第四章房地產權屬及登記法律制度

1、第四章 房地產權屬及登記法律制度第一節(jié)第一節(jié) 物權概述物權概述第二節(jié)第二節(jié) 房地產所有權房地產所有權第三節(jié)第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權第四節(jié)第四節(jié) 房地產相鄰權與地役權房地產相鄰權與地役權第五節(jié)第五節(jié) 房地產登記房地產登記相關法律法規(guī)n中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法n合同法合同法n婚姻法婚姻法n不動產登記暫行條例不動產登記暫行條例等等第一節(jié)第一節(jié) 物權概述物權概述一、物權的概念一、物權的概念n民法上的物是指自然人身體之外，能夠滿足人們的某民法上的物是指自然人身體之外，能夠滿足人們的某種需要，并且能夠被人力所控制、支配的物質實體，種需要，并且能夠被人力所控制、支配的物質實體

2、，如房屋、機器等。如房屋、機器等。n物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。即：物的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。即：物權是指權利人在法定的范圍內直接支配一定的物，并權是指權利人在法定的范圍內直接支配一定的物，并排斥他人干擾的權利。排斥他人干擾的權利。n該定義包括三層含義：該定義包括三層含義：n物權不僅是人對物的關系，也是人與人的關系；物權不僅是人對物的關系，也是人與人的關系；n物權是支配權；物權是支配權；n物權是排他性的權利。物權是排他性的權利。二、物權的分類物權的分類n自物權：是指權利人依法

3、對自有物享有的物自物權：是指權利人依法對自有物享有的物權。所有權是唯一的自物權。權。所有權是唯一的自物權。n他物權：是指權利人對于不屬于自己所有的他物權：是指權利人對于不屬于自己所有的物，而依據合同的約定或法律的規(guī)定所享有物，而依據合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權利。他物權一般不的占有、使用、收益的權利。他物權一般不包括處分權。包括處分權。n他物權屬于限制物權，表現在兩方面：他物權屬于限制物權，表現在兩方面：n他物權受所有權的限制；他物權受所有權的限制；n他物權也限制所有權的行使。他物權也限制所有權的行使。三、物權的構成三、物權的構成n從法律的規(guī)定看，物權其實是一個體系，不同

4、從法律的規(guī)定看，物權其實是一個體系，不同類型的權利具有不同的支配權能。類型的權利具有不同的支配權能。物物權權自物權自物權（完全物權）（完全物權）他物權他物權（限制物權）（限制物權）所有權：國家所有權，集體所有權所有權：國家所有權，集體所有權個人所有權等個人所有權等所有權關系：建筑物區(qū)分所有權，所有權關系：建筑物區(qū)分所有權，共有關系，相鄰關系等共有關系，相鄰關系等用益物權：土地承包權、宅基地使用用益物權：土地承包權、宅基地使用權、地役權、建設用地使用權等權、地役權、建設用地使用權等擔保物權：抵押權，質權，留置權等擔保物權：抵押權，質權，留置權等所有權（自物權）n物權法物權法第四十條：所有權人有權

5、在自己的不動產第四十條：所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。n物權法物權法第四十一條：法律規(guī)定專屬于國家所有的第四十一條：法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。n物權法物權法第四十二條：為了公共利益的需要，依照第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其

6、他不動產。位、個人的房屋及其他不動產。他物權n他物權包括用益物權和擔保物權：他物權包括用益物權和擔保物權：n用益物權是指非所有人對他人之物所享有的用益物權是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利。占有、使用、收益的排他性權利。物權法物權法第一百一十七條：用益物權人對他人所有的第一百一十七條：用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。益的權利。n擔保物權是指擔保物權人在債務人不履行到擔保物權是指擔保物權人在債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的期債務或發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔

7、保財產優(yōu)先受償的權利。情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利。例n張三向李四借款張三向李四借款20萬元，以其價值萬元，以其價值10萬萬元的的房屋、元的的房屋、5萬元的汽車、萬元的汽車、1萬元的音萬元的音響設備作為擔保，同時還由王五為其提響設備作為擔保，同時還由王五為其提供保證擔保。期間汽車遇車禍損毀，獲供保證擔保。期間汽車遇車禍損毀，獲保險賠償金保險賠償金3萬元。如上述擔保均有效，萬元。如上述擔保均有效，王五應對借款本金承擔多少數額的保證王五應對借款本金承擔多少數額的保證責任？責任？四、物權的法律特征四、物權的法律特征n物權是支配權。權利人對物權行使支配權無需得到他人的同意，物權是支配權。權利

8、人對物權行使支配權無需得到他人的同意，也無需他人協(xié)助。債權是請求權，沒有債務人的協(xié)助，債權就無也無需他人協(xié)助。債權是請求權，沒有債務人的協(xié)助，債權就無法實現。法實現。n物權是對世權。所謂對世權，即只有自己是權利人，除權利人以物權是對世權。所謂對世權，即只有自己是權利人，除權利人以外的世界上所有人都是該權利人的義務人（依法對該權利負不作外的世界上所有人都是該權利人的義務人（依法對該權利負不作為的義務）。債權具有相對性，只在當事人之間產生效力。為的義務）。債權具有相對性，只在當事人之間產生效力。n物權具有優(yōu)先性。標的物上同時存在債權和物權時，無論物權成物權具有優(yōu)先性。標的物上同時存在債權和物權時，

9、無論物權成立的先后，法律對物權的保護優(yōu)先于債權。立的先后，法律對物權的保護優(yōu)先于債權。n一物一權。一物一權。“一物不容二主一物不容二主”。物權具有排他性，債權不具有排。物權具有排他性，債權不具有排他性。他性。n物權具有追及效力。當物權的客體被他人非法占有時，無論該物物權具有追及效力。當物權的客體被他人非法占有時，無論該物輾轉流入到何人手中，物權人都可以直接追及到物，依法要求占輾轉流入到何人手中，物權人都可以直接追及到物，依法要求占有人歸還原物。有人歸還原物。第二節(jié)第二節(jié) 房地產所有權房地產所有權n房地產所有權是土地所有權和房屋所有房地產所有權是土地所有權和房屋所有權的集合。權的集合。n由于我國

10、立法上將土地和房屋分別作為由于我國立法上將土地和房屋分別作為獨立的不動產，因此，土地和房屋是兩獨立的不動產，因此，土地和房屋是兩個獨立的物，各自成立所有權。個獨立的物，各自成立所有權。一、房地產所有權特征一、房地產所有權特征n房地產所有權作為物權，具有一般物權的特征，房地產所有權作為物權，具有一般物權的特征，還有以下不同于其他物權的特征：還有以下不同于其他物權的特征：n本源性。房地產所有權是房地產物權的本源之權。本源性。房地產所有權是房地產物權的本源之權。沒有房地產所有權與其權能的分離，就不可能產生沒有房地產所有權與其權能的分離，就不可能產生土地使用權、地役權、房地產抵押權等這些他物權。土地使

11、用權、地役權、房地產抵押權等這些他物權。n彈力性。房地產所有權受他物權的限制，處于收縮彈力性。房地產所有權受他物權的限制，處于收縮狀態(tài)，他物權到期解除，所有權又恢復圓滿狀態(tài)。狀態(tài)，他物權到期解除，所有權又恢復圓滿狀態(tài)。n限制性。受國家法律法規(guī)限制和他物權的限制。限制性。受國家法律法規(guī)限制和他物權的限制。n無期限性。但土地使用權的有期限性和房屋所有權無期限性。但土地使用權的有期限性和房屋所有權的無期限性產生權益沖突。的無期限性產生權益沖突。二、土地所有權n國家土地所有權國家土地所有權n集體土地所有權集體土地所有權三、房屋所有權三、房屋所有權n房屋所有權是指房屋所有人對以房屋為標的的房屋所有權是指

12、房屋所有人對以房屋為標的的物享有的獨立性支配權，在法律規(guī)定的范圍內，物享有的獨立性支配權，在法律規(guī)定的范圍內，對房屋進行占有、使用、收益和處分，并可排對房屋進行占有、使用、收益和處分，并可排斥他人干涉。斥他人干涉。n房屋所有權是典型的不動產物權，具有物權的房屋所有權是典型的不動產物權，具有物權的全部特征。全部特征。n房屋所有權與其依附的土地使用權不可分離。房屋所有權與其依附的土地使用權不可分離。凡不可轉讓使用權的土地其上設立的房屋所有凡不可轉讓使用權的土地其上設立的房屋所有權也不能轉讓，非法轉讓土地使用權會導致土權也不能轉讓，非法轉讓土地使用權會導致土地上房屋轉讓的無效。地上房屋轉讓的無效。三

13、、房屋所有權三、房屋所有權（一）房屋所有權的取得（一）房屋所有權的取得n房屋所有權的取得，指因法定事實的發(fā)生而使不具有房屋所有權的取得，指因法定事實的發(fā)生而使不具有某房屋所有權者獲得該房屋的所有權。分為原始取得某房屋所有權者獲得該房屋的所有權。分為原始取得和繼受取得。和繼受取得。n房屋所有權的原始取得，是根據法律規(guī)定，不以原所有人的房屋所有權的原始取得，是根據法律規(guī)定，不以原所有人的所有權和意志為根據而直接取得所有權。主要包括：新建取所有權和意志為根據而直接取得所有權。主要包括：新建取得；國家承繼、沒收取得；無主房屋收歸國有；添附取得；得；國家承繼、沒收取得；無主房屋收歸國有；添附取得；善意取

14、得。善意取得。n房屋所有權的繼受取得，是指房屋所有權人通過某種法律行房屋所有權的繼受取得，是指房屋所有權人通過某種法律行為，從原權利所有人那里取得房屋所有權。包括：買賣、交為，從原權利所有人那里取得房屋所有權。包括：買賣、交換、贈與、繼承等。換、贈與、繼承等。三、房屋所有權三、房屋所有權（二）房屋所有權的滅失（二）房屋所有權的滅失n房屋所有權的滅失是指因某種法律事實的出現，房屋所有權的滅失是指因某種法律事實的出現，使原房屋所有權人失去了對房屋占有、使用、使原房屋所有權人失去了對房屋占有、使用、收益和處分的權利。主要包括：收益和處分的權利。主要包括：n主體滅失：因房屋所有權人自然死亡或宣告死亡、

15、主體滅失：因房屋所有權人自然死亡或宣告死亡、法人被終止而導致房屋成為無主財產。法人被終止而導致房屋成為無主財產。n客體滅失：因自然災害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的客體滅失：因自然災害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的毀滅。毀滅。n房屋轉讓：因房屋轉讓，原房屋所有權人對所有權房屋轉讓：因房屋轉讓，原房屋所有權人對所有權的喪失。的喪失。n國家行政命令或法律判決而喪失。國家行政命令或法律判決而喪失。三、房屋所有權三、房屋所有權（三）房屋所有權的分類（三）房屋所有權的分類n依據房屋所處位置不同分為：依據房屋所處位置不同分為：n農村房屋農村房屋n城市房屋城市房屋n依據房屋所有權主體享有的權能是否充分分為：依據房屋所有

16、權主體享有的權能是否充分分為：n完全的房屋所有權完全的房屋所有權n房屋部分所有權房屋部分所有權n依據房屋所有權權利主體的內部構成分為：依據房屋所有權權利主體的內部構成分為：n房屋單獨所有權房屋單獨所有權n房屋共有權房屋共有權n房屋區(qū)分所有權房屋區(qū)分所有權四、房屋共有四、房屋共有n物權法物權法第九十三條：不動產或者動產可以第九十三條：不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。有和共同共有。n房屋共有具有以下特征：房屋共有具有以下特征：n主體有兩個或兩個以上；主體有兩個或兩個以上；n客體是同一項房產；客體是同一項房產；n共有存在

17、對內、對外兩種關系。對內各共有人作為共有存在對內、對外兩種關系。對內各共有人作為相對獨立的權利人，都是共有房屋的所有人；對外相對獨立的權利人，都是共有房屋的所有人；對外各共有人共同作為單一的權利主體，與共有關系以各共有人共同作為單一的權利主體，與共有關系以外的人發(fā)生權利義務關系。外的人發(fā)生權利義務關系。n房屋共有分為房屋房屋共有分為房屋按份共有按份共有和房屋和房屋共同共有共同共有。四、房屋共有四、房屋共有（一）房屋按份共有（一）房屋按份共有n是指兩個或兩個以上的共有人對同一項房屋財產按照確定的各自是指兩個或兩個以上的共有人對同一項房屋財產按照確定的各自享有的份額享有占有、使用、收益和處分的權利

18、。享有的份額享有占有、使用、收益和處分的權利。物權法物權法第第九十四條：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有九十四條：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。所有權。n按份共有特征：按份共有特征：n可以劃分出每個共有人的份額；可以劃分出每個共有人的份額；n每個共有人按份額對共有房產分享權利，分擔義務；每個共有人按份額對共有房產分享權利，分擔義務；n每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。n物權法物權法第一百零三條：共有人對共有的不動產或者動產沒有第一百零三條：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定

19、不明確的，除共有人具約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。有家庭關系等外，視為按份共有。n物權法物權法第一百零四條：按份共有人對共有的不動產或者動產第一百零四條：按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。能確定出資額的，視為等額享有。四、房屋共有四、房屋共有（二）房屋共同共有（二）房屋共同共有n是指兩個或兩個以上的民事主體對共有的某項房屋財是指兩個或兩個以上的民事主體對共有的某項房屋財產平等地享有占有、使用、收益和處

20、分的權利。產平等地享有占有、使用、收益和處分的權利。物物權法權法第九十五條：共同共有人對共有的不動產或者第九十五條：共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。動產共同享有所有權。n最常見的房屋共同共有有夫妻共有和家庭共有。最常見的房屋共同共有有夫妻共有和家庭共有。n根據根據婚姻法婚姻法規(guī)定，除夫妻有特別約定外，夫妻雙規(guī)定，除夫妻有特別約定外，夫妻雙方在婚后所得的財產為夫妻共同財產。在婚姻關系存方在婚后所得的財產為夫妻共同財產。在婚姻關系存續(xù)期間，共有房屋不能分割，只有在婚姻關系消滅或續(xù)期間，共有房屋不能分割，只有在婚姻關系消滅或雙方有特別約定時，才能確定份額，進行分割。雙方有特別約定時，

21、才能確定份額，進行分割。四、房屋共有四、房屋共有（三）共有房屋的處分（三）共有房屋的處分n物權法物權法第一百條：共有人可以協(xié)商確定分割方式。第一百條：共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產或者動產可以分割并且不達不成協(xié)議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。變賣取得的價款予以分割。n物權法物權法第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不

22、動產或者動產份額。其他共有人在同等有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。條件下享有優(yōu)先購買的權利。例例n甲、乙、丙甲、乙、丙3人各出資人各出資200萬元買一棟樓萬元買一棟樓后，甲欲投資開商店，故想轉讓自己的后，甲欲投資開商店，故想轉讓自己的份額，甲通知乙、丙后，乙表示愿出資份額，甲通知乙、丙后，乙表示愿出資150萬元買下甲的份額，丁知道后愿出萬元買下甲的份額，丁知道后愿出200萬元買下，丙即表示愿以萬元買下，丙即表示愿以200萬元萬元買下，根據法律規(guī)定，甲應將其份額賣買下，根據法律規(guī)定，甲應將其份額賣給誰？給誰？四、房屋共有四、房屋共有（三）共有房屋的處分（三

23、）共有房屋的處分n處理房屋共同共有關系時，應掌握以下原則：處理房屋共同共有關系時，應掌握以下原則：n在共同共有關系存續(xù)期內，部分共有人事先未經其他共有人書面同在共同共有關系存續(xù)期內，部分共有人事先未經其他共有人書面同意，擅自處分共有房產的，若事后經其他共有人追認的，則認定為意，擅自處分共有房產的，若事后經其他共有人追認的，則認定為有效；反之，則無效；有效；反之，則無效；但第三人善意、有償取得該房產，應維護第但第三人善意、有償取得該房產，應維護第三人的合法權益，三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有房產的人對其他共有人的損失，由擅自處分共有房產的人賠償。賠償。n共同共有關系終止時，必

24、須對共同共有的房屋進行分割，使共同共共同共有關系終止時，必須對共同共有的房屋進行分割，使共同共有轉為按份共有。有轉為按份共有。n共同共有房屋分割后，原共有人出賣自己分得的財產時，如原共有共同共有房屋分割后，原共有人出賣自己分得的財產時，如原共有財產屬于一個整體或配套使用，其他共有人主張優(yōu)先購買權，應予財產屬于一個整體或配套使用，其他共有人主張優(yōu)先購買權，應予以支持。以支持。n對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時，部分共有人對于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明房屋是按主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證

25、明房屋是按份共有，應認定為共同共有。份共有，應認定為共同共有。例n張軍和李麗張軍和李麗2004年結婚，年結婚，2006年兩人購買了一套一年兩人購買了一套一居室住宅，房屋產權證登記的是張軍的名字。居室住宅，房屋產權證登記的是張軍的名字。2008年年底，他們又購買了面積更大的商品房，就想把小房子底，他們又購買了面積更大的商品房，就想把小房子賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，賣掉。張軍通過中介公司與郭某簽訂了房屋買賣合同，并辦理了房屋產權過戶手續(xù)。沒想到簽訂合同不久，并辦理了房屋產權過戶手續(xù)。沒想到簽訂合同不久，一居室所在位置的房價從一居室所在位置的房價從9000元元/m2，漲到，漲到

26、12000元元/m2 。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是夫。張軍和李麗向法院起訴郭某，以所售房屋是夫妻共有財產，張軍賣房未經李麗同意為由，要求法院妻共有財產，張軍賣房未經李麗同意為由，要求法院判令郭某將該房返還張軍和李麗。判令郭某將該房返還張軍和李麗。n問：法院應如何判決？問：法院應如何判決？新婚姻法司法解釋三有關房屋的相關規(guī)定新婚姻法司法解釋三（執(zhí)行日期：新婚姻法司法解釋三（執(zhí)行日期：2011-08-13）n第四條：婚姻關系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同第四條：婚姻關系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由

27、且不損害債權人利益的除外：損害債權人利益的除外： (1)一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的；產利益行為的； (2)一方負有法定扶養(yǎng)義務的人患重大疾病需要醫(yī)一方負有法定扶養(yǎng)義務的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關醫(yī)療費用的。治，另一方不同意支付相關醫(yī)療費用的。 新婚姻法司法解釋三有關房屋的相關規(guī)定n第六條：婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人第六條：婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產約定將一方所有的房產贈與贈與另一方，贈與方在

28、另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。一百八十六條的規(guī)定處理。n合同法合同法第一百八十六條：贈與人在贈與財第一百八十六條：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與產的權利轉移之前可以撤銷贈與 。 新婚姻法司法解釋三有關房屋的相關規(guī)定n第七條：第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第婚姻法第十八條第(3)項的

29、規(guī)定，視為只對自項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。方的個人財產。 由由雙方父母出資雙方父母出資購買的不動產，產權登記購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。有約定的除外。新婚姻法司法解釋三有關房屋的相關規(guī)定n第十條：夫妻一方第十條：夫妻一方婚前婚前簽訂不動產買賣合同，以個人簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫

30、妻共同財產婚后用夫妻共同財產還貸還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。不動產由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十第三十九條第一款九條第一款（第三十九條第三十九條：離婚時，夫妻的共同財產由雙方協(xié)

31、議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。）規(guī)定的原則，由產權登記一規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。方對另一方進行補償。 新婚姻法司法解釋三有關房屋的相關規(guī)定n第十一條：一方未經另一方同意出售夫妻共同第十一條：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損

32、失的，人一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。民法院應予支持。新婚姻法司法解釋三有關房屋的相關規(guī)定n婚前一方購置的房產，婚后再售：婚前一方購置的房產，婚后再售： 1、仍然屬于婚前財產，但實踐中存在離婚時財產來源、仍然屬于婚前財產，但實踐中存在離婚時財產來源及區(qū)分問題，所以要保留相關證據。及區(qū)分問題，所以要保留相關證據。2、若再售后又購置共同居住的房屋，要保留證明財產、若再售后又購置共同居住的房屋，要保留證明財產前后變化關系的證據前后變化關系的證據(如前后的資金流向如前后的資金流向)，才能獲得，才能獲得法律上的支持。法律上的支持。 新婚姻法司法解釋三有關房屋的相關規(guī)定n即將結婚

33、、但尚未領取結婚證的準夫妻：即將結婚、但尚未領取結婚證的準夫妻：n夫妻婚姻存續(xù)期間，是從夫妻婚姻存續(xù)期間，是從領取結婚證之日起算領取結婚證之日起算，因，因此在未領取結婚證的前提下共同買房，并不能當做此在未領取結婚證的前提下共同買房，并不能當做共同財產。共同財產。n在這種情況下共同買房，如果是雙方共同出資，比例各半，在這種情況下共同買房，如果是雙方共同出資，比例各半，則需在房產證上同時登記兩人的姓名。如果雙方出資比例則需在房產證上同時登記兩人的姓名。如果雙方出資比例不等，雖在房產證上也會登記兩人姓名，但必須說明各自不等，雖在房產證上也會登記兩人姓名，但必須說明各自所占比例大小。所占比例大小。n只

34、有一方出資的情況下，是否在房產證上也登記上另外一只有一方出資的情況下，是否在房產證上也登記上另外一方的姓名，如果登記上，不出資一方所占份額是多少，也方的姓名，如果登記上，不出資一方所占份額是多少，也需要確定下來，并在房產證上載明。需要確定下來，并在房產證上載明。 案例討論n姍姍和張俊原本是一對戀人，畢業(yè)后便在一起居住。姍姍和張俊原本是一對戀人，畢業(yè)后便在一起居住。2003年初，年初，兩人在某市上地附近看中了一套商品房，計劃用兩人共同的儲蓄兩人在某市上地附近看中了一套商品房，計劃用兩人共同的儲蓄10萬元支付首付。張俊因工作需要出差了一個月，這期間姍姍獨萬元支付首付。張俊因工作需要出差了一個月，這

35、期間姍姍獨自一人辦理好了所有的購房手續(xù)，并支付了自一人辦理好了所有的購房手續(xù)，并支付了10萬元的首付。不幸萬元的首付。不幸的是，張俊在出差期間結識了上海分公司的同事小劉，一見鐘情。的是，張俊在出差期間結識了上海分公司的同事小劉，一見鐘情。張俊申請調入上海分公司，并決定和姍姍分手，出售兩人合買的張俊申請調入上海分公司，并決定和姍姍分手，出售兩人合買的房子折現，以便到上海另筑愛巢。張俊提出變賣房產的要求自然房子折現，以便到上海另筑愛巢。張俊提出變賣房產的要求自然的不到姍姍的同意。無奈之下，張俊只好偷偷地拿出購房合同到的不到姍姍的同意。無奈之下，張俊只好偷偷地拿出購房合同到中介公司出售。但由于合同書

36、上寫的全是姍姍的名字，沒有一家中介公司出售。但由于合同書上寫的全是姍姍的名字，沒有一家中介公司能受理。張俊只好訴諸法律?？墒怯捎谫彿亢贤习准堉薪楣灸苁芾?。張俊只好訴諸法律?？墒怯捎谫彿亢贤习准埡谧謱懙氖菉檴櫟拿?，而且張俊又難以拿出有力的證據，證明黑字寫的是姍姍的名字，而且張俊又難以拿出有力的證據，證明房子是他和女友共同的積蓄買的。房子是他和女友共同的積蓄買的。問題：房產究竟該歸誰？如何解決分手后的財產糾紛？問題：房產究竟該歸誰？如何解決分手后的財產糾紛？第三節(jié)第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權一、概念一、概念n建筑物區(qū)分所有權是指對建筑物的與其建筑物區(qū)分所有權是指對建筑物的與其他

37、部分區(qū)別開來的某一待定部分享有的他部分區(qū)別開來的某一待定部分享有的所有權。包括所有權。包括3部分：部分：n對建筑物專有部分的單獨所有權對建筑物專有部分的單獨所有權n對建筑物共有部分的共有權對建筑物共有部分的共有權n因區(qū)分所有權人的共有關系所產生的成員權因區(qū)分所有權人的共有關系所產生的成員權（共同管理權）（共同管理權）二、建筑物區(qū)分所有人的專有權二、建筑物區(qū)分所有人的專有權n關于專有部分的范圍，學說上有關于專有部分的范圍，學說上有4種觀點：壁心說、空間說、最種觀點：壁心說、空間說、最后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層折中說。后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層折中說。n專有部分的面積，按照不動產登記簿

38、記載的面積計算；尚未進行專有部分的面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。暫按房屋買賣合同記載的面積計算。n行使專有權的限制行使專有權的限制n專有權的行使必須正當且符合交易習慣。專有權的行使必須正當且符合交易習慣。物權法物權法規(guī)定業(yè)主轉讓規(guī)定業(yè)主轉讓建筑物的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有權和共同管建筑物的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有權和共同管理權一并轉讓。理權一并轉讓。n專有權人如果對專有部分進行維修改良，必須遵守正當性，不

39、得破專有權人如果對專有部分進行維修改良，必須遵守正當性，不得破壞建筑物安全和外觀，不得妨礙建筑物整體的正常使用以及違反各壞建筑物安全和外觀，不得妨礙建筑物整體的正常使用以及違反各個區(qū)分所有人的共同利益。個區(qū)分所有人的共同利益。n容忍他人行使專有權的義務。容忍他人行使專有權的義務。n按照本來用途使用專有部分，不得擅自改變用途。按照本來用途使用專有部分，不得擅自改變用途。三、建筑物區(qū)分所有人的共有權三、建筑物區(qū)分所有人的共有權n建筑物區(qū)分所有人的共有權，即業(yè)主的共有權，建筑物區(qū)分所有人的共有權，即業(yè)主的共有權，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律、法規(guī)或管理是指建筑物區(qū)分所有人依照法律、法規(guī)或管理規(guī)定，對

40、建筑物的共有部分及其附屬物、基地規(guī)定，對建筑物的共有部分及其附屬物、基地的特定部分以及共有設施（共有部分）所享有的特定部分以及共有設施（共有部分）所享有的占有、使用和收益的權利。的占有、使用和收益的權利。n物權法物權法第第72條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。得以放棄權利不履行義務。n共有權的屬性共有權的屬性n不可分割不可分割n從屬性從屬性共有部位利用示意圖共有部分的利用共有部分的利用合法的利用合法的利用非法的利用非法的利用業(yè)主合業(yè)主合理利用理利用物業(yè)經營物業(yè)經營收益歸公收

41、益歸公業(yè)主業(yè)主外部外部侵權人侵權人共有共有車位車位廣告廣告收益收益空調、遮陽、空調、遮陽、太陽能太陽能商業(yè)招牌商業(yè)招牌侵占通道侵占通道圈占空地圈占空地廣告招牌廣告招牌燈光標識燈光標識擅自出租擅自出租侵占收益侵占收益廣告收益廣告收益據為己有據為己有例n家住春暉小區(qū)家住春暉小區(qū)7幢幢502室的王君在對新房進行裝修時，室的王君在對新房進行裝修時，為了改善客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽為了改善客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽臺旁又自行開設了一扇臺旁又自行開設了一扇1.5mx1.2m的塑鋼窗戶。樓下的塑鋼窗戶。樓下住戶劉杰見狀，即以王君擅自在樓房外墻開設窗戶對住戶劉杰見狀，即以王君擅自在樓

42、房外墻開設窗戶對其居住造成安全隱患為由，要求王君立即將開設的窗其居住造成安全隱患為由，要求王君立即將開設的窗戶拆除并恢復原樣。在多次協(xié)商未果的情況下，劉杰戶拆除并恢復原樣。在多次協(xié)商未果的情況下，劉杰一紙訴狀將王君告上法庭。在訴訟過程中，法院委托一紙訴狀將王君告上法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質的房屋安全鑒定處對王君在外墻所開設的窗戶有資質的房屋安全鑒定處對王君在外墻所開設的窗戶進行了鑒定，結論為：未對整幢樓房的主體造成明顯進行了鑒定，結論為：未對整幢樓房的主體造成明顯的結構性損壞，目前不影響居住和使用安全。的結構性損壞，目前不影響居住和使用安全。n你認為該案件法院應如何處理？你認為該案件法

43、院應如何處理？例n張某在一棟臨街的單元樓里有一套住房，位于這棟樓的頂層。張某在一棟臨街的單元樓里有一套住房，位于這棟樓的頂層。2005年年3月，某房地產公司決定在該樓頂懸掛一個廣告牌，張某月，某房地產公司決定在該樓頂懸掛一個廣告牌，張某平時很少住在這套房里，于是張某便獨自與房地產公司簽訂了一平時很少住在這套房里，于是張某便獨自與房地產公司簽訂了一份允許房地產公司使用樓房房頂的合同，房地產公司每年向張某份允許房地產公司使用樓房房頂的合同，房地產公司每年向張某支付使用費支付使用費5萬元。這棟臨街樓房的其他住戶王某、曹某等人知萬元。這棟臨街樓房的其他住戶王某、曹某等人知道后，認為張某的行為侵犯了他們

44、的權利，要求張某給予補償，道后，認為張某的行為侵犯了他們的權利，要求張某給予補償，張某堅決不同意。于是，王某、曹某便代表其他住戶，以張某為張某堅決不同意。于是，王某、曹某便代表其他住戶，以張某為被告，向人民法院提起了訴訟。被告，向人民法院提起了訴訟。n問：（問：（1）張某行為是否合法？張某行為是否合法？ （2）如果樓里住戶同意掛廣告牌，）如果樓里住戶同意掛廣告牌，5萬元收益如何分配？萬元收益如何分配？ （3）如果某住戶認為廣告牌影響了其房屋的采光、通風，如）如果某住戶認為廣告牌影響了其房屋的采光、通風，如何處理？何處理？四、建筑物區(qū)分所有人的管理權四、建筑物區(qū)分所有人的管理權n建筑物區(qū)分所有人

45、的管理權是指全體所有人基于專有建筑物區(qū)分所有人的管理權是指全體所有人基于專有權和共有權關系組成的一個團體，每一個所有人作為權和共有權關系組成的一個團體，每一個所有人作為該團體的一員所應擁有的權利和應承擔的義務。該團體的一員所應擁有的權利和應承擔的義務。n建筑物區(qū)分所有人的管理權的內容建筑物區(qū)分所有人的管理權的內容n管理權人的權利管理權人的權利n設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的權利設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的權利n重大事項的表決權重大事項的表決權n請求權請求權n其他管理權其他管理權n管理權人的義務管理權人的義務n遵守法律法規(guī)和管理約定的義務遵守法律法規(guī)和管理約定的義務n執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會決

46、定的義務執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的義務n其他管理義務其他管理義務第四節(jié)第四節(jié) 房地產相鄰權與地役權房地產相鄰權與地役權一、概念及特征一、概念及特征n地役權是指為使用自己土地的方便與利益而使地役權是指為使用自己土地的方便與利益而使用他人土地的權力，是一種為增加自己土地的用他人土地的權力，是一種為增加自己土地的利用價值而支配他人土地的他物權。地役權具利用價值而支配他人土地的他物權。地役權具有從屬性和不可分性等特點。有從屬性和不可分性等特點。n房地產相鄰權是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產相鄰權是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間，一方行使所有權不動產所有人或使用人之間，一方行使

47、所有權或使用權時，享有要求另一方提供便利或接受或使用權時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權利。限制的權利。二、二、 地役權地役權n物權法物權法第一百五十六條：地役權人有權按照合同約定，利用第一百五十六條：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。所稱他人的不動產他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。為供役地，自己的不動產為需役地。n物權法物權法第一百五十七條：設立地役權，當事人應當采取書面第一百五十七條：設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款：形式訂立地役權合同。地役權合同一

48、般包括下列條款：（1）當事人的姓名或者名稱和住所；）當事人的姓名或者名稱和住所；（2）供役地和需役地的位置；）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；）利用目的和方法；（4）利用期限；）利用期限；（5）費用及其支付方式；）費用及其支付方式；（6）解決爭議的方法。）解決爭議的方法。 物權法有關地役權的規(guī)定n地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。n地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓地役權不得單獨轉

49、讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。n地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。n需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。n供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉供役地以及供役地上

50、的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。n已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。記或者注銷登記。 三、房地產相鄰權n房地產相鄰權的法律特征房地產相鄰權的法律特征n房地產相鄰權產生的客觀條件是自然原因，即毗鄰房地產相鄰權產生的客觀條件是自然原因，即毗鄰關系。關系。n產生的主觀條件是法律規(guī)定產生的主觀條件是法律規(guī)定n主體是兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有權人主體是兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有權人或

51、使用權人或使用權人n所體現的是與相鄰人的利益，而不是不動產本身所體現的是與相鄰人的利益，而不是不動產本身n相鄰關系是一種從屬關系，與相鄰不動產具有不可相鄰關系是一種從屬關系，與相鄰不動產具有不可分性分性三、房地產相鄰權n通風、采光、日照相鄰關系。通風、采光、日照相鄰關系。物權法物權法第第89條規(guī)定，建造建筑物不得條規(guī)定，建造建筑物不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。n相鄰環(huán)保關系。相鄰環(huán)保關系。 物權法物權法第第90條規(guī)定，不動產權利人不得違反國家條規(guī)定，不動產權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污

52、染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。射等有害物質。n相鄰土地通行、使用關系。相鄰土地通行、使用關系。 物權法物權法第第87條規(guī)定，不動產權利人對條規(guī)定，不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。n相鄰用水、排水、滴水關系。相鄰用水、排水、滴水關系。 物權法物權法第第86條規(guī)定，不動產權利人條規(guī)定，不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。n相鄰地界關系。不得越界侵占對方的土地。相鄰地界

53、關系。不得越界侵占對方的土地。n相鄰防險關系。相鄰防險關系。 物權法物權法第第91條規(guī)定，不動產權利人挖掘土地、建條規(guī)定，不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。四、相鄰權與地役權的區(qū)別四、相鄰權與地役權的區(qū)別n產生原因：相鄰權由法律直接規(guī)定，地役權是依法由雙方約定。產生原因：相鄰權由法律直接規(guī)定，地役權是依法由雙方約定。n調節(jié)范圍：相鄰關系是不動產關系的一種最低限度的調節(jié)，是權利的正調節(jié)范圍：相鄰關系是不動產關系的一種最低限度的調節(jié)，是權利的正常延伸和必要限制；地役權對土地所有權或使用權的

54、限制與擴展程度較常延伸和必要限制；地役權對土地所有權或使用權的限制與擴展程度較大。大。n存在條件：相鄰權必須相互毗鄰；地役權只發(fā)生在土地所有人與使用人存在條件：相鄰權必須相互毗鄰；地役權只發(fā)生在土地所有人與使用人之間。之間。n存續(xù)期：地役權由當事人約定；相鄰權是法定的。存續(xù)期：地役權由當事人約定；相鄰權是法定的。n救濟方面：救濟方面：n相鄰權只能提起侵權訴訟，要求相鄰權只能提起侵權訴訟，要求“停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀狀”；n地役權雙方按合同解決。如因第三人侵害，已登記的地役權，地役權權利人地役權雙方按合同解決。如因第三人侵害，已登記的地役權，地

55、役權權利人可行使物權請求權；未登記，地役權權利人只能向供役地人主張違約責任，可行使物權請求權；未登記，地役權權利人只能向供役地人主張違約責任，供地役權利人承擔責任后再向第三人主張侵權責任。供地役權利人承擔責任后再向第三人主張侵權責任。例例n2005年，南京玄武區(qū)的采菊東籬項目開始建設，隨著年，南京玄武區(qū)的采菊東籬項目開始建設，隨著施工進程的推進，隔壁櫻海公寓的部分住戶感覺陽光施工進程的推進，隔壁櫻海公寓的部分住戶感覺陽光越來越少，他們試圖阻止施工，但開發(fā)商以通過規(guī)劃越來越少，他們試圖阻止施工，但開發(fā)商以通過規(guī)劃審批為由不予理睬。最終，有兩名業(yè)主提起訴訟。審批為由不予理睬。最終，有兩名業(yè)主提起訴

56、訟。2007年年1月，南京玄武區(qū)人民法院判決開發(fā)商分別賠月，南京玄武區(qū)人民法院判決開發(fā)商分別賠償兩位陽光被遮擋的居民償兩位陽光被遮擋的居民1萬元和萬元和8000元。（國家相元。（國家相關法律規(guī)定，被遮擋住戶在大寒日滿窗持續(xù)日照不少關法律規(guī)定，被遮擋住戶在大寒日滿窗持續(xù)日照不少于于1小時）小時）例n王某所住的房屋僅一扇窗戶，本來通風條件就差，而王某所住的房屋僅一扇窗戶，本來通風條件就差，而窗下又是衛(wèi)生部門設置的公用小便池，因此，長期以窗下又是衛(wèi)生部門設置的公用小便池，因此，長期以來王某一家不僅無法利用這唯一的窗戶，而且在關閉來王某一家不僅無法利用這唯一的窗戶，而且在關閉的情況下仍不時受到臭氣的干

57、擾，影響了正常生活。的情況下仍不時受到臭氣的干擾，影響了正常生活。王某在多方反映無效的情況下，將小便池拆除，衛(wèi)生王某在多方反映無效的情況下，將小便池拆除，衛(wèi)生部門為此起訴要求予以重建和賠償。法院在受理此案部門為此起訴要求予以重建和賠償。法院在受理此案后實地進行了調查，結果表明，該便池的存在和管理后實地進行了調查，結果表明，該便池的存在和管理不善，確實影響了居民生活，且便池具有拆除和遷移不善，確實影響了居民生活，且便池具有拆除和遷移的條件，因此，對衛(wèi)生部門的要求不予支持。的條件，因此，對衛(wèi)生部門的要求不予支持。例n甲與乙系五、六樓鄰居關系。甲于甲與乙系五、六樓鄰居關系。甲于1994年購買此房，年

58、購買此房，進住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，進住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。手上的空間封堵。2001年年5月，乙購買了進住六樓。月，乙購買了進住六樓。2004年年5月，乙認為甲造成了自己出入及搬運東西的月，乙認為甲造成了自己出入及搬運東西的嚴重不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。嚴重不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。下列說法正確的是（下列說法正確的是（ ）。）。A不應支持乙的訴訟請求，因為乙進住時明知樓中的格局不應支持乙的訴訟請求，因為乙進住時

59、明知樓中的格局 B不應支持乙的訴訟請求，因為甲是建筑物空間共有人之一，可以不應支持乙的訴訟請求，因為甲是建筑物空間共有人之一，可以自由使用該空間自由使用該空間C應支持乙的訴訟請求，因為甲侵犯了其共有權應支持乙的訴訟請求，因為甲侵犯了其共有權D不應支持乙的訴訟請求，因為其請求已過訴訟時效不應支持乙的訴訟請求，因為其請求已過訴訟時效例n甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有一個東門，為了甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有一個東門，為了讓職工上下班進出方便，想開個西門，但必須讓職工上下班進出方便，想開個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費，乙工

60、廠允許甲工廠員定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠員工通行，為此，雙方達成書面協(xié)議，在乙工廠工通行，為此，雙方達成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設立的土地上設立“通行地役權通行地役權”利用期限利用期限10年。年。雙方向登記機構申請地役權登記。雙方向登記機構申請地役權登記。n假設，乙工廠轉讓給丙工廠，丙工廠如何處理假設，乙工廠轉讓給丙工廠，丙工廠如何處理該地役權？該地役權？第五節(jié)第五節(jié) 房地產登記房地產登記一、房地產登記概念一、房地產登記概念n房地產登記是指房地產登記機關依法將房地產權利和其他應當記房地產登記是指房地產登記機關依法將房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿上予以記載的行為，是將