浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)項目可行性研究

1、浦東新場鎮(zhèn)項目可行性研究目 錄一、項目背景3二、項目交通條件4三、迪斯尼輻射影響研判7四、區(qū)域商業(yè)配套10五、區(qū)域教育醫(yī)療配套11六、房地產(chǎn)市場分析12七、近期土地市場分析17八、休閑度假市場潛力分析18九、項目不確定因素分析20十、項目下一步溝通重點201、 項目背景 新場鎮(zhèn)于2002年7月由原新場鎮(zhèn)、坦直鎮(zhèn)撤并而成，是一個撤三合一的建制鎮(zhèn)。東連宣橋鎮(zhèn)，西接航頭鎮(zhèn)，南與奉賢頭橋鎮(zhèn)相接，北與周浦鎮(zhèn)相鄰。全鎮(zhèn)總面積54.3平方公里，現(xiàn)有總戶數(shù)20204戶，總?cè)丝?8972人，其中農(nóng)業(yè)人口27830人，非農(nóng)業(yè)人口21142人，常住人口70000多人。 目的地最短距離最快車程人民廣場44公里60分鐘

2、徐家匯43公里60分鐘陸家嘴38公里51分鐘張江高科技園區(qū)24公里32分鐘浦東機場30公里41分鐘迪斯尼9公里12分鐘新場鎮(zhèn)原是下沙鹽場衙門、松江府鹽課司、兩浙路鹽運使司（有時為浙西路鹽運使司）駐地，也曾是南朝時前京縣治所在，為黃浦江前身東江入?？?。新場鎮(zhèn)是浦東最后一塊文化遺產(chǎn)，它的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風貌的完整性、原真性，有“小小新場賽蘇州”之譽，不管是從歷史文化角度評價，還是從旅游休閑角度觀賞，在浦東都是獨一無二的。新場古鎮(zhèn)是距浦東迪士尼最近的一個千年古鎮(zhèn)和國家3A級旅游景區(qū)，目前正在申請4A級旅游景區(qū)。新場的桃園是南匯區(qū)一年一度桃花節(jié)的主景點之一，所產(chǎn)“新鳳蜜露”桃子獲上海2001年農(nóng)副產(chǎn)品金獎

3、，并已獲得中華人民共和國原產(chǎn)地域標志。新場的桃園是南匯區(qū)一年一度桃花節(jié)的主景點之一，該園所產(chǎn)“新鳳蜜露”桃已獲得中華人民共和國原產(chǎn)地域標志。 2、 項目交通條件自駕車出行：目前依靠滬蘆高速（需收費，來回20元）。規(guī)劃的申江路通車之后，通過滬南公路到申江路接駁外環(huán)高速，將大大節(jié)省出行費用和時間。目前位于新場的要道環(huán)城東路，今后向北將延伸一條規(guī)劃道路：申江路。這條規(guī)劃路連接南北，可直通中外環(huán)線。通車后，驅(qū)車至張江最快只要25分鐘，屬于是直通市區(qū)的主要道路了，沿路也不會設(shè)立收費站，目前在建中。公交車出行：主要集中在離項目1KM左右的滬南公路上，包括581路御橋路御山路站，632路建橋?qū)W院站，988路

4、御山路御青路站，龍大線、龍平蘆專線、滬南線、東泥專線等?？傻竭_龍陽路地鐵站、耀華路地鐵站。龍大專線、滬南線和龍平蘆專線所在的新場鎮(zhèn)政府站離項目約10分鐘步行路程，雖然龍大專線和龍平蘆專線是直達龍陽路地鐵站的，但是途中至少需要花費50分鐘左右才可到達；滬南線雖然直達東昌路渡口，但是耗時約1個半小時；新場1路也較為不便，每輛車在低峰時間的間隔時間需要120分鐘左右。公交線路途經(jīng)站點發(fā)車間隔時間首末班車滬南線東昌路渡口、花木、北蔡、周浦、年家浜路、下沙、航頭、新場、新場鎮(zhèn)政府、南門、南匯汽車站高峰5分鐘低谷10分鐘南匯汽車站方向:5:30-22:35東昌路渡口方向:4:35-21:00龍大專線龍陽路

5、地鐵站、芳華路、北蔡、蓮溪、康橋路、航頭、新場、邵村、大團鎮(zhèn)高峰12分鐘低谷18分鐘大團鎮(zhèn)方向:06:00-20:30龍陽路地鐵站站方向:04:45-21:00龍平蘆專線龍陽路地鐵站、新場鎮(zhèn)政府、新場、奉城高級中學、五七場部、蘆潮港高峰15分鐘低谷30分鐘龍陽路地鐵站方向:4:15-16:20蘆潮港方向:9:20-19:00新場1路新環(huán)西路新環(huán)南路、新場、石筍中學、眾安村委會、周家宅、新場鎮(zhèn)政府高峰40分鐘低峰120分鐘新場鎮(zhèn)政府方向:06:00-17:20新環(huán)西路新環(huán)南路方向:06:40-18:00 客觀來看，新場板塊與市中心的距離是制約新場發(fā)展的客觀因素。目前，唯一值得期待的有效縮短兩者往

6、來距離的地鐵16號線（原11號線南段，規(guī)劃稱21號線），預(yù)計將于今年底通車。 這條線路從龍陽路站出發(fā)，沿羅山路、規(guī)劃羅南大道（S3）至規(guī)劃航三公路、人民西路、拱極路，穿川南奉公路、遠東大道，折向平行浦東鐵路東側(cè)南行，跨越大治河，折向臨港大道最終?？颗R港新城，沿途共12個站點，預(yù)計最快45分鐘可跑完全程，而新場站與龍陽路之間相隔5站。而新場古鎮(zhèn)距離北面的16號線新場站，距離大約為2km?？梢?，未來2年內(nèi)，新場與市區(qū)的距離感會拉近很多，只是，如果今后板塊發(fā)展成熟帶動了常住人口的增長，再考慮到旅游業(yè)帶來的流動人口，那么，僅僅一條要道和一條軌交線對于交通條件的改善所起到的作用還是有限的。3、 迪士尼輻

7、射區(qū)影響研判上海迪士尼樂園（Shanghai Disneyland Park），是中國第二個、亞洲第三個，世界第六個迪士尼主題公園，迪士尼樂園向來是全球建造成本最高的主題樂園之一。2011年3月9日，上海國際旅游度假區(qū)核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃（草案）公示，上海迪士尼樂園也在此規(guī)劃中，樂園主體工程于2011年4月8日正式破土動工。上海迪斯尼主題樂園將會包括一個“奇妙王國”主題樂園，并會加入迎合上海市場的元素，預(yù)計2014年落成。根據(jù)國家發(fā)改委公布的“上海迪斯尼樂園項目通過核準”，迪斯尼樂園位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，占地116公頃。項目建設(shè)內(nèi)容包括游樂區(qū)、后勤配套區(qū)、公共事業(yè)區(qū)和一個停車場。對比上海

8、其它公園，迪斯尼樂園的占地面積遠遠小于顧村公園的占地面積，比浦東的世紀公園也要小。（世紀公園是上海最大的富有自然特征的生態(tài)城市公園，占地140.3公頃。顧村公園位于寶山顧村，規(guī)劃總用地約430多公頃。）十二五規(guī)劃中，作為迪士尼項目的輻射區(qū)域，加上新場本身的古鎮(zhèn)資源，已經(jīng)明確了未來重點發(fā)展旅游業(yè)與迪士尼相呼應(yīng)的規(guī)劃。 以香港迪斯尼為例，迪斯尼樂園的建成對于當?shù)亟?jīng)濟的拉動，以及房地產(chǎn)行業(yè)的拉動具有明顯作用。 香港迪斯尼度假區(qū)2005年開幕，座落于香港新界大嶼山竹篙灣東南面，一期占地1.26平方公里是全球面積最小的迪斯尼樂園。樂園緊鄰香港國際機場，機場快線20分鐘直達度假區(qū)，距港島中心約30分鐘車程

9、，距珠三角2小時車程 香港迪斯尼度假區(qū)分兩期開發(fā)，一期由一個迪士尼主題樂園、兩座迪士尼酒店和迪欣湖活動中心組成。二期占地0.79平方公里，包含一個全新主題樂園和第三個迪斯尼主題酒店 一般認為大型主題樂園將分層級對周邊區(qū)域形成功能集聚。首先核心圈就是樂園本身，度假區(qū)本身猶如一個發(fā)動引擎，影響帶動周邊三大圈層的發(fā)展。 第一級輻射圈為距離迪斯尼樂園3公里以內(nèi)的區(qū)域。迪斯尼對一級輻射區(qū)的帶動主要集中在酒店、零售、基礎(chǔ)設(shè)施興建和勞動就業(yè)方面，屬于最直接的影響作用。上海迪斯尼的第一圈層影響主要是對川沙的拉動作用。浦東川沙做為迪斯尼樂園的所在地，加上地鐵2號線的貫通，是受迪斯尼規(guī)劃利好最直接的區(qū)域板塊。迪士

10、尼樂園在09年年底宣布落地浦東川沙后，川沙地區(qū)房價曾一路水漲船高。2010年一季度，川沙板塊商品住宅成交均價從09年第四季度的12797元/平方米攀至16290元/平方米，同比09年第一季度增長近74%。至二季度，成交均價一躍達到了24230元/平方米，環(huán)比增長48.7%。第二級輻射圈指的是距離迪斯尼樂園3-10公里以內(nèi)的區(qū)域，這個范圍會以迪斯尼為核心形成一個旅游休閑板塊，重塑區(qū)域定位，極大帶動當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，進而影響區(qū)域房地產(chǎn)市場。新場板塊距離迪斯尼大約9公里，屬于第二級輻射圈。本身水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的資源在浦東來說獨一無二，且桃花節(jié)在上海來說已經(jīng)有一定的影響力，具有和迪斯尼樂園聯(lián)動形成旅游線路的可

11、能。4、 區(qū)域商業(yè)配套新場的整體氛圍其實都屬于比較落后的，除去老鎮(zhèn)內(nèi)十分原生態(tài)的生活方式和氛圍，外圍最熱鬧的就是鎮(zhèn)政府所在的牌樓東路。牌樓路上匯集了各種商鋪，包括旅館、服飾店、餐飲、食品、銀行等生活配套。各種配套的檔次也并不高，僅僅能勉強算是一條商業(yè)街。萬科清林徑為純住宅社區(qū)，沒有商業(yè)配套的規(guī)劃。匯錦城的西面有一小塊地是商業(yè)用途，但本身規(guī)模不大。新場本身配套雖然落后，且沒有大型的商業(yè)規(guī)劃，目前只有借助周邊板塊的現(xiàn)成設(shè)施。較為不便?！旧虡I(yè)典型項目-石筍里風情街】按照古色古香的城隍廟規(guī)格設(shè)計和建造的浦東新場·石筍里風情街，是新場古鎮(zhèn)最大的商業(yè)項目。新場·石筍里風情街商鋪采取亦租

12、亦售靈活方式，定位為與去迪士尼聯(lián)動的一個吃喝玩樂的商業(yè)項目。 該項目由南匯地產(chǎn)有限公司開發(fā)投資，位于新場古鎮(zhèn)中心商業(yè)帶，距規(guī)劃中的軌交11號線南延伸段新場站800米左右。該項目總建筑面積為1.6萬多平方米，分內(nèi)街和外街商鋪，共有48套復(fù)式商鋪，建筑面積從150至700平方米不等，主打面積為300平方米左右，由上海騰迎置業(yè)有限公司統(tǒng)一招商、經(jīng)營、管理和服務(wù)監(jiān)督，將以古玩藝術(shù)品、文化旅游紀念品、茶文化等為主，開辦畫家藝術(shù)走廊等傳統(tǒng)藝術(shù)文化，打造上海傳統(tǒng)美食及全國各地特色小吃的美食街區(qū)等。目前，餐飲、茶樓、古玩、黃金等商家已部分試開業(yè)。 從現(xiàn)場來看，經(jīng)營狀況較差，人流量稀少。大多數(shù)店鋪空置。5、 區(qū)

13、域教育醫(yī)療配套在教育資源方面，幼兒園、小學、中學齊全，新場幼兒園和小學就在之前提到的牌樓東路上，而石筍中學位于新奉公路。醫(yī)療方面，較為不便，牌樓東路上有一家新場社區(qū)衛(wèi)生中心，除此之外無有其他醫(yī)院了。6、 房地產(chǎn)市場分析新場板塊屬于迪士尼規(guī)劃公布后的新興板塊，整個區(qū)域目前僅絲廬雅苑、萬科清林徑、匯錦城3 個新房項目在售，其中絲廬雅苑目前僅售別墅。由于自身配套方面都還在規(guī)劃中，連地鐵都尚未通車，因此新房市場相對吸引力較弱，客戶主要是來自浦東的張江高科技園區(qū)和金橋進出口加工區(qū)的白領(lǐng)。其中萬科項目2011年 4 月底首次開盤時曾打出迪士尼概念，公寓開價 1.8 萬 / 平，但 2011年7 月推第二批

14、房源時，房價就開始明顯下調(diào)，報價從最低 1.7 萬 / 平，一直降到目前的1.4 萬 / 平（帶1000元/平米裝修），期間隨著降價成交量也有過明顯上揚。目前其小高層公寓僅僅剩余155平米大戶型產(chǎn)品在售。匯錦城目前小高層產(chǎn)品售價14000元/平米該區(qū)域二手房市場目前似乎也尚未成熟，中原、漢宇等二手中介均未在此設(shè)立門店?！镜湫晚椖糠治?萬科清林徑】n 項目基本信息占地面積100000平方米建筑面積150000平方米容 積 率1.5綠 化 率35%總戶數(shù)1272開發(fā)商上海浦匯置業(yè)物業(yè)地址新環(huán)東路99號物業(yè)費2.6元/平米n 建筑規(guī)劃項目為小高層公寓和聯(lián)排別墅的混合社區(qū)，整體為賴特建筑風格，簡約摩登

15、現(xiàn)代。小區(qū)為小高層和別墅的混合型社區(qū)。北區(qū)為小高層公寓，共1096戶，兩梯四戶。戶型面積從84-155 。南區(qū)為聯(lián)排別墅，共176戶；戶型面積176。聯(lián)排別墅地下一層，地上三層。聯(lián)排別墅戶型基本相同，只在入口的朝向有所不同，分為四聯(lián)和六聯(lián)。別墅外立面采用賴特式建筑風格，打造坡型屋頂，同時融合AreDeco風格，呈現(xiàn)簡約現(xiàn)代感，最后加入“芝加哥窗”增加采光，為萬科原創(chuàng)的摩登聯(lián)排別墅。 n 綠化規(guī)劃別墅、公寓幢與幢之間由綠化帶隔開，完全人車分流；社區(qū)將住宅建筑在人工堆砌的坡地之上，并且打造出縱橫層疊的景觀。 n 戶型排布96主力戶型均勻的分布在項目整盤，而155的大戶型處在項目中央景觀位置。n 現(xiàn)

16、場實景七、近期土地成交情況 2010年2月，新場旅游綜合區(qū)C4地塊最終被上海萬科房地產(chǎn)有限公司以8.93億元競得，較之起始價2.679億元相比，溢價233%，按容積率1.5，出讓面積99209.2平方米計算，最終樓板價為6000元/平方米。據(jù)出讓文件顯示，該地塊東至眾安路、南至工農(nóng)路、西至新環(huán)東路（建設(shè)中的申江南路）、北至牌樓東路。同時沒有70/90政策的限制。八、休閑度假村的市場發(fā)展?jié)摿Ψ治?、新場鎮(zhèn)在自然生態(tài)環(huán)境、地理位置等方面的有利條件，為本項目發(fā)展休閑度假村提供了基礎(chǔ)資源支持。（1）、氣候特征 新場地區(qū)屬于亞熱帶氣候，四季分明，溫暖濕潤，冬無嚴寒、夏無酷暑，是休閑度假、療養(yǎng)的絕好場所。

17、（2）、環(huán)境質(zhì)量 新場地區(qū)遠離市區(qū)，無城市噪音及工業(yè)污染，空氣清新，污染源少，有利休閑、療養(yǎng)。（3）、自然環(huán)境 項目周邊為大片農(nóng)田，無城市中繁密的建筑物，南側(cè)為南匯桃花節(jié)的景點“農(nóng)家樂”，核心為古色古香的新場老街，更有700年來遺留的古跡，這些都成為本項目選擇休閑度假村的重要基礎(chǔ)。（4）、地理位置 新場鎮(zhèn)位于南匯區(qū)首府西偏南約12公里，距市區(qū)人民廣場約44公里。從這里至上海野生動物園、濱海高爾夫球場、東灘濕地、臨港滴水湖等旅游、休閑場所都十分便利。從蘆潮港和惠南鎮(zhèn)去市區(qū)，必須經(jīng)過新場鎮(zhèn)，滬蘆高速公路也從新場鎮(zhèn)旁過。新場鎮(zhèn)距離迪斯尼9公里，屬于迪斯尼二級輻射圈范圍，保守估計大型主題公園一年的游客

18、數(shù)量將達到500萬人次。新場古鎮(zhèn)作為浦東唯一的水鄉(xiāng)風情古鎮(zhèn)，具有稀缺性，有打造旅游品牌與迪斯尼樂園聯(lián)動的可能性。新場古鎮(zhèn)的開發(fā)反過來，也可以增加迪斯尼目的性消費客戶的逗留時間，豐富迪斯尼樂園旅游的產(chǎn)品線。2、南匯區(qū)休閑旅游的不斷發(fā)展，為本項目提供了發(fā)展時機。 南匯有5萬多畝果園，是名副其實的世外桃源；東部沿海的市級風景區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模，主要景點和旅游設(shè)施有上海野生動物園、古鐘園、東海射擊游樂場、東海影視樂園等。這些都為本項目提供了發(fā)展的機遇依托旅游資源，發(fā)展休閑、療養(yǎng)度假。3、新場及周邊地區(qū)休閑消費、療養(yǎng)度假、商務(wù)會議的市場巨大，為本項目的開發(fā)提供了可能。（1）、常規(guī)市場機會發(fā)現(xiàn) 休閑娛樂歷來

19、是上海人假日里生活的重要組成部分，在家庭及個人消費支出中占有特殊地位，在郊區(qū)度假村度假已漸漸成為上海人假日休閑的又一種時尚。近年來在郊區(qū)蓬勃發(fā)展起來的各種休閑度假村從一個側(cè)面說明了上海市郊休閑娛樂業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。?）、新生市場機會發(fā)現(xiàn)療養(yǎng)度假隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，人們對療養(yǎng)度假的需求也越來越高，同時人口老齡化的問題也日趨嚴重，上海已正在步入老齡化城市，以此帶來的老人療養(yǎng)及相關(guān)配套服務(wù)的問題也越來越突出，相關(guān)的市場潛力十分巨大。特別是較長期的離休老人療養(yǎng)和短期的度假型療養(yǎng)已成為主要的市場需求點。商務(wù)、會議接待 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，外商投資企業(yè)的增多，對于商務(wù)、會議場所的市場需求將越來越大，各度假村都設(shè)置了不同規(guī)模的高檔商務(wù)、會議場所，商務(wù)、會議的接待收入及相關(guān)的消費已成為各度假村的主要收入來源之一。從新場鎮(zhèn)到惠南鎮(zhèn)12公里內(nèi)有大麥灣工業(yè)區(qū)、新場工業(yè)區(qū)、靜安工業(yè)區(qū)、