西安市房地產(chǎn)與市場調(diào)研報告

1、西安市市場調(diào)研報告目  錄第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研一、西安概述二、西安的政治環(huán)境三、西安的經(jīng)濟環(huán)境四、西安的社會環(huán)境五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢研究第二部分：西安市房地產(chǎn)市場調(diào)研一、西安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1.西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 2西安市房地產(chǎn)板塊的劃分 3板塊基本特征 4供應(yīng)量現(xiàn)狀分析 5西安房地產(chǎn)總體價格分析 二、西安房地產(chǎn)消費市場調(diào)研分析 1房地產(chǎn)主力消費層群體構(gòu)成分析 2主力消費層的區(qū)域構(gòu)成分析 3消費意向調(diào)研 4市場消費力的特征總結(jié) 5市場消費力的發(fā)展趨

2、勢 五、地塊SWOT分析 1項目地塊的優(yōu)勢 2劣勢分析 3威脅點分析 4機會點分析 第三部分：產(chǎn)品定位及可行性分析第一部分：西安城市環(huán)境總體調(diào)研1、 西安概述西安位于關(guān)中平原北臨渭河，地處我國中、西兩大經(jīng)濟地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1066平方公里，市區(qū)人口400萬，是我國西北地區(qū)最大的城市，在全國經(jīng)濟總體布局上具有承東啟西、東聯(lián)西進的重要戰(zhàn)略地位。作為六大古都之首，西安悠久的歷史積淀和豐富的人文資源使其成為我國著名的旅游中心城市。同時，西安自建國以來就是我國重要的國防工業(yè)基地

3、、科技研究基地和高等教育基地，其綜合科技實力在全國排名第三位。高新技術(shù)與旅游是其城市的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。二、西安的政治環(huán)境1政府的辦事效率和作風對城市建設(shè)和發(fā)展的影響城市的發(fā)展速度和水平在內(nèi)在因素很大程度上取決于政府領(lǐng)導(dǎo)班子管理水平和作風，這關(guān)系到普通市民對于政府的信賴程度以及投資者對城市未來發(fā)展的信心曲江面臨的最大問題就是高速高質(zhì)的招商。西安市近幾年的發(fā)展情況充分表明了政府對于西安城市建設(shè)和改造的決心以及為提升城市競爭力所做的努力。同時通過這幾年的建設(shè)，積累了一定經(jīng)驗，對今后城市的發(fā)展極為有利。2政策法規(guī)在西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中，國家將繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步

4、激活西部的房地產(chǎn)市場。西安市政府根據(jù)國家相關(guān)的政策及文件精神，加強了對房地產(chǎn)市場秩序的治理、整頓和引導(dǎo)，表現(xiàn)為：1 加大國土資源和房屋管理立法力度；2 加強土地儲備管理；3 物業(yè)管理立法；4 加大住房公積金管理透明度；5 購房契稅減半激活樓市；6 加強規(guī)劃管理。三、西安的經(jīng)濟環(huán)境1西安在全國經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)濟地位西安市是中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展網(wǎng)絡(luò)模式“三縱三橫”主體骨架中的二級經(jīng)濟增長級，隴海蘭新經(jīng)濟帶上最大的經(jīng)濟增長點、關(guān)中經(jīng)濟區(qū)的中心。因此西安作為新亞歐大陸橋中國段上規(guī)模最大、綜合實力最強的城市具有承東啟西、連接南北的戰(zhàn)略地位，是中國政府實施西部大

5、開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市之一。2.西安近年經(jīng)濟狀況市生產(chǎn)總值（GDP）3241.49億元，按可比價格計算，比上年增長14.5%，增速與上年持平，高于全國4.2個百分點，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值140.06億元，同比增長6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1409.53億元，增長18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1691.90億元，增長12.5%。（1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，糧食產(chǎn)量再創(chuàng)新高全年糧食總產(chǎn)量221.65萬噸，單產(chǎn)356.5公斤/畝，糧食總產(chǎn)、單產(chǎn)雙雙創(chuàng)歷史最好水平，糧食總產(chǎn)量連續(xù)七年穩(wěn)定在180萬噸以上。蔬菜產(chǎn)量再創(chuàng)歷史新高。全年蔬菜產(chǎn)量253.10萬噸，同比增長4.4

6、%；水果產(chǎn)量129萬噸，同比增長7.8%。畜牧業(yè)保持平穩(wěn)增長。全年生豬、牛、羊和家禽出欄數(shù)分別為135.96萬頭、7.63萬頭、22.91萬只和1088.02萬只，同比分別增長6.4%、6.0%、4.0%和5.9%。肉類總產(chǎn)量13.65萬噸，增長8.2%；奶類產(chǎn)量63.37萬噸，增長2.5%；蛋類產(chǎn)量12.38萬噸，增長6.1%。（2）工業(yè)生產(chǎn)快中趨穩(wěn)，企業(yè)效益穩(wěn)步好轉(zhuǎn)全年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值865.09億元，同比增長19.7%。2010年以來，工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)高位起步，增幅逐月回落，幅度收窄趨穩(wěn)的運行態(tài)勢。1-2月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長32.1%，上半年同比增長24.6%，增幅回落7.5個

7、百分點，1-11月同比增長19.8%，增幅較上半年回落4.8個百分點，累計增速回落幅度連續(xù)四個月維持在1個百分點以內(nèi)，增幅快中趨穩(wěn)。重工業(yè)增速快于輕工業(yè)。全年規(guī)模以上重工業(yè)完成增加值659.65億元，同比增長21.9%，輕工業(yè)完成增加值205.44億元，增長13.2%，重工業(yè)增速快于輕工業(yè)8.7個百分點。在工業(yè)36個大類行業(yè)中，增加值實現(xiàn)增長的行業(yè)為35個，其中增長較快的有：電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)同比增長36.4%，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增長32.6%，通用設(shè)備制造業(yè)增長28.8%，通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長26.8%。企業(yè)效益穩(wěn)步好轉(zhuǎn)。2010年1-11月，規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟

8、效益綜合指數(shù)為228.1，同比提高25.9個百分點。工業(yè)企業(yè)利潤、主營業(yè)務(wù)收入分別增長37.7%和26.9%。虧損企業(yè)明顯減少、虧損總額顯著下降。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)虧損面比2009年同期下降了4.3個百分點，虧損企業(yè)的虧損總額同比下降46.3%，降幅同比提高43個百分點。（3）固定資產(chǎn)投資高位運行，房地產(chǎn)市場理性回調(diào)投資在2009年高增長的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)高位運行、逐月穩(wěn)增的走勢。全年全社會固定資產(chǎn)投資3250.56億元，同比增長30.0%，較上年回落1.2個百分點，扣除物價因素，實際增長25.2%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資3101.06億元，增長31.0%，回落1.5個百分點，扣除物價因素，實際

9、增長26.2%。分所有制看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，國有經(jīng)濟投資1329.86億元，同比增長42.5%；集體經(jīng)濟投資233.54億元，增長14.6%；非公有制經(jīng)濟投資1537.66億元，增長24.9%。分產(chǎn)業(yè)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資39.82億元，同比增長62.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資559.53億元，增長16.0%，其中，工業(yè)投資501.78億元，增長13.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資2501.71億元，增長34.4%。房地產(chǎn)市場理性回調(diào)。為抑制房價的過快上漲，國家連續(xù)出臺“國十條”、“國五條”等房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，全市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)理性回調(diào)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資842.34億元，同比增長21.0%，

10、較上年回落7.9個百分點。商品房銷售面積1587.81萬平方米，同比增長26.4%，回落36.6個百分點。（4）消費市場持續(xù)旺盛，汽車類商品銷售活躍“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”及“以舊換新”等擴大內(nèi)需、刺激消費政策的深入推進，有效帶動商品銷售，保持了消費平穩(wěn)增長。2010年社會消費品零售總額1611.04億元，同比增長18.9%，較上年提高1.5個百分點，扣除物價因素，實際增長15.8%。分地域看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)零售額1544.16億元，同比增長19.2%；農(nóng)村零售額66.88億元，增長11.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額1431.23億元，同比增長19.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額179.81億元，

11、增長15.0%。分類別看，汽車、石油及制品、建筑及裝潢材料、家具及金銀珠寶等大宗商品是2010年市場銷售的熱點商品，全年這五類商品實現(xiàn)零售額達520.47億元，同比增長37.8%，對零售總額的貢獻率達到55.8%，其中汽車類商品的貢獻率達到30.4%，成為拉動零售額增長的主力。（5）旅游市場接待量穩(wěn)步增加，國際旅游高速增長全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入405.18億元，同比增長36.4%，較上年提高14.3個百分點。從國內(nèi)旅游看，全年接待國內(nèi)游客突破5000萬人次，達到5201萬人次，同比增長34.7%，較上年提高12.7個百分點。從國際旅游看，全年接待境外旅游者84.18萬人次，同比增長25.1%，較

12、上年提高18.6個百分點。實現(xiàn)旅游外匯收入5.3億美元，增長35.8%，提高27.2個百分點。（6）出口保持高速增長，利用外資穩(wěn)步提升全市進出口總額高速增長，累計增速除6月外，其余各月均在40%以上，高于歷史同期水平。出口各月累計增速均在55%以上，其中，10月份出口增速達71.1%，創(chuàng)歷史新高。全年全市進出口總額103.82億美元，同比增長43.2%，較上年提高40.3個百分點，其中，進口50.65億美元，同比增長29.2%，較上年回落23.2個百分點；出口53.17億美元，由2009年的下降25.5%轉(zhuǎn)為增長59.5%。全年外商直接投資項目82個，由上年的下降35%轉(zhuǎn)為增長26.2%，實際

13、利用外商直接投資15.67億美元，同比增長28.5%，較上年提高22.3個百分點。（7）城鄉(xiāng)居民收入快速增長，農(nóng)民收入增速快于城鎮(zhèn)在穩(wěn)增長、促就業(yè)、建立完善企業(yè)職工工資收入增長機制、加大社會保障力度等政策帶動下，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22244元，較上年增長17.3%，扣除物價因素，實際增長13.3%。農(nóng)村居民收入在農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)政策、政府補貼力度加大和糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增加、價格上漲的共同作用下快速增長，全年農(nóng)民人均純收入達到7750元，較上年增長23.5%，扣除物價因素，實際增長18.0%。（8）財政收支較快增長，信貸投放逐步收緊全市地方財政一般預(yù)算收入241.80億元，增

14、長33.3%，同比提高8.7個百分點，其中，工商稅收收入181.12億元，同比增長33.5%，占地方一般預(yù)算收入的比重達74.9%。四大主體稅種增長良好，全年國內(nèi)增值稅同比增長10.3%，營業(yè)稅增長39.8%，企業(yè)所得稅增長35.9%，個人所得稅增長28.8%。財政支出迅速增長。全年地方財政一般預(yù)算支出371.53億元，同比增長34.2%。財政促增長、重民生的支出力度不斷增強，全年交通運輸支出增長59.9%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長50.0%，農(nóng)林水事務(wù)支出增長44.9%，城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出增長41.5%，教育支出增長35.3%。2010年末，全市金融機構(gòu)人民幣貸款余額6482.28億元，比年初增加10

15、01.94億元，同比少增499.56億元；人民幣存款余額8933.23億元，比年初增加1263.03億元，同比少增521.43億元。（9）市場物價持續(xù)上漲，食品價格漲幅高居首位2010年居民消費價格（CPI）同比上漲3.5%。居民消費八大類商品及服務(wù)中，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健及個人用品、居住、娛樂教育文化用品及服務(wù)、煙酒及用品等六大類價格上漲，衣著、交通和通信類價格略有下降。食品價格上漲是拉動CPI上漲的首要因素，全年食品價格上漲7.0%，拉動價格總水平上升2.3個百分點。從各月運行走勢看，上半年各月居民消費價格同比漲幅基本控制在3%以內(nèi)，7月份以后居民消費價格持續(xù)上漲，11月

16、份上漲5.9%，創(chuàng)下28個月來新高，12月份漲幅有所回落，上漲5.3%。全年工業(yè)品出廠價格（PPI）同比上漲2.3%，原材料、燃料及動力購進價格上漲6.3%。總體看來，2010年，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實施和上年基數(shù)逐季抬高等影響，經(jīng)濟增長逐季回調(diào)，但仍處于高位，經(jīng)濟運行開始回歸正常增長軌道。展望2011年，經(jīng)濟發(fā)展面臨的內(nèi)外環(huán)境仍較復(fù)雜，但穩(wěn)健向好的趨勢不會改變，新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施、關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃的加快推進、2011西安世界園藝博覽會的舉辦，都將推動西安經(jīng)濟發(fā)展方式進一步轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化、發(fā)展穩(wěn)定性進一步增強，實現(xiàn)全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，為“十二五”起好步、開好

17、局。3 西安消費水平據(jù)國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊調(diào)查結(jié)果顯示：2010年西安居民消費價格總水平比上年上漲3.5，不同分類項目呈全面上漲態(tài)勢，其中消費品價格上漲3.3，服務(wù)項目價格上漲4.1。2010年新漲價因素影響CPI2.2個百分點，占62.9。2010年各月CPI同比價格均上漲，且漲幅逐漸擴大。去年2月份，受春節(jié)影響同比價格上漲3.3，3月份節(jié)日效應(yīng)消失，漲幅回落到2.1，4月份開始同比漲幅逐漸攀升，7月份突破3，812月份連續(xù)5個月漲幅超過了4，11月份達到5.9，為全年最高，也創(chuàng)下了28個月以來的新高，12月份國家、省、市各級政府穩(wěn)定物價的各項政策措施效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，物價漲幅出現(xiàn)回落，CPI上

18、漲5.3，較11月份漲幅回落了0.6個百分點。2010年，食品價格上漲7，漲幅居八大類之首，拉動價格總水平上升2.3個百分點，對CPI上漲的貢獻率為65.7；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價格上漲4.8；醫(yī)療保健和個人用品價格上漲4，拉動價格總水平上升0.5個百分點，對CPI上漲的貢獻率為14.3；居住類價格上漲2.7，拉動價格總水平上漲0.4個百分點，對CPI上漲的貢獻率為11.4，成為拉動CPI上漲的另一重要因素；娛樂教育文化用品及服務(wù)類價格上漲1；煙酒及用品類價格上漲0.7。四、西安的社會環(huán)境1歷史文化對西安的影響中國是世界四大文明古國之一，西安則是中國的六大古都之一。“自古長安帝王都”，從三

19、千多年前的西周起，先后有11個王朝在這里建都，歷時千年以上，經(jīng)歷了秦、漢、唐的鼎盛時期，創(chuàng)造并保留了輝煌的古代文化。如今的西安已成為一座“天然的歷史博物館”和宗教文化中心。從舊石器時代的遠古文明到西周、漢唐的燦爛文化再到中國革命的搖藍，歷史為西安的旅游業(yè)留下了一筆豐厚的遺產(chǎn)，將歷史文化巧妙地融入現(xiàn)代城市建設(shè)中，將是未來陜西城市建設(shè)和發(fā)展的特色。2西安的人文環(huán)境西安是我國重要的科研基地和高等教育基地，西北地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。就綜合科技實力而言，在中國各大城市中，西安僅次于北京、上海，位居全國第三。但同時西安作為內(nèi)陸城市，多年來遠離了沿海城市所經(jīng)歷的激烈競爭和經(jīng)濟快速發(fā)展，又承襲了千年古都古老

20、文明的影響，這些體現(xiàn)在西安人身上的就是一種與世無爭的心態(tài)和隨遇而安的生活習慣，生活節(jié)湊較為緩慢，對外來的新生事物接觸較少。體現(xiàn)在城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)的建設(shè)上就表現(xiàn)為與省會城市、西北部經(jīng)濟、政治、文化中心這一定位極為不符的滯后。3西安的人口狀況2010年調(diào)查全市常住人口為8467837人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的7411411人相比，十年共增加1056426人，增長14.25%，年平均增長率為1.34%。全市常住人口的地區(qū)分布如下：地 區(qū)人口數(shù)（人）比重6（%）2000年2010年全市合計8467837100100新城區(qū)5897397.246.96碑林區(qū)6147109.60

21、7.26蓮湖區(qū)6985138.688.25灞橋區(qū)5951246.807.03未央?yún)^(qū)8068116.339.53雁塔區(qū)117852910.9313.92閻良區(qū)2786043.243.29臨潼區(qū)6558748.797.74長安區(qū)108328511.8712.79藍田縣5140267.706.07周至縣5627688.216.65戶 縣5563777.566.57高陵縣3334773.053.944 西安的交通狀況西安自古以來就是交通要道，是中國東部通往西北、西南以及西亞各國的咽喉。如今鐵路、公路、航空交織成網(wǎng)，四通八達，把西安與全國連成一體。 西安擁有全國五大微波通訊之一的干線和樞紐終端站，可與國

22、外190多個國家地區(qū)、國內(nèi)所有的市縣直拔通話。郵電通訊和其它城市公用設(shè)施建設(shè)與現(xiàn)代國際旅游中心城市標準接軌。西安地處中國的地理中心，作為連接東西部的重要交通樞紐，西安已形成了以航空、鐵路、公路為主的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。2011年9月28日將開通地鐵二號線（南北方向），終點線離培華長安校區(qū)很近，新建的地鐵三號線也經(jīng)過高新校區(qū)。西安咸陽國際機場與68個國內(nèi)城市，11個國家和地區(qū)通航，航線108條。2004年旅客吞吐量636萬人次，貨郵吞吐量7.3萬噸。西安火車站不僅是中國特等客運站之一，而且是歐亞大陸橋在中國境內(nèi)重要站點，如今西安的鐵路建設(shè)已日趨成為連接長江流域和隴海蘭新鐵路兩大動脈十字網(wǎng)架的交通

23、樞紐。公路建設(shè)形成了一個以西安為中心，貫通全省、輻射周邊省市的高等級“米”字型輻射狀干線公路系統(tǒng)，有公路2800多公里，有5條國道干線通過。繞城高速、機場新線建成，二環(huán)路全面貫通，三環(huán)路開工建設(shè)，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。全市擁有以市區(qū)為中心通往各旅游景點的道路40多條，其中旅游專線9條。全市擁有出租車1萬多輛，用于接待海外旅游者的大中型豪華轎車近千輛。五、城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢研究西安城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢將由三個方面的因素共同作用的結(jié)果來確定。第一層面：地理因素從城市發(fā)展需要來說，西安作為西北部經(jīng)濟、文化、交通的中心，在國家整體戰(zhàn)略布局中要起到帶動整個西部經(jīng)濟的發(fā)

24、展的作用，這就要求西安自身必須加快經(jīng)濟發(fā)展速度。只有不斷擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模才能達到這一需要，需要占用更多的土地資源，原有的城市規(guī)模不僅難以滿足需求，還會限制經(jīng)濟的發(fā)展，因此城市向外拓展成為必然的趨勢。西安中心城市規(guī)劃方向：形成以古城為中心，以三環(huán)為邊界，以交通軸為導(dǎo)向，以功能組團為實體，生態(tài)林帶為間隔的城市空間格局化布局結(jié)構(gòu)。發(fā)展外圍新區(qū)，降低中心密度，建立時代新城，南北拓展空間，東西延伸發(fā)展。第二層面：經(jīng)濟因素從城市經(jīng)營的角度來看，土地的經(jīng)營是城市運營的重要一環(huán)，如何使土地利潤最大化，前期城市發(fā)展規(guī)劃就尤為重要。西安的中遠期規(guī)劃體現(xiàn)了對城市土地經(jīng)營的戰(zhàn)略構(gòu)想。   &

25、#160;                                                 &

26、#160;        第三層面：生活因素從城市運營方向來看，目前城市運營成為各城市規(guī)劃和發(fā)展的最高層次。而各地政府實際操作能力只有土地的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，所以與具有實操能力的房地產(chǎn)開發(fā)商整合，使其提升為城市運營商，加入到城市運營的行列。于是，地產(chǎn)項目規(guī)劃和分布成為城市規(guī)劃的直接表象。城市遠期規(guī)劃：西接咸陽，東接臨潼，南拓長安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個城市副中心。城市的發(fā)展軸也以沿咸陽、戶縣、三原、藍田延伸。西面以咸陽為核心形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；北面以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴展的經(jīng)濟發(fā)展軸；西南沿高新技

27、術(shù)開發(fā)區(qū)向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸；東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍田延伸的旅游度假發(fā)展軸。結(jié)論：西安城市發(fā)展規(guī)劃將直接影響到當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向、開發(fā)和經(jīng)營；城市范圍的擴大將帶來大規(guī)模的造城運動，在這項運動中，房地產(chǎn)開發(fā)無疑將會成為西安城市拓展的主力軍；在未來西安的城市建設(shè)和城市發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)無疑先行。本地和國內(nèi)外一些實力雄厚的大公司掀起新輪圈地運動，以求將來的發(fā)展。第二部分 西安的房地產(chǎn)調(diào)研一、 西安房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1. 西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 西安總體房地產(chǎn)市場發(fā)展情況良好，兩大開發(fā)區(qū)發(fā)展對市場的支持強勁，城市重心南移，北城發(fā)展勢頭訊猛?？傮w市場重點發(fā)展區(qū)域集中

28、在城南和城北。住宅市場在快速發(fā)展的基礎(chǔ)上開始進入大盤時代，商業(yè)地產(chǎn)市場需求量大，發(fā)展前景看好。城西與城東市場也在快速發(fā)展。市場供應(yīng)量與消化量比例合理。西安市總體房地產(chǎn)市場發(fā)展概況特征如下：特征一：城市南擴戰(zhàn)略，促進南部房地產(chǎn)市場的大發(fā)展。特征二：新北城運動，使城北進入全新的發(fā)展階段特征三：浐灞河開發(fā)，啟動城東及城北的大盤開發(fā)特征四：西咸一體化，為城西的發(fā)展和提升帶來機遇。特征五：城中村問題，集資房問題是制約商品房住宅市場發(fā)展的瓶頸，尤其是對于城西及二環(huán)以內(nèi)。特征六：大盤時代的來臨，促進西安總體市場的郊區(qū)化，規(guī)?；l(fā)展。特征七：長安撤縣改區(qū)，刺激房地產(chǎn)板塊市場的形成。對大南部發(fā)展提供新動力和互補

29、。特征八：高科現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明總體市場起步晚，發(fā)展空間大，個別品牌發(fā)展極快，品牌市場壟斷性強。也促使發(fā)展商意識到品牌發(fā)展，開始實行品牌系列產(chǎn)品開發(fā)。形成優(yōu)勢群體推動市場的發(fā)展。特征九：現(xiàn)時消費市場主體在于高中收入人群，導(dǎo)致銷售量與總?cè)丝诒壤^低。中低收入人群市場還未釋放，現(xiàn)時較高水平的價格水平將有下調(diào)空間。特征十：房地產(chǎn)市場存在一定泡沫，各區(qū)域價格水平接近，目標客戶群面向中低收入人群的項目缺乏，這個檔次的市場基本被城中村項目或集資房壟斷。1 西安市房地產(chǎn)板塊的劃分目前西安市的房地產(chǎn)項目主要分布于在建的三環(huán)路<外環(huán)>內(nèi)，發(fā)展方向基本與城市規(guī)劃的發(fā)展方向一致，基本上是以古城墻內(nèi)的市中心為圓心，往四周輻射發(fā)展，其中重點落于南部和