廣西國際金融中心項(xiàng)目研究分析報告

1、廣西國際金融中心項(xiàng)目研究報告二O一O年二月 目 錄一、項(xiàng)目概況1二、項(xiàng)目定位2三、相關(guān)案例分析3（一）、上海金茂大廈3（二）、廣州國際金融中心（西塔）5（三）、廣州中信廣場5（四）、深圳地王大廈6（五）、南寧地王國際商會中心6（六）、柳州地王財富中心7四、市場環(huán)境概述7（一）、宏觀背景分析7（二）、區(qū)域分析9（三）、本節(jié)小結(jié)10五、目標(biāo)物業(yè)市場分析11（一）、商業(yè)物業(yè)市場11（二）、寫字樓物業(yè)市場15（三）、酒店物業(yè)市場19（四）、住宅物業(yè)市場22六、投資測算分析25（一）、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)25（二）、銷售收入預(yù)測26（三）、國內(nèi)部分超高層建筑投資成本29（四）、多方案測算對比分析29（五）、

2、項(xiàng)目敏感性分析37七、資金籌措計劃38（一）、資金籌措方案一：合作投資開發(fā)（我公司占51%的股權(quán)）39（二）、資金籌措方案二：我公司獨(dú)立開發(fā)39八、總結(jié)論40（一）、建議公司參與40（二）、需準(zhǔn)備事項(xiàng)412一、項(xiàng)目概況廣西國際金融中心（暫定名）位于南寧市瑯東CBD核心地段金浦路141-1號，基地輪廓呈長方形，與金浦路及另一條城市支路交接，矗立在民歌湖（目前已經(jīng)動工）旁，毗鄰廣西浦發(fā)銀行大廈、廣西海事局大廈、恒大·廣西南寧國際大廈、匯東國際大廈，距中國東盟國際商務(wù)區(qū)和領(lǐng)事館區(qū)及會展中心僅2000米和200米左右。從地理位置看，瑯東CBD的諸多資源已經(jīng)是一個無須多言的絕好優(yōu)勢，本項(xiàng)目占據(jù)

3、瑯東CBD核心區(qū)域，以約400米的挺拔身姿，當(dāng)仁不讓將成為南寧的城市新地標(biāo)、大西南的巔峰建筑。項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃方案的總體規(guī)劃指標(biāo)占地面積12311.26總建筑面積323893.98高度A塔（主樓）建筑總高約376.60米，構(gòu)架最高點(diǎn)396.60米，B塔（副樓）約157.8米層數(shù)A塔（主樓）88層和B塔（副樓）39層停車位1300個（其中地面60個，地下1240個）功能分區(qū)A塔（主樓）1層大堂，2-10層商業(yè)，11為國際健康俱樂部，12層會議中心，14-69層辦公，71-85酒店式公寓，86、87中餐廳，88層酒店式公寓大堂，兼西餐咖啡休閑區(qū)。B塔（副樓）共39層，為高級商務(wù)辦公。地王大廈人大會堂民歌

4、湖航洋國際本項(xiàng)目會展中心二、項(xiàng)目定位定位：廣西國際金融中心，西南地區(qū)（云貴川）第一摩天高度，城市建筑新標(biāo)桿。廣西國際金融中心規(guī)劃打造成為專門為中國東盟博覽會服務(wù)配套而建設(shè)的南寧市最高檔次、最高配置的地標(biāo)性超高層建筑，以南寧市乃至西南地區(qū)（云貴川）第一高樓的姿態(tài)，寓意著“廣西騰飛、博覽天下”和“永不落幕的中國東盟博覽會”，為點(diǎn)綴南寧的國際氣息起到一個標(biāo)桿作用。項(xiàng)目建成后，將集國際金融服務(wù)、金融辦公、國際金融會議、金融信息、娛樂餐飲、健身和國際博覽事務(wù)以及國際酒店公寓于一體，對南寧構(gòu)建區(qū)域性金融中心城市具有重要的意義。南寧部分高層寫字樓對比表層數(shù)建筑面積（萬）竣工日期南寧國際大廈278在建金源CB

5、D289.92005年電信樞紐大樓33-2003年航洋國際36402004年華潤中心3660在建南湖名都4831在建國際商貿(mào)物流中心50在建麗原天際城5211在建地王大廈5413.22005年三、相關(guān)案例分析（一）、上海金茂大廈1、基本情況建設(shè)地點(diǎn)中國上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道88號開工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面積2.3萬建筑面積29萬建筑層數(shù)地上88層，地下3層建筑高度420.5米結(jié)構(gòu)形式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)總投資50億元投資單位中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司建筑設(shè)計美國芝加哥SOM設(shè)計事務(wù)所,、主創(chuàng)建筑師 Adrian Smith英文名稱Jinmao Building功能

6、布局主樓1-2層大堂，3-50層辦公，51-52、89-92層設(shè)備層，53-87層酒店，88層觀光廳。裙房6層，設(shè)有展覽廳、演示廳、商務(wù)中心、宴會廳、多功能廳、商場和娛樂中心等；地下3層，設(shè)有國際美食中心、小吃街、設(shè)備層和停車場。 2、運(yùn)營狀況簡析 金茂大廈的營業(yè)收入主要由如下幾部分組成：寫字樓出租、酒店和觀光廳、裙房商場。 自1999年竣工以來，便一直是個“績優(yōu)生”，寫字樓出租總面積達(dá)12萬平方米，是上海寫字樓出租面積最大的樓宇，2001年租金每平方米0.9-1.5美元/天，物業(yè)管理費(fèi)為37.25元/平方米/月。2001年主營收入6.8億元，稅前利潤1.4億元，凈利潤4882萬元。2006年

7、主營業(yè)務(wù)收入接近22億元，凈利潤超過3億元。金茂大廈實(shí)現(xiàn)從建設(shè)期向經(jīng)營期轉(zhuǎn)變，年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入基本穩(wěn)定在3億元以上。根據(jù)測算大廈業(yè)務(wù)如能保持2001年水平并略有增長，則10年左右可還清大廈全部貸款本息，15年左右可回收大廈全部投資（包括后期大廈改良、改造支出）。本段小結(jié)：金茂大廈竣工開業(yè)以來運(yùn)營狀況良好。（二）、廣州國際金融中心（西塔）建設(shè)地點(diǎn)：廣州珠江新城竣工日期：2009年11月1日投入使用時間2010年10月1日占地面積：3.1萬建筑面積：45萬建筑層數(shù)：地下4層，地上103層主塔，28層副塔建筑高度：437.5米結(jié)構(gòu)形式：主塔樓核心筒結(jié)構(gòu)總投資：約60億元租金水平160-260元/平方

8、米/月運(yùn)營模式發(fā)展商所有、招租的方式招商情況四季酒店已進(jìn)駐，再加上友誼商店的加盟，西塔整體項(xiàng)目的1/3已“名花有主”。功能分類高檔全智能化寫字樓18萬，白金五星級酒店7萬，配套高級酒店式服務(wù)公寓5萬，商場2.5萬，全智能化國際會議中心1.5萬，在大廈頂層設(shè)置觀光層，地下室配備超過1700個停車位。投資商廣州越秀城建國際金融中心有限公司設(shè)計公司W(wǎng)ilkinsonEyre.ArchitectsArup和華南理工大學(xué)建筑設(shè)計研究院聯(lián)合設(shè)計（三）、廣州中信廣場建設(shè)地點(diǎn)：廣州市天河區(qū)核心地段竣工日期：1997年6月占地面積：2.3萬建筑面積：32萬建筑層數(shù)：1幢80層辦公樓、2幢38層附樓、4層商場裙樓

9、及2層地下停車場建筑高度：391米結(jié)構(gòu)形式：混凝土結(jié)構(gòu)總投資：37億港幣租金及售價水平租金：160元月，售價：28000元/租出情況包括數(shù)十家世界500強(qiáng)企業(yè)，以及意大利領(lǐng)事館、馬來西亞領(lǐng)事館、香港特區(qū)駐粵辦事處、新加坡貿(mào)發(fā)局等境外政府的派駐機(jī)構(gòu)。東西兩棟38層高附樓為酒店式公寓，以日、韓籍外企高級員工為主要住戶。（四）、深圳地王大廈建設(shè)地點(diǎn)：深南東路、解放路、寶安南路交匯處竣工日期：1996年占地面積：1.8萬建筑面積： 26.6萬建筑層數(shù)：69層建筑高度：總高度383.95米，實(shí)高324.8米功能分類由商業(yè)大樓、商務(wù)公寓和購物中心三部分組成。結(jié)構(gòu)形式：鋼框架-RC核心筒（用鋼24500噸）

10、總投資：40億港幣投資商香港熊谷組集團(tuán)設(shè)計單位美國建筑設(shè)計有限公司張國言設(shè)計事務(wù)所（建筑設(shè)計）、 新日本制鐵株式會社、茂盛工程顧問有限公司（結(jié)構(gòu)設(shè)計）（五）、南寧地王國際商會中心建設(shè)地點(diǎn)：南寧市瑯東五象廣場竣工日期：2005年占地面積：1.01萬建筑面積： 13.2萬其中：地上11.1萬 地下2.05萬辦公面積9.12萬建筑層數(shù)：54層層高3.6米建筑高度：276米功能分類集觀光、科普、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂于一體總投資：5億元租金及售價租金：40-70元/月，售價：9000-12000元/管理費(fèi)用2.8元/月投資商廣西龍門居房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司核心競爭力地理位置：城市核心商務(wù)區(qū)，最高檔寫字

11、樓聚集區(qū)，商務(wù)氛圍濃厚，交通便利；總體規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模超過了13萬，目前為南寧寫字樓中規(guī)模最大；硬件設(shè)施：從層高、走道寬度、停車位以及電梯數(shù)量等指標(biāo)來看，項(xiàng)目較之前的寫字樓有了較大的改進(jìn)，目前各項(xiàng)指標(biāo)基本都處于南寧最高水平。劣勢分析商務(wù)配套：商務(wù)配套不夠齊全，缺乏像銀行、會所、商務(wù)中心、會議室等商務(wù)配套設(shè)施；實(shí)用率：項(xiàng)目的實(shí)用率為66%，與其他項(xiàng)目比，實(shí)用率偏低（金源CBD的實(shí)用率為72%）；空調(diào)配置：空調(diào)每天限時開放，開放時間為8：00-18：00，周末空調(diào)收費(fèi)每小時300元，開放時間較短以及收費(fèi)較高給租戶帶來了較多不便。（六）、柳州地王財富中心所在位置柳州城中半島中央，廣場路與八一路交匯處占

12、地面積6.6萬總建筑面積49萬總投資42億元開發(fā)商廣西地王投資集團(tuán)股份有限公司預(yù)計建成時間2014年功能分區(qū)主樓主樓12萬，建筑標(biāo)高303米，共68層，含寫字樓、城市客廳、宴會廳、工業(yè)會展、專業(yè)會所、云頂觀光、救災(zāi)直升機(jī)停機(jī)坪、地下室、車庫、電力與消防設(shè)施等專用機(jī)房。由1棟303米的地王大廈和5棟150米的商務(wù)辦公樓組成，計劃5年內(nèi)建成。超級SHOPPING-MALLMALL及購物公園建筑面積5萬，規(guī)劃綠地、景觀用地、區(qū)內(nèi)交通，機(jī)械化立體庫、游樂設(shè)施、互動大型平臺用地均含其中。酒店五星級酒店建筑面積：2萬，娛樂業(yè)、酒店專業(yè)用房均含其中。住宅公寓群建筑面積30萬。四、市場環(huán)境概述（一）、宏觀背景

13、分析 1、總體情況分析南寧市位于中國西南、華南經(jīng)濟(jì)圈和“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”的結(jié)合部，是“廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”的核心城市，在“4+2”廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中，南寧經(jīng)濟(jì)總量占四市（南、北、欽、防）經(jīng)濟(jì)總量的60%，首位度高。雖然與東部城市相比，南寧目前各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對處于較低水平，但增長速度較高，2003年以來經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢，GDP年均增長達(dá)到14.1%, 2009年南寧市GDP實(shí)現(xiàn)1492.38億元，比上年增長15%。隨著各項(xiàng)利好宏觀政策的推動，未來城市發(fā)展?jié)摿Υ?。特別是近年來隨著中國東盟博覽會永久落戶南寧，中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成以及廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的成立的大力推動下，南寧經(jīng)濟(jì)持續(xù)快

14、速發(fā)展，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，城市面貌煥然一新。如今，南寧已初步被裝點(diǎn)成了具有濃郁國際商務(wù)氣息的區(qū)域性國際中心城市，作為中國東盟自由貿(mào)易區(qū)和國家級北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市地位已經(jīng)凸顯。本段小結(jié)：南寧經(jīng)濟(jì)近年來進(jìn)入快速發(fā)展通道，根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)計2015年南寧國民經(jīng)濟(jì)總量將與2003年廣州、2004年深圳及2008年的成都水平相當(dāng)。2、南寧金融業(yè)發(fā)展情況作為華南、西南、東盟經(jīng)濟(jì)圈交匯點(diǎn)，也是中國東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)合作、大湄公河次區(qū)域合作等多區(qū)域合作交匯點(diǎn)的核心。在建設(shè)中國東盟自貿(mào)區(qū)這一重要的國家周邊經(jīng)濟(jì)外交戰(zhàn)略中，南寧承擔(dān)了中國東盟金融交流橋梁與合作平臺的重任。經(jīng)過多年發(fā)展，南寧

15、已逐漸成為中國大西南新興的經(jīng)濟(jì)中心之一，近年來金融業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。當(dāng)前，南寧市正積極實(shí)施“引金入邕”戰(zhàn)略，爭取成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)城市，建成中國東盟區(qū)域性貨幣結(jié)算中心。浦發(fā)、華夏、興業(yè)、中信銀行等股份制銀行以及新加坡星展銀行、南洋商業(yè)（中國）銀行等外資銀行相繼落戶廣西，越南西貢商信貿(mào)易股份銀行南寧代表處也以成功入桂；此外，民生銀行以及香港匯豐銀行、香港東亞銀行等內(nèi)、外資銀行機(jī)構(gòu)也都有進(jìn)駐廣西的意向或正在開展前期工作。幾乎所有的保險公司都已經(jīng)在廣西設(shè)立分公司，國內(nèi)23家期貨公司進(jìn)駐，長城、華容等5大全國性的資產(chǎn)管理公司早早就開設(shè)了分公司。根據(jù)二OO九年十二月通過評審的南寧區(qū)域性金融

16、中心建設(shè)規(guī)劃，南寧將在短期內(nèi)夯實(shí)構(gòu)建金融中心的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，建立區(qū)域籌資型的金融中心；中期建成區(qū)域性資金融通中心、金融產(chǎn)業(yè)中心、金融市場中心、金融信息中心和金融監(jiān)管中心。至二O二O年的遠(yuǎn)期目標(biāo)是建成依托廣西，立足西南，服務(wù)泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)，面向東南亞的區(qū)域性國際金融中心。本段小結(jié)：南寧近年來大力發(fā)展金融業(yè)，隨著南寧城市地位的提高和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)各大銀行除少數(shù)外，基本上已經(jīng)落戶南寧，外資銀行亦紛紛落戶，金融業(yè)發(fā)展前景看好。（二）、區(qū)域分析南寧城市的主導(dǎo)發(fā)展方向是整體向東，重點(diǎn)向南。廣西國際金融中心所處的瑯東CBD是南寧新興的商業(yè)中心，也是公司企業(yè)最為密集的區(qū)域。片區(qū)集中了南寧

17、眾多較為現(xiàn)代的寫字樓，如地王國際商務(wù)中心、匯東國際、金源CBD現(xiàn)代城、東方曼哈頓等。另外，包括夢之島、南寧百貨、廣州友誼、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)均已進(jìn)駐本區(qū)域?，槚|CBD已成總部基地的聚集區(qū)。同時，作為南寧的首個商務(wù)區(qū)，瑯東CBD內(nèi)目前已有市政府、各部局等國家行政機(jī)構(gòu)，并匯集電信、移動、聯(lián)通等國內(nèi)通訊行業(yè)龍頭企業(yè)，以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、平安保險、大地保險、信誠人壽等多家銀行保險機(jī)構(gòu)、酒店及商場等。項(xiàng)目臨近的鳳嶺片區(qū)是將來城市的三大中心之一，現(xiàn)階段和未來10年城市重點(diǎn)開發(fā)核心區(qū)域。東盟商務(wù)區(qū)目前雛形已經(jīng)出現(xiàn)，鳳嶺北的開發(fā)進(jìn)度也在加快進(jìn)行，預(yù)計未來3-5年內(nèi)東盟商務(wù)區(qū)、鳳

18、嶺片區(qū)將逐漸成熟。據(jù)相關(guān)預(yù)計2013年鳳嶺片區(qū)入住人口約18萬人，辦公人口近1.5萬人，片區(qū)基本成熟。本段小結(jié)：項(xiàng)目所在位置區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域發(fā)展成熟。（三）、本節(jié)小結(jié) 南寧經(jīng)濟(jì)近年來獲得巨大發(fā)展，金融業(yè)也發(fā)展迅速，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了良好的外部環(huán)境。同時項(xiàng)目所在區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，寫字樓用地十分緊缺，項(xiàng)目發(fā)展前景看好。五、目標(biāo)物業(yè)市場分析（一）、商業(yè)物業(yè)市場1、概述2002年以來，南寧商場數(shù)量和面積迅速增加，商業(yè)市場進(jìn)入快速發(fā)展通道。南寧商業(yè)市場仍是以百貨為主導(dǎo)的傳統(tǒng)商業(yè)市場，有朝陽商圈、七星路商圈、瑯東商圈三大商圈，本項(xiàng)目所處的瑯東商圈是南寧新興的商圈，隨著城市不斷的東拓發(fā)展，逐漸成

19、熟，外界零售、餐飲連鎖機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐，未來發(fā)展空間大。目前南寧市主要的商業(yè)市場有南寧百貨、萬達(dá)商業(yè)廣場、航洋國際、廣州友誼、巴黎春天、百盛、新舊夢之島、南城百貨。南寧百貨和夢之島是目前南寧受歡迎的百貨品牌，其中舊夢之島是南寧傳統(tǒng)的中高端消費(fèi)場所。萬達(dá)商業(yè)廣場2004年開業(yè)，是南寧目前最受歡迎的綜合性消費(fèi)場所 。航洋國際城2007年9月開業(yè)，是南寧第一個比較成型的購物中心，目前逐漸成熟。廣州友誼，巴黎春天于2007年進(jìn)入南寧，給南寧商業(yè)市場帶來了檔次上的提升。近年來一些外地品牌也紛紛進(jìn)駐南寧，如大型超市沃爾瑪、華聯(lián)超市；電影院百老匯影院、萬達(dá)影院；餐飲連鎖品牌肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面等，中高端服裝

20、品牌 Hugo Boss、Dunhill、Cerrutti1881、Gieves&Hawkes、Polo Ralph Lauren、Tommy Hilfiger、Aquscutum、CK Jeans、K&C 等。本段小結(jié)：南寧近年來商業(yè)發(fā)展迅速，各類型商業(yè)物業(yè)紛紛出現(xiàn)，知名品牌紛紛入駐。2、商業(yè)供應(yīng)量現(xiàn)狀及未來增量分析（1）現(xiàn)狀截止2007年，南寧市區(qū)整體商業(yè)供應(yīng)量為540萬平米（包括商場、街鋪、商業(yè)裙房、餐飲娛樂等），人均商業(yè)面積為2.12平米，接近國內(nèi)發(fā)達(dá)城市上海（人均商業(yè)面積2.3平方米）水平，主要零售項(xiàng)目供應(yīng)量約70萬平米（不含專業(yè)賣場、小體量商業(yè)裙房、街鋪等）。南寧主

21、要商場供應(yīng)量年份 商場名稱 平方米 檔次定位 1956年南寧百貨10,000中端，兒童以及中老年1995年舊夢之島13,000中高端商務(wù)人士1996年南寧百貨北樓80,000中端，中青年1997年裕豐商廈38,000低端，年輕時尚2002年新夢之島47,000中端，中青年白領(lǐng)2004年萬達(dá)商業(yè)廣場&百盛127,000中低&中端，年輕一族2005年新朝陽商業(yè)廣場76,000中端2005年南寧百貨五象店70,000中低端2006年水晶城夢之島50,000中端，商務(wù)人士2007年廣州友誼22,000中高端，商務(wù)人士2007年航洋國際城&巴黎春天150,000中端&中高

22、端，時尚一族合計-683,000-（2）商業(yè)未來增量南寧市未來3-5年商業(yè)供應(yīng)總量將達(dá)70余萬平米，其中除朝陽商圈步行街舊城改造項(xiàng)目為百貨，利海亞洲國際、華潤中心及本項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目為購物中心外，其他近40萬平的商業(yè)為裙樓底商或街鋪，一般為出售物業(yè)，可以預(yù)計：南寧市商業(yè)供應(yīng)量將在未來的10年內(nèi)迎來迅速增長的一段時期。本段小結(jié)：南寧未來商業(yè)供應(yīng)量將逐漸加大，檔次也會不斷提高。 3、租金水平零售街鋪市場上租金最高的區(qū)域出現(xiàn)在朝陽商圈，百貨類租金按平均扣率計算，最高租金出現(xiàn)在舊夢之島百貨。朝陽步行街臨街店鋪?zhàn)饨馂?00-800元/平米/月，位置佳的街鋪?zhàn)饨鹉艹^1000元/平米/月，舊夢07年?duì)I業(yè)額約為

23、3.4億，建筑面積1.3萬平米，如果按照20%的平均扣率計算，其商場的平均租金約為872元/平米/月。主要街鋪?zhàn)饨鹎闆r朝陽步行街 500-800元/平米/月（成交租金）七星步行街 250-450 元/平米/月（成交租金）航洋1F街鋪 200元/平米/月（報價租金）從大型連鎖家電及餐飲娛樂經(jīng)營商成交租金來看，基本與國內(nèi)其他內(nèi)地城市普遍水平無明顯差距。商業(yè)市場租金增長方面，2009 年南寧主要百貨公司租金收入增長率平均保持在20%的水平，零售店鋪?zhàn)饨鹪鲩L率在9%-10%之間。由于南寧市民消費(fèi)水平較國內(nèi)一二線城市仍屬偏低水平，人口也有限；加之同類商品零售個體經(jīng)營者與代理商經(jīng)營成本較一二線城市品牌自主

24、經(jīng)營或高級別代理商更高。因此，從租金水平來看，南寧市商業(yè)市場整體租金水平較國內(nèi)一二線城市同等區(qū)位偏低。目前南寧各大商圈街鋪的租金水平大概是深圳的50%，昆明的80%水平，未來隨著城市的不斷發(fā)展仍然有很大的上升空間。本段小結(jié)：南寧商業(yè)租金水平相對其他省會城市仍然處于較低水平，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?4、本節(jié)小結(jié)南寧商業(yè)市場發(fā)展成熟度有限，個體經(jīng)營者居多，各類連鎖品牌經(jīng)營商家較其它城市明顯偏少 ，2007年開始，外地品牌進(jìn)入南寧步伐開始加快，南寧商業(yè)市場開始進(jìn)入迅速發(fā)展階段。從租金水平來看，南寧市商業(yè)市場整體租金水平較國內(nèi)一二線城市同等區(qū)位偏低，但發(fā)展前景看好。（二）、寫字樓物業(yè)市場1、基本情況南寧寫字

25、樓主要集中在朝陽廣場商業(yè)區(qū)、市政中心和瑯東CBD片區(qū)，其中較早建的辦公樓主要集中在朝陽廣場和市政中心等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，伴隨城市向東延伸，在民族大道兩側(cè)也集中了較多的寫字樓，而近幾年新建較為高檔的寫字樓主要集中于瑯東CBD(五象廣場周邊)，未來隨著東盟國際商務(wù)區(qū)的建成，風(fēng)嶺片區(qū)也將成為寫字樓集中分布的區(qū)域（南寧重點(diǎn)寫字樓分布見下圖）。本段小結(jié)：南寧高檔寫字樓隨著城市的發(fā)展主要分布在瑯東及鳳嶺片區(qū)。民族大道金源CBD地王大廈曼哈頓南湖名都竹溪立交南寧國際航洋國際名都大廈利海亞洲大唐大廈竹溪大道華潤中心2、供應(yīng)量現(xiàn)狀及未來新增預(yù)測（1）供應(yīng)量現(xiàn)狀近年來南寧寫字樓供應(yīng)量快速增加， 2008年全市寫字樓總供

26、應(yīng)量約130萬 。南寧寫字樓產(chǎn)品可分為兩類：一是專業(yè)寫字樓：物業(yè)類型為寫字樓，專門用于辦公物業(yè)的寫字樓。二是公寓寫字樓：物業(yè)類型為商住兩用，目前以辦公為主的寫字樓。本段小結(jié)：南寧寫字樓供應(yīng)量逐年上漲，但是新的、高檔的專業(yè)寫字樓所占比例較低，本項(xiàng)目具有很大的市場機(jī)會。（2）、新增預(yù)測從南寧市辦公用地出讓情況看，未來幾年南寧寫字樓供應(yīng)主要是目前在建項(xiàng)目，共11個，總建筑面積48.5萬，其中鳳嶺片區(qū)共29.8萬。從在建項(xiàng)目的規(guī)劃檔次來看，龍灘南寧基地三期、華潤中心寫字樓檔次最高，南寧國際大廈、南湖名都的建設(shè)檔次與地王國際商會中心接近，其余項(xiàng)目建設(shè)檔次較低，未來供應(yīng)項(xiàng)目主要招租期將集中在2010-20

27、12年。 本段小結(jié)：未來南寧寫字樓新增量中除華潤中心、龍灘南寧基地三期外，真正高檔寫字樓不多。3、租金 南寧目前各個寫字樓的租售情況比較好。高檔寫字樓集中的五象廣場區(qū)域，主要租金范圍35-70元/月，是目前南寧租金最高區(qū)域，寫字樓以1-3年的新產(chǎn)品為主，還會有較長的租金增長期。鳳嶺片區(qū)，寫字樓檔次與五象廣場接近，主要租金范圍35-50元/月，鳳嶺區(qū)域正在開發(fā)建設(shè)中，隨著區(qū)域的逐漸成熟及產(chǎn)品檔次的提高，租金將有較大的提升。其他區(qū)域，主要租金范圍25-35元/月，但因區(qū)域不具備發(fā)展高檔寫字樓條件，短期內(nèi)不會有新寫字樓入市，區(qū)域租金難以得到提升。南寧各類寫字樓基本情況一覽表檔次項(xiàng)目名稱辦公面積租金價

28、格出租率售價高檔地王國際商會中心9125350-7080%9000-12000金源CBD6600040-5580%8000-1200名都大廈448007075%13000航洋國際城（1號樓）2880050-5590%10000永凱時代廣場36000-08300-9000中檔德瑞大廈336004520%6500東盟財經(jīng)中心（產(chǎn)權(quán)為住宅）22500-8300中鼎萬象東方1500025-3880%6500太平洋世紀(jì)廣場3600040-5085%5800-6500珀宮國際4700235-4560%8000-9000航洋國際城（2、3號樓）7560030-40現(xiàn)代國際3502730-4055%8000低

29、檔泰安大廈20-254000太陽廣場25-304500-5000福萊閣203500本段小結(jié)：南寧寫字樓租金水平相對其他東部沿海城市來看處于較低水平，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展上升空間大。4、本節(jié)小結(jié)目前南寧尚無真正意義上的甲級寫字樓，2005年南寧第一代城市CBD五象廣場基本完成建設(shè)，該區(qū)域內(nèi)的“地王國際商會中心”是目前南寧建筑高度最高、硬件設(shè)施最好、規(guī)模體量最大的寫字樓，代表南寧現(xiàn)階段寫字樓最高水平，但還沒達(dá)到真正意義上的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，五象廣場、鳳嶺區(qū)域是目前南寧高檔商務(wù)辦公區(qū) 。 寫字樓物業(yè)體量總量僅為45萬平方米的埌東CBD已顯現(xiàn)出企業(yè)入駐率基本飽和的現(xiàn)狀，區(qū)域基本上已經(jīng)沒有辦公用途地塊出讓，

30、因此有如此區(qū)位優(yōu)勢明顯的辦公用地出讓實(shí)屬絕版。（三）、酒店物業(yè)市場 1、發(fā)展情況近年來南寧的旅游業(yè)快速發(fā)展，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計2008年全年接待國內(nèi)游客總?cè)藬?shù)2325萬人次，入境游客14.1萬人次，旅游總收入138.5億元。同時隨著南寧會展經(jīng)濟(jì)，首府經(jīng)濟(jì)、東盟貿(mào)易效應(yīng)的顯現(xiàn)，南寧酒店行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展通道。2004年以來，南寧市的賓館酒店業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)跨越，首屆中國東盟博覽會召開前，南寧市的住宿條件和接待能力曾是南寧市服務(wù)中國東盟博覽會的一個瓶頸。當(dāng)時，星級酒店的現(xiàn)狀接待能力與南博會2.5-3萬人的接待規(guī)模有較大的差距，存在著1萬多張床位的需求缺口，總體數(shù)量無法滿足中國-東盟博會接待需求，設(shè)施檔次及服務(wù)品

31、質(zhì)不適應(yīng)客商需求。針對旅游星級飯店客房總量嚴(yán)重不足、賓館設(shè)施檔次及服務(wù)水平無法滿足客商商務(wù)需求，新建賓館步伐緩慢。南寧市政府加大推動星級賓館建設(shè)改造，加快星級飯店評定步伐的工作力度。為此，出臺了南寧市服務(wù)南博會扶持賓館飯店設(shè)施更新改造的若干規(guī)定、南寧市扶持新建三星級以上賓館的暫行規(guī)定，2004、2005年分別劃撥3000萬元財政資金，鼓勵和扶持社會資本賓館進(jìn)行設(shè)施改造，為打造區(qū)域性旅游目的地和旅游集散中心城市奠定了基礎(chǔ)。本段小結(jié)：旅游、會展、東盟貿(mào)易經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動南寧酒店業(yè)的快速發(fā)展。2、南寧市酒店供應(yīng)量 截止2009年南寧市星級酒店數(shù)量達(dá)到85家，其中五星級酒店6家，分別是沃頓國際大酒

32、店、明園新都飯店、南寧飯店、邕江賓館、桂景大酒店、紅林大酒店、南寧鑫偉萬豪酒店，四星酒店11家，三星級酒店30家，二星級酒店37家。五星級四星級三星級二星級一星級酒店數(shù)量71130371所占比例8%13%35%44%1%1996年5月明園新都被國家旅游局評定為五星級酒店，是南寧市最早的一家五星級酒店，到2004年，南寧也僅有此1家五星級酒店，四星級酒店7家。2004年開始，中國-東盟博覽會永久在南寧舉辦，2004年后到2009年，南寧酒店業(yè)受東盟博覽會刺激高檔酒店增長迅速，五星級酒店增至7家，四星級酒店11家。但后續(xù)幾家五星級酒店也是通過改造升級成為五星級酒店，南寧市目前并無按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建造

33、的，真正意義上的五星級酒店出現(xiàn)。 本段小結(jié)：南寧酒店供應(yīng)量逐年上升，但目前并無按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的真正意義的五星級酒店出現(xiàn)。3、價格南寧市五星級酒店散客房價最高668元/間天（萬豪），最低248元/間天（邕江賓館），平均散客房間約為444元/間天 （協(xié)議價除外）。4、入住率 目前南寧酒店的平均入住率為62%左右，五星級酒店入住率為60%左右，其中沃頓酒店入住率80%左右，紅林酒店入住率85%左右。5、硬件條件除了紅林酒店外，其它酒店年代久遠(yuǎn)，并沒有真正按照國際五星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和建造，硬件條件缺陷明顯，部分酒店采用改建和重新裝修達(dá)到五星級的評星標(biāo)準(zhǔn)，如沃頓酒店（2004年重新裝修）、邕江賓

34、館（2004年重新裝修）、南寧飯店（2005年重新裝修）等。本段小結(jié)：南寧現(xiàn)有酒店硬件條件較差。6、酒店管理公司目前只有紅林（加盟最佳西方BEST WESTERN）和萬豪（萬豪于2009年12月18日開業(yè)，是目前南寧市唯一的超五星級國際管理品牌酒店，但因受建筑本身的限制，其硬件條件并不理想。）兩個國際品牌酒店進(jìn)駐南寧。7、餐飲與會議設(shè)施南寧酒店餐飲設(shè)施較為齊全，菜系以粵菜、西餐為主，中西結(jié)合，不少酒店推出地方風(fēng)味菜肴?？梢暂^充分滿足住客日常飲食和宴請需求，南寧市目前五星級酒店擁有大小會議室超過70個（含可改為會議室的多功能廳）。會議室的平均出租價格為2757元/天，500平方米左右的多功能廳平

35、均價格為5028元/天8、潛在增量分析據(jù)南寧市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，未來2到3年（2011年之前）內(nèi)南寧五星級酒店數(shù)量將達(dá)到10家。目前華潤中心已經(jīng)動工，其規(guī)劃的五星級酒店為國際商旅涉外五星級酒店，預(yù)計2017年入市。另外，據(jù)了解香港的香格里拉大飯店正在尋找合適的場地，會昌集團(tuán)已經(jīng)收購沃頓酒店，龍光地產(chǎn)正在積極尋找地塊建設(shè)五星級酒店，打算引入喜來登酒店。9、本節(jié)小結(jié)綜合來看南寧五星級酒店的質(zhì)量尚未達(dá)到國際高檔酒店及國內(nèi)主流五星級酒店的水平，主要體現(xiàn)在缺少國際知名酒店管理公司進(jìn)駐，房價水平低，入住率低等方面，因此發(fā)展空間和機(jī)會很大。（四）、住宅物業(yè)市場 1、近年發(fā)展情況從2007年到2009年南寧住宅

36、市場發(fā)展迅速，08年金融危機(jī)雖受一定的影響，但影響不大。09年以來，在國家政策的保駕護(hù)航下，積累的大量剛性需求逐漸釋放，并帶動改善性需求和投資型需求積極入市，商品住宅市場得以迅速回暖，成交量節(jié)節(jié)攀升，成交量和成交均價均創(chuàng)出歷史新高，南寧房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速發(fā)展階段。 2009年南寧商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售281.67萬平方米，成交面積達(dá)到643.5萬平方米，環(huán)比增長86%，成交住房59286套，環(huán)比增長達(dá)80%，南寧新建商品房銷售均價為5003.93元/平方米，與2008年同比增長21.91%，12月份均價達(dá)5791.63元/平方米。2009年小戶型(60平方米以下)成交9648套，同比增長90.03

37、%；80-90平方米戶型成交10174套，同比增長79.47%;100-120平方米戶型成交12277套，同比增長112.15%。2007-2009年總體情況對比2007年2008年2009年銷售面積（萬）585380.59643.5銷售均價（元/）340440715003銷售金額（億元）-141321從成交均價來看，從2007年的3404元/，增長到了2009年的5003元/，年均增長率達(dá)到21%。南寧住宅市場價格在全國屬于相對較低水平，泡沫相對較小，價格下降空間有限，整體看住宅價格總體平穩(wěn)。本段小結(jié)：南寧住宅市場近年來快速發(fā)展，尤其09年成交量和成交均價均創(chuàng)歷史新高。2、未來發(fā)展展望總體上

38、我們認(rèn)為南寧的住宅市場無論從短期還是長期看仍然有比較大的上升空間。從短期看，自住型需求比較旺盛，這一分部不會因?yàn)榉績r高而放棄購買，反而會因?yàn)閾?dān)心房價上漲而提前釋放需求。目前南寧各大樓盤二房、小三房比較緊缺。因?yàn)闃鞘型顿Y熱情高，甚至也衍生了一部分貪大求闊追求大戶型或以房地產(chǎn)財富為自豪的改善性自住需求。而南寧的房價相對于全國首府級城市及沿海城市的房價處于比較低的價位，且房地產(chǎn)泡沫少，所以上升空間大。從長期看，國家北部灣策略、國家經(jīng)濟(jì)第四極戰(zhàn)略目標(biāo)、欽州保稅港成立、中國-東盟博覽會的永久舉辦地等利好消息，使投資者對南寧的市場及經(jīng)濟(jì)相當(dāng)有信心，大量的外來人口涌入，剛性需求增加。外地購房客戶剛性需求依然

39、強(qiáng)勁，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)2010年1月1日正式成立，各種經(jīng)濟(jì)利好政策加速廣西成為中國經(jīng)濟(jì)增長的第四極，而南寧被譽(yù)為第二個深圳，最具潛力的新國際核心城市，正在發(fā)揮更重要的作用。我們看到，許多國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)、東部沿海生產(chǎn)基地的外地人紛紛搶灘南寧，做生意、開公司，都來到廣西淘金，他們認(rèn)為廣西會有很大的發(fā)展，而他們購房的需求也是剛性的需求；外地投資者也尾隨而至，他們對南寧房價是不敏感的，他們看重的更多的是升值的潛力。因此從長期看南寧房地產(chǎn)市場上升空間還很大。本段小結(jié)：南寧住宅市場前景看好。3、本節(jié)小結(jié) 南寧住宅市場近年來平穩(wěn)快發(fā)發(fā)展，一些高檔、高價樓盤不斷涌現(xiàn)，銷售情況火爆，隨著南寧經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以

40、及各項(xiàng)利好的政策的刺激，我們認(rèn)為南寧的住宅市場仍有很大的發(fā)展空間。六、投資測算分析（一）、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積18.47畝，合12311.26，根據(jù)目前項(xiàng)目概念總規(guī)設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建筑占地面積為5494.38，建筑密度為44.63%；總建筑面積為323893.98，其中地上總建筑面積為271084.88，按南寧市政府關(guān)于進(jìn)一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見（報送稿）的文件規(guī)定計算，本項(xiàng)目容積率11.76（根據(jù)常規(guī)要求計算則為22.02）；A塔（主樓）地上建筑面積為216550.44，其中裙樓商業(yè)47821.72，辦公及公寓面積168728.72；B塔（副樓）地上建筑面積為545

41、34.44，其中裙樓商業(yè)18110.84、辦公及公寓36423.60；地下室（含人防工程）52809.10。具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目單位總體規(guī)劃備注總用地面積12311.2618.405 畝建筑占地面積5494.38總建筑面積323893.98地上總建筑面積271084.88不含地下室A塔地上建筑面積216550.44A塔辦公及公寓168728.72裙樓商業(yè)47821.72B塔度地上建筑面積54534.44B塔辦公及公寓36423.60群樓商業(yè)18110.84物業(yè)管理用房等地下室52809.10建筑密度%44.63容積率11.76根據(jù)南寧市最新政策計算22.02根據(jù)常規(guī)要求計算停車位個13

42、00地下停車位個1240其中可售車位個1074（二）、銷售收入預(yù)測1、住宅物業(yè)銷售價格分析目前南寧高端住宅及項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目的銷售均價為8500-11500元/，預(yù)計南寧住宅商品房能保持年均10%的年遞增率，加上本項(xiàng)目住宅物業(yè)溢價15%（因超高層、地標(biāo)性建筑、地段、周邊環(huán)境等因素）計算：預(yù)測本項(xiàng)目住宅物業(yè)入市時（2013-2014年）的銷售均價為16000元。具體測算過程如下：本項(xiàng)目住宅物業(yè)均價預(yù)測表2010年2011年2012年2013年2014年溢價15%，年遞增率10%11500126501391515307168372、寫字樓物業(yè)銷售價格分析以目前南寧高端寫字樓如名都大廈月租金價格70

43、元/、地王國際商會中心月租金價格平均60元/為基礎(chǔ)，本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)溢價20%（因超高層、地標(biāo)性建筑、地段、周邊環(huán)境、唯一性等因素），按租金年遞增率6%計算：預(yù)測本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)入市時（2013-2014年）的月租金均價為102.5元/，按年回報率7.5%的收益反推寫字樓物業(yè)銷售價格應(yīng)為16500元/（102.5元/×12個月/7.5%）。具體測算過程如下：本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)月租金預(yù)測表2010年2011年2012年2013年2014年溢價20%，年遞增率5%848994100105附：可比城市寫字樓租金情況2003年廣州甲級寫字樓租金98元/.月2004年深圳甲級寫字樓租金104元/

44、.月2007年成都甲級寫字樓租金111元/.月3、商業(yè)物業(yè)銷售價格本項(xiàng)目裙樓商業(yè)物業(yè)為十層，總建筑面積6.6萬，可將其定位為一個綜合購物中心，包含百貨、其他半主力店、大型餐飲、零售店等商業(yè)業(yè)態(tài)，按國內(nèi)目前二三線城市購物中心及南寧商業(yè)物業(yè)的租金水平推算本項(xiàng)目裙樓物業(yè)（購物中心）的穩(wěn)定期月平均租金為93元/，按年回報率7.5%的收益反推本項(xiàng)目裙樓商業(yè)物業(yè)銷售價格應(yīng)為15000元/（93元/×12個月/7.5%），具體測算過程如下：本項(xiàng)目購物中心穩(wěn)定期租金預(yù)測項(xiàng)目面積（）租金（元/.月）百貨2000040半主力店/其他1200055零售23933175餐飲1000050合計/平均65933

45、93商業(yè)價格14920（元/）附：南寧目前核心區(qū)域臨街一層商鋪銷售價格為2-6萬/，二層商鋪銷售均價為1-4萬/，三層及以上商鋪案例較少。（三）、國內(nèi)部分超高層建筑投資成本 國內(nèi)部分超高層建筑投資成本如下表：項(xiàng)目名稱占地面積(萬)總建筑面積（萬）高度（米）總投資（億元）層數(shù)單方投資（元）上海金茂大廈2.3 29420508817241 廣州國際金融中心（西塔）3.1454396010313333 深圳地王大廈1.82738440(港元）6914815 廣州中信廣場2.33739137(港幣）8010000 南寧地王大廈113.22765543788 （四）、多方案測算對比分析以下按不享受南寧市

46、政府關(guān)于進(jìn)一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見（報送稿）和享受南寧市政府關(guān)于進(jìn)一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見（報送稿）兩種情況對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析：1、不享受南寧市政府關(guān)于進(jìn)一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見（報送稿）的政策優(yōu)惠。（1）項(xiàng)目物業(yè)按全銷售完(部分地下車位除外)計算A、銷售收入分析本項(xiàng)目銷售總收入為44.6億，具體銷售收入指標(biāo)見下表：物業(yè)類型銷售面積（）售價（元/）銷售收入（萬元）備注辦公16359816500269937公寓415541600066487裙樓商業(yè)659331500098899地下停車位1074（個）20萬/個10735銷售率50%合計446057B、項(xiàng)目投資分析項(xiàng)

47、目土地成本按起拍價為：37202萬（單價為1953萬/畝×18.405+成交價的3%交納土地契稅+拍賣服務(wù)費(fèi)）；建安成本及紅線內(nèi)配套費(fèi)為233796萬（單價7218元/×總建筑面積323893.98）；紅線外配套費(fèi)為100萬；政府報建費(fèi)2429萬（按單價75元/計）；不可預(yù)見費(fèi)按建安成本及紅線內(nèi)配套費(fèi)和政府報建費(fèi)的3%計，為7087萬；財務(wù)費(fèi)用按平均年貸款額5億，貸款3年，年利率7.5%計，為11250萬；管理費(fèi)用按建安成本及紅線內(nèi)配套費(fèi)和政府報建費(fèi)的3%計，為7087萬；銷售費(fèi)用按銷售收入的3.5%計，為15612萬。項(xiàng)目總投資合計31.46億（平均9712元/）。具體投

48、資測算如下表：類別序號項(xiàng)目單方成本（元/）投資額(萬元）項(xiàng)目直接費(fèi)用一土地成本2015 （萬/畝）37202二建安成本7218 233796 （一）前期費(fèi)用107 3453 （二）建安及安裝成本6852 221924 1建筑成本6562 212527 1.1基礎(chǔ)、圍護(hù)、支撐1000 32389 1.2A塔辦公及公寓6540 110349 1.3A塔裙樓商業(yè)5220 24963 1.4B塔辦公及公寓5178 18858 1.5B塔裙樓商業(yè)4133 7484 1.6地下室3500 18483 2工程監(jiān)理費(fèi)0.6%1275 3質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi)0.6%531 4公共部位裝修1000 7590 （三）紅線內(nèi)配

49、套費(fèi)259.92 8419 三紅線外配套費(fèi)3.09 100 四政府報建費(fèi)75.00 2429 間接費(fèi)用五不可預(yù)見費(fèi)3.0%7087 六財務(wù)費(fèi)用7.5%11250 七管理費(fèi)用3.0%7087 八銷售費(fèi)用3.5%15612 總投資十投資總計9711.89 314562 交房標(biāo)準(zhǔn)： 外立面精裝修、各出入口（包括雨篷）、公共部分裝修等均由開發(fā)商完成；室外工程及綠化等均由開發(fā)商完成；動力、照明、空調(diào)、消防、給排水、BA等全部機(jī)電主系統(tǒng)（含空調(diào)、照明等系統(tǒng)未端設(shè)備）均由開發(fā)商完成；室內(nèi)部分，除設(shè)備用房外為毛坯標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備用房裝修一次到位；交付使用時，達(dá)到消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。C、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析銷售總收入為44.6億，

50、項(xiàng)目總投資為31.46億，項(xiàng)目稅前利潤10.65億元，項(xiàng)目稅前銷售利潤率為23.88%，項(xiàng)目稅后利潤7.99億元，稅后銷售利潤率17.91%。具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)值單位項(xiàng)目銷售總收入446057.49萬元營業(yè)稅及附加24979.22 萬元項(xiàng)目凈收入421078.27 萬元項(xiàng)目總投資314562.15 萬元項(xiàng)目稅前利潤106516.13 萬元項(xiàng)目所得稅26629.03 %項(xiàng)目稅后利潤79887.09 萬元項(xiàng)目稅錢銷售利潤率23.88%萬元項(xiàng)目稅后銷售利潤率17.91%小結(jié)：即使在不能享受到市政府關(guān)于進(jìn)一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見（報送稿）的政策優(yōu)惠的情況下，稅后銷售利潤率依然可達(dá)

51、到17.91%（稅后利潤7.99億元），具有一定的盈利能力。 （2）項(xiàng)目按盈虧平衡進(jìn)行測算在持有B塔（副樓）的11-39層物業(yè)、A塔（主樓）辦公及公寓全部售完、地下停車位銷售率50%、裙樓商業(yè)銷售率43%的情況下，項(xiàng)目基本盈虧平衡（即銷售收入等于總支出）。物業(yè)類型銷售面積（）售價（元/）銷售收入（萬元）備注辦公127174 16500 209838 B塔不售公寓41554 16000 66487 裙樓商業(yè)65933 15000 42527 銷售率43%地下停車位1074 20 10735 銷售率50%合計329586 小結(jié)：在不能享受到市政府關(guān)于進(jìn)一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見（報送稿）的政策優(yōu)惠的情況下，銷售完A塔(主樓)辦公和公寓（共計168729）、地下車位（1074個）的50%和裙樓商業(yè)（65933）的43%即可達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，剩余裙樓商業(yè)和B塔（副樓）的11-39層（36423）可長期持有，有穩(wěn)定的租金收益。2、享受南寧市政府關(guān)于進(jìn)一步加快南寧市超高層建筑建設(shè)意見（報送稿）的政策優(yōu)惠。（1）項(xiàng)目物業(yè)按全銷售完(部分地下車位除外)計算A、銷售收入