土地增值稅及其會(huì)計(jì)核算

1、第八章第八章 土地增值稅及其核算土地增值稅及其核算 n土地增值稅基礎(chǔ) n土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算n土地增值稅的賬務(wù)處理n納稅申報(bào)表的填制 第一節(jié)第一節(jié) 土地增值稅基礎(chǔ)土地增值稅基礎(chǔ)一、土地增值稅的概念和特點(diǎn)二、土地增值稅的征稅范圍三、土地增值稅的納稅義務(wù)人四、土地增值稅的稅目和稅率五、土地增值稅的納稅地點(diǎn)六、土地增值稅的稅收優(yōu)惠一、土地增值稅的概念和特點(diǎn)一、土地增值稅的概念和特點(diǎn)（一）概念（一）概念概念：對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（二）特點(diǎn)（二）特點(diǎn)n1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)n2.征稅面比較廣n3.

2、采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額n4.實(shí)行超率累進(jìn)稅率n5.實(shí)行按次征收二、土地增值稅的征稅范圍二、土地增值稅的征稅范圍 （一）土地增值稅的征稅范圍（一）土地增值稅的征稅范圍轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（二）具體規(guī)定（二）具體規(guī)定規(guī)定項(xiàng)目是否屬于征稅范圍1.繼承、贈(zèng)與房地產(chǎn)不征（無(wú)收入） 2.出租房地產(chǎn)不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移） 3.抵押房地產(chǎn)抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征 4.交換房地產(chǎn)（1）單位之間換房，征（2）個(gè)人之間互換自住房，免征 有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍5.用房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)（1）凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，征（2）

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，征（3）投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征（4）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免 6.合作建房（1）建成后分房自用的，暫免（2）建成后轉(zhuǎn)讓的（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征7.兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免8.房地產(chǎn)評(píng)估增值不征（無(wú)收入） 9.國(guó)家收回房地產(chǎn)權(quán)不征 三、土地增值稅的納稅義務(wù)人三、土地增值稅的納稅義務(wù)人n是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物用其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人。四、土地增值稅的稅目和稅率四、土地增值稅的稅目和稅率 四級(jí)超率累進(jìn)稅率四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（） 速算扣除數(shù)（）1不超過(guò)50%

4、的部分30 02超過(guò)50%至100%的部分40 53超過(guò)100%元至200%的部分50154超過(guò)200%的部分 6035n房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)n1.1.納稅人是法人納稅人是法人n（1）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致，在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；n（2）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致，在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。n2.2.納稅人是自然人納稅人是自然人n（1）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致，在居住所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；n（2）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與居住所在地不一致，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。五

5、、土地增值稅的納稅地點(diǎn)五、土地增值稅的納稅地點(diǎn)n1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。n2. 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅n3.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的減免稅規(guī)定n-1999年8月1日2008年10月31日：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。n-2008年11月1日起，對(duì)居住個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。n4.企事業(yè)單

6、位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。六、土地增值稅的稅收優(yōu)惠六、土地增值稅的稅收優(yōu)惠第二節(jié)第二節(jié) 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)增值額增值額 （一）應(yīng)稅收入的確定 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 納稅人隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格或成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓收入。 （二）扣除項(xiàng)目的確定（重點(diǎn)和難點(diǎn)）（二）扣除項(xiàng)目的確定（重點(diǎn)和難點(diǎn)）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)

7、讓新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓一般企業(yè)和個(gè)人扣一般企業(yè)和個(gè)人扣4 4項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)扣項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)扣5 5項(xiàng)項(xiàng)1.1.取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款或出讓金及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。2.2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)（3）建筑安裝工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3.3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?/p>

8、利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以內(nèi)。4.4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。 (房地產(chǎn)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:營(yíng)業(yè)稅、城建稅教育費(fèi)附加)5.5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)

9、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。舊項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓舊項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓6.6. 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得時(shí)的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得時(shí)的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)格成新度折扣率二、土地增值應(yīng)納稅額的計(jì)算二、土地增值應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）分步計(jì)算法（一）分步計(jì)算法應(yīng)納稅額=（每級(jí)距的土地增值額適用稅率）步驟：1.計(jì)算增值額 增值額收入額扣除項(xiàng)目金額2.計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比：確定增值率增值率增值額扣除項(xiàng)目金額100%3.分別計(jì)算各級(jí)次應(yīng)納

10、稅額 每級(jí)次應(yīng)納稅額該部分增值額適用稅率4.各級(jí)次應(yīng)納稅額相加，得到總稅額 例8-1（二）速算扣除法（二）速算扣除法應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)步驟：1.計(jì)算增值額 增值額收入額扣除項(xiàng)目金額2.計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比：確定增值率增值率增值額扣除項(xiàng)目金額100%3.計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 例8-2第三節(jié)第三節(jié) 土地增值稅的賬務(wù)處理土地增值稅的賬務(wù)處理應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅；營(yíng)業(yè)稅金及附加；其他業(yè)務(wù)成本；固定資產(chǎn)清理等。一、賬戶設(shè)置一、賬戶設(shè)置二、會(huì)計(jì)分錄二、會(huì)計(jì)分錄（一）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（二）非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

11、企業(yè)（一）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 1.1.主營(yíng)房地產(chǎn)主營(yíng)房地產(chǎn) （1 1）計(jì)算土地增值稅時(shí)）計(jì)算土地增值稅時(shí)借：借： 營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交土地增值稅 （2 2）實(shí)際繳納稅金時(shí)）實(shí)際繳納稅金時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款貸：銀行存款 例8-3 2. 2.兼營(yíng)房地產(chǎn)兼營(yíng)房地產(chǎn) （1 1）計(jì)算土地增值稅時(shí)）計(jì)算土地增值稅時(shí) 借：借： 其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 貸：應(yīng)交稅費(fèi)貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交土地增值稅 （2 2）實(shí)際繳納稅金時(shí)）實(shí)際繳納稅金時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行

12、存款貸：銀行存款 例8-4（二）非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（二）非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 1.1.注銷固定資產(chǎn)注銷固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)清理 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)2.2.收到房款收到房款借：銀行存款 貸：固定資產(chǎn)清理3.3.計(jì)算營(yíng)業(yè)稅計(jì)算營(yíng)業(yè)稅借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅例8-5 4. 4.計(jì)算土地增值稅計(jì)算土地增值稅借：固定資產(chǎn)清理 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 5. 5.結(jié)轉(zhuǎn)出售凈損益結(jié)轉(zhuǎn)出售凈損益凈收益凈收益借：固定資產(chǎn)清理 貸：營(yíng)業(yè)外收入凈損失凈損失借：營(yíng)業(yè)外支出 貸：固定資產(chǎn)清理6.6.上繳稅金上繳稅金借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交土地增值稅 貸：銀行存款第四節(jié)第四節(jié)

13、 納稅申報(bào)表的填制納稅申報(bào)表的填制 1.納稅期限：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7天內(nèi)/定期 2.納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 3.申報(bào)資料：房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 2.2.自行申報(bào)內(nèi)容自行申報(bào)內(nèi)容 土地增值稅納稅申報(bào)表土地增值稅納稅申報(bào)表、個(gè)人有效身份證件復(fù)印件以及主管稅務(wù)、個(gè)人有效身份證件復(fù)印件以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。 3.3.申報(bào)地點(diǎn)申報(bào)地點(diǎn) P253-254P253-254相關(guān)規(guī)定相關(guān)規(guī)定 4.4.申報(bào)期限申報(bào)期限 P254-255P254-255相關(guān)規(guī)定相關(guān)規(guī)定

14、 5.5.申報(bào)方式申報(bào)方式 數(shù)據(jù)電文、郵寄、直接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)數(shù)據(jù)電文、郵寄、直接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)或其他符合規(guī)定的其他方式。或其他符合規(guī)定的其他方式。 （二）代扣代繳（二）代扣代繳源泉扣繳源泉扣繳1.1.應(yīng)扣繳稅款的所得項(xiàng)目應(yīng)扣繳稅款的所得項(xiàng)目除個(gè)體工商業(yè)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得以外除個(gè)體工商業(yè)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得以外的其他的其他1010項(xiàng)所得。項(xiàng)所得。2.2.扣繳義務(wù)人向個(gè)人支付應(yīng)納稅所得時(shí)，不論納稅人是否屬于本扣繳義務(wù)人向個(gè)人支付應(yīng)納稅所得時(shí)，不論納稅人是否屬于本單位人員，均應(yīng)代扣代繳土地增值稅稅款。單位人員，均應(yīng)代扣代繳土地增值稅稅款。 3.3.扣繳義務(wù)人每月所扣的稅款，應(yīng)當(dāng)在次月扣繳義務(wù)人每月所扣的稅款，應(yīng)當(dāng)在次月7 7日日內(nèi)繳入國(guó)庫(kù)，并向內(nèi)繳入國(guó)庫(kù)，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送“土地增值稅報(bào)告表土地增值稅報(bào)告表”，代扣代收稅款憑證，支付，代扣代收稅款憑證，支付所得個(gè)人的基本信息、支付所得數(shù)額、扣繳稅款的具體數(shù)額和總額以所得個(gè)人的基本信息、支付所得數(shù)額、扣繳稅款的具體數(shù)額和總額以及其他應(yīng)報(bào)送的資料等。及其他應(yīng)報(bào)送的資料等。 4. 4.納稅人為持有完稅依據(jù)而向扣