物業(yè)工程工作手冊

1、精編物業(yè)工程工作手冊第一章 公司簡介3第二章 新職員上崗提示4第一節(jié) 服務(wù)理念4第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識4第三節(jié) 在服務(wù)過程中的注意事項4第三章 工程維修人員崗位職責(zé)5第一節(jié) 工程主管崗位職責(zé)5第二節(jié) 工程維修人員崗位職責(zé)5第四章 工程設(shè)備管理制度6第一節(jié) 維修班工作制度6第二節(jié) 維修班交接班制度9第三節(jié) 工具管理制度9第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定11第五節(jié) 房屋維護(hù)制度11第六節(jié) 空置房檢查制度15第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度15第八節(jié) 緊急事件處理程序15第九節(jié) 定期檢查項目一覽表17第十節(jié) 配電室工作制度19第十一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)工作制度22第十二節(jié) 電梯管理制度24第十三節(jié) 中央空調(diào)管理

2、制度25第十四節(jié) 水泵房工作流程26第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度29第五章 常用維修工具使用方法30第一節(jié) 萬用表30第二節(jié) 鉗形表33第三節(jié) 場強(qiáng)儀35第六章 維修工作安全注意事項39第七章 電氣防火、防爆措施40第一節(jié) 電氣火災(zāi)的起因40第二節(jié) 電氣設(shè)備的滅火方法41第八章 工作流程43第一節(jié) 配電室工作程序43第二節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)管理程序44第三節(jié) 風(fēng)機(jī)房工作程序47第四節(jié) 電梯工作程序48第五節(jié) 中央空調(diào)管理程序55第六節(jié) 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)工作流程62第七節(jié) 二次供水管理規(guī)定64第八節(jié) 安防工作程序65第九節(jié) 給排水系統(tǒng)工作制度66第十節(jié) 給排水維護(hù)工作程序69第十一節(jié) 土建維修工作程序

3、73第十二節(jié) 特約服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)77第十三節(jié) 公區(qū)水電維修流程79第十四節(jié) 空置房管理工作程序80第十五節(jié) 裝飾裝修管理制度81第十六節(jié) 工程前期介入及房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)86第十七節(jié) 缺陷設(shè)備運(yùn)行工作程序94第十八節(jié) 監(jiān)視和測量裝置控制程序96第十九節(jié) 計量糾紛處理工作程序98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理99 第二十一節(jié) 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理105第一章 公司簡介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務(wù)理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識 一、花錢買服務(wù)。二、消費(fèi)就是追求心理、生理上的滿足感、優(yōu)越感、自尊感。三、業(yè)主總是對的。四、我的理由是最重要最緊

4、迫的。第三節(jié) 在服務(wù)過程中的注意事項 一、三人以上對話，要用互相都懂的語言。二、不允許模仿他人的語言、聲調(diào)和談話。三、不允許聚堆閑聊，高聲喧嘩或高聲呼喊另一人。四、不與住戶爭辯。五、不講有損公司形象的言語。六、不允許在任何場合以任何借口頂撞、諷刺、議論業(yè)主。七、不講粗言惡語或使用歧視、污辱性的語言。第三章 工程維修人員崗位職責(zé)第一節(jié) 工程主管崗位職責(zé)一、在管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)小區(qū)工程維修管理工作。二、負(fù)責(zé)組織制定本小區(qū)設(shè)備，維修保養(yǎng)計劃、工程改造計劃、設(shè)備購置計劃、設(shè)備更新計劃，并組織實(shí)施。三、組織制定各崗位職責(zé)和操作規(guī)程。四 、根據(jù)小區(qū)設(shè)備設(shè)施實(shí)際情況,制定人員編制和能耗、物耗計

5、劃,并進(jìn)行能耗、物耗控制,降低運(yùn)行及維修成本。五、負(fù)責(zé)新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗(yàn)收工作。 六、負(fù)責(zé)小區(qū)裝修管理和空置房管理工作。七、負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)工作,并協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行大、中修及工程改造。八、加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作。九、同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作。十、組織員工培訓(xùn),不斷提高下屬員工的服務(wù)意識、安全意識和專業(yè)技能，防止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故。十一、堅持“養(yǎng)護(hù)重于維修”的原則,督促下屬進(jìn)行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。十二、負(fù)責(zé)對下屬員工的考評工作。十三、完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。第二節(jié) 工程維修人員崗位

6、職責(zé)一、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修工作。二、作好設(shè)備運(yùn)行記錄及巡檢記錄。三、協(xié)助工程主管巡視裝修。四、及時處理報修工作。五、完成水電氣抄表工作。六、為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。第四章 工程設(shè)備管理制度第一節(jié) 維修班工作制度一、認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管。二、認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交工程主管。三、在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿。四、遇自來水爆管、煤氣事故等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管。五、在辦公區(qū)等地維修時，不得高聲喧嘩。六、在接到管理處下發(fā)派工單或通知后，應(yīng)立

7、即前往處理。七、愛護(hù)工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度。八、嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程。九、按照工程部編制的設(shè)備維修保養(yǎng)計劃進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)。十、按期完成管理處安排的工作任務(wù)。派 工 單顧客姓名聯(lián)系電話服務(wù)地址服務(wù)項目部門派單人約定服務(wù)時間年 月 日 時 分需用材料型號規(guī)格數(shù)量單價金額備注發(fā)單時間年 月 日 時 分收費(fèi)金額元 已收 未收業(yè)主意見服務(wù)質(zhì)量： 非常滿意 滿意 不滿意業(yè)主簽字：服務(wù)范圍物品及設(shè)施：完好 損壞 丟失其它意見：服務(wù)人員簽字服務(wù)完成時間： 年 月 日 時 分 NO：00001備注：此表分三聯(lián)：第一聯(lián)：財務(wù)、第二聯(lián)：客戶、第三聯(lián)：存根7 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表序號檢查保養(yǎng)

8、項目123456789101112備注1高壓配電柜預(yù)防性試驗(yàn)、檢修等2低壓配電柜檢修、調(diào)試等3變壓器檢修、測絕緣等4發(fā)電機(jī)檢修、更換機(jī)油等5給水泵潤滑、緊固螺絲、電機(jī)測絕緣等6消防泵潤滑、緊固螺絲、電機(jī)測絕緣及試運(yùn)行（包括電機(jī)）7風(fēng)機(jī)潤滑、調(diào)整皮帶等及試運(yùn)行8二次給水池清洗、消毒等9二次給水自動控制系統(tǒng)檢修（變頻控制柜、氣壓罐、浮球閥等）10純凈水系統(tǒng)清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)11純凈水自動控制系統(tǒng)檢修12循環(huán)水泵潤滑、電機(jī)測絕緣等13循環(huán)水系統(tǒng)檢修（過濾器、閥門、控制柜、投加裝置等）14火災(zāi)探測器清潔、實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)15消防聯(lián)動控制柜檢修（按鈕、信號燈檢查、線路板、聯(lián)動功能試驗(yàn)）16防火卷簾門電器元

9、件線路檢查17防火卷簾門機(jī)械元件除銹、加油等18排煙風(fēng)機(jī)加油、檢查電器元件等19鍋爐系統(tǒng)檢修（主機(jī)、水泵、閥門、管道、換熱器等）20冷卻塔清洗、調(diào)整、檢修21閥門螺桿除銹、防銹22水泵、電機(jī)檢修23主機(jī)蒸發(fā)器、冷凝器清洗、除垢 24壓力表、溫度計校正、更換 25弱電系統(tǒng)檢查部門： 編制人： 年 月 日 編號：第二節(jié) 維修班交接班制度一、著整齊工作服，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場。二、接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗。三、嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時交接班。四、嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度。五、接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄。六、交

10、接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，由接班人在班長領(lǐng)導(dǎo)下共同處理。七、接班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點(diǎn)，并簽署巡查意見。八、交接班內(nèi)容包括：1.異常運(yùn)行和設(shè)備缺陷，事故處理情況；2.大型工具和材料的完備情況；3.交接班時必須嚴(yán)肅認(rèn)真，接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。第三節(jié) 工具管理制度一、領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表，實(shí)行工具報損制度。二、領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新。三、對大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報損制度，并按照財務(wù)相關(guān)制度及采購控制程序進(jìn)行。四、對工具實(shí)行個人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰負(fù)責(zé)賠償。五、對于公用工具及大件工具應(yīng)由班長負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理。六、對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯

11、報 (同時將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領(lǐng)取。七、對于損壞的工具由管理處定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字)。八、對于專用工具應(yīng)由專人管理，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行賠償，如屬自然損壞則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理。九、絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測量工具定期送檢。9說明：1.評價標(biāo)準(zhǔn)：O 完好，F(xiàn)維修完成，U需修理；2.請在備注欄內(nèi)填寫需修理設(shè)備的故障情況及未及時維修的原因；3.工程管理部將以此表為基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)查、評定；4.各小區(qū)于每月20日將此表報送到工程管理部。 工具領(lǐng)用登記表序號：工具名稱型號規(guī)格單位數(shù)量價格領(lǐng)用人領(lǐng)用時間備 注第四節(jié) 特約維修管理規(guī)定一、接到特約維修派工單

12、后，15分鐘內(nèi)若不能按時到達(dá)業(yè)主家中，應(yīng)向客服人員說明原因，客服人員還需將原因即時告之業(yè)主。二、維修人員需自帶鞋套，需注意保護(hù)業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。三、若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定（下次）上門時間。四、若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失。五、嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬。六、維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見，并請業(yè)主到客服中心繳納特約服務(wù)費(fèi)，若維修人員收費(fèi)后需將收費(fèi)票據(jù)交給業(yè)主。七、將派工單返回辦公室，并做好維修記錄。第五節(jié) 房

13、屋維護(hù)制度一、為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護(hù)資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度。二、各管理處維修班應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量。三、維修班依據(jù)定期檢查項目一覽表對物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫定期檢查記錄表，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作。四、定期對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造。五、加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。六、建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進(jìn)行分項統(tǒng)計。七、對二次裝修的管理，依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)進(jìn)行管理。10定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽克

14、、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)

15、油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他備注：檢查結(jié)果填入定期檢查記錄，此表按不同

16、的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。13定期檢查記錄表管理處: 檢查日期: 序號: 檢查項目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果備注第六節(jié) 空置房檢查制度一、為了確?？罩梅康耐旰?，制訂本制度。二、定期由維修班對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫空置房巡視記錄表。三、對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄。四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。第七節(jié) 共用設(shè)施巡視檢修制度一、為了有效對共用設(shè)施使用狀況進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到公司規(guī)定完好率，制訂本制度。二、工程主管負(fù)責(zé)本制度實(shí)

17、施督導(dǎo)工作，具體執(zhí)行定期檢查項目一覽表；三、工程主管應(yīng)每周不少于兩次全域巡視檢查。四、工程主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并做好巡視記錄。五、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延。六、管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報修。七、對影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工。八、對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價進(jìn)行監(jiān)控。九、做好巡視檢修相關(guān)記錄。第八節(jié) 緊急事件處理程序一、為了對緊急事件進(jìn)行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損

18、失，制訂本制度。二、緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故等。三、緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚。四、接緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任。五、人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任。六、處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理。七、以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫事件處理記錄并存檔。八、緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報行為，一經(jīng)查實(shí)謊報行為，將嚴(yán)肅處理。第九節(jié) 定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體

19、、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連廊2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清洗一次2室外噴涂墻體、墻面噴涂一次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天臺鐵欄、避雷

20、帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2電子對講門刷漆一次3木門、窗油漆一次一年1木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗2信報箱每年刷漆一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(棟號、單元號、樓層號)每年重噴寫一次4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢查)2給排水管道(含綠化用水管閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面試放水檢查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其他備注：檢查結(jié)果填入定期檢查記

21、錄，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。第十節(jié) 配電室工作制度一、未經(jīng)工程主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室（外人進(jìn)入必須有工程人員陪同）。二、密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好配電室值班運(yùn)行記錄。 三、高壓室應(yīng)定時巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；四、上班時間禁止飲酒或酒后上班。五、檢修、倒、合閘時應(yīng)嚴(yán)格填寫配電室工作票；。六、值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求。 七、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班。八、在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報告工程主管。九、停電作業(yè)時，須在開關(guān)或刀閘

22、操作機(jī)構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌。十、值班途中不得睡覺，不得無故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。十一、在檢修、倒、合閘時應(yīng)有兩人或兩人以上工作人員同在現(xiàn)場。十二、每周清潔一次配電室內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、門窗、設(shè)備設(shè)施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、油漆完好、整潔光亮。十三、配電室隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值電工保管，不得私自配鑰匙。巡檢內(nèi)容：每天2次 早上9：00-9：30 下午14：00-14：30（1） 變壓器運(yùn)行溫度是否超溫（85。C），高壓鍘有無閃絡(luò)；（2） 配電設(shè)備有無異常響聲和氣味；（3） 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；（4） 相電壓、線電壓是否在額定電壓的正負(fù)10

23、%范圍內(nèi)變動，是否超載運(yùn)行；（5） 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；（6） 接地線有無銹蝕或松動；（7） 各種臨時用電接駁情況；（8） 各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；（9） 安全用具是否完好、齊全、是否存放于規(guī)定位置；（10） 防小動物設(shè)施是否完好；（11） 消防器材是否齊全、完好。20 配電室工作票日期： 序號： 操作開始時間： 年 月 日 時 分 結(jié)束時間： 年 月 日 時 分 操作任務(wù)：順 序操 作 項 目備 注操作人監(jiān)護(hù)人復(fù)檢人第十一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)工作制度一、忠于職守，強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平。二、遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生。三、工作中應(yīng)保持清醒的頭腦、思維敏捷

24、，嚴(yán)禁酒后操作發(fā)電機(jī)。四、發(fā)電機(jī)做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔。五、運(yùn)行中做好發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄。六、維修中做好問題處理記錄。七、嚴(yán)禁在發(fā)電機(jī)房內(nèi)進(jìn)食、吸煙。八、定期打掃機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，保持發(fā)電機(jī)房清潔、電瓶接頭牢固干燥。（新增加）九、非工作人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同；十、 “市電”停電的情況下，供配電工作人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房，整個發(fā)電機(jī)的啟動必須嚴(yán)格遵守“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行。十一、每周日清潔一次柴油發(fā)電機(jī)房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、門窗，設(shè)備設(shè)施表面用手摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕，油漆完好、整潔光亮；十二、發(fā)電機(jī)在運(yùn)行中操作人員不得擅離職守。十三、發(fā)電機(jī)房隨時上

25、鎖，鑰匙由當(dāng)值電工保管，不得擅自配鑰匙。巡檢內(nèi)容：每周日15：0015：30進(jìn)行檢修、試運(yùn)行 做好開機(jī)前準(zhǔn)備工作，檢查機(jī)油存量，冷卻水量、柴油存量是否滿足運(yùn)行時間的要求，油路有無堵塞、漏油等； 操作時嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)操作運(yùn)行手冊要求進(jìn)行操作，并及時開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫； 發(fā)電機(jī)運(yùn)行過程中要注意觀察各供油管路、電壓、電流、頻率、溫度及機(jī)械系統(tǒng)運(yùn)行情況； 若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即停機(jī)檢查原因并做處理； 各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好； 安全用具是否完好、齊全，是否存放于規(guī)定位置； 消防器材是否齊全、完好。23發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄序號：日期發(fā)電機(jī)運(yùn)行時間操作方式運(yùn)行電流（A）運(yùn)行電壓（V）蓄電池電壓（A）冷卻水

26、溫度（）機(jī)油壓力（MPa）油溫（）操作人運(yùn)行時間運(yùn)行情況備注啟動停機(jī)自動手動第十二節(jié) 電梯管理制度一、遵守公司各項規(guī)章制度，按照安全操作規(guī)程操作，杜絕事故發(fā)生。二、熟悉電梯構(gòu)造、原理，對電梯主機(jī)、控制屏定期檢查，提高維修技能。三、嚴(yán)格按照電梯維修保養(yǎng)計劃表對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，并作好記錄。四、應(yīng)有兩人同時對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩人間要配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全。五、每天上、下班時，應(yīng)巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。六、對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄。七、做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關(guān)順暢。八、做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門

27、窗有損壞時，應(yīng)及時修復(fù)。九、出現(xiàn)火警時，應(yīng)及時停用電梯消防電梯除外，將消防電梯降至一樓，使之處于消防狀態(tài)。十、電梯機(jī)房、井道、底坑進(jìn)水時，應(yīng)及時切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層。十一、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作。十二、電梯年檢期臨近時，通知維保單位對電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報告，督促維保單位整改不合格項。十三、妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報告。十四、保管好電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。第十三節(jié) 中央空調(diào)管理制度一、非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)工程主管或管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后，由空調(diào)維修人員陪同，方能進(jìn)入。二、空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)維修人員負(fù)責(zé)操作

28、，其他人員不得擅自操作。三、運(yùn)行中若出現(xiàn)停電等異常情況，應(yīng)立即停機(jī)。恢復(fù)供電半小時后，方能開機(jī)。四、消防設(shè)備完好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。五、保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。六、空調(diào)維修人員應(yīng)根據(jù)氣溫變化，及時調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷，以達(dá)到節(jié)能的目的。七、保持良好室內(nèi)照明及通風(fēng)、門窗開啟靈活無破損。第十四節(jié) 水泵房工作流程一、設(shè)備操作須由維修人員進(jìn)行，無關(guān)人員不得私自進(jìn)入及操作。二、非工作人員進(jìn)入水泵房必須經(jīng)工程主管和管理處主任批準(zhǔn)后，由相關(guān)人員陪同方可進(jìn)入。三、保持良好的通風(fēng)及照明，門窗開啟正常無破損。四、控制柜上的開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)置于“自動”狀態(tài)。生活水泵隔日進(jìn)行輪換運(yùn)行。五、生活水泵主接觸器開關(guān)

29、元件每月檢查清潔一次。六、不得擅自更改機(jī)房線路、器材，若需改動，須經(jīng)工程主管同意方可進(jìn)行。七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動狀態(tài)，所有操作標(biāo)志簡單明確。八、消防泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)，保持機(jī)房干凈整潔無塵，每周打掃一次，不得堆放雜物。九、水泵房機(jī)組每月清掃一次，設(shè)備無積塵、水漬、油漬。十、管道每年年底12月至次年1月進(jìn)行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵。十一、按照設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表進(jìn)行維修保養(yǎng)。（新增加的）a) 水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。b) 水泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、進(jìn)食。c) 水房房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。d) 做好水泵房運(yùn)行記錄。e)

30、 每周清潔一次水泵房的設(shè)備設(shè)施，做到地面、門窗、設(shè)備設(shè)施表面用手觸摸情況下無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。f) 做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，不能私自配鑰匙。巡檢內(nèi)容： 水泵有無異常響聲或大的振動； 電機(jī)和控制柜有無異常氣味或超溫； 電壓電流表指示是否正常，信號燈是否正常； 控制元器件是否正常工作； 機(jī)械水壓表是否正常； 壓力罐、閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線； 過濾器是否需要清洗或更換過濾芯； 回閥、浮球閥、液位控制器是否運(yùn)行可靠； 排水井是否有堵塞現(xiàn)象； 防小動物設(shè)施是否完好。28設(shè)備保養(yǎng)記錄表管理處： 序號：設(shè)備編號設(shè)備名稱型號設(shè)備位置保養(yǎng)日期

31、保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)材料：試運(yùn)行記錄備注：第十五節(jié) 純凈水系統(tǒng)管理制度一、純凈水房的全部機(jī)電設(shè)備及生產(chǎn)的純凈水由專職人員持證上崗并定期進(jìn)行保養(yǎng)、維修、清潔、消毒，并記錄在值班情況記錄表中。二、純凈水房電器及管路系統(tǒng)平時應(yīng)置于自動工作狀態(tài)，所有操作應(yīng)有明確的標(biāo)識、簡單明了。三、每年年底至次年1月按規(guī)定進(jìn)行定期保養(yǎng)。四、工作從員必須保持良好個人衛(wèi)生習(xí)慣，進(jìn)入泵房前須穿戴整潔的工作服、工作帽、工作鞋，工作服應(yīng)蓋住外衣，頭發(fā)不得露于帽外，并配戴口罩。工作人員還應(yīng)做好純凈水房內(nèi)設(shè)備設(shè)施等衛(wèi)生管理工作。五、定期將水質(zhì)原樣送檢（防疫站），且每年應(yīng)按照衛(wèi)生部生活飲用水衛(wèi)生規(guī)范（2001）和GB17324199

32、8標(biāo)準(zhǔn)各項檢驗(yàn)一次。六、工作人員必須經(jīng)體檢合格，并具防疫部門發(fā)給的健康證。七、純凈水系統(tǒng)專職操作人員按設(shè)備說明于每年12月份編制水房消毒、清洗年計劃，每年消毒、清洗不少于四次。八、純凈水房衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單等原始資料交管理處存檔。第五章常用維修工具使用方法第一節(jié) 萬用表 萬用表主要用來測量交流電壓、直流電壓、直流電流和直流電阻，有些萬能表還可以測量音頻電平、交流電流、電容、電感及晶體管的值等，可分為指針式和數(shù)字式兩大類。一、指針式萬用表(一) 指針式萬用表的結(jié)構(gòu)和工作原理指針式萬用表由高靈敏的磁電系表頭、多量程交直流電流電壓及電阻測量線路和轉(zhuǎn)換開關(guān)三部分組成。它的工作原理就是根據(jù)不同被測電量和

33、不同量程切換轉(zhuǎn)換開關(guān)以接通相應(yīng)的測量線路，從而把被測電量變換成磁電系測量機(jī)構(gòu)所能反映的直流電流以驅(qū)動測量機(jī)構(gòu)，最終顯示出測量結(jié)果來。指針式萬用表的表頭面板上印有多種符號、刻度線和數(shù)值。符號“A-V-”表示可以測量電流、電壓和電阻。多條刻度線各有不同的用途，其中右端標(biāo)有“”的是測電阻專用刻度線（與一般的刻度線不同，其右端為0、左端為，且刻度值分布是不均勻的）；符號“-”或“DC”表示測直流用，“”或“AC”表示測交流用，“”則表示交流和直流共用的刻度線?？潭染€下的幾行數(shù)字是與選擇開關(guān)的不同擋位相對位應(yīng)的刻度值。(二) 指針式萬用表的使用方法1. 測量交流電壓。先估計被測交流電壓的高低，將轉(zhuǎn)換開關(guān)

34、置于適當(dāng)?shù)牧砍蹋☉?yīng)盡量使指針偏移至滿刻度的2/3以上）。若不能估計出被測電壓的高低，應(yīng)將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于交流電壓最高的量程，再根據(jù)測量結(jié)果，決定是否改用較低的量程。然后，將兩測試棒與被測電路兩端并聯(lián)，即可在相應(yīng)的交流電壓刻度線上讀數(shù)。2. 測量電流電壓。除了測量時需要將紅色測試棒接在被測電路的“+”極、黑色測試棒接在被測電路的“”極外，其他操作方法與測量交流電壓相似。3. 測量直流電流。將兩測試棒串聯(lián)在被測電路中，被測電流應(yīng)從紅色測試棒流入，其他操作方法與測量直流電壓相似。4. 測量直流電阻。測量前應(yīng)先校正歐姆零點(diǎn)，即將兩測試棒短路，旋動“調(diào)零旋鈕”使指針與電阻刻度線的“0”刻度重合（若旋動”調(diào)零

35、旋鈕“已無法使指針指”0“，則說明表內(nèi)電池電壓不足）。將兩測試棒接于被測電阻兩端，即可在電阻刻度線上讀數(shù)，測量結(jié)果=讀數(shù)×量程倍率。此外，電阻檔在刻度線弧長的1/2處測量的準(zhǔn)確度最高。(三) 指針式萬用表使用注意事項 1. 為了保證操作人員的人身安全或不影響測量結(jié)果的準(zhǔn)確程度，測量時不準(zhǔn)手觸及測試棒的金屬部分。 2.為了保證萬用表的安全，必須確認(rèn)轉(zhuǎn)換開關(guān)已經(jīng)置于正確位置后方能進(jìn)行測量。在測量過程中，不準(zhǔn)帶電切換轉(zhuǎn)換開關(guān)。不準(zhǔn)帶電測量直流電阻。 3. 每次使用完畢，應(yīng)將開關(guān)旋至“· ”位置，使表頭短路并使內(nèi)部線路處于關(guān)斷狀態(tài)以保護(hù)萬用表。如果萬用表沒有“·”檔，應(yīng)將

36、開關(guān)旋至交流電壓的最高量程檔。 4. 當(dāng)被測交支流電壓超過500V時，應(yīng)將紅色測試棒插入“2500V”插孔內(nèi)“開關(guān)置于500V位置上），這時的量程范圍是02500V。測量時應(yīng)遵守高壓操作規(guī)程。 5. 使用前，應(yīng)先進(jìn)行“機(jī)械調(diào)零“，即使指針指在電壓或電流的“0”刻度線上。 6. 萬用表的紅色測試棒一般插入“+”插孔，黑色測試棒插入“”插孔。二、數(shù)字式萬用表 （一） 數(shù)字式萬用表的結(jié)構(gòu)和工作原理 數(shù)字式萬用表在外觀上與指針式萬用表最大的區(qū)別是采用液晶顯示屏以數(shù)字的形式顯示測量結(jié)果，有的數(shù)字式萬用表甚至沒有轉(zhuǎn)換開關(guān)。數(shù)字式萬用表是以直流數(shù)字電壓表（由量程開關(guān)選擇器、A/D轉(zhuǎn)換器、顯示驅(qū)動電路和液晶顯

37、示器組成，可將模擬直流電壓信號轉(zhuǎn)換為數(shù)字信號并在液晶顯示屏上顯示出來）為核心，加上各種轉(zhuǎn)換電路（有AC/DC轉(zhuǎn)換器、I/V轉(zhuǎn)換器、/V轉(zhuǎn)換器等）組成。各種不同的被測量經(jīng)功能開關(guān)選擇器送到相應(yīng)的轉(zhuǎn)換電路，轉(zhuǎn)換為直流電壓后輸入到直流數(shù)字電壓表顯示出來。 （二） 數(shù)字式萬用表的特點(diǎn) 1 讀數(shù)方便，沒有視覺誤差；測量速度快，一般可達(dá)25次/秒。 2 測量結(jié)果可保持或保存，并通過專用接口輸出到中央處理器進(jìn)行分析處理。 3 準(zhǔn)確度高，分辨率高，輸入阻抗高，測量范圍大。 4 能測量的被測量種類多。除了指針式萬用表的測量種類外，數(shù)字式萬用表一般還有通斷聲響檢測、二極管正向?qū)妷簻y量，有的則增加了電容容量測量

38、、頻率測量、溫度測量等功能。 5 不能迅速觀察出被測量的變化趨勢，對環(huán)境要求較高。 6 與指針式萬用表一般只在電阻測量時才需要電源不同，數(shù)字式萬用表所有的測量都需要電源。另外，在測量電阻時，紅色測試棒接電池正極，黑色測試棒接電池負(fù)極，這點(diǎn)與指針式萬用表剛好相反。 （三） 數(shù)字式萬用表的使用 基本方法與指針式萬用表相似，通常連接黑色測試棒到“COM”端，連接紅色測試棒到“V/”端，設(shè)置量程開關(guān)到“ACV”或“DCV”或“”位置，即可測量交直流電壓、電阻。進(jìn)行電流測量時需連接紅色測試棒到“A”或“10A”端。 第二節(jié) 鉗形表 外觀上鉗形表都有一個可以開合的“鉗口“，主要用來”非接觸“測量交直流電流

39、，不切斷電路進(jìn)行測量是其最重要的特點(diǎn)，按結(jié)構(gòu)和工作原理的不同可分為指針式鉗形表和數(shù)字式鉗形表兩大類。在被測量的采集方式上，二者之間并無本質(zhì)上的不同，僅僅是信號處理和顯示方式不同，下面以指針式鉗形電流表為例簡要說明鉗形表的工作原理。此外，還有一些種類的測量儀表也有鉗式系列，將結(jié)合相應(yīng)種類儀表分別進(jìn)行介紹。 一、交流鉗形電流表的結(jié)構(gòu)及工作原理交流鉗形電流表實(shí)際上是由一個交流電流互感器和一個電流表組成，電流互感器的一次繞組其實(shí)就是被“鉗“在鉗口中央流過被測電流的導(dǎo)線；二次繞組則繞在環(huán)狀鐵心上，并接至整流系電流表。當(dāng)鉗形電流表夾入一相交流線路時，在鉗形電流表的環(huán)狀鐵心中感應(yīng)產(chǎn)生交變磁通，磁通穿過鉗形電

40、流表的二次繞組，感應(yīng)出二次電勢，于是在鉗形電流表的二次回路表頭內(nèi)產(chǎn)生二次電流，從而根據(jù)電流戶感器的變流比測量出被測電流。二、交直流鉗形電流表的結(jié)構(gòu)及工作原理外觀上與交流鉗形表并無不同，但結(jié)構(gòu)及工作原理差異較大。它的基本結(jié)構(gòu)是電磁系測量機(jī)構(gòu)，環(huán)狀鐵心中沒有線圈，但在鐵心缺口中間有可動鐵片，“鉗“在鉗口中央的被測電流導(dǎo)線相當(dāng)于電磁系機(jī)構(gòu)中的線圈。當(dāng)鉗形電流表夾入一相交流線路時，在鐵心中產(chǎn)生磁場，可動鐵片受此磁場的作用而偏轉(zhuǎn)，從而帶動指針指示出被測電流的數(shù)值。三、鉗形表的使用注意事項(一) 要注意人身安全，防止出現(xiàn)電氣短路事故。(二) 使用鉗形電流表測量電流時，要根據(jù)被測電流回路的電壓等級選擇合適的

41、鉗形電流表，在操作時要防止構(gòu)成時間短路。(三) 要選擇合適的量程，防止小量程檔測量大電流使儀表損壞。(四) 不要在測量過程中切換量程開關(guān)的檔位，以免造成鉗形電流表電流互感器二次瞬間開路，產(chǎn)生高電壓造成匝間擊穿，損壞鉗形電流表。(五) 在測量時，應(yīng)將被測導(dǎo)線置于鉗形電流表的鉗口中央，以免產(chǎn)生較大誤差，同時要注意鉗口應(yīng)咬合良好。(六) 測量后應(yīng)將鉗形電流表的量程開關(guān)放到最大量程位置。第三節(jié) 場強(qiáng)儀電視信號電平表(場強(qiáng)儀)使用注意事項(電視頻道劃分)：根據(jù)國家廣電總局行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，我國電視占用頻率帶寬為51000MHz。其中，565MHz為上行頻段，6587MHz為過渡頻段，87108MHz為廣播頻

42、段，1101000MHz為模擬電視、數(shù)字電視、數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)頻段。在111167MHz頻段設(shè)置了增補(bǔ)17頻道，在167223MHz設(shè)置了電視612頻道，在223463MHz設(shè)置了增補(bǔ)837頻道，在470862MHz設(shè)置了電視1356頻道(其中在566606MHz設(shè)置了增補(bǔ)3842頻道)。每一頻道占用8MHz頻帶寬度。 一、使用前的準(zhǔn)備工作(一) 若儀器長時間未用（超過三個月）應(yīng)先對儀器蓄電池放電，按下儀器電源開關(guān)，打開儀器的電視監(jiān)視器1至2個小時就可作到完全放電。(二) 放電完畢后關(guān)閉儀器電源開關(guān)對蓄電池充電，以備在野外無交流電源的環(huán)境下使用，充電時間為10-14小時，充電完畢后要停止充電，拔下交流

43、電源插頭。(三) 檢查交流電源線、轉(zhuǎn)接頭等是否完備。(四) 帶好接線盤和記錄工具，做好數(shù)據(jù)記錄。 二、場強(qiáng)測量(一)首先詳細(xì)閱讀使用說明書，按說明書中介紹的方法把要測量的頻率或頻道預(yù)先設(shè)置好。(二) 讀數(shù)：置儀器于場強(qiáng)指示狀態(tài)，調(diào)整相應(yīng)頻段，即指示出相應(yīng)場強(qiáng)值。三、注意事項(一) 使用本儀器測量時，按下電源開關(guān)最好有5分鐘預(yù)熱，以確保測量準(zhǔn)確度。(二) 勿將儀器放置在高溫、高濕、過臟及震動大的地方。(三)長時間不用應(yīng)將蓄電池的電放凈。我國電視頻道頻率范圍波段頻道頻率范圍（MHz）圖象載頻（MHz）伴音載頻 （MHz）中心頻率(MHz)148.5-56.549.7556.2552.5256.5-

44、64.557.7564.2560.5364.5-72.565.7572.2568.5476-8477.2583.7580584-9285.2591.7588(87-108)為調(diào)頻廣播A波段z1111.0-119.0112.25118.75115z2119.0-127.0120.25126.75123z3127.0-135.0128.25134.75131z4135.0-143.0136.25142.75139z5143.0-151.0144.25150.75147z6151.0-159.0152.25158.75155z7159.0-167.0160.25166.751646167-175168.25