控制性詳細規(guī)劃修改論證報告

1、控制性詳細規(guī)劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報告筑家設(shè)計有限責(zé)任公司目 錄一、項目基本情況11、項目位置及規(guī)劃用地范圍2、用地權(quán)屬情況3、用地及周邊現(xiàn)狀二、 原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求71、原控規(guī)要求2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求三、 修改要求、理由及依據(jù)81、修改要求與修改后的技術(shù)指標2、概念性規(guī)劃方案印證3、修改理由及依據(jù)四、修改論證141、常住人口計算2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證3、道路交通影響論證4、修改前后對綠地的影響論證5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證6、對周邊建設(shè)影響論證7、市政設(shè)施影響論證8、“四增兩減”政策的落實五、結(jié)論23六、附件、附圖24附件

2、:1、長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2015.6.17下達的控規(guī)修改論證通知單 2、長沙市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項目的公文處理單 3、長沙市領(lǐng)導(dǎo)對（關(guān)于支持愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的請示的反饋意見）的批示4、長沙市天心區(qū)人民政府關(guān)于支持解決愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的請示 5、長沙市發(fā)展和改革委員會關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的意見6、長沙市衛(wèi)生局關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈建設(shè)相關(guān)工作情況的匯報7、長沙市商務(wù)局關(guān)于解決愛爾眼科醫(yī)院集團總部大廈項目建設(shè)有關(guān)問題的請示的反饋意見 8、長沙市國土資源局承辦長沙市人民政府辦公廳公文轉(zhuǎn)辦單反饋意見9、省市兩級政府

3、關(guān)于支持總部大廈建設(shè)的政策和文件附圖:1、位置圖2、原控制指標規(guī)劃圖3、規(guī)劃控制指標修改圖4、項目詳細規(guī)劃方案圖5、項目詳細規(guī)劃方案日照圖6、地鐵鐵道學(xué)院站位置示意圖7、項目詳細規(guī)劃方案效果圖8、項目詳細規(guī)劃方案鳥瞰圖長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報告一、項目基本情況1、項目位置及規(guī)劃用地范圍項目位于長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)，修改地塊為控規(guī)中的098-C-3-11、098-C-3-14地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規(guī)劃用地紅線面積31498.57平方米。2、用地權(quán)屬情況土地權(quán)屬單位和項目建設(shè)單位為湖南佳興投

4、資置業(yè)有限公司(愛爾醫(yī)療投資有限公司的全資子公司) 。3、用地及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀為待建區(qū)，基本為未經(jīng)整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。修改地塊北側(cè)為已建的湘中海·星之都住宅小區(qū)13層住宅樓，西側(cè)為規(guī)劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區(qū)4-6層住宅樓、新悅家園小區(qū)和天心區(qū)疾病預(yù)防控制中心，東側(cè)為芙蓉南路；南側(cè)為已建成的中石化長大加油站，地塊被一條東西向的規(guī)劃白蘭路分為南北兩部分。場地沒有進行土地平整。詳見現(xiàn)狀實景照片與地形圖如下：（1）場地實景（2）項目毗鄰的芙蓉南路（3）項目周邊建設(shè)實景與場地項目北部項目南部項目西部項目東部項目內(nèi)部二、 原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)

5、劃要求1、原控規(guī)要求長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃由長沙市華銀建筑設(shè)計有限責(zé)任公司編制，于2005年6月完成正式成果。項目地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。原控規(guī)南地塊（098-C-3-14）用地性質(zhì)為商業(yè)用地（C2），規(guī)劃控制指標為容積率2.5，建筑密度35%，建筑限高24米，綠地率30%，機動車出入口方位N。原控規(guī)北地塊（098-C-3-11）用地性質(zhì)為商住用地（C2R2），商住比為2:8，規(guī)劃控制指標為容積率4.5，建筑密度32%，建筑限高100米，綠地率38%，機動車出入口方位W。2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求（1）長沙市城市總體規(guī)劃(2014修改)

6、依據(jù)2014修改版的長沙市城市總體規(guī)劃，本次擬修改范圍內(nèi)規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。此次修改符合長沙市城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)的定位。（2）長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化提升A該規(guī)劃區(qū)的功能定位保護利用優(yōu)秀的歷史文化資源，建設(shè)城市CBD，使之成為集信息、商業(yè)、商務(wù)和行政辦公于一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的副中心級的商業(yè)中心。此次修改符合此功能定位。B軌道交通規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃地鐵一號線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內(nèi)設(shè)2站,分別是鐵道學(xué)院站和友誼路站。此次修改強化了TOD的開發(fā)模式。C公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)較好，控規(guī)優(yōu)化提升對規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施包括中小學(xué)、體育

7、設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育設(shè)施規(guī)劃等公共服務(wù)設(shè)施進行了較好的配置。此次修改是對商業(yè)用地功能的補充，有利于商業(yè)用地功能互補。三、 修改要求、理由及依據(jù)1、修改要求與修改后的技術(shù)指標本次修改將按照市政府對該地段愛爾總部大廈建設(shè)的批示，結(jié)合模擬的詳細規(guī)劃方案與技術(shù)指標，進行相對應(yīng)的控規(guī)地塊修改。（1）控規(guī)地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個地塊。（2）098-C-3-14地塊按用地紅線界線分為098-C-3-14A（西部分）與098-C-3-14B（東部分）兩個地塊。098-C-3-14A規(guī)劃控制指標不變，仍為：容積率2.5，建筑密度35%，建筑限高24米，綠地率30

8、%。用地面積依用地紅線相應(yīng)劃分。098-C-3-14B用地性質(zhì)由商業(yè)用地（C21）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為18.9:81.1，規(guī)劃控制指標為容積率6.0，建筑密度35%，建筑限高100米，綠地率30%，機動車出入口方位N。用地面積為紅線內(nèi)用地。（3）098-C-3-11地塊的用地性質(zhì)由商住用地（C2R2）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為11.5:88.5，規(guī)劃控制指標修改為容積率6.0，建筑密度40%，建筑限高100米，綠地率30%，機動車出入口方位E、W、S。（4）上述地塊控規(guī)修改后計容面積為99163平米，平均容積率6.0。（5）修改后的控規(guī)地塊，依據(jù)長

9、沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃審查規(guī)定匯編（修訂）（二0一三年度）的技術(shù)規(guī)定，高層商業(yè)建筑（二類地區(qū)），2000-5000平米用地規(guī)劃指標為容積率7.0，建筑密度45%，綠地率25%；10000-20000平方米用地規(guī)劃指標為容積率6.5，建筑密度42%，綠地率28%。（6）項目地段屬高強度開發(fā)地區(qū)（鐵道學(xué)院地鐵站場區(qū)域）。按照長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定的要求：“地鐵站點周邊控制范圍以站點幾何中心作為計算基點，規(guī)定半徑為300米”，“高強度開發(fā)地區(qū)根據(jù)所處城市區(qū)位和功能定位不同，分為城市主中心地區(qū)、城市次中心地區(qū)、樞紐及片區(qū)中心地區(qū)和一般中心地區(qū)共四類地區(qū)。針對不同的開發(fā)地區(qū)確定容積率控制上限”具體

10、見表1：表1 高強度開發(fā)地區(qū)用地容積率控制上限高強度開發(fā)地區(qū)類型上限容積率備注城市主中心地區(qū)12各類型高強度開發(fā)地區(qū)的控制范圍結(jié)合區(qū)域內(nèi)軌道交通站點確定，具體控制范圍面積和站名詳見附表1城市次中心地區(qū)10樞紐及片區(qū)中心地區(qū)8一般中心地區(qū)6項目地塊緊鄰鐵道學(xué)院地鐵站，距離在300米范圍內(nèi)。參照一般中心地區(qū)的標準，容量不超過6.0（具體模擬總平見附圖）。 2、概念性規(guī)劃方案印證控規(guī)地塊對照該項目規(guī)劃方案，項目地塊技術(shù)指標與修改的控制指標符合（具體見附圖：模擬總平面圖）。（1）方案構(gòu)思與建筑布局基于上述地塊規(guī)劃指標的調(diào)整，對其總體布局規(guī)劃如下：A. 因需無償整體返還新開村10000平米的商業(yè)用房，在

11、此次模擬方案中擬考慮在南（098-C-3-14B）地塊解決上述問題；B北（098-C-3-11）地塊為獨立的愛爾總部大廈；C南北兩地塊的建筑既可各自單獨運營，保持總部大廈和新開村物業(yè)的獨立性，也可相互補充，互為一體；D建筑布局上，建筑順應(yīng)地形, 盡力提高商業(yè)價值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城市空間,創(chuàng)造人性化的城市空間；E平面功能上，本方案設(shè)計結(jié)合功能需要合理布局，利用橫向、豎向結(jié)合的方法協(xié)調(diào)各部分功能；F立面設(shè)計：建筑的外部造型及立面設(shè)計考慮到不同視距及角度的觀賞效果。運用大面塊的變化 及細小的變動，使立面造型豐富，遠看有著強烈的節(jié)奏感及雕塑感。近觀

12、可看到現(xiàn)代建筑細膩的細部。該模擬方案的總體規(guī)劃布局緊湊，功能明確，既滿足了整體返還村里物業(yè)的要求，也符合愛爾總部大廈獨立運營需求。（2）日照方案滿足地塊內(nèi)及周邊建筑日照要求，詳見日照分析圖。（3）間距方案滿足長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中關(guān)于商業(yè)建筑的間距要求。（4）退讓方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求。（5）消防北地塊方案滿足建筑防火規(guī)范要求、南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。南地塊方案高層商業(yè)、商務(wù)樓建筑局部進入了地鐵控制保護區(qū)范圍，需得到長沙市軌道辦認可。（6）交通組織內(nèi)部支路環(huán)繞建筑，道路使用效率高，滿足通行以及消防通道的要求，北地塊

13、需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進出通道。地下車庫設(shè)置了雙向7.0米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長度不足。3、修改理由及依據(jù)（1）修改理由A. 根據(jù)愛爾眼科規(guī)劃，到2020年將辦成200家連鎖醫(yī)療機構(gòu)，擁有2萬員工、實現(xiàn)1000萬門診、100億收入、1000億市值、并創(chuàng)辦一所愛爾大學(xué)，該規(guī)劃的實現(xiàn)迫切需要新建強大的總部大廈來支撐。集團計劃把總部辦公、研發(fā)、學(xué)術(shù)研討、國際交流、教育培訓(xùn)、采購、信息、行政管理和眼科醫(yī)學(xué)各中心及實驗室等多功能集成在新的總部大廈項目內(nèi)。原控規(guī)地塊指標無法滿足總部大廈功能定位及面積要求，加之地塊周邊規(guī)劃道路尚未列入近期的修建計劃，原機動車出入口方位W，難以支撐數(shù)

14、千名員工、客戶及相應(yīng)機動車輛的出入需求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個機動車出入口（其中白蘭路為消防車輛出入口）。B. 上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵1號線鐵道學(xué)院站口（300米范圍內(nèi)），按照長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定，高強度開發(fā)區(qū)域內(nèi)的容積率范圍為6-12，而本次規(guī)劃修改申請修改的平均容積率6.0，符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定要求和領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)。C. 依據(jù)長沙市人民政府辦公廳關(guān)于鼓勵企業(yè)總部大樓建設(shè)有關(guān)事項的通知（長政辦發(fā)201342號），愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵和支持的范疇，加之該總部大廈將是長沙市近年來最大的社會資本辦醫(yī)產(chǎn)業(yè)項目，市發(fā)改委已將該項目已列為2015年長沙市重大項目并上報湖南省列入“

15、511”重點投資計劃。（2）修改依據(jù)A. 長沙市規(guī)劃信息中心提供的長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃的控規(guī)拼接單元；B.長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化提升成果；C. 長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃修改論證通知單；D.長沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定及補充規(guī)定；E. 長沙市控制性詳細規(guī)劃局部修改論證報告成果規(guī)定；F. 國家及地方相關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程。（3）建設(shè)方承諾A.該項目物業(yè)全部自持，不對外出售。B.按規(guī)劃、國土等部門的相關(guān)規(guī)定，按時、足額補繳因指標調(diào)整產(chǎn)生的地價差額。C.已邀請美國AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國AIA四家全球頂級設(shè)計公司主持項目設(shè)計，將愛爾總部大廈打造成簡約大氣、歷久彌新的地標式建筑

16、，為城市添色增彩。D.項目建成后，愛爾總部大廈將在營業(yè)辦公面積、綠色環(huán)保、人文環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、智能信息化管理、流程設(shè)計等方面體現(xiàn)國際標準、世界一流；中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、專家為首的國內(nèi)外精英人才，動態(tài)配置頂尖儀器設(shè)備，創(chuàng)建國家重點實驗室，最終成為全球行業(yè)頂級的教學(xué)、科研、學(xué)術(shù)平臺及基地。同時，該項目將進一步提升長沙市屬企業(yè)的品牌形象及社會辦醫(yī)在全國的影響力，為全市、全省乃至全國培養(yǎng)更多的優(yōu)秀專業(yè)人才，造福人民群眾。附：愛爾總部大廈用房功能分配序號功能1辦公用房2愛爾眼庫及角膜中心、眼膜捐獻志愿者活動基地3中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院研究生、博士實習(xí)基地4科技部亞非拉各國眼科

17、醫(yī)生培訓(xùn)中心5國際學(xué)術(shù)交流中心6多功能會議學(xué)術(shù)報告廳7學(xué)科實驗室及模擬研究室8眼科精密采購測試應(yīng)用中心及新材料研究中心及實驗室9多媒體學(xué)習(xí)和圖書文獻室10信息中心、服務(wù)器、計算機房和數(shù)據(jù)庫中心11財務(wù)管理專用集成辦公室12小型多功能教研、會議室（5個）13專家工作室14與我公司合作的國際機構(gòu)駐華辦事處或分公司15非政府項目、公益項目辦公和活動基地16愛爾集團展廳及眼科醫(yī)學(xué)科普博物館據(jù)此，土地權(quán)屬和建設(shè)方湖南佳興投資置業(yè)有限公司特提出申請，對098-C-3-11、098-C-3-14地塊進行規(guī)劃用地性質(zhì)與規(guī)劃控制指標的修改論證，在通過此項目的前置審查后，向長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請開展項目的規(guī)劃修改。

18、四、修改論證1、常住人口計算（1）長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃正式成果中，本片區(qū)規(guī)劃人口為6.6萬人。根據(jù)2015.3.3提供的控規(guī)拼接單元資料匯總，該片區(qū)總戶數(shù)為94042戶，經(jīng)整合成果計算，規(guī)劃片區(qū)總?cè)丝?4466戶*3.2人= 302291人。（2）修改前后項目地塊內(nèi)人口容量計算修改前的原規(guī)劃地塊為商住用地與商業(yè)用地，修改后為商業(yè)、商務(wù)用地地塊，修改后項目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482人。附表1 長沙大道一段兩廂控制性詳細規(guī)劃常住居住人口一覽表序號人口容量修改前(人)修改后(人)減少值(人)1項目地塊內(nèi)人口容量1482014822控規(guī)

19、編制單元人口容量30229130080914822、公共服務(wù)設(shè)施影響論證（1）中、小學(xué)規(guī)模核算本次項目修改后地塊人口減少1482人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。中、小學(xué)規(guī)模因人口減少無擴容要求，不改變原控規(guī)的中、小學(xué)布局與規(guī)模設(shè)置。（2）醫(yī)院規(guī)模核算本次項目修改后地塊人口減少1482人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。醫(yī)院規(guī)模因人口減少無擴容要求，不改變原控規(guī)的醫(yī)院布局與規(guī)模設(shè)置。3、道路交通影響論證（1）本項目會進行交通影響評價工作，項目的道路交通影響論證以此評估報告為準。（2）本次修改地塊東、南、西三個方向均有城市道路：西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0米路幅以及

20、兩廂各20.0米綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路 (20.0米)。芙蓉南路有地鐵1號線大運量交通配置。項目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位，結(jié)合建筑的進退形成城市廣場作為聚散廣場使用。（3）項目道路A.保持項目周邊城市主、次、支路道路不變。B.項目外部道路北地塊用地周邊均有城市道路通過: 西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0米路幅以及兩廂各20.0米綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路 (20.0米)。芙蓉南路有地鐵1號線大運量交通配置。項目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目為城市主、次、支路所環(huán)繞，具有良好的通行能力。因此，項目的人流與車流均能通過周邊城

21、市道路便捷的進出。C.項目內(nèi)部道路規(guī)劃北地塊道路以7.0米雙車道、南地塊以4.0米內(nèi)部道路為項目車行進出環(huán)行道路與消防通道，并組織地塊內(nèi)部步行通道。以此滿足人的通行與建筑消防要求。在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位。D.靜態(tài)交通規(guī)劃停車位按長沙市建設(shè)工程機動車停車場（庫）配建標準進行設(shè)置。宗地計容面積共計99163平米，車位數(shù)1017個。其中商業(yè)面積12452平米，按照1.2個車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù)為150個；商務(wù)辦公面積86711平米，按照1個車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對應(yīng)的車位數(shù)867個。南地塊總面積為14400平米，其中商業(yè)面

22、積2720平米，按照1.2個車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù)33個；商務(wù)辦公面積11680平米，1個車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對應(yīng)的車位數(shù)117個。南地塊車位數(shù)總計應(yīng)為150個。北地塊總面積為84762平米，其中商業(yè)面積9732平米，按照1.2個車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對應(yīng)的車位數(shù)117個；商務(wù)辦公面積75030平米，1個車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對應(yīng)的車位數(shù)750個。北地塊車位數(shù)總計應(yīng)為867個。在附后的模擬總平面圖中，因南地塊面積的限制，在滿足自身地塊停車數(shù)80%的前提下，將部分停車位調(diào)整至北地塊，但總的停車位數(shù)保持1017個不變。同

23、時，根據(jù)長沙市建設(shè)工程機動車停車場（庫）配建標準，“非居住建筑地上停車場的停車位應(yīng)不少于建筑物應(yīng)配停車位總數(shù)的10%且不大于20%”，模擬方案符合上述規(guī)定。附表2 長沙大道一段兩廂控規(guī)本項目地塊停車位計算表地塊編號用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)凈用地面積(M2)容積率建筑密度 (%)綠地率(%)建筑限高(M)居住戶數(shù)(戶)居住人數(shù)(人)配建車位(個)主出入口方位098-C-3-11B1B2商業(yè)、商務(wù)用地16391141286.0403010000867ESW098-C-3-14BB1B2商業(yè)、商務(wù)用地301123456.0353010000150N此次修改未對城市道路做任何改動，增

24、加了內(nèi)部支路，并在詳細規(guī)劃中結(jié)合需求增加地塊內(nèi)車行道路、步行通道與停車位。項目控規(guī)機動車停車需求為1017個，模擬詳規(guī)中設(shè)置停車位為1017個，符合要求。附表3 長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后廣場規(guī)劃情況一覽表序號類 別規(guī)劃前(公頃)修改后(公頃)國家和地方規(guī)范標準1道路廣場用地面積（公頃）118.84118.84城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準（GB50137-2011）中規(guī)定：人均道路與交通設(shè)施用地指標不應(yīng)小于12.0 m²/人，2人均道路廣場面積（m2/人）3.933.95原控規(guī)項目編制成果未充分考慮道路廣場的設(shè)置，人均道路廣場面積遠低于國家和地方標準，該項目控規(guī)修改緩解了上述壓力

25、。該項目依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范考慮增加了項目支路、城市廣場、停車場（庫）。4、修改前后對綠地的影響論證附表4 長沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后綠地一覽表序號綠地類別修改前(公頃)修改后(公頃)國標1公共綠地面積（公頃）10.2410.242人均公共綠地面積（m2/人）0.3380.34047原建設(shè)控規(guī)片區(qū)大部分為已建成區(qū)，片區(qū)人均公共綠地指標遠低于國標。由于本次修改項目局部減少了人口規(guī)模，使片區(qū)總?cè)丝趯嶋H下降。因此對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共綠地指標不會造成結(jié)構(gòu)性的影響，且相對緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證（1）歷史文化保護影響影響論證項目用地未涉及歷史文化風(fēng)貌區(qū)、歷史街區(qū)、文物保護單位的

26、問題。不影響該規(guī)劃區(qū)的歷史文化保護；將規(guī)劃區(qū)采取居民外遷等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。（2）空間景觀影響論證 A.“五線”控制要求藍線經(jīng)查閱核實，本地塊內(nèi)沒有長沙市市區(qū)地表水體保護（藍線）規(guī)劃需保護的水體。綠線經(jīng)查閱核實，修改范圍內(nèi)地塊與長沙市城市綠線保護規(guī)劃無矛盾?；揖€經(jīng)查閱核實，長沙市所確定的灰線微波通道在修改地塊西部外緣通過，所以不影響項目控規(guī)高度修改。 另外，地塊處于機場凈空區(qū)控制線（188米）范圍外，控規(guī)地塊場地標高最高點為79.77米，188米-79.77米=108.23，因此建筑限高100米對機場凈空不會造成影響。橙線經(jīng)查閱核實，長沙軌道交通1號線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)一側(cè)的芙蓉

27、南路，項目在橙線控制保護區(qū)范圍，建設(shè)用房嚴格后退軌道特別保護區(qū)，控制保護區(qū)內(nèi)的建設(shè)需得到長沙市軌道辦的確認后方能建設(shè)。 紫線經(jīng)查閱核實，長沙市歷史文化名城保護規(guī)劃對本地塊沒有紫線控制的保護要求。黃線南地塊（098-C-3-14B）設(shè)計建筑按加油站外建筑物分類為一類保護物。地塊南側(cè)長大加油站為一級加油站，其埋地油罐距離南地塊紅線40.8m，距離設(shè)計建筑50.8m，加油區(qū)（以加油站大棚投影范圍計）距離南地塊設(shè)計建筑大于20m。南地塊設(shè)計建筑與南側(cè)長大加油站埋地油罐距離及加油機距離大于汽車加油加氣站設(shè)計與施工規(guī)范（GB50156-2012）中規(guī)定的25m及16m安全間距要求，具體詳見總平面圖。B.

28、空間景觀影響景觀分區(qū)以芙蓉南路為界，路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區(qū)及居住景觀區(qū)，路西廂為住宅、文化體育、商業(yè)為主的綜合景觀區(qū)。建設(shè)軸線北部以南二環(huán)為主要的帶狀生態(tài)軸線，和芙蓉南路的建設(shè)發(fā)展軸，已經(jīng)以木蓮沖路為主的文、體、商功能區(qū)集合的建設(shè)發(fā)展軸。景觀節(jié)點以中南大學(xué)鐵道學(xué)院、省經(jīng)濟管理干部學(xué)院、湖南林業(yè)科技大學(xué)為代表的校園景觀及開放空間。6、對周邊建設(shè)影響論證項目地塊與周邊建設(shè)隔道路相對獨立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地塊對周邊的用地建設(shè)基本無不良影響，但因為現(xiàn)狀場地為待建區(qū)，地塊內(nèi)環(huán)境要素混雜，景觀不佳。建設(shè)現(xiàn)代的總部大廈可以帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，解決農(nóng)民安置問題。規(guī)劃修改不影

29、響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件，在建設(shè)時需要相互協(xié)調(diào)，項目在修建性詳規(guī)設(shè)計時應(yīng)保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)項目的概念規(guī)劃方案，均可滿足以上要求（具體見附圖）。因此項目建設(shè)對周邊建設(shè)影響甚微。7、市政設(shè)施影響論證（1）給排水設(shè)施核算A. 給水系統(tǒng)依據(jù)長沙市給水工程專業(yè)規(guī)劃以及該控規(guī)給水規(guī)劃，該片區(qū)年規(guī)劃人均綜合用水指標為800升/人·日。調(diào)整后會減少高峰日用水量為Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區(qū)總?cè)丝跍p少，修改后會減少高峰日用水量1185.6m3。B. 排水系統(tǒng)污水量按規(guī)劃人口平均日綜合水量的100%標準計。在進行管道

30、污水流量計算時，考慮20%的管網(wǎng)地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423萬m3/d。（2）電力系統(tǒng)本區(qū)負荷預(yù)測根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的用地性質(zhì)，采用分類用電綜合指標法和參考相關(guān)區(qū)域的用電負荷密度預(yù)測本規(guī)劃區(qū)用電負荷，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積負荷（kw/萬m2）取值為500kw/萬m2，二類居住用地單位建筑面積負荷（kw/萬m2）取值為250 kw/萬m2。項目的用電負荷：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2 ×250kw =1270kw，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量8.06萬m2 ×500kw =4030kw，項目修改后的用電負

31、荷增量為2760kw。（3）信息規(guī)劃電話數(shù)量預(yù)測：根據(jù)規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)綜合考慮預(yù)測電話數(shù)量，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬m2）取值為100門/萬m2，二類居住用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬m2）取值為125門/萬m2計。此次修改電話數(shù)量：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2×125=635門，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量8.06萬m2×100=806門，項目的電話數(shù)量減量為171門。（4）燃氣規(guī)劃居民用氣量預(yù)測按70萬千卡/人·年，綜合用氣量按300m3/人·年計，則減少年用氣量為44.46萬 m3/人·年。修改減少了人口容量，用氣量發(fā)生變化。原控規(guī)在本地塊已設(shè)置燃氣管道，可在下一步規(guī)劃中，根據(jù)用氣量核實管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實宗地的控規(guī)修改已按“四增兩減”要求