土地增值稅政策講義學(xué)習(xí)資料

1、土地增值稅政策講義納稅人條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。條例第二條所個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營者。 （細(xì)則第六條）土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。（細(xì)則第三條）征稅范圍中的幾個(gè)概念征稅范圍中的幾個(gè)概念征稅范圍中的幾個(gè)概念四、減免稅四、減免稅-條例、細(xì)則的減免(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 條例第八條因國家（4）加計(jì)扣除 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金

2、額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。細(xì)則第七條（5）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原有自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；凡居住滿三年未滿五年以的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。細(xì)則第十二條青海省“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”標(biāo)準(zhǔn)我省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅具體標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。自2006年1月1日起實(shí)行。青海省土地增值稅預(yù)征管理辦法青地稅發(fā)2005292號(hào)3、國家依法征用、收回的房地產(chǎn)免征條例第八條、細(xì)則十一條）4、

3、房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示（桂地稅報(bào)200032 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 （四）視同銷售收入的價(jià)值評(píng)估 187號(hào) 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)

4、格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。細(xì)則十三條。細(xì)則十四條。 條列第九條（一）所稱的條例第九條(二)項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條(三)項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基

5、準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。3、國稅函2010220號(hào)第一條：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。4、納稅義務(wù)確認(rèn)及時(shí)間納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土

6、地增值稅。條列第十條根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：細(xì)則第十五條。 （一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。我省的規(guī)定：青海省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征管理辦法第一條：納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)，納稅人應(yīng)在取得收入次月起10日內(nèi)就本月的收入申報(bào)繳納，也可以按每筆

7、收入申報(bào)繳納。當(dāng)月沒有收入的，納稅人也必須申報(bào)（二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。四、以商品房對(duì)外投資的征稅規(guī)四、以商品房對(duì)外投資的征稅規(guī)定定1、對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)稅199548號(hào)第一條2、對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)

8、定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 財(cái)稅200621號(hào)第五條。 需注意的幾個(gè)問題：一是區(qū)分投資主體、被投資行業(yè)確定土地增值稅的征免。二是適用政策時(shí)間界定。2006年3月2日前發(fā)生的投資聯(lián)營行為適用（財(cái)稅字1995048號(hào)），2006年3月2日后執(zhí)行（財(cái)稅200621號(hào)）。三是否屬于建造的商品房要看其立項(xiàng)文件、規(guī)劃等確定，另外看會(huì)計(jì)處理。五、代收費(fèi)用的征稅規(guī)定對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為

9、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 （財(cái)稅199548號(hào)）代收費(fèi)用的審核： 國稅發(fā)200991號(hào)第二十八條對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。六、視同銷售收入的征稅規(guī)定（六、視同銷售收入的征稅規(guī)定（國稅發(fā)國稅發(fā)20061872006187號(hào)號(hào)）（一）視同銷售收入的情形 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法和順序

10、：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。幾個(gè)問題：視同視同：是以是否計(jì)收入來劃分和確認(rèn)的，計(jì)收入不是視同，不計(jì)收入則為視同。同類房地產(chǎn)同類房地產(chǎn)：包括地理位置、銷售時(shí)間、銷售對(duì)象、樓層朝向等要素。公允價(jià)值公允價(jià)值：具有商業(yè)性質(zhì)；賬面價(jià)值賬面價(jià)值：不具有商業(yè)屬性。（三）自用房地產(chǎn)土地增值稅的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 本企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)不視同銷售；是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

11、。審核收入的重點(diǎn)： （ 土地增值稅清土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號(hào)）號(hào)）第二十第五條條審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入； 對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投

12、資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。第四部分第四部分 土地增值稅的扣除項(xiàng)目土地增值稅的扣除項(xiàng)目一、土地增值稅扣除項(xiàng)目的基本規(guī)定一、土地增值稅扣除項(xiàng)目的基本規(guī)定（條例第六條；細(xì)則第七條）（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（開發(fā)成本）。指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括一下六大項(xiàng)：地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償

13、的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。凈地、毛地、凈地、毛地、實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)闹Ц稇{證及審核重點(diǎn)拆遷補(bǔ)償?shù)闹Ц稇{證及審核重點(diǎn)（ 土土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號(hào)）號(hào)）第二十二條同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷

14、（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出?！叭ㄒ黄饺ㄒ黄健保韧?、通電、通水，和場地平整；“七通一平七通一平”，主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥龅仄秸?、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。是共同費(fèi)用的，要在多期項(xiàng)目之間進(jìn)行分配；前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核重點(diǎn)： （ 土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號(hào)）號(hào)）第二十三條前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)

15、發(fā)生，是否存在虛列情形。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程包括基礎(chǔ)工程和主體工程。建筑安裝工程費(fèi)審核重點(diǎn)：建筑安裝工程費(fèi)審核重點(diǎn)：（ 土地增土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號(hào)）號(hào)）第二十五條發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平

16、均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。我省的規(guī)定：在審核中，對(duì)基本工程造價(jià)超出建設(shè)部門公布的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，且無正當(dāng)理由的，而其他各項(xiàng)扣除項(xiàng)目核算基本準(zhǔn)確、規(guī)范，支付憑證合法、完整的，地稅部門應(yīng)就其基本工程造價(jià)部分進(jìn)行核定，并依據(jù)核定后的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清算。 青地稅發(fā)【2010】157號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。如與項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管

17、理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。公共配套設(shè)施費(fèi)審核重點(diǎn)：公共配套設(shè)施費(fèi)審核重點(diǎn)：（ 土地增值土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號(hào)）號(hào)）第二十四條公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?、開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。指項(xiàng)目部發(fā)生的一些費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用

18、審核重點(diǎn)：開發(fā)間接費(fèi)用審核重點(diǎn)：（ 土地增值稅清算土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)管理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號(hào)）號(hào)）第二十六是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形；開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效；四項(xiàng)開發(fā)成本的核定計(jì)算扣除。國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述

19、四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(開發(fā)費(fèi)用)指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。細(xì)則第七條（三）我省規(guī)定：（青財(cái)預(yù)字【1996】58號(hào)關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知）：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按

20、細(xì)則第七條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。青海省規(guī)定：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按 (一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。2、全部使用自有資金，沒有利息支出的扣除（國稅函2010220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即按(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。我省為10%（青財(cái)預(yù)字【1996】58號(hào)）

21、自10年5月19日?qǐng)?zhí)行，不按時(shí)點(diǎn)劃分。利息支出審核重點(diǎn)利息支出審核重點(diǎn)： （ 土地增值稅清算管土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)理規(guī)程國稅發(fā)200920099191號(hào)）號(hào)）第二十七是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?；利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。（四）土地、舊房及建筑物的評(píng)估舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。細(xì)則第七條（四）土地的評(píng)估及其評(píng)估價(jià)格1 1

22、、房、地價(jià)格分別申報(bào)。、房、地價(jià)格分別申報(bào)。 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第十條 2、評(píng)估價(jià)的確認(rèn)。對(duì)評(píng)估價(jià)與市場交易價(jià)差距較大差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予確認(rèn)，要求其重新評(píng)估。納稅人交納的評(píng)估費(fèi)用，允許作為扣除項(xiàng)目金額予以扣除。（國稅函發(fā)1995110號(hào)土地增值稅宣傳提綱第十一條）各土地評(píng)估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照條例和細(xì)則中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅土地的價(jià)格評(píng)估。其評(píng)估結(jié)果應(yīng)按稅務(wù)部門的要求及時(shí)告房地產(chǎn)所在

23、地稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)條例和細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)應(yīng)納稅土地的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對(duì)不符合實(shí)際情況的評(píng)估結(jié)果不予采用，并將此評(píng)估結(jié)果抄送土地管理部門備案。（關(guān)于土地增值稅若干征管問關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知題的通知國稅發(fā)1996 4號(hào)）第四條3、舊房及建筑物的評(píng)估費(fèi)用 財(cái)稅字財(cái)稅字1995第第048號(hào)號(hào)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。因納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。3、評(píng)估單位轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)

24、。按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。（關(guān)于關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知格評(píng)估問題的通知財(cái)稅字1995061號(hào)）第一條轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)。凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)評(píng)估資格并報(bào)稅務(wù)部門備案的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。 關(guān)

25、于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)199648號(hào)）第五條4、評(píng)估報(bào)告的簽署凡涉及征收土地增值稅的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告由取得建設(shè)部、人事部共同認(rèn)定并經(jīng)注冊(cè)登記的“房地產(chǎn)估價(jià)師”簽署；或者由三名以上(含三名)取得各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、直轄市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書的房地產(chǎn)估價(jià)員聯(lián)合簽署。（關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)199648號(hào)）第五條（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也視同稅金予以扣除。細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地

26、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除?！痹谶@里不再允許重復(fù)扣除。其他土地增值稅納稅人繳納的印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）允許在此扣除。財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅199548號(hào)）舊房轉(zhuǎn)讓稅金的扣除營業(yè)稅及其附加，包括地方教育附加印花稅契稅 分兩種情形，一是能夠提供舊房評(píng)估價(jià)格的，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除；二是不能提供舊房評(píng)估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的，且能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加計(jì)扣除根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)

27、項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。 細(xì)則第七條（六）款二、土地增值稅扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定（一）支付代收款項(xiàng)的扣除 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 財(cái)稅199548號(hào)第六條（二）利息支出的稅前扣除1、財(cái)稅199548號(hào)第八條以及（國稅函2010220號(hào)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知）： 利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題 國稅函2010

28、220號(hào)第三條：（1）能夠正確計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照（一）、（二項(xiàng)）金額之和的5%計(jì)算扣除。(2)不能正確計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按按照（一）、（二）項(xiàng)金額之和的10%計(jì)算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。（5）關(guān)于土地增值稅一些具

29、體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）一是利息上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（三）公共配套設(shè)施費(fèi)的稅前扣除國稅發(fā)2006187號(hào)第四條第三項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（看有關(guān)批復(fù)）2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（需要提供相關(guān)證明）3.建

30、成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓的。使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。征稅的判定原則或依據(jù)：（四）裝修費(fèi)、預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除 國稅發(fā)2006187號(hào)第三條第四項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。精裝修、樣板間等的裝修費(fèi)，精裝修、樣板間等的裝修費(fèi)，可以

31、計(jì)入開發(fā)成本，也就是說裝修費(fèi)既可以扣除，又可以加計(jì)扣除。企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)提費(fèi)用稅前扣除企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)提費(fèi)用稅前扣除不同。不同。（五）未支付質(zhì)量保證金的稅前扣除 國稅函2010220號(hào)第二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。企業(yè)所得稅前可扣，土地增值稅前不能扣（六）逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的稅前扣除國稅函2010220號(hào)第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置

32、費(fèi)不得扣除。企業(yè)所得稅前可扣，土地增值稅前不能扣。（七）取得土地使用權(quán)所支付契稅的稅前扣除 國稅函2010220號(hào)第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。個(gè)人購入房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的已繳納的契稅的扣除：兩種情況（八）拆遷安置費(fèi)的稅前扣除國稅函2010220號(hào)第六條（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的；（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置的-房屋屬于自行開發(fā)建造的和屬于購入的；（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（九）轉(zhuǎn)讓舊房加計(jì)扣除金額的確定 國稅函2010220號(hào)第七條財(cái)政部

33、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。（十）共同成本費(fèi)用的稅前扣除國稅發(fā)2006187號(hào)第三條第五項(xiàng)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的

34、扣除金額。三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的憑證要三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的憑證要求求國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)第四條第一款、第二款（一）除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。（三）支付給個(gè)人的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

35、的扣除憑證是否征收營業(yè)稅是前置條件，在沒有征收營業(yè)稅且無相應(yīng)合法憑證前提下，應(yīng)審核：（國稅發(fā)200991號(hào)土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條（三）款）規(guī)定，扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。身份證等。合法憑證：營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十九條 （1）發(fā)票；發(fā)票；（2）財(cái)政票據(jù)；財(cái)政票據(jù)；（3）簽收單據(jù)；簽收單據(jù)；（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合其他合法有效憑證法有效憑證。五、具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)五、具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)國稅函發(fā)國稅函發(fā)1995110號(hào)號(hào)（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算

36、其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（三）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20的扣除。（四）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重

37、置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。（五）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的計(jì)算扣（五）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的計(jì)算扣除除1、新房與舊房的界定 新建房：指建成后未使用的房產(chǎn)。凡已使用一定時(shí)間和達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（第七條） 我省規(guī)定：一年。（財(cái)稅字【1995】48號(hào)） 2、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目（ 財(cái)稅字【1995】48號(hào)）第十條）-第一種情形 （1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； 對(duì)取得時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，不允許扣除所支付的地價(jià)款；（3）按國家規(guī)定所交納的有關(guān)費(fèi)用；（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；舊房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金舊房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

38、繳納的稅金轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。營業(yè)稅：營業(yè)稅暫行條例第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，有主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額。 納稅人出現(xiàn)土地增值稅暫行條例第九條規(guī)定的“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的”或“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，有無正當(dāng)理由的”兩種情形而按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目中的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅按照上述方法確定營業(yè)額計(jì)算。（5）舊房評(píng)估費(fèi)用。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算

39、增值額時(shí)扣除；對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用不允許扣除。（第十二條）3、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目 財(cái)稅200621號(hào)第二條-第二種情形（1）發(fā)票所載金額；（2）加計(jì)扣除，既：N（發(fā)票所載金額*5%）；上兩項(xiàng)既：發(fā)票所載金額（1+N*5%）；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的費(fèi)用；（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加；購房時(shí)繳納的契稅（能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)）。3、核定征收 財(cái)稅

40、200621號(hào)第二條-第三種情形對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，可以根據(jù)稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。（六）合理確定成本費(fèi)用在成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)（1）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)，具體方法如下：占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

41、期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 建筑面積法指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。具體同占地面積法。 預(yù)算造價(jià)法預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。（2）清算中的幾個(gè)面積概念：“總面積”是指：可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。 國稅函國稅函19991999112112號(hào)號(hào)，國家稅務(wù)總局，國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請(qǐng)示的批復(fù)關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請(qǐng)示的批復(fù)可銷售建筑面積、可售總建筑面積、已售建筑面積公攤面積對(duì)于這些問題，可從開發(fā)商的完工測繪報(bào)告、測量暫

42、測報(bào)告、預(yù)售許可證、立項(xiàng)報(bào)告中的內(nèi)容為依據(jù)。第五部分第五部分 應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額的計(jì)算一、土地增值稅稅率一、土地增值稅稅率（1）增值額/扣除項(xiàng)目金額50%，稅率為30%，速扣系數(shù)為0%；（2）50%增值額/扣除項(xiàng)目金額 100%，稅率為40%，速扣系數(shù)為5 %；（3）100% 200%，稅率為60%，速扣系數(shù)為35 %； 每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 細(xì)則第十條.二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（細(xì)則第十條）土地增值稅稅額土地增值稅稅額= =增增值額值額稅率稅率- -扣除項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額目金額速扣系數(shù)(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%；例：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋，取得轉(zhuǎn)讓收

43、入140萬元，轉(zhuǎn)讓該房屋的扣除項(xiàng)目金額為100萬元。增值額=140-100=40萬元增值額占扣除項(xiàng)目的比率=40/100=40%應(yīng)納稅額=40*30%=12萬元(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房屋，取得轉(zhuǎn)讓收入180萬元，轉(zhuǎn)讓該房屋的扣除項(xiàng)目金額為100萬元。增值額=180-100=80萬元增值額占扣除項(xiàng)目的比率=80/100=80%應(yīng)納稅額=80*40%-100*5%=27萬元(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房屋，取得轉(zhuǎn)讓收入260萬元，轉(zhuǎn)讓該房屋的扣除項(xiàng)目金額為100萬元。增值額=260-100=160萬元增值額占扣

44、除項(xiàng)目的比率=160/100=160%應(yīng)納稅額=160*50%-100*15%=65萬元(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房屋，取得轉(zhuǎn)讓收入350萬元，轉(zhuǎn)讓該房屋的扣除項(xiàng)目金額為100萬元。增值額=350-100=250萬元增值額占扣除項(xiàng)目的比率=250/100=250%應(yīng)納稅額=250*60%-100*35%=115萬元第六部分 土地增值稅清算一、土地增值稅清算的概念 土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值

45、稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。國稅發(fā)200991號(hào)第三條二、土地增值稅清算的基本規(guī)定二、土地增值稅清算的基本規(guī)定1、細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。2、財(cái)稅199548號(hào)第十四條：對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。3、財(cái)稅2006

46、21號(hào)第三條：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。4、我省的預(yù)征率：青地稅發(fā)青地稅發(fā)201020109999號(hào)號(hào)保障性住房 0%住宅、寫字樓（住宅不包括別墅） 1%其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括別墅、商鋪等房地產(chǎn)類型） 1.5%自2010年 7月1日起執(zhí)行。原預(yù)征率政策停止執(zhí)行。三、土地增值稅清算對(duì)象的確定三、土地增值稅清

47、算對(duì)象的確定1、細(xì)則第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。2、國稅發(fā)2006187號(hào)第一條：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。清算對(duì)象確認(rèn)順序：清算對(duì)象確認(rèn)順序：看審批立項(xiàng)：以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為清算對(duì)象；分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算對(duì)象?？雌髽I(yè)的會(huì)計(jì)核算：以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位分別計(jì)算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。清算對(duì)象的有關(guān)工程概念：清算

48、對(duì)象的有關(guān)工程概念：一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目可以分為三種情況：單項(xiàng)開發(fā)、分期開發(fā)和分用途開發(fā)。根據(jù)開發(fā)情況確認(rèn)的清算單位，有可能是一個(gè)獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目，也有可能是單項(xiàng)工程或單位工程，這要根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況確認(rèn)。從大到小依次為單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和子分部工程、分項(xiàng)工程。單項(xiàng)工程：是指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件,可以獨(dú)立施工,建成后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或產(chǎn)生效益的工程.單項(xiàng)工程是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分。如工廠中的生產(chǎn)車間、辦公樓、住宅；學(xué)校中的教學(xué)樓、食堂、宿舍等，它是基建項(xiàng)目的組成部分。單位工程：是指具有獨(dú)立的施工條件或有獨(dú)立作用的工程必須是若干個(gè)分部工程完成后才能運(yùn)行使用或發(fā)揮一種功能的工程.單位工程通常是一座獨(dú)立

49、建（構(gòu)）筑物。如生產(chǎn)車間這個(gè)單項(xiàng)工程是由廠房建筑工程和機(jī)械設(shè)備安裝工程等單位工程所組成。分部工程、子分部工程：根據(jù)建筑部位及專業(yè)性質(zhì)將一個(gè)單位工程劃分為幾個(gè)部分。一般情況下，一個(gè)單位工程最多可分為地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給水排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)及電梯等九大分部工程。當(dāng)分部工程較大或較復(fù)雜時(shí)，可按材料種類、施工特點(diǎn)、施工順序、專業(yè)系統(tǒng)和類別等劃分成若干子分部工程。分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分，一般按照不同的施工方法，不同的材料或規(guī)格，將分部工程分解為一些簡單的施工過程，是建設(shè)工程中最基本的計(jì)算單位，分項(xiàng)工程是最小的，再也分不下去的，例如，鋼筋混凝土

50、分部工程，可分為搗制和預(yù)制兩種分項(xiàng)工程；磚墻分部工程，可分為眠墻（實(shí)心墻）、空心墻、內(nèi)墻、外墻、一磚厚墻，一磚半厚墻等分項(xiàng)工程。若干個(gè)分項(xiàng)工程合在一起就形成一個(gè)分部工程，分部工程合在一起就形成一個(gè)單位工程，單位工程合在一起就形成一個(gè)單項(xiàng)工程，一個(gè)單項(xiàng)工程或幾個(gè)單項(xiàng)工程合在一起構(gòu)成一個(gè)建設(shè)的項(xiàng)目。四、土地增值稅的清算條件四、土地增值稅的清算條件國稅發(fā)國稅發(fā)20061872006187號(hào)第二條號(hào)第二條：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 竣工-（國稅發(fā)200931號(hào)）開發(fā)

51、產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明； 初始產(chǎn)權(quán)證明（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。既，達(dá)到下列條件可清算，也可以不清算，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定。（三）我省對(duì)清算條件的補(bǔ)充規(guī)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠按照單位項(xiàng)目分別進(jìn)行核算；分期開發(fā)的項(xiàng)目，能夠以分期項(xiàng)目為單位分別進(jìn)行核算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目類型的，能夠分別進(jìn)行核算。（2）按照青海省地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征管理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在預(yù)征期內(nèi)，能夠依照確定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。五、我省有關(guān)清算的規(guī)定。五、我省有關(guān)清算的規(guī)定。 青地稅發(fā)青地稅發(fā)201020109999號(hào)號(hào)（一）按照0.5%清結(jié)稅款，不再進(jìn)行清算。1、對(duì)2006年1月1日以前竣工驗(yàn)收并銷售完結(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照0.5%的征收率清結(jié)稅款，不再進(jìn)行清算。2、