審批辦法的通知國(guó)土資發(fā)200144號(hào)遼寧省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法關(guān)于印發(fā)遼寧省國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款管理規(guī)定的通知（遼土字199945號(hào)）印發(fā)關(guān)于調(diào)整錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)及土地出讓金基準(zhǔn)收取標(biāo)準(zhǔn)的通知（錦開管發(fā)20061號(hào)）其他相關(guān)法律法規(guī)有關(guān)技術(shù)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-1999）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001）土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）委托方提供的有關(guān)資料國(guó)有土地使用證其他資料評(píng)估人員實(shí)地踏勘記錄及市場(chǎng)調(diào)查資料等。二、土地估價(jià)估價(jià)原則1.預(yù)期收益原則遵循預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條

21、件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。2.替代原則遵循替代原則是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。3.最有效利用原則遵循最有效利用原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。4.供需原則遵循供需原則是指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。5.報(bào)酬遞增遞減原則遵循報(bào)酬遞增遞減原則是指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。6.貢獻(xiàn)原則遵循貢獻(xiàn)原則是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地

22、的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。7.變動(dòng)原則遵循變動(dòng)原則是指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。估價(jià)方法1.方法的選用及方法選用的理由估價(jià)對(duì)象設(shè)定用途為教育用地，但在本次評(píng)估過(guò)程中是比照住宅用途進(jìn)行的評(píng)估的，主要原因?yàn)椋菏紫龋\州市市開發(fā)區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)未單獨(dú)規(guī)定教育用途的評(píng)估體系,而是在住宅修正體系宗地用途修正指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中提及了教育用地用途修正系數(shù)；其次，從錦州市土地交易情況來(lái)看，與待估宗地所處級(jí)別相同、條件相近的教育用地與一般的住宅用地的成交價(jià)格成固定比例。因此在同類案例較為缺乏的開發(fā)區(qū)本次評(píng)估選擇市場(chǎng)比較法評(píng)估參照案例的土地用途為住宅用地。2.估價(jià)方法

23、介紹市場(chǎng)比較法是利用土地市場(chǎng)已有的成交地價(jià)，根據(jù)XXX原則，以條件類似或使用價(jià)格相同的土地買賣、租賃實(shí)例與估價(jià)對(duì)象加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響地價(jià)的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，求取估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日時(shí)地價(jià)的方法。估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)全面與細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值相關(guān)因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象遼寧XXXXX院教育用地于估價(jià)基準(zhǔn)日XXX年X月XX日的市場(chǎng)價(jià)格：土地面積：XX平方米地面單價(jià)：XX元/平方米土地總價(jià)：XX萬(wàn)元(保留2位小數(shù))（大寫金額：人民幣XXXXXXXXXXXXXXXX元整）三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1.前提條件任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。委托方提供資料屬實(shí)。2.假設(shè)條件估價(jià)對(duì)象在設(shè)定用途下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定：按委托方要求的時(shí)點(diǎn)設(shè)定。用途設(shè)定：待估宗地土地登記用途為XXX用地，故本次評(píng)估