土地招拍掛注意事項(xiàng)

1、精心整理招商引資約定的土地優(yōu)惠政策可否在招拍掛程序之后得到落實(shí)起草示范文本的基本原則1.合法性原則（1）簽約主體要合法原則上，項(xiàng)目落地縣（市） 、區(qū)政府或者開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)作為項(xiàng)目投資合作協(xié)議（主合同）的簽約主體，重大招商引資項(xiàng)目涉及市政府承諾相關(guān)政策或協(xié)調(diào)相關(guān)事項(xiàng)的，由市政府同投資商簽訂框架合作協(xié)議。簽約過程中需重點(diǎn)注意：一是不能以招商引資合同替代土地出讓合同、特許專營(yíng)合同等專門的政府合同；并且，招商引資合同與這些專門合同的相關(guān)條款內(nèi)容要保持協(xié)調(diào)一致。二是通常情況下，投資協(xié)議多由投資商母公司同政府簽訂，而項(xiàng)目實(shí)施多由在當(dāng)?shù)爻闪⒌捻?xiàng)目公司負(fù)責(zé)，因此招商引資合同中要注意對(duì)投資商義務(wù)的包容性問題，即

2、母公司所承諾的相關(guān)義務(wù)對(duì)其項(xiàng)目公司同樣要有約束力。（2）政府承諾要合法一是縣（市）、區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)不能超越權(quán)限替代上級(jí)政府或者上級(jí)機(jī)關(guān)做出承諾（如土地供給、規(guī)費(fèi)減免、稅收優(yōu)惠等等）；二是涉及公用事業(yè)單位提供服務(wù)（如水、電、氣、通信等）的，政府只能承諾協(xié)調(diào)，不能承諾包辦；精心整理三是涉及投資商與第三方關(guān)系的，政府不宜輕易承諾兜底責(zé)任（如有些項(xiàng)目中政府承諾項(xiàng)目建設(shè)過程中所有相鄰關(guān)系糾紛均由政府出面解決，保證不讓投資商承擔(dān)任何責(zé)任等等）；（ 3）扶持方式要合法要把握財(cái)政扶持政策和稅收減免、先征后返、即征即退等稅收優(yōu)惠政策的區(qū)別，盡可能多用財(cái)政扶持政策，少用稅收優(yōu)惠政策。2.雙向約束原則“雙向約

3、束”是合肥市在招商引資活動(dòng)中探索和總結(jié)出的一套較為有效的管理機(jī)制，也是提高招商引資項(xiàng)目成功率的有效手段之一。近年來各縣（市）、區(qū)、開發(fā)區(qū)對(duì)外簽訂的重大項(xiàng)目招商引資合同中，都把“雙向約束”機(jī)制作為一項(xiàng)重要內(nèi)容通過具體合同條款予以落實(shí)，一方面在國(guó)家法律和政策允許范圍內(nèi)最大限度地給予投資商各種優(yōu)惠和扶持政策，另一方面也嚴(yán)格約束投資商認(rèn)真履行合同條款，落實(shí)項(xiàng)目投資和建設(shè)義務(wù)，兌現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)承諾。實(shí)踐證明，在重大項(xiàng)目招商引資合同中全面落實(shí)“雙向約束”機(jī)制不僅是可行的，同時(shí)也是必需的。3.可救濟(jì)性原則就是一方面要確保所有合同條款的有效性，同時(shí)要保證在出現(xiàn)違約的情況下能夠通過訴訟、仲裁等渠道有效地追究違約

4、方的違約責(zé)任。從這個(gè)角度考慮，招商引資合同應(yīng)盡量避免約定一些模糊的、不可量化或者無法準(zhǔn)確計(jì)量的指標(biāo)。（四）示范文本中投資合作協(xié)議相關(guān)重點(diǎn)條款的理解與適用投資合作協(xié)議是示范文本中涉及的三份協(xié)議中最重要最核心的一份協(xié)議，是由政府或開發(fā)區(qū)管委會(huì)與投資方簽訂的。該部分內(nèi)容將著重從項(xiàng)精心整理目建設(shè)用地、項(xiàng)目扶持政策和雙向約束機(jī)制三個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)闡述。1.項(xiàng)目建設(shè)用地（1）土地使用權(quán)取得方式協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 （國(guó)土部令第 21 號(hào)）規(guī)定，在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外

5、。同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 ，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 （國(guó)土部令第 39 號(hào)）規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。根據(jù)上述規(guī)定，絕大多數(shù)情況下，投資項(xiàng)目（包括制造業(yè)項(xiàng)目、服務(wù)業(yè)以及其他經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）的建設(shè)用地均需要通過招拍掛方式供地。因此，招商引資合同中一定要明確約定項(xiàng)目用地需按規(guī)定程序通過招拍掛方式取得，不能采取協(xié)議出讓方式供地。（ 2）用地規(guī)模預(yù)審在招商引資意向階段，縣（

6、市）區(qū)、開發(fā)區(qū)國(guó)土部門應(yīng)提前介入。按照節(jié)約集約用地原則，結(jié)合投資情況、市場(chǎng)前景、產(chǎn)品工藝、稅收預(yù)期、用地預(yù)期及在本行業(yè)中的排名等， 開展用地規(guī)模預(yù)審， 由開發(fā)園區(qū)填寫 合肥市工業(yè)項(xiàng)目用地預(yù)審單報(bào)市國(guó)土局審查，市國(guó)土局審查提出意見報(bào)市土委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)審簽后，方可簽訂入園入?yún)^(qū)協(xié)議（也即投資合作協(xié)議）。入園入?yún)^(qū)協(xié)議中的相關(guān)規(guī)劃、產(chǎn)值（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）、財(cái)稅約束條款應(yīng)一并寫精心整理入土地出讓合同之中。用地規(guī)模預(yù)審作為項(xiàng)目用地（計(jì)劃）安排的依據(jù)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期及建設(shè)時(shí)序來統(tǒng)一規(guī)劃， 建多少，供多少， 分期安排。（3）地價(jià)地價(jià)問題是招商引資合同中的敏感內(nèi)容。投資合作協(xié)議是在招投標(biāo)工作實(shí)際開展之前簽訂的，這時(shí)最

7、終供地價(jià)格沒有確定，而低于基準(zhǔn)地價(jià)出讓土地甚至零地價(jià)供地都是違規(guī)的，因此示范文本中約定投資方應(yīng)當(dāng)通過招拍掛方式依法取得項(xiàng)目建設(shè)用地的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓工業(yè)（商業(yè)、住宅）用地，采用掛牌方式出讓的，掛牌價(jià)格不低于合肥市政府規(guī)定的最低掛牌價(jià)格，具體的掛牌價(jià)格我們放在補(bǔ)充協(xié)議中表述，并在補(bǔ)充協(xié)議中約定如投資方競(jìng)買成功，投資方應(yīng)及時(shí)與合肥市國(guó)土資源局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，土地價(jià)款以成交價(jià)為準(zhǔn)。這樣投資方必須通過競(jìng)買、摘牌等方式取得土地，對(duì)其成交價(jià)高于意向受讓價(jià)的部分，只能通過其他扶持政策予以解決，不能直接通過減免出讓金或者直接退讓土地價(jià)款的方式處理。（ 4）土地出讓價(jià)格的評(píng)估堅(jiān)持

8、依法合規(guī)的原則商業(yè)自持部分與商業(yè)出售部分和住宅部分，在評(píng)估地價(jià)時(shí)要分類評(píng)估、綜合評(píng)定。對(duì)商業(yè)自持部分的要結(jié)合業(yè)態(tài)類型分類評(píng)估。對(duì)商業(yè)自持部分在地價(jià)評(píng)估方法上可采取成本法，即有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)不得低于基準(zhǔn)地價(jià)，沒有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)不得低于土地取得成本。土地出讓參考價(jià)、保留底價(jià)由市土地管理委員會(huì)集體決策確定。（ 5）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的限制措施明確要求投資方所取得的項(xiàng)目建設(shè)用地只能用于本協(xié)議約定的項(xiàng)目建設(shè)，除非經(jīng)協(xié)議雙方協(xié)商一致并經(jīng)過規(guī)劃及國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)，否精心整理則投資方不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（包括通過土地使用權(quán)出資、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式間接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓）。因情勢(shì)變更確需進(jìn)行全部或部分轉(zhuǎn)讓的，受讓方只