法學實習報告(實習報告).docx

1、法學實習報告（實習報告）首先，我要感謝四平市中級人民法院的全體工作人員和指導(dǎo)老師，他們?yōu)槲业膶嵙曁峁┝藥椭椭笇?dǎo)。我感謝你對我順利實習的幫助和努力。我的實習由南開大學法律系和四平市中級人民法院共同安排。通過實習， 我獲得了第二專業(yè)法律領(lǐng)域的實際工作經(jīng)驗，鞏固和測試了我兩年本科學習的知識水平。在實習期間， 我理解并參與了大量民事法庭審判。 我也在一些案件中擔任書記員，并就一些案件提出了自己的想法。在此期間， 我進一步學習了民法和民事訴訟法，對程序問題有了更深的理解， 并將理論與實踐有機結(jié)合。 我的工作得到了實習單位的充分肯定和評價。實習期間，我主要對郭與四平中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平中興建設(shè)公司、

2、四平中興房地產(chǎn)開發(fā)公司和購銷合同糾紛進行了深入研究。 我參與了整個案件的審理過程，并被特別授權(quán)參加合議庭評議。案情如下:1 . 案件的起源和審判、 。郭與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建設(shè)公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及在銷售合同糾紛案。四平市鐵西區(qū)人民法院于2000 年 4 月 29 日作出 (2002) 四始民楚兒字第 349 號民事判決。判決后，郭不服的判決，提起上訴。四平市中級人民法院于 200 年 7 月 4 日立案，依法組成合議庭進行公開審理。 上訴人郭、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司 ( 以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司 ) 的委托代理人胡振如，以及被上訴人四平市中興建筑公司 ( 以下簡稱建

3、筑公司 ) 的委托代理人蘇聯(lián)。 被上訴人四平中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 ( 以下簡稱開發(fā)公司 ) 委托代理人傅家斌、 被上訴人、委托代理人竇淑發(fā)到庭參加訴訟。此案現(xiàn)已結(jié)案。 2 、訴訟當事人及其他訴訟參與人信息上訴人( 原審原告 ): 郭委托代理人 : 蓋如濤。被上訴人( 原審被告 ): 中興經(jīng)貿(mào)有限公司法定代表人 : 劉委托代理人 : 胡振如被上訴人 ( 原審被告 ): 中興建設(shè)公司法定代表人 : 劉委托代理人 : 蘇軍被上訴人 ( 原審被告 ): 中興房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人 : 吳小貴委托代理人 : 傅家彬被上訴人 ( 原審第三人 ) 殷杰。委托代理人 : 竇淑發(fā)三等、原審判決要點及上訴主要內(nèi)容

4、原告郭訴稱，1999年6月 7日，原告與被告四平中興建設(shè)公司簽訂商品房銷售協(xié)議，將中興二期工程 - 、 2/0A-B 軸約 86 平方米的商業(yè)網(wǎng)點出售給原告。原告按照合同約定支付了 30 萬元，然后在 1999 年 9 月 26 日、 1999 年 9 月 30日，原告分兩次支付了 13 萬元的額外面積。然而，被告四平中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未能履行合同并交付房屋。 被告四平中興房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2000 年 5 月將該房屋出售給第三人殷杰。 這是一次重復(fù)銷售。這種行為是無效的。 現(xiàn)原審法院要求被告四平中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同，交付房屋并承擔法律費用。被告四平中興經(jīng)貿(mào)有限公司 ( 以下簡稱“經(jīng)貿(mào)公

5、司” ) 辯稱，對原告的陳述沒有異議。被告四平中興建設(shè)公司與原告簽訂的合同受經(jīng)貿(mào)公司委托， 合同合法有效。 原告是最初的買家，支付了所有的房價，應(yīng)該受到保護。第三方與四平中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的購買合同為重復(fù)銷售。開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù)銷售后，已通知第三方解除合同， 第三方房價款未全部用現(xiàn)金支付。 相反，一輛汽車被用來抵消 20 萬元的房價，這是一個無效的合同。經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌降膿p失。被告四平中興建設(shè)公司 ( 以下簡稱“建設(shè)公司” ) 辯稱，被告建設(shè)公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定支付全部房款，第三方與四平中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的購房合同為重復(fù)購房，無效，不予支持。被

6、告四平中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 ( 以下簡稱開發(fā)公司 ) 在法定期限內(nèi)未予答復(fù)。 第三人殷杰稱，第三人與被告開發(fā)公司于2000 年 4 月 6 日簽訂的商品房銷售合同合法有效， 被告經(jīng)貿(mào)公司確認了第三人的交易關(guān)系。他們惡意串通，損害了第三方的利益。 原審法院認為，與原告簽訂合同的被告建筑公司沒有資格出售該房屋， 與第三方簽訂合同的被告開發(fā)公司有資格出售該房屋。 雖然原告比第三方更早購買該房屋，但原告和第三方各自的購買行為并不基于相同的條件，因此不存在初始購買授權(quán)問題，原告和被告建筑公司簽署的“購買協(xié)議”無效。但是，被告建筑公司明知不具備預(yù)售商品房的條件，卻與原告簽訂了商品房銷售合同，而受益被告經(jīng)濟貿(mào)

7、易公司在同意將該房屋出售給原告之前， 已經(jīng)為第三方修改了房價收據(jù)， 因此第二被告的行為對原告而言是一種欺詐行為。被告經(jīng)濟貿(mào)易公司愿意將爭議房屋出售給原告， 理由是持有商品房銷售許可證 。然而，“許可證”是在 2000 年 7 月獲得的，不能阻止之前的銷售。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商業(yè)網(wǎng)絡(luò)被多次出售后，于 2000 年 9 月 6 日向第三方發(fā)出通知，要求終止合同，因為無權(quán)出售該房屋。但是， 2000 年 5 月 17 日，被告經(jīng)濟貿(mào)易公司將購房款收據(jù)更換給第三方。更換收據(jù)的行為是被告中興經(jīng)貿(mào)公司打算同意將該房屋出售給第三方，稱合同的解除是單方面的，無效的。因此，第三方與被告開發(fā)公司簽訂的購買合同是合

8、法有效的。 根據(jù)中華人民共和國合同法第 60 條、和中華人民共和國消費者權(quán)益保護法第59 條的規(guī)定，認定被告四平中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三方殷杰簽訂的合同合法有效， 并建立了業(yè)務(wù)關(guān)系。 被告四平中興建設(shè)公司與原告郭簽訂的合同無效。 被告四平中興建設(shè)公司自本判決生效之日起， 立即退還原告郭購房款 43 萬元，并賠償購房款兩倍的損失 43 萬元，共計 86 萬元。被告四平中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔連帶責任。上訴人郭請求撤銷原審法院判決， 重新審理郭與建設(shè)公司合法有效買賣商品房的合同，以保護上訴人的初始購買權(quán)。原因可以概括如下 : 建設(shè)公司是房屋的建設(shè)單位，房屋的出售是由房屋的投資人經(jīng)濟貿(mào)易公司委托和同意的

9、，出售的款項由經(jīng)濟貿(mào)易公司用于支付項目資金。此后，經(jīng)貿(mào)公司在 200 年 7 月取得商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證后，再次確認了該建筑公司的購買行為。郭于 1999 年 6 月 7 日購買了該房屋。兩年后的 5 月 200 日，殷杰反復(fù)簽訂了購房合同。 與殷杰的“票據(jù)交換”發(fā)生在 200 年 6 月，都是在經(jīng)貿(mào)公司于 200 年 7 月獲得“商品房銷售( 預(yù)售 ) 許可證”之前。但是，殷杰的購房合同此前已被賣方解除，賣方在取得商品房銷售( 預(yù)售 ) 許可證后確認了上訴人的購房協(xié)議。據(jù)此，初始購買合同應(yīng)被視為有效，此后的重復(fù)購買合同應(yīng)無效。被上訴人的經(jīng)貿(mào)公司、 建筑公司、開發(fā)公司對被上訴人的上

10、訴請求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按規(guī)定賠償?shù)谌綋p失。被上訴人殷杰辯稱，原判決是正確的，應(yīng)予以維持。上訴人郭與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司串通損害第三方利益。 殷杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同合法有效，已按合同約定足額支付購房款。并由經(jīng)貿(mào)公司以購房收據(jù)的形式予以確認，從而保護殷杰的合法權(quán)益。4 、事實和證據(jù)的分析和確認四平市計委批準四平市鐵西區(qū)英雄街 20 號車站批發(fā)市場項目的開發(fā)建設(shè)， 1996 年 9 月:0204-39 。項目開發(fā)商是一家開發(fā)公司，投資和組織施工的經(jīng)理是一家經(jīng)貿(mào)公司， 施工是一家建筑公司。 該項目始于 1998 年 6 月。 1999 年 6 月 7 日，郭與建設(shè)公司簽

11、訂了購房協(xié)議( 建設(shè)公司出售的商品房受經(jīng)貿(mào)公司委托 ) 。郭購買了中興通訊在建二期工程一樓商業(yè)網(wǎng)絡(luò) - 、 2/0A-B 軸，建筑面積約 86 平方米，付款 30 萬元。同年 9 月 26 日、同年 9 月 30 日，因商業(yè)網(wǎng)點內(nèi)部裝修工程未完成，無法交付使用，該區(qū)域追加支付 13 萬元。 200 年 4 月 25 日，殷杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 合同。殷杰購買了中興通訊在建二期工程一樓商業(yè)網(wǎng)絡(luò) - 、 2/0A-B。豎井的建筑面積為 89.5 平方米。合同約定房價為 34 .5 萬元。建筑公司出具了收據(jù)，經(jīng)濟貿(mào)易公司以自己的名義交換了票據(jù)。 郭購買的建筑面積與商業(yè)網(wǎng)點一樓的

12、建筑面積相同。 在起訴之前，殷杰在未獲得開門手續(xù)和賣方同意的情況下， 鎖上了房子的自設(shè)防盜門， 并占有和控制了房子。 200 年 9 月 25 日，在吉林市陽信律師事務(wù)所律師 ( 經(jīng)貿(mào)公司法律顧問 ) 胡振如的見證下，展前批發(fā)市場 ( 中興通訊二期建設(shè)樓 ) 新建大樓的所有權(quán)經(jīng)中興通訊企業(yè)集團有限公司、 經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司、三家相互關(guān)聯(lián)的獨立法人、企業(yè)的法定代表人確認。三方達成共識，確認新建批發(fā)市場大樓歸經(jīng)貿(mào)公司所有，經(jīng)貿(mào)公司擁有占有權(quán)、使用權(quán)、收益和處置權(quán)。 200 年 7 月 29 日，經(jīng)貿(mào)公司在取得商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證后，再次確認了建設(shè)公司出售的商品房以及建設(shè)公司與郭簽訂的購

13、房協(xié)議。 200 年 9 月 6 日，開發(fā)公司以無權(quán)出售商業(yè)網(wǎng)點房為由，向尹杰發(fā)出通知，要求終止商品房銷售合同，并要求解決善后事宜。尹杰強取得合同約定的房屋后，郭于2000年10 月23日向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得合同約定的商品房。證據(jù):1、郭與建設(shè)公司簽訂的采購協(xié)議及建設(shè)公司出具的采購收據(jù)。2、殷杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，建設(shè)公司出具的購房收據(jù)， 經(jīng)貿(mào)公司出具的換證收據(jù)。 3、批發(fā)市場新樓所有權(quán)確認。 4、商品房預(yù)售申報表和商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證。5、開發(fā)公司向殷杰發(fā)送的通知。 6、對經(jīng)貿(mào)公司的確認。 7、國有土地使用證。 8、產(chǎn)權(quán)確認和轉(zhuǎn)讓收據(jù)。9、衛(wèi)詩的證詞材料。

14、10、王金榮的證詞材料。 11、其他相關(guān)證據(jù)。五、解決爭議的意見和理由根據(jù)原審判決、 上訴人的上訴請求和理由、被上訴人的答辯，本案爭議的焦點是 : 哪一份合同有效，郭與建設(shè)公司簽訂的買賣協(xié)議和與開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同， 買賣關(guān)系受法律保護。二審后，合議庭認為 :1 、郭與建設(shè)公司簽訂的商品房銷售協(xié)議有效，其銷售關(guān)系受法律保護。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定 : “出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的， 與買受人訂立的預(yù)售合同視為無效， 但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以視為有效。”根據(jù)合同法第 51 條，”無權(quán)處分他人財產(chǎn)的人經(jīng)權(quán)利人認可或者無權(quán)處分

15、的人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效?！备鶕?jù)上述法律法規(guī)，投資方經(jīng)貿(mào)公司和買方委托的施工方建設(shè)公司簽訂的商品房銷售協(xié)議，以及投資方經(jīng)貿(mào)公司 +開發(fā)公司作為項目開發(fā)商和買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或未生效狀態(tài)。要求項目確定產(chǎn)權(quán)所有人， 產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)申請商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證，并確認合同后方可生效。因此，當時郭與建筑公司簽訂該協(xié)議時，其效力尚未確定。然而，項目投資者經(jīng)濟貿(mào)易公司成為產(chǎn)權(quán)所有者， 并獲得了”商品房銷售( 預(yù)售 ) 許可證”。他再次確認了建設(shè)公司與郭簽訂的商品房銷售協(xié)議，將該協(xié)議由未確定效力的協(xié)議變更為具有法律效力的協(xié)議。協(xié)議雙方之間的銷售關(guān)系受法律保護。因此，該商

16、品房應(yīng)歸郭所有。2、殷杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，殷杰遭受的損失按規(guī)定予以賠償。當殷杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權(quán)所有者的不確定性以及尚未取得商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證的事實，合同的效力仍懸而未決。然而，項目投資者經(jīng)濟貿(mào)易公司成為了產(chǎn)權(quán)所有者。取得商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證后，未確認開發(fā)公司與殷杰簽訂的商品房銷售合同。根據(jù)最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定，本合同的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化，從效力待定狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)闊o效合同狀態(tài)。雖然簽訂合同時收款人是建筑公司，后來由經(jīng)濟貿(mào)易公司交換， 但由于經(jīng)濟貿(mào)易公司當時既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是

17、”商品房銷售 ( 預(yù)售 ) 許可證”持有人， 其交換文件只能是托收行為。因此，經(jīng)濟貿(mào)易公司成為業(yè)主，并在獲得商品房銷售( 預(yù)售 ) 許可證后，開發(fā)公司向尹杰發(fā)出了終止合同的通知。 此外，開發(fā)公司與簽訂的合同發(fā)生在建設(shè)公司與郭簽訂協(xié)議后兩年。根據(jù)中華人民共和國合同法 的規(guī)定，也侵犯了原買受人郭的合法權(quán)益。郭的初始購買權(quán)也應(yīng)受到法律的保護。合議庭還認為，開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建設(shè)公司對殷杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效負有全部責任。開發(fā)公司與殷杰簽訂合同時， 建設(shè)公司收取并開具了購房發(fā)票，然后經(jīng)貿(mào)公司更新了購房收據(jù)。因此，這三家企業(yè)對房子的重復(fù)出售了如指掌。然而，殷杰當時并不知道該開發(fā)公司的反復(fù)

18、出售，購買是出于善意。因此，所遭受的損失應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進行賠償。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一款第 ( 三) 項規(guī)定 : “出賣人訂立商品房買賣合同時，如果合同無效或者解除、 ，出賣人可以要求返還已付房價款和、的利息，賠償損失。 并可要求出賣人承擔不超過已付房價兩倍的賠償責任: ( 三) 故意隱瞞已售房屋已售予第三人或已拆遷安置的事實?！备鶕?jù)該規(guī)定，開發(fā)公司應(yīng)向殷杰返還購房款 345，220.78 元，并賠償購房款兩倍的損失。經(jīng)貿(mào)公司、建設(shè)公司應(yīng)承擔連帶支付責任。由于案件涉及復(fù)雜的關(guān)系， 合議庭將案件提交司法委員會， 其意見包括我自己的意見一并提交。司

19、法委員會支持合議庭的大多數(shù)意見。然而，由于對法律規(guī)定的不同理解和各種客觀因素的考慮， 司法委員會經(jīng)過激烈討論后，對第三人賠償問題采取了其他意見。也就是說，由于殷杰在本案中沒有要求法院返還和賠償， 它應(yīng)該尋求另一種法律解決辦法。綜上所述，二審法院認為原判決錯誤，適用法律不當。上訴人郭的上訴是合理的， 應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級人民法院第三十九屆審判委員會 200 次討論決定，根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第 ( 二) 項、 3 的規(guī)定，決定 :1 、四平市 Xi 區(qū)人民法院 (2002) 泗 Xi 民楚兒字第 349 號民事判決書被撤銷； 2 、中興通訊建設(shè)公司與郭簽訂的商品房銷售協(xié)議有效，銷售