一、房地產(chǎn)專有名詞介紹

1、房地產(chǎn)專有名詞介紹合富輝煌（中國(guó)）江蘇公司市場(chǎng)研展部房地產(chǎn)專有名詞課程目標(biāo)了解今后工作中涉及的房地產(chǎn)專有名詞能夠熟悉并熟練運(yùn)用房地產(chǎn)專有名詞v 課程目標(biāo)房地產(chǎn)專有名詞課程內(nèi)容建筑類專有名詞業(yè)務(wù)類專有名詞企劃類專有名詞v 課程內(nèi)容售后類專有名詞房地產(chǎn)專有名詞建筑類p建筑類專有名詞 u五證一照：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證一照”。其中“五證”指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開(kāi)工證)、商品房預(yù)售許可證，“一照”指營(yíng)業(yè)執(zhí)照。u土地使用權(quán)年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜

2、合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期滿時(shí)申請(qǐng)續(xù)期，可重新簽訂合同，支付出讓金并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。u三通一平 ：三通指水通、電通、道路通；一平指場(chǎng)地平整。u七通一平：七通指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場(chǎng)地平整。房地產(chǎn)專有名詞建筑類u生地：未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。u毛地：做到“三通一平”，在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程、不具備基本建設(shè)條件的土地。u熟地：做到“七通一平”，經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能。u一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)上又是土使用

3、權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場(chǎng)。u二級(jí)市場(chǎng)：指土地再交換市場(chǎng)，以及存量房屋的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。u三級(jí)市場(chǎng)：房屋出租、抵押、典當(dāng)以及承租房屋的轉(zhuǎn)租及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等部分產(chǎn)權(quán)交易的市場(chǎng)（即二手房市場(chǎng)）。房地產(chǎn)專有名詞建筑類u建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。u使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的

4、面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。u套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 u套(單元)建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。u公攤：商品房分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓道間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以外及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50% 。u公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積

5、之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。u容積率：容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。u得房率 ：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。房地產(chǎn)專有名詞建筑類u綠化率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。u躍層住宅：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安

6、排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。u復(fù)式住宅：在概念上是一層，但層高較普通的住宅高, 可在局部掏出夾層, 安排臥室或書(shū)房等, 用樓梯聯(lián)系上下, 其目的是在有限的空間里增加使用面積, 提高住宅的利用率。u普通住房：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。 房地產(chǎn)專有名詞建筑類u生活機(jī)能：指在個(gè)案附近的一些與生活相關(guān)的場(chǎng)所。例如：菜場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場(chǎng)、垃圾站、變電站等等。了解生活機(jī)能的主

7、要目的有二：作為NP稿中內(nèi)容；幫助業(yè)務(wù)員尋找與客戶聊天的話題。u競(jìng)品：泛指會(huì)增加本案銷售抗性，影響本案銷售速度的個(gè)案，或者能對(duì)本案去化有借鑒意義的個(gè)案?？梢苑譃橥瑓^(qū)域競(jìng)品，同質(zhì)化競(jìng)品。同區(qū)域競(jìng)品即指分流本案區(qū)域客戶的競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案；同質(zhì)化競(jìng)品，即指會(huì)分流本案非區(qū)域性客戶的競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案，例如地鐵沿線，同一規(guī)劃等等。uSWOT：強(qiáng)勢(shì)（strength），泛指公共性賣點(diǎn)，比如地段；弱勢(shì)（weakness)，泛指公共性弱點(diǎn)，比如環(huán)境；機(jī)會(huì)（opportunity），特指獨(dú)特性賣點(diǎn)（例如軌道交通能作為周邊所有個(gè)案的銷售動(dòng)力，則它只能歸屬于強(qiáng)勢(shì)而不能歸屬于機(jī)會(huì)，因?yàn)閷?duì)所有個(gè)案都是機(jī)會(huì)），威脅（treat），特指

8、能嚴(yán)重影響本案銷售速度的難點(diǎn)，包括競(jìng)品。v業(yè)務(wù)類專有名詞 房地產(chǎn)專有名詞業(yè)務(wù)類u主力產(chǎn)品（面積，戶型）：當(dāng)個(gè)案有3類或以上的產(chǎn)品段（面積，戶型）時(shí)，才會(huì)產(chǎn)生主力產(chǎn)品的概念，即指這些類產(chǎn)品中占取比例最大的產(chǎn)品類型。u主力價(jià)格（單價(jià)，總價(jià)）：在講主力價(jià)格的時(shí)候，首先要確定價(jià)格波動(dòng)范圍，不同的價(jià)格范圍段對(duì)于主力價(jià)格的評(píng)斷是有偏差的?；靖拍钆c主力產(chǎn)品相似，最集中的一段單價(jià)或總價(jià)即為主力單/總價(jià)。但是千萬(wàn)不要認(rèn)為主力面積乘以主力單價(jià)就等于主力總價(jià)了，這完全二個(gè)概念。u均價(jià)：某一個(gè)個(gè)案的總銷金額除以總建面得出的單價(jià)。u壓馬路：指專案小組成員對(duì)個(gè)案周邊情況了解的一種手段，對(duì)業(yè)務(wù)員而言目的是為了完成標(biāo)的圖，

9、生活機(jī)能圖，交通動(dòng)線圖；對(duì)專案而言，目的是為了了解區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣，區(qū)域心理購(gòu)買力與實(shí)際購(gòu)買力的差異，從而確定區(qū)域客會(huì)占到本案客源的比例；對(duì)主委而言，主要是為了確定本案產(chǎn)品定位與價(jià)格基準(zhǔn)之間的關(guān)系。u市調(diào)：市場(chǎng)調(diào)查。不同級(jí)別，不同職務(wù)對(duì)于市調(diào)的要求也不同，業(yè)務(wù)員市調(diào)主要是為了搜集基礎(chǔ)資料，了解基本銷售情況，比較與本案的優(yōu)缺點(diǎn)；副專側(cè)重于競(jìng)品銷售的動(dòng)態(tài)變化，專案?jìng)?cè)重于銷控策略，主委側(cè)重于評(píng)價(jià)產(chǎn)品定位與價(jià)格之間的平衡等等。u標(biāo)的圖：把指定區(qū)域范圍包括生活機(jī)能，包括交通動(dòng)線，包括樓盤分布等等所有專案指定內(nèi)容標(biāo)注出來(lái)的一張圖。uAB級(jí)卡：指業(yè)務(wù)員用來(lái)區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片”。有望客戶及已購(gòu)客戶填A(yù)

10、級(jí)卡，意愿平平及無(wú)望者填B級(jí)卡。房地產(chǎn)專有名詞業(yè)務(wù)類房地產(chǎn)專有名詞業(yè)務(wù)類u動(dòng)線：行動(dòng)的最佳路線，它包括水平動(dòng)線、垂直動(dòng)線、出入動(dòng)線、引導(dǎo)動(dòng)線、交通動(dòng)線等等。對(duì)動(dòng)線安排的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是流暢與否。u水平動(dòng)線：指在一個(gè)層面中,人們行走的最佳路線。u垂直動(dòng)線：指在同一棟樓中，人們上下的最佳路線。u出入動(dòng)線：指從小區(qū)內(nèi)部到外部的最佳進(jìn)出路線。u交通動(dòng)線：指從某一處到另一處的一個(gè)交通線路安排。u引導(dǎo)動(dòng)線：指通過(guò)一定的手段（比如刀旗、橫幅等）將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排；在人流、車流聚集區(qū)，擴(kuò)大影響力的方式。房地產(chǎn)專有名詞業(yè)務(wù)類u售：在客戶對(duì)業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時(shí)，客戶支付對(duì)該房屋進(jìn)行保留（訂購(gòu)）的訂金的

11、行為，是為“售”。u足：在客戶對(duì)業(yè)務(wù)員所介紹的房源很感興趣時(shí)，客戶支付對(duì)該房屋進(jìn)行定購(gòu)的定金的行為，是為“足”（若未經(jīng)過(guò)“售”的過(guò)程，則是為“售足”）。u簽：客戶對(duì)所定購(gòu)的房屋與業(yè)務(wù)員或發(fā)展商簽訂合同的行為，是為“簽”（若沒(méi)有經(jīng)過(guò)“足”的過(guò)程，則是為“足簽”）。u退：客戶對(duì)其所訂購(gòu)的房屋不滿意、過(guò)來(lái)退還訂金的行為，是為“售退”若是已定購(gòu)（足）或已簽約者，則為“足退”或“簽退”。u換：客戶對(duì)其所訂購(gòu)（定購(gòu)、簽約）的房屋不滿意、過(guò)來(lái)?yè)Q房子的行為，是為“售換”（“足換”、“簽換”）。房地產(chǎn)專有名詞業(yè)務(wù)類u銷講：全名是“銷售講習(xí)資料”，指在案前準(zhǔn)備期，整個(gè)專案組協(xié)同通過(guò)對(duì)該案的了解所整理出來(lái)的一份資料

12、，它包括整體市場(chǎng)介紹、區(qū)域市場(chǎng)介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動(dòng)線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說(shuō)、SWOT分析、答客問(wèn)、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等。u銷控：有目的有計(jì)劃地對(duì)銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，不單純?yōu)榱思涌熹N售速度，而是使銷售速度和銷售利潤(rùn)之間達(dá)到平衡狀態(tài)。包括軟銷控（價(jià)格銷控單價(jià)、總價(jià)）、硬銷控（房源銷控樓層、位置、面積、房型）。u去化速度：指某類產(chǎn)品在單位時(shí)間內(nèi)成交量（百分比），比如XX套/周或月均去化XX%都是對(duì)去化速度的量化表現(xiàn)。u去化順序：指各類產(chǎn)品去化速度之間的比較。在擬定銷售策略之初，主委及專案應(yīng)當(dāng)對(duì)去化順序有所規(guī)劃，若實(shí)際去化順序與規(guī)劃

13、去化順序出了偏差，那就代表整體銷售策略出差錯(cuò)，需要及時(shí)調(diào)整。房地產(chǎn)專有名詞企劃類p企劃類專有名詞 uSlogen：簡(jiǎn)短而醒目的口號(hào)、廣告語(yǔ)。u案名：樓盤推廣名（可能與注冊(cè)名相同）。uLOGO：樓盤標(biāo)志，用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵，包括了樓盤案名。u樓書(shū)：詳盡的樓盤說(shuō)明書(shū)，分為銷售用樓書(shū)和紀(jì)念性樓書(shū)。成本較高，一般只贈(zèng)送給已成交客戶或重要客戶。u裱板：室內(nèi)形象表現(xiàn)看板，表現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力背景、效果圖、區(qū)域規(guī)劃等內(nèi)容，是業(yè)務(wù)員的現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭引導(dǎo)，通常于售樓處內(nèi)及房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)用。房地產(chǎn)專有名詞企劃類u銷平：銷售平面，在現(xiàn)場(chǎng)供售樓人員給客戶詳細(xì)介紹房型情況，使客戶對(duì)所購(gòu)買的房屋格局有具體了解，以房型圖為主要內(nèi)

14、容，通常指房型單片。u銷海：銷售海報(bào)，包含產(chǎn)品主要賣點(diǎn)，尺寸較大。u樓幅：懸掛于樓體外立面上的布幅，通常為噴繪和牛筋布。u橫幅：懸掛于街道的跨街條形布幅，在引導(dǎo)動(dòng)線設(shè)定的區(qū)域起到廣告宣傳造勢(shì)作用，也可以引導(dǎo)買家快速尋找到售樓處位置。房地產(chǎn)專有名詞企劃類u引導(dǎo)旗（道旗、刀旗） ：又稱羅馬旗，指導(dǎo)性引導(dǎo)用旗幟，通常為長(zhǎng)條形，一版懸掛于電線桿及特指旗桿上。u戶外看板：基地外圍用于形象表現(xiàn)的大型廣告看牌。u高炮：?jiǎn)瘟⒅鶑V告塔，通常用于城市主干道兩側(cè)，是另一類型的戶外看板。 u工地圍板（墻）：包圍基地現(xiàn)場(chǎng)，并輔以宣傳手段的圍墻或者圍板。是針對(duì)區(qū)域客較多的個(gè)案在前期比較好的蓄水手段。房地產(chǎn)專有名詞企劃類u

15、DM：Direct Mail（直投郵件），用文字圖案簡(jiǎn)單表現(xiàn)個(gè)案情況，可以用于郵寄的小型宣傳冊(cè)，通常為單片或折頁(yè)等形式。配合業(yè)務(wù)要求寄發(fā)各類目標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)人，是一種針對(duì)性比較強(qiáng)的小眾媒體道具，并可以用于外地展銷會(huì)上發(fā)放。uNP：Newspaper，指各類報(bào)紙廣告，特點(diǎn)是短時(shí)間即可打開(kāi)個(gè)案知名度，是最大化的媒體表現(xiàn)形式。uMG：Magazine，各類財(cái)經(jīng)類期刊雜志、航班雜志等，力求針對(duì)客源進(jìn)行訴求。uCF：Commercial Film，電視廣告，可制成VCD。uRD：Radio，電臺(tái)廣播廣告。uPOP：Point of Purchase Advertising，戶外造勢(shì)用的宣傳平面。uDS：Di

16、rect Sale，用于現(xiàn)場(chǎng)及特定地點(diǎn)派發(fā)（如機(jī)場(chǎng)、高檔辦公樓、高級(jí)社區(qū)等），是一種業(yè)務(wù)直接拜訪動(dòng)作，是業(yè)務(wù)員與客戶之間點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銷售交流。u派夾報(bào)：屬于一種銷售手段，分派報(bào)及夾報(bào)兩種。派報(bào)是指通過(guò)人員散發(fā)資料；夾報(bào)是指將資料夾在其他報(bào)紙雜志中，并通過(guò)該報(bào)紙雜志的發(fā)行來(lái)散發(fā)資料。uSP：Sales Promotion，造勢(shì)促銷活動(dòng)，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個(gè)案炒作，促進(jìn)銷售。 房地產(chǎn)專有名詞售后類p售后類專有名詞 u交房：開(kāi)發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書(shū)面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，購(gòu)房者根據(jù)合同約定對(duì)房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進(jìn)行驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交接書(shū)。u交房條件： 經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格，即建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書(shū)； 新建住宅交付使用許可證； 辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)專有名詞售后類u產(chǎn)權(quán)證：在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購(gòu)房者之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)初始登記。對(duì)符合規(guī)定的申請(qǐng)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，即大產(chǎn)證。 對(duì)新建商品房，法律規(guī)定可由合同一方申