房地產(chǎn)估計-收益法練習題參考答案教學內(nèi)容

1、精品文檔精品文檔第七章 收益法練習題一、 單 項選擇題1 、收益法是以（ B ）為基礎的。 因素，而是未來的因素。A、收益原理C、未來原理2、購買收益性房地產(chǎn)可以視為（ D 一系列資金。A、一種收益C、一種貸款3、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生）說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的E、預期原理D、替代原理），實質(zhì)是以現(xiàn)在的資金去換取期望在未來可以獲得的4、5、6、7、E、一種房地產(chǎn)交易 D、一種投資100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元貨幣以5%的 年利率存入銀行, 每年可得到與該宗房地產(chǎn)等額的收益, 即每年能獲得 100萬元的利息, 則對該單位來說,這宗房地產(chǎn)的價值與（ A ）萬元的貨

2、幣等價。A、 2000E、 400C、 4000D、 10000收益法適用的對象,是有收益或有（ A ）的房地產(chǎn)。A、潛在收益E、實際收益C、客觀收益D、正常收益收益法適用的條件,是房地產(chǎn)的收益和（B ）都易于量化。A、成本E、風險C、運營費用D、報酬率現(xiàn)代的收益法是建立在貨幣具有（ C ）的觀念上的。A、投資價值E、市場價值C、時間價值D、資本價值某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有土地上開發(fā)建造的,當時獲得的土地使用權(quán)年限為50年,現(xiàn)在已使用了 5 年,預計利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益 10 萬元,該類房 地產(chǎn)的報酬率為 6%,則該房地產(chǎn)的收益價格為（BA、150.56 萬元）。B、 15

3、4.56 萬元8、9、C、 157.61 萬元 已知某收益性房地產(chǎn) 收益權(quán)利的價格（A 、 3899 元 / m2C、 3855 元 / m2 已知某收益性房地產(chǎn) 求假設其土地使用權(quán)為A、 3252 元/ m2C、 3565 元 / m2D、 152.69 萬元50年收益權(quán)利的價格為 4000元/ m2，報酬率為8%,試求其40年A ）B、D、40 年土地使用權(quán)的價格為50 年，報酬率為 8%下的價格（3865 元 / m23920 元/ m24000 元/ m2 ,對應的報酬率為 6%,試 A ）。10、有 A 、 B 兩宗房地產(chǎn)， 益年限為 40 年，單價B、 3435 元/ m2D、 3

4、343 元/ m2A 房地產(chǎn)的收益年限為 50年,單價 4000元/ m2；B 房地產(chǎn)的收3500元/ m2。假設報酬率為6%，則比較兩宗房地產(chǎn)的價格，A比B（ A ）。B 、低D 、無法確定C ）估價時進行有關(guān)土地使用年限或不同收益年A 、高C、相同11、不同年限的價格換算，對于運用（ 限的修正是特別有用的。A 、市場法B 、成本法C、收益法D、假設法12、 某宗工業(yè)用地出讓的土地使用年限為50年，所處地段的基準地價為2000元/ m2,在評估基準地價時設定的土地使用權(quán)年限為無限年，現(xiàn)行土地資化率為6%。通過對基準地價進行土地使用權(quán)年限修正后的該工業(yè)用地的價格為（D ）。A、1855 元/

5、m2B、 1921 元/ m2C、 1878 元/ m2D、 1891 元/ m213、 有一房地產(chǎn)，通過預測得到未來5 年的凈收益分別為 30 萬元、 32 萬元、 33 萬元、 35 萬元、 38 萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的凈收益將穩(wěn)定在 40 萬元左右，該房地 產(chǎn)的報酬率為 6%，該房地產(chǎn)的收益價格為（ B ）。B 、 639 萬元A 、 628 萬元C、 615 萬元D 、 648 萬元14、 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2，報酬率為6%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 5年后建成投入使用，到那時該地 區(qū)將達到該城市現(xiàn)有

6、火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的 價格為6000元/ m2。據(jù)此預計新火車站建成后投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達到6000元/ m2。則獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為（C ）。A、5250 元/ m2B、 5655 元/ m2C、 5536 元/ m2D、 5456 元/ m215、 目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預測 3 年后價格會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓要估價。該 寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益 1000萬元，預計未來的 3年內(nèi)仍維持這個水 平，但等到 3 年后市場回升時將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達 25000 萬元，銷售稅費為 6%。如 果投資者要求該

7、類投資的收益率為 10%，則該寫字樓目前的價值為（ D ）。A、 21225萬元B、 19854萬元C、 22358 萬元D、 20143 萬元16、 某宗房地產(chǎn)的預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基 礎上增加 3 萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為 7%。則該宗房地產(chǎn) 的收益價格為（ B ）。A、 1535萬元B、 1327萬元C、 1486 萬元D、 1252萬元17、某宗房地產(chǎn)的預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加 2%，收益年限可視為無限年，房類房地產(chǎn)的報酬率為 6%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（ C ）。A

8、、 1242 萬元C、 1250 萬元18、某出租舊辦公樓的租約尚有 到期后要拆除作為商業(yè)用地。 元，該類房地產(chǎn)的報酬率為 A 、 1329 萬元B、1235 萬元D、 1277 萬元3 年到期， 在此 3 年的租期中， 預計作為商業(yè)用地的價值為8%。則該舊辦公樓的價值為（B、1238 萬元每年可獲取凈收益 100 萬元，1500萬元，拆除費用為 50萬C ）。C、1409 萬元D 、1147 萬元19、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50 萬元， 運營費用為 30 萬元， 此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%，運營費用年增長 2%，收益年限可視為無限年，該房地產(chǎn)的報酬率為 7

9、%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為（ A ）。A 、 650 萬元B、 687 萬元C、585 萬元D 、630 萬元20、運營費用與（ B ）之比稱為運營費用率。A、潛在毛收入B、有效毛收入C、有效純收入D、實際純收入21、 租賃收入包括有效毛租金收入和（D ）等的利息收入。A、租金、押金B(yǎng)、租金、租賃保證金、押金C、租金、租賃保證金D、租賃保證金、押金22、 有租約限制的房地產(chǎn)的估價中，租約期內(nèi)的租金應采用（B ）。A、市場租金B(yǎng)、租約所確定的租金C、正常客觀的租金D、實際租金23、對于土地與建筑物成體的估價對象， 如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一 起結(jié)束的，就根據(jù)（ C ）確定未來可

10、獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計 算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費。A、土地使用權(quán)年限B、建筑物經(jīng)濟壽命C、土地剩余使用年限D(zhuǎn)、建筑物的剩余年限24、 某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占六成，抵押貸款的年利率為5%，自有資金要 求的年收益率為 8%，則該類房地產(chǎn)的綜合資本化率為（ C ）。A、 6.5%B、 5.8%C、 6.2%D、 6.35%25、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為 4萬元，購買者的自有資金為 10 萬元，購買者要求的年收益 率為 8%，抵押貸款的年利率為 5%，該房地產(chǎn)的價格為（ B ）。A 、 64 萬元B 、 74 萬元C、 58 萬元D 、 87 萬元2

11、6、某一房地產(chǎn)， 其土地價值是總價值的 30%，土地資本化率為 5%，建筑物資本化率為 7%， 綜合資本化率為（ D ）。B 、 5.8%A、 6.6%C、 6.2%D、 6.4%27、某宗房地的凈收益為每年 100 萬元，建筑物價值為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 8%， 土地的資本化率為 6%，該宗房地產(chǎn)的價值為（B ）。A 、 1468 萬元B 、 1333 萬元C、 500 萬元D、 1287 萬元、 判斷題1、收益法是求取估價對象未來的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（ v ）2、從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未

12、來凈收益之和。（X ）3、收益法是以收益原理為基礎的。4、由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，（ X ）而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。v)5、投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。（V ）6、對于投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是等同的。（ V ）7、收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。貨幣的時間價值是指現(xiàn)在的錢比過去的錢有更高的價值。（ X ）8、收益法適用的對象，是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、旅館、餐館、寫字樓、教學樓、公寓等房地產(chǎn)。（ X ）9、收益法不限于估價對象本身

13、現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。（V）10、 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的凈收益和報酬率 都能夠量化。（ X ）11、 要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低， 如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或土地使用年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們轉(zhuǎn)換成不同年限下的價格。（ X ）12、在收益法中，通過計算有限年的公式可以發(fā)現(xiàn)，報酬率越高，接近無限年的價格越快。（X ）13、 凈收益按一定數(shù)額遞增或遞減的公式有重要的實用價值，特別是像寫字樓、 賓館這類房 地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用此類公式估價。（ V ）14、運營費用是維持房地產(chǎn) 正常生產(chǎn) 、經(jīng)營

14、或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。（ X ）15、 運營費用是從估價角度出發(fā)的， 與會計上的成本費用有所不同，如不包含所得稅、 房地 產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等。（ V ）16、 運營費用包含其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、 餐飲、 工業(yè)、 農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。（X ）17、出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、 倉庫和土地等， 其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。（ X ）18、 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點，是房地產(chǎn)

15、所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤截然分開 。（ X ）19、自用或尚未使用的房地產(chǎn)， 可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應的方式計算凈收益， 或者直接比較得出凈收益。（ V ）20、房地產(chǎn)的收益有有形收益和無形收益， 在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。 但如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)， 則不應再單獨考慮。（ V ）21、房地產(chǎn)的收益有實際收益和客觀收益。 實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價。 因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很大， 如果將實際收益進行資 本化，會得到不切實際的結(jié)果。（ V ）22、 資本化率是將房地

16、產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。由于資本化率的微小變化會導致價值的很大變化， 資本化率如果選取不當， 計算結(jié)果會出現(xiàn)很大的差異， 從而即使凈收益的估算 很準確， 計算結(jié)果仍然不可信任。（ V ）23、從全社會來看，收益率與投資風險負相關(guān)，風險大者的收益率低，風險小的收益率高。（X ）24、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等， 但其中一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風險小， 從而要求的凈收益率高，另一宗房地產(chǎn)的凈收益獲取的風險大，從而要求的收益率低。由此，風險大的房地產(chǎn)價值低，風險小的房地產(chǎn)價值高。（ X ）25、完全無風險的投資在現(xiàn)實中難以找到, 一年期國債利率）去代替安全利率。對此可以選用同一時期的一年定期 貸款利

17、率（或 （X ）二、計算題1、某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元, 年平均空房率25%。餐館收益為客房收益的 30%?？头窟\營費用率為 35%，餐館 運營費 用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年 200萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%。 土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如表6-1所示：表6-1可比房地產(chǎn)價格（萬元）凈收益（萬元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000試根據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。1解：1、按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=a/r2、計

18、算客房與餐飲年總收益：（1）客房年總收益 =（400X 200+100 X 350）X 365 X（ 1-25%） =3148.13 萬元（2）餐飲年總收益 =3148.13 X 30%=944.44萬元3、計算客房與餐飲年總費用：（1 ）客房年總費用 =3148.13 X 35%=1101.85萬元 （2）餐飲年總費用=944.44 X55%=519.44 萬元4、計算年凈收益 =3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28 萬元5、由所給資料計算資本化率：可比房地產(chǎn)的資本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9% C=2800/23800=11.76% D=2000/16600=12.05%以其平均