房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理試題

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理試題一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，每題1 分，共 30 分）1對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A 設(shè)計(jì)壽命B經(jīng)濟(jì)壽命C法定壽命D自然壽命2地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A 變現(xiàn)性差B易受政策影響C依賴專業(yè)管理D效益外溢和轉(zhuǎn)移3甲乙物業(yè)2008年10 月的價(jià)值均為1100 萬元。預(yù)計(jì)2009年10 月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900 萬元的可能性也均為 50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的

2、結(jié)果是（）。A 甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小4如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為023，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A 10 38%B 11 07%C 12 45%D 13 62%52008 年，某市可供租售的房屋面積為 3000 萬 n2，其中可供銷售的住宅面積為 1800 萬，可供出租的住宅面積為 450 萬；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為 2750 萬 112，其中銷售的住宅面積為 1680 萬，出租的住宅面積為 320 萬。

3、該市 2008 年住宅市場(chǎng)吸納率為（ ）。A 71 11%B 88 89%C 91 67%D 93 33%6某市2008 年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A 半個(gè)月B2 個(gè)月C半年D2 年7房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（）。A 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性B房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C土地所有權(quán)的排他性D土地的有限性8房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（）。A 上升到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率9橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（）。A 質(zhì)量控制B進(jìn)度控制C成本控制D合同管

4、理10在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A 開發(fā)商B承包商C監(jiān)理工程師D使用單位11需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A 目標(biāo)定價(jià)法B 價(jià)值定價(jià)法C挑戰(zhàn)定價(jià)法D成本加成定價(jià)法12在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。A 市場(chǎng)需求上限B市場(chǎng)有效需求C市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D 市場(chǎng)最低需求13某市 2008 年住宅的預(yù)測(cè)銷售量為500 萬，實(shí)際銷售量為650 萬，平滑指數(shù)為075，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009 年住宅銷售量為（）萬。A5000B 537 5C612 5D 650 014某開發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯

5、的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A 形象差異化B人員差別化C服務(wù)差別化D 產(chǎn)品差別化15某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（）。A 替代性B發(fā)展性C地區(qū)性D 復(fù)雜性16認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A 馬克思的利率決定理論B可貸資金利率理論C s 1M 曲線模型利率理論D流動(dòng)性偏好利率理論17若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（）。A 577%B 6 00%C 10 00% D 14 40%18某商鋪的租賃期為15 年，租金按每年5%的比例遞增，第1 年的租金為1 萬元，租金于

6、每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15 年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A 11 41B 1149C12 41D 12 4919李某從銀行貸款 56 萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20 年，年利率為7 5%，按月等額償還。如果李某于第7 年末提前償還本金10 萬元，則從第 8 年開始的月還款額為（ ）元。A 3456 09 B 3505 95C 3509 74 D 3705 7320某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3 年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年，土地使用權(quán)年限為50 年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（）年。A 37 B40 C 43D 5021某房地產(chǎn)開發(fā)

7、項(xiàng)目，當(dāng)=14% 時(shí)，凈現(xiàn)值為450 萬元；當(dāng)=15% 時(shí)，凈現(xiàn)值為 -200萬元，平均資金成本率為132%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A20% B1431%C 14 69% D 14 80%22某商鋪的購買價(jià)格為 100 萬元，其中 60 萬元來自銀行貸款。 該貸款在 10 年內(nèi)按年等額償還，年利率為 7%，預(yù)計(jì)該商鋪第 1 年稅后凈現(xiàn)金流量為 3 萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1 年的投資回報(bào)率為（）。A 500%B 7 50%C 1836%D 28 85%23趙某以12000元 /的價(jià)格購買了230 的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在1

8、0 年內(nèi)按年等額償還，年利率為10% ，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34 萬元，則其償債備付率為（）。A 012B 0 21C1 26D 20524房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A 獨(dú)立方案B互斥方案C凈現(xiàn)值法D等額年費(fèi)用法25對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A 等額年值法B差額投資內(nèi)部收益率法C凈現(xiàn)值法D等額年費(fèi)用法26下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A 空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D金融機(jī)構(gòu)

9、通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率27各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。A 凈現(xiàn)值B凈現(xiàn)值期望值C凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)28下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）A 出租率B基準(zhǔn)收益率C成本利潤(rùn)率D財(cái)務(wù)杠桿比率29某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150 間客房，平均每間客房的面積為40 ，總建筑面積為6800。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000 元 /，每間客房的綜合投資為14 萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（）萬元。A 1800B 2040C 2100D 238030將借款本息視為現(xiàn)

10、金流出的基本報(bào)表是（）。A 全部投資現(xiàn)金流量表B 資本金現(xiàn)金流量表C借款還本付息估算表D 投資計(jì)劃與資金籌措表二、多項(xiàng)選擇題（每題3 分，共 45 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選或多選的，不得分；少選每選對(duì)1 個(gè)選項(xiàng)得0 5 分）1下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）。A 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C利率風(fēng)險(xiǎn)D 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（）。A 價(jià)格結(jié)構(gòu)B總量結(jié)構(gòu)C檔次結(jié)構(gòu)D投資結(jié)構(gòu)E租買結(jié)構(gòu)3房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（）。A 競(jìng)爭(zhēng)性B壟斷性C外部性D 均衡性E信息不對(duì)稱性4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)

11、定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（）。A 工程質(zhì)量保修書B可行性研究報(bào)告C竣工圖D住宅使用說明書E竣工驗(yàn)收備案表5采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有（）。A 開發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位B開發(fā)商難以估算成本C開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D開發(fā)商打算與同行和平共處E開發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力6房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開發(fā)商（）。A 選擇合適的項(xiàng)目位置B 尋找投資合作伙伴C確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型D 判斷租買時(shí)機(jī)E進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策7開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（）。A 供需分析B競(jìng)爭(zhēng)分析C市場(chǎng)占有率分析D投資收益分析E宏觀因素分析8下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)

12、金流出包括土地成本的有（）。A 購買持有出租出售B購買一更新改造出售C購買一更新改造出租出售D 開發(fā)銷售E開發(fā)持有出租出售9投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（）。A 物業(yè)增值收益B所得稅C還本付息額D投資者權(quán)益增加值E權(quán)益投資10下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A 差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案E采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)

13、將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案11下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有（）。A 風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B 風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析12實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A 可預(yù)測(cè)性B不可控性C不可逆性D可延期性E不可彎更性13編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A 現(xiàn)金流量表B損益表C資金使用計(jì)劃D資金籌措計(jì)劃E資金來源與運(yùn)用表14按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（）。A 權(quán)益型B抵押型C傘型合伙D多重合伙E混合型15物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）

14、。A 確立管理目標(biāo)B 制定維修養(yǎng)護(hù)方案C制定安全保衛(wèi)方案D提出預(yù)算E確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。每題1 分，共 15分。）1具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。（）2房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）3量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。（）4開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。（）5一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋?。（?個(gè)人住房抵

15、押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。（）7只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。（）8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。（）9借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（）10不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。（）11最高租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）12基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）13預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源。（）14無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（）15收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）參考答案：一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，每題1 分，共 30 分）1、 B2、D3、 B、4、 A5、 C6、 D7、 A8、 C9、 B10、 C11、 A12、A13、C14、 D15、 B16、 D17、A18、C19、 C20、 B21、 C22、C23、 C24、 B25、 A26、 A27、D28、A29、C30、 B二、多項(xiàng)選擇題（每題3 分，共45 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選或多選的，不得分；少選