房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理工作培訓(xùn)課件

1、認(rèn)真開展認(rèn)真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理”工工作作 2009.5認(rèn)真開展認(rèn)真開展“違規(guī)變更規(guī)劃、違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理”工作工作 一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 二、容積率的制定與調(diào)整 三、清理核查工作的重點(diǎn) 一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 1.容積率的概念容積率的概念 在一定的地塊內(nèi)，（允許修建的）總建筑面積與建筑用地面積的比值。一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 2.研究建筑容積率的意義 （1）控制容積率是政府政府衡量土地使用強(qiáng)度和評價(jià)土地利用合理性的重要指標(biāo)和基本手段。 （2）提高容積率是開發(fā)商開發(fā)商獲取超額利潤的工具

2、。 （3）合理容積率是業(yè)主業(yè)主享受必要環(huán)境條件的基本保證。 （4）把握容積率是遏制房地產(chǎn)業(yè)腐敗的突破口。 小結(jié)：雙刃劍雙刃劍科學(xué)制定科學(xué)制定嚴(yán)格執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 3.容積率的特性容積率的特性 （1）容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘浚ㄈ莘e率總建筑面積 / 凈地塊面積） 凈地塊：建筑所使用的場地； 總建筑面積：地面以上部分的建筑面積總和。 （2）在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比； 在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比。 （3）在一定的建筑面積條件下，樓面占地率與容積率成反比。 （4）容積率是相對指標(biāo)，有一定彈性。 小結(jié)：彈性彈性度量度量 一、對建筑容

3、積率的基本認(rèn)識 4.確定容積率的原則確定容積率的原則 （1）容積率上限：取決于環(huán)境質(zhì)量的最起碼要求； （2）容積率下限：取決于開發(fā)者能承受的最高樓面地價(jià)。 小結(jié)：客觀值客觀值普遍性普遍性避開開發(fā)商避開開發(fā)商 一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 5. 確定容積率的依據(jù) （1）國家和省的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 （2）城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃 （3）城市的經(jīng)濟(jì)狀況 （4）地塊的實(shí)際情況 小結(jié)：因地制宜因地制宜政策性政策性地方性地方性 一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 6.影響容積率的主要因素影響容積率的主要因素 （1）地塊的使用性質(zhì)； （2）地塊的區(qū)位； （3）城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施容量； （4）地塊空間環(huán)境條件表現(xiàn)為

4、城市設(shè)計(jì)的要求； （5）建造方式與形體； （6）地塊土地出讓價(jià)格； （7）歷史環(huán)境的保護(hù)。 小結(jié)：多因子多因子技術(shù)支撐技術(shù)支撐經(jīng)驗(yàn)積累經(jīng)驗(yàn)積累 一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 7.確定容積率的方法確定容積率的方法 （1）形體布局模擬； （2）經(jīng)驗(yàn)歸納統(tǒng)計(jì)； （3）調(diào)查分析對比。 小結(jié)：小結(jié)：方案對比方案對比集思廣益集思廣益 一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 8.容積率下限的確定容積率下限的確定 開發(fā)總投入利潤率總產(chǎn)出總投入 小結(jié)：利益兼顧利益兼顧 一、對建筑容積率的基本認(rèn)識 9.容積率的調(diào)節(jié)容積率的調(diào)節(jié) 指導(dǎo)原則：利益分享、不超上限； 調(diào)節(jié)方法：調(diào)節(jié)系數(shù)法 地塊出讓價(jià)格升值率調(diào)節(jié)系數(shù)建筑面積增加率 小結(jié)

5、：復(fù)雜性復(fù)雜性明確性明確性公開性公開性 二、容積率的制定與調(diào)整 1. 容積率的制定程序 （1）下達(dá)任務(wù) （2）熟悉總規(guī) （3）現(xiàn)場踏查 （4）編制方案 （5）技術(shù)審查 （6）行政把關(guān) （7）專家論證 （8）匯總修改 （9）上報(bào)批準(zhǔn) 小結(jié)：程序嚴(yán)密程序嚴(yán)密大漏洞概率低大漏洞概率低二、容積率的制定與調(diào)整 2.容積率調(diào)整的必要性 （1）制定程序的漏洞 （2）決策過程的偏差 （3）實(shí)施條件的變化 （4）經(jīng)濟(jì)利欲的膨脹 小結(jié)：多數(shù)實(shí)施順利多數(shù)實(shí)施順利個別在所難免個別在所難免 二、容積率的制定與調(diào)整 3. 容積率調(diào)整的程序 （1）調(diào)整申請 （2）行政審核 （3）下達(dá)任務(wù) （4）技術(shù)論證 （5）專家論證 （

6、6）現(xiàn)場公示 （7）行政匯總 （8）重編控規(guī) （9）上報(bào)批準(zhǔn) 小結(jié)：陽光規(guī)劃陽光規(guī)劃科學(xué)可行科學(xué)可行杜絕腐敗杜絕腐敗 二、容積率的制定與調(diào)整二、容積率的制定與調(diào)整4.容積率上限的控制容積率上限的控制住宅建筑面積凈密度控制指標(biāo)萬m2/hm2） 住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃、低 層1.101.201.30多 層1.701.801.90中高層2.002.202.40高 層3.503.503.50注：混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值； 本表不計(jì)入地下層面積。二、容積率的制定與調(diào)整 （2）其它用地容積率表4.6.doc 小結(jié)：把握上限把握上限適用安全適用安全 三、清理核查工作的重點(diǎn) 1.核查有關(guān)資料

7、的真實(shí)性 （1）有關(guān)資料是否齊全 （2）有關(guān)資料的核發(fā)時(shí)間是否真實(shí)、合法 選址意見書（附規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證竣工驗(yàn)收 （3）核發(fā)機(jī)關(guān)是否合法 （4）核發(fā)程序是否合法 （5）有關(guān)資料是否清晰，有否涂改三、清理核查工作的重點(diǎn) 2.原始容積率的合理性 （1）是否明確 （2）是否超出上限值 三、清理核查工作的重點(diǎn) 3.修改程序的合法性 （1）是否提出申請 （2）是否進(jìn)行論證 （3）是否進(jìn)行公示 （4）是否經(jīng)過批準(zhǔn)三、清理核查工作的重點(diǎn) 4.修改結(jié)果的合理性 （1）申請理由是否合理 （2）有否論證資料 （3）是否超出上限 （4）利益分配是否合理 三、清理核查工作的重點(diǎn) 5.

8、核查容積率執(zhí)行情況 （1）核算建筑面積 三、清理核查工作的重點(diǎn)建筑物面積計(jì)算方法建筑物面積計(jì)算方法建筑面積按建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)建筑面積按建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積外圍水平面積計(jì)算（勒腳應(yīng)扣除；內(nèi)部計(jì)算（勒腳應(yīng)扣除；內(nèi)部局部樓層局部樓層無無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按結(jié)構(gòu)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按結(jié)構(gòu)底板底板面積計(jì)算，面積計(jì)算，有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按圍護(hù)結(jié)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍外圍水平面積計(jì)算）；水平面積計(jì)算）；對于對于平屋頂平屋頂房間：房間：h2.2m應(yīng)計(jì)算全面積；應(yīng)計(jì)算全面積；h2.2m應(yīng)計(jì)算應(yīng)計(jì)算1/2面積；面積； 對于對于坡屋頂坡屋頂房間：房間：h2.1m應(yīng)計(jì)算全面積；應(yīng)計(jì)算全面積；h2.1m應(yīng)計(jì)算應(yīng)計(jì)算1/2面積面積（但

9、（但h1.2m的部分不應(yīng)計(jì)入）；的部分不應(yīng)計(jì)入）；有有永久性永久性頂蓋頂蓋而而無圍護(hù)結(jié)構(gòu)無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按水平投影的的，按水平投影的1/2計(jì)算；計(jì)算；各種各種井井類和類和變形縫變形縫按自然層數(shù)計(jì)算；按自然層數(shù)計(jì)算；雨棚雨棚挑出長度挑出長度2.1m 應(yīng)按水平投影的應(yīng)按水平投影的1/2計(jì)算；計(jì)算；陽臺陽臺應(yīng)按水平投影的應(yīng)按水平投影的1/2計(jì)算；計(jì)算；高低聯(lián)跨高低聯(lián)跨建筑應(yīng)分別計(jì)算，變形縫算在低跨內(nèi)。建筑應(yīng)分別計(jì)算，變形縫算在低跨內(nèi)。三、清理核查工作的重點(diǎn)下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算面積下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算面積：建筑物通道（騎樓、過街樓）的底層。建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景

10、的天橋、挑臺等。屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨蓬以及建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。自動扶梯、自動人行道。獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。三、清理核查工作的重點(diǎn) 注意： 核算容積率時(shí)，不計(jì)入地下室面積； 住宅建筑層高超過3.6m的，應(yīng)另計(jì)；其它建筑不區(qū)分層高。 （2）核算用地面積 用地面積征地總面積代征道路用