投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)C區(qū)學(xué)習(xí)教案

1、投資投資(tu z)創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)C區(qū)區(qū)第一頁，共47頁。研究研究(ynji)(ynji)思路思路第1頁/共47頁第二頁，共47頁。第2頁/共47頁第三頁，共47頁。地塊主要地塊主要(zhyo)(zhyo)指標指標地塊編號占地面積（公頃）建筑密度容積率綠地率建筑高度樓面地價（元/）3#1.7235%1.830%60m57405#2.35其他相關(guān)要求其他相關(guān)要求 禁止在長陽路設(shè)置地塊禁止在長陽路設(shè)置地塊(d kui)(d kui)主要出入口主要出入口 3# 3#地塊地塊(d kui)(d kui)配設(shè)凈菜超市、配設(shè)凈菜超市、5#5#地塊地塊(d kui)(d kui)配設(shè)幼兒園配設(shè)

2、幼兒園第3頁/共47頁第四頁，共47頁。容積率和住宅類型關(guān)系表0.3非常高檔的獨棟別墅項目。0.30.5一般獨棟別墅項目，如穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就會好很多。 0.50.8一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合多層層產(chǎn)品類型，則項目品位會提高很多。0.81.2純多層的話，環(huán)境絕對一流。如果夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，則只能算是一般。1.21.4正常的多層項目，環(huán)境一般。若是多層與小高層組合，環(huán)境會是一大賣點。1.42.0正常的多層+小高層項目。2.02.5正常的小高層項目。2.53.0小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。3.06.0高層項目（樓高100米以內(nèi)）。6.0 摩天大樓項目。地塊地塊(d ku

3、i)指標啟示指標啟示第4頁/共47頁第五頁，共47頁。區(qū)域印象區(qū)域印象 洪塘工業(yè)區(qū)，以企業(yè)、廠房林為主，居住洪塘工業(yè)區(qū)，以企業(yè)、廠房林為主，居住(jzh)(jzh)氛圍先氛圍先天較弱，豪宅產(chǎn)品將會有一定抗性。天較弱，豪宅產(chǎn)品將會有一定抗性。旅游及居住工業(yè)園區(qū)新城核心居住區(qū)洪塘街道洪塘街道(jido)北側(cè)借助慈城新城、北側(cè)借助慈城新城、蓀湖開發(fā)以旅游、居住為主要功能的區(qū)蓀湖開發(fā)以旅游、居住為主要功能的區(qū)塊塊洪塘街道西側(cè)偏南以工洪塘街道西側(cè)偏南以工業(yè)廠房業(yè)廠房(chngfng)為為主的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)主的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)洪塘街道中心偏東區(qū)塊洪塘街道中心偏東區(qū)塊以居住為主要功能的江北新城第5頁/共47頁第六

4、頁，共47頁。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 地塊東側(cè)有天然河流地塊東側(cè)有天然河流(hli)(hli)經(jīng)過，但本案地塊呈東西長方形經(jīng)過，但本案地塊呈東西長方形分布，沿河段較短；而附近有高壓線經(jīng)過，又對本案的沿河?xùn)|分布，沿河段較短；而附近有高壓線經(jīng)過，又對本案的沿河?xùn)|向面產(chǎn)生不利影響。向面產(chǎn)生不利影響。 高壓線高壓線本案本案水系水系3#5#第6頁/共47頁第七頁，共47頁。環(huán)境配套環(huán)境配套 地塊周邊分布企業(yè)、廠房、職工宿舍等，且公交、銀地塊周邊分布企業(yè)、廠房、職工宿舍等，且公交、銀行、菜場等生活相關(guān)行、菜場等生活相關(guān)(xinggun)(xinggun)配套匱乏，缺乏社配套匱乏，缺乏社區(qū)應(yīng)有的居住環(huán)境和氛圍。區(qū)

5、應(yīng)有的居住環(huán)境和氛圍。本案本案水系水系盛世嘉苑盛世嘉苑盛世嘉苑（建成）（建成）盛世嘉苑二期盛世嘉苑二期（未建）（未建）企業(yè)、廠房、職工宿舍等企業(yè)、廠房、職工宿舍等企業(yè)、廠房、職工宿舍等企業(yè)、廠房、職工宿舍等高壓線高壓線第7頁/共47頁第八頁，共47頁。地塊印象地塊印象(ynxing)啟示啟示第8頁/共47頁第九頁，共47頁。區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃項目位于寧波北門戶，隨著杭州灣跨海大橋建成、江北項目位于寧波北門戶，隨著杭州灣跨海大橋建成、江北萬達廣場開建，其連接萬達廣場開建，其連接(linji)(linji)市區(qū)中心和杭州灣的市區(qū)中心和杭州灣的作用逐漸增強，未來區(qū)域發(fā)展空間較大。作用逐漸增強，未來區(qū)域

6、發(fā)展空間較大。本本案案(bn n)北門戶北門戶(mnh)板塊板塊洪塘中心區(qū)洪塘中心區(qū)姚江南岸姚江南岸姚江北岸姚江北岸江北連接杭州灣的門戶，以物流和外貿(mào)產(chǎn)業(yè)為區(qū)域主力經(jīng)濟。與中心城區(qū)南北聯(lián)動，為處于中部的姚江北岸提供發(fā)展空間。第9頁/共47頁第十頁，共47頁。交通規(guī)劃交通規(guī)劃機場路北延工程，形成高速環(huán)路快速環(huán)路主干道路網(wǎng)機場路北延工程，形成高速環(huán)路快速環(huán)路主干道路網(wǎng)絡(luò)，絡(luò)，從市區(qū)機場路沿線驅(qū)車到地塊只需從市區(qū)機場路沿線驅(qū)車到地塊只需1010多分鐘車程，大大拉多分鐘車程，大大拉近項目與市區(qū)的距離。近項目與市區(qū)的距離。周邊道路通達周邊道路通達(tngd)(tngd)性較好，遠期輕軌性較好，遠期輕軌4

7、 4號線的規(guī)劃，號線的規(guī)劃，也提供了一定的投資想象空間。也提供了一定的投資想象空間。第10頁/共47頁第十一頁，共47頁。地塊機遇地塊機遇(jy)啟示啟示第11頁/共47頁第十二頁，共47頁。較高的地價排除了本案走低成本競爭的道路，雖然有規(guī)較高的地價排除了本案走低成本競爭的道路，雖然有規(guī)劃交通利好，但周邊環(huán)境的制約劃交通利好，但周邊環(huán)境的制約(zhyu)，使項目單純，使項目單純走高端路線的風(fēng)險極大，梳理思路，既要創(chuàng)造較高銷售走高端路線的風(fēng)險極大，梳理思路，既要創(chuàng)造較高銷售單價，又要降低風(fēng)險，愛地提出將品質(zhì)與高附加值契合單價，又要降低風(fēng)險，愛地提出將品質(zhì)與高附加值契合是本案發(fā)展的一個可行方向。是

8、本案發(fā)展的一個可行方向。第12頁/共47頁第十三頁，共47頁。第13頁/共47頁第十四頁，共47頁。洪塘板塊洪塘板塊慈城板塊慈城板塊近近市市中中心心板板塊塊近市中心板塊：以長島花園、近市中心板塊：以長島花園、萬達公寓為代表萬達公寓為代表(dibio)(dibio)的的高端產(chǎn)品市場。高端產(chǎn)品市場。洪塘板塊：以奧林洪塘板塊：以奧林8080、海德花、海德花園為代表園為代表(dibio)(dibio)的高附加的高附加值、品質(zhì)型產(chǎn)品市場。值、品質(zhì)型產(chǎn)品市場。慈城板塊：以維拉小鎮(zhèn)為代表慈城板塊：以維拉小鎮(zhèn)為代表(dibio)(dibio)的高端產(chǎn)品市場。的高端產(chǎn)品市場?？紤]本地塊品質(zhì)與高附加值契合的發(fā)展方

9、向，以高端產(chǎn)考慮本地塊品質(zhì)與高附加值契合的發(fā)展方向，以高端產(chǎn)品為主的近市中心板塊和慈城板塊與本案形成直接競爭品為主的近市中心板塊和慈城板塊與本案形成直接競爭(jngzhng)的幾率不大，本案的競爭的幾率不大，本案的競爭(jngzhng)主要主要集中在洪塘板塊。集中在洪塘板塊。第14頁/共47頁第十五頁，共47頁。從本案的定位來看，目前區(qū)域市場從本案的定位來看，目前區(qū)域市場(shchng)內(nèi)可參考的項目內(nèi)可參考的項目主要為奧林主要為奧林80、立方寓。、立方寓。售罄項目售罄項目(xingm)在售項目在售項目(xingm)待售項目待售項目（海德花苑）（海德花苑）（辦公項目）（辦公項目）本案本案第15

10、頁/共47頁第十六頁，共47頁。從目前區(qū)域從目前區(qū)域(qy)(qy)內(nèi)熱銷樓盤來看，高品質(zhì)和高附加值的結(jié)內(nèi)熱銷樓盤來看，高品質(zhì)和高附加值的結(jié)合奠定了項目的熱銷，而這也將成為區(qū)域合奠定了項目的熱銷，而這也將成為區(qū)域(qy)(qy)市場發(fā)展的市場發(fā)展的趨勢。趨勢。洪塘板塊競爭個案縱覽洪塘板塊競爭個案縱覽項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型主力面積（）主力面積（）項目檔次項目檔次附加值附加值銷售情況銷售情況洪都花園多層、聯(lián)排、雙拼多層90-140中檔-售罄親親家園多層、小高層、高層96-128中檔品質(zhì)售罄頤和名苑疊拼、高層高層50-80、90-120中檔-尚余55套可售盛世嘉苑多層60-80、100-1

11、20中低檔-尚余6套可售立方寓單身公寓38-52中檔品質(zhì)+復(fù)式產(chǎn)品尚余42套可售奧林80多層、高層80-90中高檔品質(zhì)+西班牙風(fēng)格、block組合、花園洋房北區(qū)備案率92%海德花苑多層、高層100-130中高檔-待售中房拓展地塊多層-待售第16頁/共47頁第十七頁，共47頁。項目熱賣(r mi)的競爭點分析：寧波首創(chuàng)的西班牙風(fēng)格寧波首創(chuàng)的BLOCK組團圍合退臺式花園洋房婚房概念新穎的設(shè)計.奧林奧林8080熱賣行情：熱賣行情： 南區(qū)多層、小高層售罄，其中多層的花園南區(qū)多層、小高層售罄，其中多層的花園(huyun)(huyun)洋洋房在二手市場中亦一房難求房在二手市場中亦一房難求 北區(qū)高層現(xiàn)價北區(qū)

12、高層現(xiàn)價14000-1500014000-15000元元/ /，總備案率已達，總備案率已達92%92%。項目項目(xing(xingm)m)高高附加值附加值促成功促成功第17頁/共47頁第十八頁，共47頁。項目名稱項目名稱4040以以下下40-5040-5050-6050-6060-7060-7070807080801008010010012100120 0120120以以上上奧林奧林8080頤和名苑頤和名苑海德花苑海德花苑主力主力(zhl)面積面積次主力次主力(zhl)面積面積少量少量(sholing)產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域在售、待售樓盤戶型面積比較區(qū)域在售、待售樓盤戶型面積比較從洪塘板塊在售和待售的

13、戶型面積分析，市場客群的面積需求從洪塘板塊在售和待售的戶型面積分析，市場客群的面積需求主要集中在中小套型。主要集中在中小套型。第18頁/共47頁第十九頁，共47頁。70萬80萬90萬100萬110萬120萬130萬140萬150萬以上(yshng)奧林80頤和(y h)名苑（預(yù)估15000）海德花苑(hu yun)（預(yù)估15000）從目前區(qū)域市場的主流總價來看，從目前區(qū)域市場的主流總價來看，80-12080-120萬的總價是萬的總價是市場的機會點。市場的機會點。立方寓60萬市場機會點第19頁/共47頁第二十頁，共47頁。樓盤樓盤購買購買產(chǎn)品產(chǎn)品購買客戶區(qū)域購買客戶區(qū)域購房需求購房需求客戶職業(yè)客

14、戶職業(yè)盛世嘉苑盛世嘉苑60-80的兩居室主要來自江北、海曙新寧波人結(jié)婚比較多，也有部分創(chuàng)業(yè)園區(qū)和洪塘本地婚房需求創(chuàng)業(yè)園區(qū)各類企業(yè)職工、江北私營企業(yè)員工奧林奧林808045-65的多層單身公寓江北最多，海曙次之，然后是江東新寧波人購婚房、少量投資客戶洪塘工廠的員工，江北、海曙私企的職員，以外貿(mào)、物流行業(yè)為主新寧波人是重點新寧波人是重點(zhngdin)引導(dǎo)的客戶引導(dǎo)的客戶通過板塊內(nèi)盛世嘉苑、奧林通過板塊內(nèi)盛世嘉苑、奧林8080兩個項目的客群分析可兩個項目的客群分析可得，以江北得，以江北(Jingbi)(Jingbi)本地客戶為主，首置型需求本地客戶為主，首置型需求為主，同時，新寧波人是板塊內(nèi)重點

15、引導(dǎo)的客戶。為主，同時，新寧波人是板塊內(nèi)重點引導(dǎo)的客戶。第20頁/共47頁第二十一頁，共47頁。從區(qū)域市場的主流套型來看，滿足基本從區(qū)域市場的主流套型來看，滿足基本(jbn)生活功能的兩房生活功能的兩房和小三房是市場需求的主流；和小三房是市場需求的主流；從區(qū)域樓盤的總價范圍來看，從區(qū)域樓盤的總價范圍來看，80-120萬之間的房源是市場的機萬之間的房源是市場的機會點；會點；從區(qū)域樓盤客戶組成來看，以面向首次置業(yè)和改善型的剛性需從區(qū)域樓盤客戶組成來看，以面向首次置業(yè)和改善型的剛性需求群體為主，新寧波人是主力引導(dǎo)客群；求群體為主，新寧波人是主力引導(dǎo)客群；從區(qū)域熱銷樓盤來看，迎合目標客群需求的高附加值

16、，高品質(zhì)從區(qū)域熱銷樓盤來看，迎合目標客群需求的高附加值，高品質(zhì)樓盤是獲得高回報的關(guān)鍵。樓盤是獲得高回報的關(guān)鍵。第21頁/共47頁第二十二頁，共47頁。第22頁/共47頁第二十三頁，共47頁。本項目受區(qū)域印象和地塊自身條件制約(zhyu)，無法單純走高端路線從地塊的分析(fnx)獲得的思路：本項目高地價也決定了低成本、低價格(jig)的發(fā)展路線不可取本案啟示以鮮明的項目個性捕以鮮明的項目個性捕獲目標客戶眼球獲目標客戶眼球利用高附加值產(chǎn)品獲利用高附加值產(chǎn)品獲取更多利潤取更多利潤第23頁/共47頁第二十四頁，共47頁。區(qū)域(qy)市場的客戶主要以面向首置和改善型的剛性需求人群為主。從市場的分析獲得(

17、hud)的思路：將本案打造成以將本案打造成以緊湊三房為主，緊湊三房為主，輔以小面積輔以小面積(min j)兩房的高品質(zhì)兩房的高品質(zhì)社區(qū)。社區(qū)。區(qū)域市場不乏投資型樓盤，但受大市影響較大，對多數(shù)項目而言，投資客不能作為主力目標客群。規(guī)避市場奉孝規(guī)避市場奉孝契合客戶需求契合客戶需求第24頁/共47頁第二十五頁，共47頁。以中小戶型為主，具有以中小戶型為主，具有(jyu)鮮明風(fēng)格的鮮明風(fēng)格的高品質(zhì)、高附加值社區(qū)高品質(zhì)、高附加值社區(qū)降低風(fēng)險降低風(fēng)險 保證保證(bozhng)(bozhng)利潤利潤第25頁/共47頁第二十六頁，共47頁。第26頁/共47頁第二十七頁，共47頁。第27頁/共47頁第二十八頁

18、，共47頁。租房(z fn)父母家沒歸屬感花費大空氣(kngq)/環(huán)境普通住宅密度大/擁擠缺乏滿足感/成就感私密感/自由感住宅密度大/擁擠決定落戶寧波把父母接來養(yǎng)老為結(jié)婚生子作準備(zhnbi)從大家庭獨立出來，建立小家為結(jié)婚生子作準備(zhnbi)群體類型原來居住條件對原居所的不滿買樓原因/動機 新寧波人新寧波人（包括外來新婚群體） 新婚群體（本地）初次置業(yè)者第28頁/共47頁第二十九頁，共47頁。新寧波人寧波本地(bnd)自建房、分配(fnpi)房市區(qū)已買商品房不能體現(xiàn)個人(grn)品位 空氣差環(huán)境吵雜住宅密度大/擁擠面積小不夠住沒有社區(qū)配套提升房子檔次，改善居住環(huán)境買個大家庭夠住的大房把

19、父母接來養(yǎng)老群體類型原來居住條件對原居所的不滿買樓原因/動機改善型需求者第29頁/共47頁第三十頁，共47頁。新寧波人：新寧波人： 經(jīng)濟實力有限經(jīng)濟實力有限(yuxin)(yuxin)，置辦房產(chǎn)的需求迫切，置辦房產(chǎn)的需求迫切 對距離的敏感度相對較低對距離的敏感度相對較低 購買產(chǎn)品時具有一定的感性成分，對生活文化有一定的購買產(chǎn)品時具有一定的感性成分，對生活文化有一定的要求要求 年紀較輕，見多識廣，更容易接受新消費觀念年紀較輕，見多識廣，更容易接受新消費觀念對總價有一定對總價有一定(ydng)抗性、追求高性價比、又實用抗性、追求高性價比、又實用又新穎又新穎體現(xiàn)體現(xiàn)(txin)在對物業(yè)的需求在對物業(yè)

20、的需求第30頁/共47頁第三十一頁，共47頁。如何有效如何有效(yuxio)跳出市場、把握此類客群？跳出市場、把握此類客群？第31頁/共47頁第三十二頁，共47頁。項目項目(xingm)提提升升第32頁/共47頁第三十三頁，共47頁。套型面積(min j) 高得房率 為顯示出產(chǎn)品的高附加值，為開發(fā)商贏得市場，增加產(chǎn)品綜合競爭力，“偷面積” 便成為最行之有效的利器(lq)。但寧波現(xiàn)行的政府規(guī)定讓 “偷面積” 變得舉步為艱，以下列舉幾種我司已成功操作的套型設(shè)計方式。第33頁/共47頁第三十四頁，共47頁。架空(jikng)處理早期可以利用架空處理不算面積，完全贈送一個房 間，雖然與規(guī)范并不沖突，但

21、偷面積的目的過于明顯，現(xiàn)已無法通過(tnggu)報批，并且對設(shè)備平臺的設(shè)置也有了新的規(guī)定。案例案例(n l)(n l)：我司集市港：我司集市港項目項目我公司正在操作的集市港項目以此形式報批時規(guī)劃不通過第34頁/共47頁第三十五頁，共47頁。不算(b sun)面積算一半(ybn)面積贈送(zn sn)面積陽臺變廚房陽臺變廚房廚房變房間廚房變房間要點：利用設(shè)備平臺為贈送面積，后期將廚房改為房間，功能上增加了一房利用陽臺算一半面積，后期改為廚房，相當(dāng)于贈送了半個廚房設(shè)備平臺、陽臺案例：我司集市港項目案例：我司集市港項目第35頁/共47頁第三十六頁，共47頁。超大陽臺(yngti)要點：早期可以利用超

22、大陽臺(yngti)后期改為房間或客廳使用，但面積只算一半，相當(dāng)于贈送半個房間08年2月寧波市規(guī)劃局對陽臺(yngti)有了新規(guī)定：住宅凹陽臺(yngti)進深不應(yīng)超過1.8米。對套型建筑面積小于等于100平方米的，未折算前凹陽臺(yngti)建筑面積不應(yīng)超過6平方米；對套型建筑面積大于100平方米的，未折算前凹陽臺(yngti)建筑面積不應(yīng)超過套型建筑面積的6。并且此方式偷面積的目的也過于明顯，報批難以通過。維科水岸楓情、廣博(gungb)陽光麗園等都曾采用過案例：水岸楓情案例：水岸楓情算一半面積第36頁/共47頁第三十七頁，共47頁。算一半(ybn)面積陽臺(yngti)要點：使用時將陽臺

23、(yngti)包入，做為房間的一部分，增大房間面積，贈送部分面積。案例：都市麗灣等案例：都市麗灣等陽臺陽臺設(shè)備平設(shè)備平臺臺不算面積第37頁/共47頁第三十八頁，共47頁。加大進深增加面積驗收時驗收后要點(yodin)：設(shè)計時按飄窗要求進行設(shè)計，飄窗臺做成假構(gòu)造，驗收后敲掉飄窗臺，使房間進深加大60公分，面積增加約2平方米。飄窗設(shè)計設(shè)計(shj)成假墻成假墻做出凸做出凸窗的形窗的形式式60CM案例：我司集市案例：我司集市(jsh)港項目港項目第38頁/共47頁第三十九頁，共47頁。算一半(ybn)面積要點：采用雙開門電梯，將電梯廳設(shè)于戶內(nèi)，變成入戶花園，面積減半，既可以(ky)獨立入戶，又減少了公共面積增加戶內(nèi)面積，還有了自家花園，一舉三得?；▓@式獨立(dl)電梯廳案例：奧林案例：奧林80第39頁/共47頁第四十頁，共47頁。 小結(jié)： 偷面積對銷售無疑是有利的，但在前期設(shè)計與報批時增加了難度，特別是