房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用的核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用 的核算字體：大中打?。菏〖埌?#187;清晰版»自定義>>第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費，包括物化勞動耗費和活勞動的 耗費，統(tǒng)稱為成本與費用。其中開發(fā)成本是指開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項耗費，包括土地受讓 金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配 套設施費及為進行現(xiàn)場管理發(fā)生的各項開發(fā)間接費用。在開發(fā)成本中，又可分為土地開 發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本等。開發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)成本與各

2、項費用發(fā)生 于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的始終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映了企業(yè)的經(jīng)營管理 水平，因此搞好企業(yè)的成本、費用核算，對于控制企業(yè)的各項費用支出，降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場競爭力，有著重要的意義。二、開發(fā)成本核算的科目設置1“開發(fā)成本”賬戶為了核算各項開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)要設置“開發(fā)成本”總賬科目。該科目借方登記房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映的是正在開發(fā)，尚未完工的各開發(fā)項目 已發(fā)生的實際成本。該賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容設置開發(fā)成本二級賬，在二級賬內(nèi)，設置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等

3、二級賬戶進行分類核算。如：開發(fā)成本一土地開發(fā)開發(fā)成本一房屋開發(fā)開發(fā)成本一配套設施開發(fā)開發(fā)成本一代建工程開發(fā)為了具體核算每一開發(fā)項目的成本，應在開發(fā)成本二級賬下，分設“土地開發(fā)明細賬”房屋開發(fā)明細賬 ” 等明細賬（三級賬），進行明細核算。三級賬內(nèi)，應按每開發(fā)項目分別設置三級賬戶。如：開發(fā)成本 土地開發(fā) A 土地 B 土地開發(fā)成本一房屋開發(fā)一A房屋 B 房屋等開發(fā)成本一級賬戶和二級賬戶應采用三欄式賬頁，而三級賬應采用借方多欄式賬 頁，以分別記錄和反映各不同的成本項目。2. “開發(fā)間接費用 ”賬戶為了核算企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“ 開發(fā)間接費用”總賬賬戶?！?開發(fā)間接費用

4、 ”賬戶，是用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為直接組織 和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場管理人員的薪酬；現(xiàn)場房屋設備的折舊 費、現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“ 開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應無余額。該賬戶應按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場設置明細賬，進行明細核算。如：開發(fā)間接費用 甲開發(fā)現(xiàn)場 乙開發(fā)現(xiàn)場等開發(fā)間接費用明細賬應采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費用項目。第二節(jié) 土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)成本核算對象的確定及成本項目的設置（一）土地開發(fā)成本計算對象的確

5、定 土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)，是指對原有土地進行改造使之具備一定的建設條件。土地開發(fā)成本核算首先要確定成本核算對象。確定成本核算對象，就是為了按成本計算 對象歸集各項費用，并按一定的成本計算對象計算和結(jié)轉(zhuǎn)成本。一般的土地開發(fā)，應以每一獨立的開發(fā)項目作為成本核算對象。但對于開發(fā)面積較 大、工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以以一定的區(qū)域作為成本核算對象。（二）土地開發(fā)賬戶及成本項目的設置土地開發(fā)成本應在 “開發(fā)成本一土地開發(fā)”這一二級賬中進行核算。該賬戶借方登 記各項土地開發(fā)發(fā)生的成本，貸方登記土地開發(fā)完成結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”、“投資性房地產(chǎn)”等賬戶的土地開發(fā)成本。為了具體核算每一項土地開發(fā)的成本情況

6、，在該二級賬下要設置多欄式“土地開發(fā)成本明細賬”（三級賬）進行明細核算。該明細賬按不同的土地開發(fā)項目或不同的開發(fā)區(qū)域設置明細賬戶。該明細賬應采用 借方多欄式賬頁。在明細賬（三級賬）各賬戶內(nèi)要按照不同的成本項目設置專欄。土地開發(fā)成本通常 劃分以下成本項目：1. 土地征用及拆遷補償費。包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及地上、地下建筑物的拆遷補償?shù)膬糁С觥?安置及動遷支出、農(nóng)作物補償費等。還包括向政府部門繳納的大市政配套費以及向當?shù)?市政公司繳納的紅線外（建設場地外）道路、水、電、氣、熱通訊等的建設費等。2. 前期工程費。包括項目報建時按規(guī)定向

7、政府有關(guān)部門繳納的報批費；項目立項后規(guī)劃設計費、項目可行性研究費、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察費、測繪費；以及為達到施 工條件所必須的通路、通水、通電和對施工場地進行平整的所謂“三通一平”支出等。3. 基礎設施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)建筑安裝施工圖預算項目之外的，能夠保證居民永 久使用的道路；供水、供氣、供電、供熱、排污、排洪、通訊、電視等相關(guān)設施的購置、 管線的鋪設；項目周圍的圍墻、 園區(qū)大門、監(jiān)控工程以及環(huán)衛(wèi)、 綠化等工程發(fā)生的支出。4. 公共配套設施費。包括在開發(fā)項目內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā) 生的支出，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設施以及中心公園、環(huán)廊、涼 亭等工程的支出

8、。需要說明，如果開發(fā)的土地不直接出售或出租，而是為了建設房屋，而且配套設施 是在土地開發(fā)以后，在房屋建設的同時或是在房屋建設以后建設的，在這種情況下，上 述公共配套設施費應直接計入或分配計入房屋開發(fā)的成本，而不需要計入土地開發(fā)的成 本。5. 開發(fā)間接費用。是指企業(yè)所直屬組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。包括開發(fā) 現(xiàn)場管理人員的職工薪酬；現(xiàn)場房屋設備的折舊費；現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護費、 工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。土地開發(fā)成本明細賬至少要設置上述成本項目。格式見表1、2表1 土地開發(fā)明細賬三級科目：甲土地年憑證號摘 要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費公共配套設

9、施費開發(fā)間接費表2 土地開發(fā)明細賬 三級科目：乙土地年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費公共配套設 施費開發(fā)間接費上述明細賬稱為借方多欄式明細賬。借方多欄，貸方一欄，并設有余額欄。借方的 每一項目金額轉(zhuǎn)出可用紅字或負數(shù)進行登記。二、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)開發(fā)的建筑場地，按其用途可以分為兩類：一類是為了銷售或者轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的 商品性建設場地，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要單獨核算土地開發(fā)成本；另一 類是為了建設商品房、周轉(zhuǎn)房或出租房而開發(fā)的自用建設場地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品， 其發(fā)生的土地開發(fā)成本最終計入商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品成本。其中如果企業(yè)開發(fā)

10、了土地直接為了出售或出租，（即商品性土地開發(fā)）那么，所發(fā)生的土地開發(fā)費用，要直接計入“開發(fā)成本一土地開發(fā)”賬戶。如果企業(yè)是為了自建房屋而開發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個成本核算對象，那 么可不單獨核算土地開發(fā)成本，所發(fā)生的土地開發(fā)費用可直接計入房屋開發(fā)成本。但如果企業(yè)開發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個或兩個以上成本核算對象，則需要單 獨核算土地的開發(fā)成本，再將土地開發(fā)成本分配計入各個不同的房屋開發(fā)成本。【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2007年8月份共對兩塊土地進行開發(fā)，其中甲土地為商品性土地開發(fā)，乙土地為自用土地開發(fā)，乙土地開發(fā)完工后供建設商品房1號樓和2號樓使用，1號樓與2號樓標準和規(guī)格不同，需要單

11、獨核算成本。發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務如下：1.8月2日，用銀行存款支付甲土地征用費50萬元，支付乙土地拆遷補償費48萬丿元。借：開發(fā)成本 一土地開發(fā)一甲土地 500 000乙土地480 000貸：銀行存款980 0002.8月4日，用銀行存款支付項目可行性研究費，其中甲土地1.5萬元，乙土地2萬元。借：開發(fā)成本 一土地開發(fā)甲土地15000乙土地20000貸：銀行存款350003.8月15日，C施工企業(yè)承包的基礎設施工程已經(jīng)竣工，甲土地應付工程款28萬元，乙土地應付工程款 20萬元?？钗锤丁＝瑁洪_發(fā)成本 一土地開發(fā)一甲土地 280 000乙土地 200 000貸：應付賬款 一C施工企業(yè)480 0004.8

12、月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施水塔已竣工， 實際成本22萬元，款項尚未支付。借：開發(fā)成本 一土地開發(fā)一甲土地 220 000貸：應付賬款 一B建筑公司220 0005.8月31日分配土地開發(fā)應付擔的開發(fā)間接費用8萬元，其中甲土地承擔 5萬元，乙土地承擔3萬元。借：開發(fā)成本 一土地開發(fā)一甲土地50 000乙土地30 000貸：開發(fā)間接費用80 0006.8月31日，甲土地已開發(fā)完工， 共開發(fā)建設場地10000平方米，總成本1 065 000 丿元。借：開發(fā)產(chǎn)品 一土地一甲土地1 065 000貸：開發(fā)成本 一土地開發(fā)一甲土地1 065 0007.8月31日，乙土地已

13、開發(fā)完工并交付 1號樓和2號樓開發(fā)使用，實際總成本730000元，按各樓實際占地面積進行分配，1號樓應負擔土地開發(fā)成本28萬元，2號樓應負擔土地開發(fā)成本45萬元。借：開發(fā)成本 一房屋開發(fā)一1號樓280 0002 號樓450 000貸：開發(fā)成本 一土地開發(fā)一乙土地 730 000根據(jù)上述分錄，登記 “開發(fā)成本一土地開發(fā)”明細賬如表3、表4。表3土地開發(fā)成本明細賬三級科目：甲土地年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費公共配套 設施費開發(fā)間接費821支付土地征用費500000842支付可行 性研究費150008153應付基礎設施費2800008204應付公共配套設施費2

14、200008315分配開發(fā)間接費500008316結(jié)轉(zhuǎn)已完 工建設場 地實際成 本1065000本月合計5000001500012800002200005000010650000表4 土地開發(fā)成本明細賬三級科目：乙土地年憑 證 號借方月日摘要土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費公共配 套設施 費開發(fā)間接費貸方余 額821支付土地征用費480000842支付可行性 研究費200008153應付基礎設 施費2000008315分配開發(fā)間 接費300008317結(jié)轉(zhuǎn)已完工 建設場地實 際成本730000本月 合計48000020000200000300007300000第三節(jié)房屋開發(fā)成本的核算一

15、、房屋開發(fā)成本核算對象及成本項目（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設房屋的類型房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務。其開發(fā)建設的房屋，按用途不同可以 分為以下四種類型：為了銷售而開發(fā)建設的商品房；為了出租經(jīng)營而開發(fā)建設的出租房；為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設的代建房。以上四類房屋都要確定成本核算對象并計算其實際開發(fā)成本。（二）房屋開發(fā)成本核算對象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對象，應結(jié)合房屋建設的特點和實際開發(fā)情況，按 以下原則確定：1. 一般的房屋建設項目，應以每一獨立編制設計概預算或每一獨立的施工圖預算所 列的單項工程，作為成本核算對象。2. 同一建設

16、地點、建造結(jié)構(gòu)類型相同、用途相同的若干個單位工程，而且由同一單 位施工，開竣工時間又相近的，可以合并為一個成本核算對象。（如由同一建設單位同 時建設幾棟結(jié)構(gòu)類型相同的住宅樓，可合并成一個成本核算對象）。3. 對規(guī)模較大、工期較長的單位工程，可以將工程劃分成若干部位或區(qū)域，以分部 位、分區(qū)域的工程作為成本核算對象。（三）房屋開發(fā)成本項目的設置因為房屋開發(fā)是在土地開發(fā)的基礎上進行的，而且，如果在土地開發(fā)與房屋開發(fā)連 續(xù)進行的情況下，土地開發(fā)成本一開始就可以直接計入房屋開發(fā)成本，所以房屋開發(fā)成 本項目也包含了土地開發(fā)的成本項目。但房屋開發(fā)還要在土地開發(fā)項目基礎上，加上“建筑安裝工程費”項目。所以房屋

17、開發(fā)的成本項目一般包括以下六個項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間 接費用。其明細賬格式如表 5表5房屋開發(fā)明細賬三級科目：甲房屋年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期 工程 費基礎 設施 費建筑安 裝工程 費公共配 套設施 費開發(fā) 間接 費二、房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)房屋建設在土地的上面，與土地緊密相連。開發(fā)房屋使用的建設場地所發(fā)生的土地 開發(fā)成本應計入房屋開發(fā)成本。將土地開發(fā)成本計入房屋開發(fā)成本有兩種情況：第一種情況是：原來已將土地做為成本核算對象，單獨核算了土地的開發(fā)成本。這 種情況下，在開始進行房屋開發(fā)的時候，要將土地

18、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。會計分 錄如下：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)一某房屋貸：開發(fā)成本一土地開發(fā)一某土地如果土地開發(fā)完成后，已將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設房屋的時候，應將作為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。會計分錄如下：借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 某房屋貸：開發(fā)產(chǎn)品 土地 某土地第二種情況是，開發(fā)完土地，準備直接開始建房。在這種情況下，可以不單獨計算 土地開發(fā)成本，土地開發(fā)發(fā)生的各項成本費用，一開始就可以歸集到房屋開發(fā)成本上。 現(xiàn)以第二種情況為例，說明房屋開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)。【例 2】某企業(yè) 2007 年 9 月份，開始開發(fā)經(jīng)營出租房 A 公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務 如下：1.9

19、月 2 日，用銀行存款支付 A 公寓拆遷補償費 25 萬元，設計費 5 萬元。會計分錄 如下：借：開發(fā)成本 一房屋開發(fā)一A公寓（拆遷補償費）250 000（前期工程費）50 000貸：銀行存款 300 0002.9月8日，A公寓領(lǐng)用需要安裝的設備一臺進行安裝，實際成本為12萬元。分錄如下：借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 公寓 120 000貸：庫存設備120 0003.9月12日，企業(yè)收到乙承包單位工程價款結(jié)算單，承付A公寓工程進度款30萬元。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 公寓300 000貸：應付賬款 應付工程款 乙單位 300 0004. 月末分配開發(fā)間接費用，A公寓應分配8 0

20、00元，1號樓分配12 000元。借：開發(fā)成本 一房屋開發(fā)一A公寓 8 000 1 號樓12 000貸：開發(fā)間接費用20 0005. 月末，A公寓已完工，但配套設施尚未完工，（假定該配套設施專為A公寓使用）：報經(jīng)主管部門批準，同意用其預算成本 9萬元，預提計入成本。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本 一房屋開發(fā)一A公寓90000貸：預提費用 預提配套設施費90000（注：將來實際發(fā)生的配套設施費，如果大于或小于預提的部分可于發(fā)生的當期增 加或減少在建工程成本，數(shù)額不大也可以直接計入管理費用。）6. A 公寓完工后直接用于出租，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本（假定該企業(yè)投資性房地產(chǎn)按成本模式計量）。應做如下會計分錄：

21、借：投資性房地產(chǎn) 一A公寓818 000貸：開發(fā)成本 一房屋開發(fā)一A公寓818 000A公寓開發(fā)成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)的明細賬登記結(jié)果見表6:表6房屋開發(fā)明細賬三級科目：A公寓年憑 證 號借方月日摘要土地征用 及拆遷補 償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公共配 套設施 費開發(fā) 間接 費貸方余額9支付拆 遷補償 費及設 計費2500005000098領(lǐng)用設 備進行 安裝120000912承付工 程進度 款300000930分配開 發(fā)間接 費8000930預付配 套設施 費90000930結(jié)轉(zhuǎn)完 工實際 成本818000本月合計250000500004200009000080008180000第

22、四節(jié)配套設施開發(fā)成本核算一、公共配套設施開發(fā)成本核算對象的確定公共配套設施是指企業(yè)根據(jù)城市建設規(guī)劃的要求，或?qū)﹂_發(fā)項目建設規(guī)劃的要求， 為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套建設的各種服務性設施。配套設施可以分為兩大類：一類是建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設的商店、銀行、郵 局、中小學、幼兒園、醫(yī)院、文化站等。這類配套設施是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品。 應單獨作為成本核算對象計算其實際成本。另一類是建成后不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設的消防、鍋爐房、水 泵房、水塔等設施以及中心公園、環(huán)廊、噴泉、涼亭等工程以及那些建成后準備無償交 與地方政府管理使用的派出所用房等。對于后一類

23、配套設施，當配套設施與房屋同步建設時，如果同步建設的房屋只有一個成本核算對象，其發(fā)生的公共設施費，應直接計入“開發(fā)成本一房屋開發(fā)一某房屋”明細賬戶的“公共配套設施費”成本項目內(nèi)。如果同步建設的房屋有兩個或兩個以上成本核算對象，則應先以該配套設施為成本核算對象，單獨進行成本核算，待配套設施工 程完工時，再將其分配轉(zhuǎn)入各房屋開發(fā)成本和能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設施成本。對于不能有償轉(zhuǎn)讓配套設施與房屋非同步建設的，即先建房屋，后建配套設施的， 對于配套設施費用可以采用預提的方法，先計入房屋開發(fā)成本，將來發(fā)生配套設施實際 支出時，再將實際支出數(shù)與預提數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)在建項目的成本，數(shù)額小可 直接計入管

24、理費用。配套設施開發(fā)的成本項目與房屋開發(fā)的成本項目是相同的。二、公共配套設施的核算1. 賬戶設置為了專門核算各項配套設施的開發(fā)，應在“開發(fā)成本”內(nèi)設置“配套設施開發(fā)” 二級賬戶。該賬戶借方登記配套設施所發(fā)生的各項費用，貸方登記完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶或分配結(jié)轉(zhuǎn)到 “房屋開發(fā)成本”等賬戶的配套設施成本。期末借方余額反映的 是尚未完工的配套設施已發(fā)生的成本。為了分別反映各項配套設施的開發(fā)成本，應在“一配套設施開發(fā)”二級賬戶下設置“一配套設施開發(fā)明細賬”（三級賬），賬內(nèi)按每一開發(fā)項目開設賬戶，以記錄和反映不同開發(fā)項目的實際開發(fā)成本。如：“開發(fā)成本一配套設施開發(fā) 一某設施”2. 配套設施開發(fā)的會計處

25、理舉例【例3】某企業(yè)2007年10月開發(fā)建設住宅小區(qū)，根據(jù)設計規(guī)劃需建設A B、C三幢住宅樓，一個商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門，鍋爐 房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設，而水塔與商品房不同步建設。上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開發(fā)完工的建設場地開發(fā)總成本，其中：土地征用及拆遷費40萬元，前期工程費15萬元，基礎設施費 25萬元，按各建筑物實際占地面積進行分配。分 配結(jié)果見表7表7建設場地成本分配表分配對象占地面積（平方 米）分配比 率（%土地征用及拆遷補償費前期工程 費基礎設施費合計商品房150025100 0003750062500200000A商品房B18003012

26、00004500075000240000商品房C1680281120004200070000224000商店72013520001950032500104000鍋爐房1803120004500750024000水塔6014000150025008000合計寸6000100400000150000250000800000根據(jù)上述分配表編制會計分錄如下:借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-A房屋200000開發(fā)成本-房屋開發(fā)-B房屋240000開發(fā)成本-房屋開發(fā)-C房屋224000開發(fā)成本-配套設施開發(fā)一商店104000配套設施開發(fā) 一鍋爐房 24000配套設施開發(fā) 一水塔8000貸：開發(fā)成本 一土地開發(fā)80

27、0000根據(jù)上月末建設場地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設施開發(fā)明細賬的余額情況 如表8、表9、表10.表8配套設施開發(fā)明細賬三級科目：商店2003年憑證號摘要借方金額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝工程費公 共 配 套 設 施 費開發(fā)間接費合計10期初余額520001950032500104000以上表8賬戶格式也稱為借方多欄式明細賬。只設借方欄，不設貸方欄。當將借方金額轉(zhuǎn)出時，可用紅字或負數(shù)進行登記。紅字或負數(shù)可以代表記賬相反的方向。 表9配套設施開發(fā)明細賬三級科目：鍋爐房2003年憑證號摘要借方月日土地征用及拆 遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公共

28、配套設施費開發(fā)間接費合計10 1期初 余額120004500750024000表10配套設施明細賬三級科目：水塔2003年憑證號摘要借方月日土地征用及拆 遷補償費前期工程費基礎設施 費建筑安裝 工程費公 共 配 套 設 施 費開發(fā)間接費合計10期初 余額4000150025008000II需要說明，上述對土地成本的分配，對不能有償轉(zhuǎn)讓的鍋爐房和水塔也分配了土地 的成本。在實務中，為了簡化，對那些不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施可以不分配土地成本， 而只對商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設施分配土地的成本。因為那些不能有償轉(zhuǎn)讓 的配套設施發(fā)生的成本，最終也要分配給商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設施。如果對鍋

29、爐房和水塔不分配土地成本，那么土地成本的分配結(jié)果如下表11:表11建設場地成本分配表受益對象占地面積（平方 米）分配比 率（%土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費合計商品房A150026104 0003900065000208000商品房1800321280004800080000256000B商品房rC1680291160004350072500232000商店72013520001950032500104000合計5700100400000150000250000800000F面仍按前一種做法，即以對不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施分配了土地成本為例，進行介紹。本月份發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務：1.10月

30、3日，鍋爐房領(lǐng)用一臺鍋爐進行安裝，鍋爐的實際成本80000元，支付安裝費5000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本 一配套設施開發(fā)一鍋爐房 85000貸：庫存設備80000銀行存款5000根據(jù)上述會計分錄登記鍋爐房明細賬戶如表12：表12配套設施開發(fā)明細賬三級科目：鍋爐房2003年憑證號摘要借方金額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費合計10期初余 額1200045007500240003領(lǐng)用鍋 爐安裝850001090002.10月15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進度款共計630000元，其中商店530000元，鍋爐房100000元。做如下會計分

31、錄：借：開發(fā)成本 一配套設施開發(fā) 一商店 530 000鍋爐房100 000貸：應付賬款一某施工單位630 00013、14。根據(jù)分錄登記商店和鍋爐房明細賬戶如下表 表13配套設施開發(fā)明細賬三級科目：商店2003年憑證號摘要借方金額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公 共 配 套 設 施 費開發(fā) 間接 費合計10期初余額520001950032500104000105豊款530000634000表14配套設施開發(fā)明細賬 三級科目：鍋爐房2003年憑證號摘要借方金額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝工程費公共 配 套 設 施 費開發(fā)間接費合計1

32、0期初余額12000450075002400010領(lǐng)用鍋爐安裝85000109000105承付工程款1000002090003.10月20 日,鍋爐房已竣工，將其實際成本209000元按除水塔以外的各受益對象的計劃成本進行分配，分配表見表15.表15鍋爐房成本分配表受益對象計劃成本（元）分配比例（%分配金額（元）商品房A10 000 0002552250商品房B12 000 0003062700商品房C11 000 00027.557475商店7 000 00017.536575合計40 000 000100209 000根據(jù)表15編制會計分錄如下:借：開發(fā)成本 一房屋開發(fā)一商品房A52250

33、房屋開發(fā)一商品房B62700房屋開發(fā)一商品房C57475配套設施開發(fā) 一商店36575貸：開發(fā)成本 一配套設施開發(fā) 一鍋爐房 209000根據(jù)以上分錄，登記鍋爐房和商店明細賬如下：16、17 （商品房明細賬略）表16配套設施開發(fā)明細賬三級科目：鍋爐房2003年憑證號摘要借方金額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公共配套設施費開發(fā) 間接 費合計101期初余額120004500750024000103850001090001015承付 工程 款100000209000101020結(jié)轉(zhuǎn) 鍋爐 成本-12000-4500-7500-185000-20900031合計0表1

34、7配套設施開發(fā)明細賬三級科目：商店2003年月 日憑 憑證摘要借方金額土地征用及拆前期工基礎建筑安裝 公共開發(fā)合計號遷補償費程費設施 費工程費配套 設施 費間接費10期初余額520001950032500104000105承付 工程 款5300006340001020配爐 分鍋費365756705754.10月22日商品房A、B已竣工，應結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本。但水塔尚未開工建設，報經(jīng) 批準按水塔的預算成本 100000元分配計入各受益對象。分配結(jié)果見表18。表18預提水塔工程費用分配表受益對象計劃成本（元）分配比率（%分配金額商品房A10 000 0002525000商品房B12 000 00030

35、30000商品房C11 000 00027.5027500商店7 000 00017.517500合計40 000 000100100 000根據(jù)上述預提水塔工程費用分配表編制如下會計分錄:借：開發(fā)成本 一房屋開發(fā)一商品房A 25000房屋開發(fā)一商品房B 30000房屋開發(fā)一商品房C 27500配套設施開發(fā) 一商店17500貸：預提費用 一預提配套設施費 一水塔 100 000根據(jù)上述分錄，登記配套設施（商店）和預提費用（水塔）明細賬如下表19、20.表19配套設施開發(fā)明細賬三級科目：商店2003年憑證號摘要借方月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公共 配套 設施

36、費開發(fā) 間接 費合計101期初520001950032500|104000余額1015承付工程款5300006340001020分配鍋爐費365756705751022分配預 提水塔 20預提配套設施費明細賬三級科目：水塔2003 年憑證號數(shù)摘要借方貸方借或貸余額月日1022預提水塔建設費用100000貸1000005.10月28日用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費110000元。做如下會計分錄:借：開發(fā)成本 一配套設施開發(fā)一水塔 110000貸：銀行存款110000根據(jù)上述分錄，登記水塔明細賬如下表21：表21配套設施明細賬三級科目：水塔2003年憑證號摘要借方月日土

37、地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施 費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費合計10期初余 額40001500250080001028支付安裝費1100001180006.10月31日分配開發(fā)間接費用，商店應負擔1000元，做如下會計分錄:借：開發(fā)成本 一配套設施開發(fā)-商店 1000貸：開發(fā)間接費用1000根據(jù)上述分錄，登記商店明細賬如下表22:表22配套設施開發(fā)明細賬三級科目：商店2003年憑證號摘要借方金額月日土地征用及 拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公共 配套 設施 費開發(fā)間接費合計101期初余額5200019500325001040001015承付工程款53000

38、06340001020分配鍋爐費365756705751022分配預 提水塔 費175006880751031分配開 發(fā)間接 費10006890757.10月31日，水塔已完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本118000元。做如下會計分錄;借：預提費用 一預提配套設施費 一水塔 118000貸：開發(fā)成本一配套設施開發(fā) 一水塔 118000根據(jù)上述分錄，登記預提費用（水塔）和開發(fā)成本（水塔）明細賬如下表23、24：表23預提費用明細賬預提配套設施費三級科目：水塔2003 年憑證號數(shù)摘要借方貸方借或貸余額月日1022預提水塔建設費用100000貸1000001031結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實際成本118000借18000表2

39、4 配套設施明細賬 三級科目：水塔2003年憑證號摘要借方月日土地征用及 拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公 共 配 套 設 施 費開發(fā) 間接 費合計101期初余額40001500250080001028支付安裝費1100001180001031結(jié)轉(zhuǎn)水塔 完工成本4000150025001100001180001031合計08.10月31日將水塔實際成本大于預提建設費用的差額分配計入有關(guān)在建項目成本（未完工的在建項目有商品房C和商店）。分配結(jié)果見下表 25.表25預提水塔成本差額分配表受益對象計劃成本（元）分配率分配金額（元）商品房C 11 000 00011000商店7 0

40、00 0007000合計18 000 0000.00118000分配率=18000 -18 000 000=0.001根據(jù)上述分配表編制如下會計分錄：借：開發(fā)成本 一一房屋開發(fā)一商品房C 11000開發(fā)成本一配套設施開發(fā) 一商店7000貸：預提費用 一預提配套設施費 一水塔 18000根據(jù)上述分錄，登記開發(fā)成本（商店）和預提費用（水塔）明細賬如下表26、27.表26配套設施開發(fā)明細賬三級科目：商店2003年憑證號摘要借方金額月日土地征用及 拆遷補償費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公共 配套 設施 費開發(fā)間接費合計101期初520001950032500104000余額1015承付工程

41、款5300006340001020分配鍋爐費365756705751022分配預 提水塔 費175006880751031分配開 發(fā)間接 費10006890751031分配水 塔費差 額7000696075表27預提費用明細賬預提配套設施費（水塔）2003 年憑證號數(shù)摘要借方貸方借或貸余額月日1022預提水塔建設費用100000貸1000001031結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實際成本118000借180001031分配預提水塔建設費差額18000平01031本月合計118000118000平09.10月31日商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本696075元。做如下會計分錄:借：開發(fā)產(chǎn)品 一配套設施 一商店69607

42、5貸：開發(fā)成本 一配套設施開發(fā) 一商店 696075根據(jù)上述分錄，登記商店明細賬戶如下表28.表28配套設施開發(fā)明細賬三級科目：商店2003年憑 證 號摘要借方金額月日土地征用及 拆遷補償 費前期工程費基礎 設施 費建筑安裝 工程費公共 配套 設施 費開發(fā)間接費合計101期初余額5200019500325001040001015承付530000634000工程款1020分配 鍋爐 費365756705751022分配 預提 水塔 費175006880751031分配 開發(fā) 間接 費10006890751031分配 水塔 費差 額70006960751031結(jié)轉(zhuǎn) 完工 實際 成本-52000-1

43、9500-32500-530000-61075-1000-6960751031合計0第五節(jié)代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程成本核算對象的確定和成本項目的設置代建工程是指企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為建設的工程，或參加委托單位招標， 中標后承建的開發(fā)建設工程。企業(yè)承建的建設場地和房屋，其建設內(nèi)容和特點與企業(yè)開 發(fā)建設的商品性建設場地和房屋基本相同。因此其核算方法可參見本講座第二、第三節(jié) 的內(nèi)容。本節(jié)主要介紹企業(yè)代建的除建設場地、房屋以外的其他工程的核算方法。企業(yè)代建的其他工程主要是指各種市政建設工程，如城市道路建設，旅游風景區(qū)的 建設，城市基礎建設等。由于代建工程的種類繁多，內(nèi)容千差萬別，必須根

44、據(jù)實際情況 來確定代建工程的成本核算對象，一般可按工程合同或委托單位的要求，以施工圖預算 所列的單位工程作為成本核算對象。代建工程開發(fā)的成本項目與一般房屋開發(fā)產(chǎn)品的成本項目是相同的。二、代建工程開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)舉例（一）科目設置為了核算各項代建工程， 企業(yè)要設置“開發(fā)一代建工程開發(fā)一某工程”明細賬戶進 行核算。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用，貸方登記代建工程竣工后，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一代建工程”賬戶的代建工程的實際成本。（二）會計處理舉例：【例4】某企業(yè)2003年11月份接受委托興建風景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務。1.11月2日，企業(yè)用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，設計勘察等費用 40 000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本 一代建工程開發(fā)一風景區(qū) 340 000貸：銀行存款340 0002.11月15日，企業(yè)承付甲施工企業(yè)工程進度款400 000元。做如下會計分錄：承付工程款時：借：開發(fā)成本 一代建工程開發(fā)一風景區(qū) 400 000貸：應付賬款一甲施工企業(yè)400 000支付工程進度款時：借：應付賬款一甲施工企業(yè)400 000貸：銀行存款400 0003.11月20日，支付風景區(qū)綠化費 20000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本 一代建工程開發(fā) 一風景區(qū) 20