地租與土地價(jià)格理論內(nèi)容及現(xiàn)實(shí)意義.

1、中央黨校2009級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)資本論論文 地租與土地價(jià)格理論內(nèi)容及現(xiàn)實(shí) 意義學(xué)員王玉剛二年六月二十五日地租與土地價(jià)格理論內(nèi)容及現(xiàn)實(shí)意義學(xué)員王玉剛二年六月二十五日按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于人類需求的無限性與資源供給的 有限性的假設(shè),要比較全 面理解和把握地租理論、土地價(jià)格理論以及二者之間的關(guān)系，提高對(duì)其現(xiàn)實(shí)意義的 認(rèn)識(shí)，更好地指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)工作的實(shí)踐，需要從馬克思地租理論、 土地價(jià)格理論形成脈 絡(luò)展開，并抓住關(guān)鍵的理論連結(jié)點(diǎn)。一、馬克思資本主義地租理論、土地價(jià)格理論基本內(nèi)容及其實(shí)現(xiàn)條件地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式。那么 ，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上是如 何實(shí)現(xiàn)的呢？或者說以什么形式、通 過什么載體來實(shí)現(xiàn)呢？按

2、照馬克思地租理論，地 租實(shí)現(xiàn)必須 有以下三個(gè)條件。一是資本主義條件下的土地所有權(quán) ，即土地所有權(quán)只 擁有純粹的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，消除了非經(jīng)濟(jì)特權(quán)，土地所有者對(duì)土地的絕對(duì)占有以及土地所 有權(quán)的獨(dú)立地位；二是農(nóng)民已被脫離于小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和封建制度的約束，從對(duì)土地的依 附關(guān)系中解放出來成為出賣勞動(dòng)力的無產(chǎn)者，為了生存必須 出賣勞動(dòng)力而創(chuàng)造由土 地所有者、產(chǎn)業(yè)資本家共同攫取的剩余價(jià)值;三是土地所有權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)完全分 離，產(chǎn)業(yè)資本 家通過地租的方式獲得土地經(jīng)營權(quán)，并獲取平均利潤。由此,通過土地 所有者、產(chǎn)業(yè)資本家和農(nóng)業(yè)工人這三個(gè)載體，以土地為紐帶,在資本主義生產(chǎn)關(guān)系中 地租實(shí)現(xiàn)了。究其實(shí)質(zhì),地租體現(xiàn)了土地所有者和產(chǎn)

3、業(yè)資本共同剝削農(nóng)業(yè)雇傭工人的關(guān)系，這是資本主義地租的本質(zhì)。同時(shí)，地租理論也是馬克思勞動(dòng)價(jià)值論尤其 是生產(chǎn)價(jià)格理論在土地中的具體應(yīng)用和延伸，是對(duì)資本主義生產(chǎn)方式下的農(nóng)村土地關(guān)系的基本揭 示以及對(duì)整個(gè)資本主義生產(chǎn)關(guān)系、分配關(guān)系、交換關(guān)系、消費(fèi)關(guān)系 的完整研究的基礎(chǔ)馬克思所說的土地價(jià)格是資本化的地租，是為購買獲得土地預(yù)期收益的權(quán)利而 支付的代價(jià)。土地價(jià)格的高低取決于 可以獲取的預(yù)期土地收益高低。正如馬克思 所說：土地的購買價(jià)格,是按年收益若干倍來計(jì)算的，這不過是地租資本化的另一種 表現(xiàn)。實(shí)際上這個(gè)購買價(jià)格不是土地的購買價(jià)格 ,而是土地所提供的地租的購買價(jià) 格，它是按普通利息率來計(jì) 算的?！庇纱?，土地

4、價(jià)格的計(jì)算公式為：土地價(jià)格=地租額 /利息率。對(duì)于土地所有者來說，所有權(quán)的占有使其獲得了穩(wěn)定 的地租收入,如果出 售土地，就意味著轉(zhuǎn)讓了獲得地租的權(quán) 利，因而必然要索取相應(yīng)的報(bào)酬，即土地的價(jià)格; 而對(duì)于購 買土地的貨幣所有者來說，必然要比較購買土地獲得的地租 收入與貨幣資 本存在銀行的利息收入，而后決定是否購買。顯然，把土地價(jià)格作為出售土地的資本 化的收入，具有其客 觀必然性。土地價(jià)格的變動(dòng)與利息率、供求關(guān)系、地理位置和土地肥沃程度（級(jí)差地租等因素所決定。二、馬克思資本主義地租理論、土地價(jià)格理論基本脈絡(luò) 及其關(guān)鍵點(diǎn)（一基本脈絡(luò)?？傮w環(huán)境:資本主義生產(chǎn)方式占統(tǒng)治地位（資本主義生 產(chǎn)關(guān)系的建立T前

5、提條 件:1、土地所有權(quán)的壟斷（土地所 有者+2、農(nóng)民成為農(nóng)業(yè)工人（農(nóng)民被從對(duì)土地的 依附關(guān)系中解放并成為無產(chǎn)者+3、產(chǎn)業(yè)資本（獲取土地經(jīng)營權(quán)-地租產(chǎn)生:純粹的經(jīng)濟(jì) 契約（租金隨之產(chǎn)生級(jí)差地租I、級(jí)差地租U :資本家對(duì)土地經(jīng)營權(quán)的壟斷 土 地價(jià)格:地租數(shù)量、利息率、土地肥沃程度、供求關(guān)系、土地供給政策等因素。（二幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。1、馬克思勞動(dòng)價(jià)值論的指導(dǎo)和統(tǒng)領(lǐng)作用。被馬克思稱為資本論全書導(dǎo)言的勞動(dòng)價(jià)值論，是研究資本主義經(jīng)濟(jì)的理論基礎(chǔ)，具有特殊的地位。特別是要把握好 勞動(dòng)二重性學(xué)說作為理解政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的樞紐的理論基點(diǎn)。從以上地租、土地價(jià)格 產(chǎn)生的基本脈絡(luò)上看，好像一切都順理成章，獲得土地經(jīng)營權(quán)付出地租

6、，雇傭農(nóng)業(yè)工人 付出工資，但若從勞動(dòng) 二重性的角度來理解，就會(huì)發(fā)現(xiàn):作為勞動(dòng)過程,勞動(dòng)者的具體 勞動(dòng)創(chuàng)造了使用價(jià)值，勞動(dòng)者的抽象勞動(dòng)創(chuàng)造了價(jià)值和 剩余價(jià)值，揭示了其剩余價(jià)值 的來源和剝削的實(shí)質(zhì)。同樣以 勞動(dòng)力成為為商品，是貨幣轉(zhuǎn)化為資本、剩余價(jià)值得 以產(chǎn)生作為前提條件,遵循資本運(yùn)動(dòng)總公式。2、如何理解 土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，本身沒有價(jià)值”的論述。這同樣要和勞動(dòng)價(jià) 值論結(jié)合理解。土地是自然界固有的，因?yàn)閯趧?dòng)者的改良、耕作而成為土地資本，要 說有 價(jià)值”的話，也是搭了人類勞動(dòng)的 順風(fēng)車” 土地價(jià)格實(shí)質(zhì)是資本化的地 租（租 金由此產(chǎn)生。對(duì)于一般商品而言，價(jià)格是價(jià)值的貨 幣表現(xiàn)，價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無 差

7、別的人類勞動(dòng)，商品是可交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。這些概念強(qiáng)調(diào)了價(jià)格是人類勞動(dòng)的一 種度量標(biāo)準(zhǔn)。而土地本質(zhì)上不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，是自然之物，所以，一般商品的價(jià)格中 必然含有生產(chǎn)成本因素，而土地價(jià)格則不一定含有生產(chǎn)成本因素。從更深的角度考察，一般物品的價(jià)格是 勞動(dòng)價(jià) 值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著 勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng);土地價(jià)格本質(zhì)上不是 勞動(dòng)價(jià)值”的 貨幣表現(xiàn)，是地租的 資本化。3、土地供給曲線。因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源，不可能無限供給，因此土地供給 曲線有一個(gè)最終界限，加上區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施水平、肥沃程度、供給政策等因素，其供 給界限又 被壓縮，因此總體上看，土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)。這樣，反過來,土地價(jià)格又會(huì) 影響地租（租金

8、水平，由此完成了一個(gè) 資本循環(huán)。4、機(jī)會(huì)成本（影子價(jià)格。土地的不可再生性，土地利用的一次性，加上人類需求 的放大，產(chǎn)業(yè)資本要以獲取更 高利益的方式來利用土地，更加劇了土地價(jià)格的變動(dòng)。三、現(xiàn)實(shí)意義前述主要探討了資本主義社會(huì)形態(tài)下的地租理論。同時(shí) 要看到，地租是一個(gè)歷 史范疇，不同社會(huì)形態(tài)下的地租，有著不同的性質(zhì)、內(nèi)容和形式，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn) 關(guān)系。比如,在我國城市土地所有權(quán)國有的條件下，國家出讓給用地單位 或個(gè)人的 不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是 土地的所有權(quán)。我國土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離，決定了土地使用權(quán)是交易的標(biāo)的，土地市場交易的產(chǎn)權(quán)（如房產(chǎn)也 是各種不同權(quán)利組合的使用權(quán)，而非

9、所有權(quán)。因此，我國城市土地價(jià)格是作為讓渡土 地使用權(quán)的價(jià)格。（一正確認(rèn)識(shí)不同社會(huì)形態(tài)中地租的聯(lián)系和區(qū)別。在各個(gè)社會(huì)形態(tài)中，不同的土地所有權(quán)都要在經(jīng)濟(jì)上得 以體現(xiàn)。地租就是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的 收入，這是不同社會(huì)形態(tài)地租的共同點(diǎn)。同時(shí)，地租體現(xiàn)不同的生產(chǎn)關(guān)系。馬克思地租理論是資本主義制度下，以土地所 有權(quán)的私人占有為前提的；而我國土 地歸國家所有，土地經(jīng) 營者只是在一定的存續(xù)期內(nèi)具有對(duì)土地的使用權(quán)，存續(xù)期 內(nèi)，土地使用權(quán)人擁有對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營等方式獲取收益的權(quán)利。在這一點(diǎn)上，土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)也實(shí)現(xiàn)了完 全分離。因此，在我國社會(huì)主義條件下， 農(nóng)業(yè)土地也存在地 租，只是表現(xiàn)形式不

10、同，資本主義地租是以少數(shù)人對(duì)土地的占有為前提的，而我國的地租是在存續(xù)期內(nèi)以多數(shù)農(nóng)民擁有土地使用權(quán)為前提的，這也進(jìn)一步印證了我國社會(huì)主義公有 制為基礎(chǔ)多種所有制并存的基本經(jīng)濟(jì)制度的 優(yōu)越性。（二）充分認(rèn)識(shí)積極發(fā)展土地使用權(quán)交易市場的重大意（二）充分認(rèn)識(shí)積極發(fā)展土地使用權(quán)交易市場的重大意充分認(rèn)義。既然土地歸國家所有，與資本 主義地租不同，那么就把 土地所有權(quán)這一條件恒定，從已經(jīng)分離出去的土地使用 權(quán)（經(jīng)營權(quán)）開始分析和論證，作為考察的起點(diǎn)。比如，我國城鎮(zhèn)國有土地供給方式主要有兩種形式，即有償出讓和行政 劃撥。經(jīng)過十多年土地使用制度的改 革，有償出讓土地使用 權(quán)方式逐步確立并迅速推廣，已經(jīng)成為一種重

11、要的供給形 式。出讓土地使用權(quán)是一種內(nèi)容較充分、相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利。它從土地所有權(quán)中分離出來，但其內(nèi)涵與資本主義土地所有 權(quán)中的使用權(quán)又有所不同。 出讓土地使用 權(quán)包含占有、使用、收益和處分權(quán)能。與此同時(shí)，擁有土地使用權(quán)人未必是土地 經(jīng)營者，由此產(chǎn)生的地租是建立在土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的。土地不僅是資源，也是資產(chǎn)，尤其是城市土地，它是由 人類開發(fā)和再開發(fā)形成的，已不是單純的自然 物。而是人類6勞動(dòng)形成的土地資本。土地資源的使用價(jià)值是通過人類的利用活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)的，可預(yù)見的未來的人類利用土地活動(dòng)是對(duì)土 地勞動(dòng)投入的可能性和潛在性，即 土地資源還具有未來實(shí)現(xiàn) 的潛在價(jià)值?，F(xiàn)實(shí)中，由于信息不對(duì)稱、交易方式、制 度

12、設(shè)計(jì)等原因，土地使用權(quán)的交易不能或不能有效形成區(qū)域性的交易市場，詢價(jià)、競價(jià)機(jī)制無法建立，就不能以市場的方式調(diào)節(jié)土地的價(jià)格，土地作為稀缺資源配置的有效性大打折扣。因此，考 慮地租理論、土地價(jià)格理論、發(fā)現(xiàn)價(jià)格及其 決定模型等因素，必須充分認(rèn)識(shí)積極發(fā)展和完善土地使用權(quán)交易市場的重大 意 義，強(qiáng)化措施，設(shè)計(jì)制度，逐步建立健全土地使用權(quán)交易市場。（三）級(jí)差地租是影響土地價(jià)格的充分條件，而非必要（三）級(jí)差地租是影響土地價(jià)格的充分條件，而非必要 條件。土地的優(yōu)、劣的差別是產(chǎn)生級(jí)差地租的自然條件或基條件。礎(chǔ)，不是產(chǎn)生級(jí)差地租的原因。只有當(dāng)土地自然條件的差別同時(shí)與土地經(jīng)營的壟斷結(jié)合在一起的時(shí)候，級(jí)差地租才會(huì)形

13、成。級(jí)差地租的形成成為影響土地價(jià)格的 先遣條件。對(duì)于具 體地塊而言，土地收益水平的高低主要取決于該地塊包含的物化勞動(dòng)及地塊的開發(fā)利用強(qiáng)度，如地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施投 入大，容積率、建筑密 度大，則地價(jià)水平高，反之亦然。如土地市場的供求關(guān)系與一般商品市場的供求關(guān)系不同。由于土地資源的有限性、稀缺性和不可移動(dòng)性，其供給幾乎沒有彈性，所以，地價(jià)多受需求的影響，并且對(duì)土地的需求是一種引致性”需求，即由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。土地價(jià)格基本上是由人們對(duì)土地的 需求狀況決定 的，這是一種特殊的市場供求關(guān)系，甚至沒有任何投入的裸7地”也有可能因?yàn)檫@種需求而導(dǎo)致土地價(jià)格大幅度波動(dòng)。因，此，級(jí)差地租能

14、夠在某種程度上影響土地價(jià)格，但不能起決 定作用。（四）強(qiáng)化土地利用總體 規(guī)劃對(duì)土地利用的指導(dǎo)和約束 作用，嚴(yán)格界定不同用地類型，切實(shí)保障土地使用 權(quán)擁有者作用，嚴(yán)格界定不同用地類型，切實(shí)保障土地使用權(quán)擁有者的合法權(quán)益。由于農(nóng)業(yè)地租（租金）的表現(xiàn)形式、收益水平與城市建 筑用地地租（租 金）、土地價(jià)格之間有著巨大的差別，巨大 的利差，這擴(kuò)大了農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榻ㄖ?用地的傾向。一些非正 常因素導(dǎo)致農(nóng)民的土地被侵占、房屋被強(qiáng)拆的事件屢見不 鮮。因此而影響的人群擴(kuò)大或者說放大了地租，由原來的農(nóng) 業(yè)工人變?yōu)榕c需要住 房的人群，其影響的程度更深、范圍更 廣，已經(jīng)被泛化了。在我國土地制度框架下，必須強(qiáng)化土地 利用總體規(guī)劃對(duì)土地利用的指導(dǎo)和約束作用，