全國(guó)房地產(chǎn)場(chǎng)月報(bào)

1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)市場(chǎng)月報(bào) 201008第一部分 宏觀綜述【全國(guó)市場(chǎng)概述2【政 策 動(dòng)態(tài)】 2 【重點(diǎn)政策解4第二部分重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè) 【重點(diǎn)城市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)】 5【重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)信息】5第四部分 重點(diǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè) 【重點(diǎn)企業(yè)獲取 土地情況】7 【重點(diǎn)企業(yè)融資情 況】8 【重 點(diǎn) 企業(yè)動(dòng) 態(tài)】 8 第五部分 昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)情況【土 地 由 讓 成 交 信息】9 【土地生讓公告信 息】 10 【商品房市場(chǎng)情 況】 11【區(qū) 域 分 析】13【后市供應(yīng)量分 析】13第六部分南京房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 【土 地市場(chǎng)】14【房地產(chǎn)成交量與價(jià) 格】 14【銷(xiāo) 售 排 行】15【小結(jié)與預(yù) 測(cè)】16第一部分宏觀綜述【全國(guó)市場(chǎng)

2、概述】 成交量全線上漲，成交價(jià)格小幅攀升 8月30重點(diǎn)城 市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中 11個(gè)城市上漲幅度超 過(guò)50o為迎接 金九銀十”的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商積極跑量，使得本月成交面積全線上揚(yáng)1供應(yīng)情況8月主要城市庫(kù)存量繼續(xù)下降。重慶、青島庫(kù)存量減少均超過(guò)30萬(wàn)平米，天津、武漢、成都等城市可售量與上月持平。2成交情況絕大部分城市成交面積環(huán)比上漲，溫州、廈 門(mén)、三亞上漲幅度超過(guò) 90o10個(gè)重點(diǎn)城市中，除成都成交面積微跌外均環(huán)比上漲， 其中南京位居漲幅榜首，漲幅高達(dá)90.76 o3成交價(jià)格本月各城市成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。重點(diǎn)城市中除天津外全線上漲，其中，北京漲幅最大， 達(dá) 12.33。2010年8月

3、全國(guó)主要城市商品住宅成交量表與成交價(jià) 格 城市 供應(yīng)量 成交量 成交價(jià)格 套數(shù) 面積（萬(wàn)m2）套 數(shù) 面積（萬(wàn) m2） 環(huán)比 均價(jià)（元/m2） 環(huán)比 北京98556 1261.08 6566 79.36 23.04 21170 12.33 上海 42637 605.72 13592 139.59 30.98 13090 0.67 天津 6457 71.06 12.97 9333 -2.44 重慶 91996 935.32 21076 190.01 27.65 5843 5.20 深圳 21718 217.46 2971 26.09 83.66 19442 6.95 廣州 35774 449.7

4、5 6674 70.27 55.62 10668 6.58 杭州 16492 239.07 3595 40.87 53.39 20597 1.04 南京 27610 326.11 3417 36.43 90.76 14042 3.80 武漢 10791 101.88 34.76 6696 3.87 成都 73.54 -1.16 7521 4.85 蘇州 20421 285.14 3661 40.89 81.76 104682.45【政策動(dòng)態(tài)】8月份房地產(chǎn)重要政策一覽發(fā)布機(jī)構(gòu)時(shí)問(wèn)政策名稱(chēng)政策內(nèi)容國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)8/13在加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)”講話繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的

5、一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不 合理需求，切實(shí)增加住房有效供給，鞏固調(diào)控的初步成果， 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。8月21日，李克強(qiáng)再次要求，各地要繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院 關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施 ，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑 制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健 康發(fā)展。北京銀監(jiān)會(huì) 8/20預(yù)售資金監(jiān)管措施北京銀監(jiān)局證實(shí)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)確實(shí)正在討論商品房預(yù)售資金管理辦法，但還 未正式發(fā)文。消息稱(chēng)根據(jù)預(yù)售資金管理辦法，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、 監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登 記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不 得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的 25

6、,每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提由 一次用款申請(qǐng)。中國(guó)保監(jiān)會(huì) 9/5保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法和保險(xiǎn) 資金投資股權(quán)暫行辦法對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)做由了明確的規(guī)定，其中提由了 三不原則”即不得投資或銷(xiāo)售商業(yè)住宅， 不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)含一級(jí)土地開(kāi)發(fā)；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容具體落實(shí)情況政策面步入穩(wěn)定期，8月未有重要調(diào)控政策由臺(tái)，各地仍在落實(shí)新國(guó)十條各項(xiàng)措施， 國(guó)務(wù)院副總理本月兩次強(qiáng)調(diào)要求各地嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)政策措 施。本論調(diào)控至今已 4月有余，各項(xiàng)措施落實(shí)情況如何情況 如下表 調(diào)控方面 主要內(nèi)容 具體落實(shí)情況 抑制不合理需 求90平方米以上首套房貸款首付比例不

7、得低于30全國(guó)已落實(shí) 二套房貸款首付款比例不得低于50,利率不得低于1.1倍 全國(guó)已落實(shí) 三套房貸款大幅提高貸款比例與利率全國(guó)已落實(shí) 可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款北京、深圳等多地已經(jīng)落實(shí) 暫停不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社 會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民購(gòu)房貸款 北京、深圳、浙江 等地已落實(shí) 可采取臨時(shí)性措施，限定購(gòu)房套數(shù) 4月30日北 京細(xì)則規(guī)定同一家庭只能再新購(gòu)一套商品房 住房城鄉(xiāng)建設(shè) 部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 6月5日由臺(tái)了第二套房新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的 稅收政策 尚未落實(shí) 加大供給 加快閑置房地產(chǎn)

8、用地處理 國(guó)土部已開(kāi)展房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)進(jìn)行落實(shí)國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì) 劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類(lèi)用地總占比不低于70國(guó)土部2010年土地供應(yīng)計(jì)劃已落實(shí)完善土地由讓 探索土地由讓新方式北京等地已由臺(tái)了綜合評(píng)標(biāo)等新方法 將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配 建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地由讓合同 各地已落實(shí) 調(diào)整住房結(jié)構(gòu) 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要 大幅度增加公共租賃住房供應(yīng)6月8日住建部關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn) ”中已經(jīng)落實(shí) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 清 算與稽查土地增值稅 6月3日國(guó)稅總局由臺(tái)了加強(qiáng)土地增值稅征管

9、的通知”嚴(yán)管企業(yè)購(gòu)地和融資問(wèn)題商業(yè)銀行已經(jīng)落實(shí)加大交易秩序與價(jià)格行為監(jiān)管住建部和地方細(xì)則中已經(jīng)落實(shí) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋 租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)尚未落實(shí)【重點(diǎn)政策關(guān)注】 根據(jù)報(bào)道，北京及后續(xù)城市由臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管措施 預(yù)計(jì)將遵循天津模式。今后這一監(jiān)管措施會(huì)否在全國(guó)范圍內(nèi)推廣執(zhí)行，值得關(guān) 注。那么在天津、青島和石家莊進(jìn)行試點(diǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管措 施具體條款和執(zhí)行情況如何天津、青島和石家莊預(yù)售資金監(jiān)管措施天津青島石家莊執(zhí)行時(shí)間1自2008年11月1 日始，啟動(dòng)了預(yù)售資金監(jiān)管的試點(diǎn)工作，選擇了永泰紅硼、 萬(wàn)科等6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，共 8個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了監(jiān)管試點(diǎn)。2 2009年8

10、月20日起在市內(nèi)六區(qū)首先推開(kāi)預(yù)售資金監(jiān) 管工作。2010年3月1日起施行，對(duì)青島市內(nèi)四區(qū)新建商品房預(yù) 售資金進(jìn)行監(jiān)管。2010年5月21日起在全市執(zhí)行 具體操作 流程1賬戶 開(kāi)立及監(jiān)管簽約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理銷(xiāo)售許可證前，需簽訂新建商 品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，然后再可辦理銷(xiāo)售許可證。2資金收存。購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，在商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用pos機(jī)，將購(gòu)房款直接繳入監(jiān)管賬戶，然后用繳款憑證向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購(gòu)房專(zhuān)用發(fā)票。3資金撥付。開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)資金用途和工程進(jìn)度申請(qǐng)使用資金。監(jiān)管部門(mén)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)核查以后，符合用款條件的，再準(zhǔn) 予支付。4撤銷(xiāo)監(jiān)管。監(jiān)管項(xiàng)目完成房地產(chǎn)初始

11、登記后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可申 請(qǐng)解除監(jiān)管。措施特點(diǎn) （1）新老劃斷，只針對(duì)新申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證的 項(xiàng)目（2）行政監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行共同監(jiān)管；（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)不直接收存預(yù)售資金；（4）專(zhuān)款專(zhuān)戶，專(zhuān)款專(zhuān)用，按進(jìn)度撥付 違規(guī)處罰開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為的，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令限期整改，整改期間不得申請(qǐng)撥付預(yù)售資金，1.未按規(guī)定使用新建商品房預(yù)售資金；2.未按規(guī)定將定金或房?jī)r(jià)款存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶的；2.以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避監(jiān)管的；情節(jié)嚴(yán)重拒不整改的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)關(guān)閉其項(xiàng)目網(wǎng)上銷(xiāo) 售，并依照相關(guān)規(guī)定給予處罰開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為的，由監(jiān)管部門(mén)責(zé)令限期整改1.未按規(guī)定將定金或房?jī)r(jià)款存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶的；2.以收取其他款項(xiàng)為

12、名變相逃避監(jiān)管的；3.提供虛假資料逃避監(jiān)管的；4.未按項(xiàng)目用款計(jì)劃使用新建商品房預(yù)售資金的。整改期間由監(jiān)管機(jī)構(gòu)通知監(jiān)管銀行不予撥付新建商品 房預(yù)售資金。開(kāi)發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重的，由監(jiān)管部門(mén)依法 予以處罰。開(kāi)發(fā)企業(yè)提供虛假申報(bào)材料開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶，騙取工程建 設(shè)資金，或擅自截留、挪用預(yù)售房款的，或不將預(yù)售房款打 入所設(shè)定的監(jiān)管銀行指定賬戶的，一經(jīng)查實(shí)，住房保障和房 產(chǎn)管理部門(mén)依照相關(guān)規(guī)定給予處罰。住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)、人民銀行分別將其行為記入 企業(yè)的誠(chéng)信檔案和銀行的誠(chéng)信系統(tǒng)。政策影響分析 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2010年16月，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源 33719億元，其中，定金及預(yù)收款80

13、64 億元,個(gè)人按揭貸款4538億元，兩者合計(jì)12602億元，是同期國(guó)內(nèi)貸款的2倍可見(jiàn)預(yù)售款在開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)鏈中占有重要地位。預(yù)售款專(zhuān)款專(zhuān)用一旦嚴(yán)格執(zhí)行，將大大降低開(kāi)發(fā)商的 資金周轉(zhuǎn)率，短期內(nèi)或?qū)⑵仁共糠仲Y金較為緊張的開(kāi)發(fā)商加 快推盤(pán)，以?xún)r(jià)換量來(lái)回籠資金；但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，此舉將 大部分開(kāi)發(fā)商降低開(kāi)發(fā)和拿地的進(jìn)度，從而進(jìn)一步加劇未來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，不僅不能有效抑制房?jī)r(jià)，反而 可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步惡性上漲，實(shí)不可取。第二部分重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)【重點(diǎn)城市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)】1北京成交量繼續(xù)回升，價(jià)格大幅上漲2010年8月北京市商品住宅銷(xiāo)售6588套，成交面積79.36萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲23.04, 均

14、價(jià)21170元/平方米，環(huán)比上漲 12.33。1-8月總成交面積716.09萬(wàn)平方米，同比09年下跌45.65。2上海成交量繼續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格下跌 2010年8月上海市 商品住宅成交13592套，成交面積139.59萬(wàn)平方米，環(huán)比上 漲30.98,均價(jià)13090元/平方米，環(huán)比微漲 0.67。1-8月總成交面積866.44萬(wàn)平方米，同比09年下跌50.23。3天津成交量上升，價(jià)格略降2010年8月天津市商品住宅成交6457套，成交面積71.06萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲12.97, 均價(jià)9333元/平方米，環(huán)比下跌 2.44。1-8月總成交面積568.19萬(wàn)平方米，同比09年下跌32.21 o 2010年

15、2月至今，單月成交量相比去年大幅縮水，8月天津商品住宅成交面積保持7月的上漲勢(shì)頭，成交價(jià)格略降4深圳成交量大幅上漲，價(jià)格高位運(yùn)行 2010年8月深 圳市商品住宅成交 2971套，成交面積26.09萬(wàn)平方米，環(huán)比 大幅上漲83.66,均價(jià)19442元/平方米，環(huán)比上漲 6.95。1-8月總成交面積166.82萬(wàn)平方米，同比09年下跌64.87。【重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)信息】8月住宅用地推由量略有下調(diào)，成交量大幅縮水，成交均價(jià)有所上升。供應(yīng)情況新政已過(guò)5個(gè)月，市場(chǎng)表現(xiàn)逐漸趨于穩(wěn)定， 雖然土地供應(yīng)量環(huán)比小幅下降，但仍然高于去年同期。8月，全國(guó)103個(gè)城市共推由土地 1509宗，環(huán)比下挫2, 同比增加22;

16、推由土地總面積 7281萬(wàn)平方米，環(huán)比增加 5, 同比增加19。成交情況房企拿地速度放緩，住宅用地成交量大幅縮 水。8月，全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地 1022宗，環(huán)比增 加5,同比減少1;成交土地面積4351萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 6,同比減少13。其中，住宅用地成交285宗，環(huán)比減少24,同比減少24; 成交土地面積1485萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 35,同比減少41。成交價(jià)格 上半年全國(guó)103個(gè)城市住宅用地樓面地價(jià)為 1863元/平方米，較2009年下半年下降9。8月，全國(guó)103個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1812元/平方米，雖然環(huán)比上升15,同比上升20,但仍然低于新政前的水平。2010年8月全

17、國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交匯總表（單位萬(wàn)m2）城市宗數(shù)（宗）用地面積（萬(wàn)m2）樓面價(jià)格（元 /m2）推由成交推由成交推由成交北京39 23 168 127 2442 2916 上海 73 66 319 211 3666 2884 廣州 15 7 50 30 2369 5185 深圳 19 8 121 12 296 397 杭州 43 50 119 153 989 2883 天津 58 47 281 375 519 768 南京 19 18 35 40 2067 2615成交排行 2010年8月全國(guó)成交地塊總價(jià) TOP10 城市土地名稱(chēng) 土地屬性占地面積 （m2） 建筑面積 （m2）總價(jià)（萬(wàn)元）

18、樓板價(jià) （元/m2）競(jìng)得方 廈門(mén) 仙 湖路與楊湖南路交叉口東北側(cè)地塊住宅/辦公/酒店/商業(yè)199530 494630 310200 6271 上海兆瑞投資發(fā)展有限公司廣州番禺規(guī)劃濱江大道北側(cè)居住/商業(yè)金融 178969 326636238000 7282越秀城建慈溪文化商務(wù)區(qū)5地塊住宅65259 148138 161000 10868恒元置業(yè) 北京 通州區(qū)宋莊鎮(zhèn) 居住/托幼121872 179868 148820 8272北京融科卓越 北京 恒盛陽(yáng)光 佛山 順德區(qū)德勝商務(wù)區(qū)B1-5商服/住宅228230816227 146922 1800保利華南實(shí)業(yè) 上海 羅店新鎮(zhèn)F1-6居 住107825

19、64695 137730 21289北京遠(yuǎn)乾置業(yè) 慈溪 太山己2-A地塊 居住80070 160140 136000 8493金地 溫州 甌海梧田站南 D48住宅15985 43951 107600 26094 溫州瑞新置業(yè) 紹興 鏡湖新區(qū)洋江西路 5號(hào) 居住/商業(yè)辦公 121697 219055 104000 4748海亮地產(chǎn)控股 浙江巨星控股 杭州 下 城區(qū)原中糧美特地塊住宅/商業(yè)金融 35087 94505 9788810358中糧地產(chǎn)第三部分重點(diǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)【重點(diǎn)企業(yè)獲取土地情況】8月，20家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ) 備面積達(dá)到867.39萬(wàn)平米，環(huán)比上漲約 16.52。其中萬(wàn)科在8

20、月拿地速度猛增，新增了十塊土地儲(chǔ)備以 及代建4個(gè)保障房項(xiàng)目，不包括保障房項(xiàng)目就已擴(kuò)張土地面 積390萬(wàn)平米，龍湖地產(chǎn)也在煙臺(tái)等地?cái)U(kuò)張超過(guò)208萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。首開(kāi)、保利地產(chǎn)等企業(yè)也擴(kuò)張土地儲(chǔ)備80萬(wàn)平米左右?？v觀1-8月，擴(kuò)張最為迅速的莫過(guò)于平日里十分低調(diào)的 恒大。恒大繼續(xù)保持了在二三線城市快速擴(kuò)張的作風(fēng)，2010年1-8月一線城市中僅在上海新增一土地儲(chǔ)備。但因其多數(shù)地塊并非通過(guò)招拍桂獲得以及日常公告中較少披露拿地信息的原因，直到其公布 2010年上半年業(yè)績(jī)時(shí) 才得知其上半年獲得土地儲(chǔ)備面積達(dá)到 2221萬(wàn)平米，遠(yuǎn)超 拿地同樣積極的萬(wàn)科。截止至8月，恒大地產(chǎn)可監(jiān)測(cè)到的新增土地儲(chǔ)備面積已 經(jīng)達(dá)到

21、2311萬(wàn)平米。十分低的拿地價(jià)格為今后的項(xiàng)目盈利性帶來(lái)了很大的提升，但是龐大的土地儲(chǔ)備所需要的龐大的建設(shè)資金將來(lái)也會(huì) 對(duì)恒大地產(chǎn)的發(fā)展造成較為嚴(yán)重的壓力。2010年1-8月重點(diǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備情況龍湖15億元煙臺(tái)圈地為其調(diào)控后首次地市交易一直在樓市調(diào)控觀望期奉行 謹(jǐn)慎拿地”策略的龍湖地產(chǎn)生手。8月26日，龍湖地產(chǎn)斥資約 15億元在煙臺(tái)拿地約 2000 畝，為其在調(diào)控后土地市場(chǎng)的首次交易。盛榮房地產(chǎn)以3.39億 拍下今年泉州 單價(jià)地王” 8月5 日，泉州盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最后 3.39億競(jìng)得2010-9號(hào)地 塊，拍下今年泉州單價(jià)地王據(jù)分析，盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司此次競(jìng)得的地塊樓面價(jià)達(dá) 每平方米887

22、7元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)低價(jià)獲得上海羅店地塊8月4日，上海羅店的兩幅低密度住宅板塊以罕見(jiàn)”的低價(jià)格成交，不但區(qū)域土地價(jià)格水平已從去年的約 912萬(wàn)元/畝回落至850萬(wàn)元/畝，而 且成交現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人競(jìng)價(jià)。最終，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以最高桂牌價(jià)的方式直接低價(jià)”獲得該地塊。綠地拿下密云大唐莊地塊8月17日，北京市土地儲(chǔ)備中心同時(shí)由讓三塊住宅用地，密云縣大唐莊東南居住及配套項(xiàng)目用地被綠地以 5.04億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)3146元/平方 米，溢價(jià)率達(dá)160o但房山兩地塊均因競(jìng)標(biāo)人不足三家最終流標(biāo)【重點(diǎn)企業(yè)融資情況】縱觀整個(gè)8月，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得的融資也十分稀少，大部分融資行為還停留在計(jì)劃 上。股權(quán)增發(fā)和信托融資等融資途徑在境內(nèi)

23、都受到了極大的 限制，使得部分企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)獲得資金，在貸款方 面，則只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才可獲得數(shù)量不大的貸款。綜合8月情況，境外融資依然是企業(yè)獲得較大規(guī)模融資 的較好途徑。2010年8月重點(diǎn)企業(yè)獲得融資情況 企業(yè) 融資形式 金 額 概要 中信集團(tuán) 股權(quán)融資1.5億元8月23日，中信深圳 集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和中信地產(chǎn)成都有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的成都中信光達(dá)地產(chǎn)有限公司100股權(quán)及7700.9萬(wàn)元債權(quán)，改轉(zhuǎn)讓公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所的桂牌價(jià)為1.5億元。中信地產(chǎn) 銀行貸款15億元 中信地產(chǎn)從中信銀行和招商銀行分別獲得10億元和5億元貸款，該款項(xiàng)將投入其在 北京的中信城地產(chǎn)項(xiàng)目華僑城 票據(jù)融資2

24、0億元8月3日，華僑城集團(tuán)發(fā)行 20億元3年期的中期票據(jù)，票面年利 率為3.39,募集資金將用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金和置換銀行貸款保利香港配售募資24.63億港元8月4日，保利香港公告， 公司按每股8.8.港元的價(jià)格先舊后新配售 4億股股份，主要 用于土地儲(chǔ)備及一般用途。中糧地產(chǎn) 銀行貸款3.98億元8月10日，中糧地產(chǎn)董 事會(huì)審議通過(guò)向中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和 萬(wàn)科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司申請(qǐng)委托貸款的議案，貸款 金額共計(jì)3.98億元。【重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)】華潤(rùn)集團(tuán)20億投資哈爾濱建大型購(gòu)物廣場(chǎng)8月30日，由華潤(rùn)集團(tuán)投資的華潤(rùn)歡樂(lè)頌哈爾濱購(gòu)物 廣場(chǎng)項(xiàng)目正式舉行簽約儀式。該項(xiàng)目計(jì)劃總投資 20億

25、元，預(yù)計(jì)2011年開(kāi)工建設(shè),2013年 初投入使用。歡樂(lè)頌哈爾濱購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目是集購(gòu)物、休閑、餐飲、文 化、金融、商務(wù)及居住于一體的城市綜合體。進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)科正式啟動(dòng)多元化戰(zhàn)略萬(wàn)科在北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再度傳由新動(dòng)作，位于CBD區(qū)域的萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目將推由G1、G3兩棟寫(xiě)字樓，將以整售方式銷(xiāo)售，這是 繼上半年萬(wàn)科推由五號(hào)公社后，再度發(fā)力CBD商業(yè)地產(chǎn)的又一舉動(dòng)，也是萬(wàn)科在北京首次涉及整售的商業(yè)項(xiàng)目。萬(wàn)通地產(chǎn)賣(mài)杭州萬(wàn)通 51股權(quán) 套現(xiàn)2.7億元 萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā) 布公告稱(chēng)，公司擬將持有的杭州萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司100股權(quán)中的51股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司，交易價(jià)格為2.7億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一年內(nèi)去央企

26、化”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司嘗央企化”終于有了較為清晰的時(shí)間表8月16日，中遠(yuǎn)國(guó)際控股有限公司宣布將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，擇機(jī)由售遠(yuǎn)洋地產(chǎn)剩余股權(quán)。中房集團(tuán)正式并入中交集團(tuán)日前，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司與中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司在北京召開(kāi)重組工作會(huì) 議葉房集團(tuán)正式并入中交集團(tuán)，重組進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。第四部分昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)概況【土地成交信息】8月份昆山共成交10宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中三宗位于周市鎮(zhèn)，四 宗位于花橋商務(wù)城，三宗位于玉山鎮(zhèn)。除3號(hào)周市地塊通過(guò)競(jìng)拍溢價(jià) 263,其余全部以起始價(jià)成 交?；蛩淖诘貕K面積較大，總用地458000平方米，由商務(wù)城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和兩岸商貿(mào)合作開(kāi)發(fā)有限公司取得，應(yīng)為 海峽兩岸商

27、貿(mào)合作區(qū)臺(tái)灣商品城項(xiàng)目及配套。8月份昆山土地成交匯總編號(hào) 地塊位置 面積M2用途容積率建筑密度起始價(jià)元/M2競(jìng)得價(jià)元/M2競(jìng)得人 1周市鎮(zhèn)黃浦江東側(cè)、 339省道北側(cè) 36120.9商業(yè)1.5 -2.0 < 45 1004.7 1004.7昆山華豐舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)、昆山華豐置 業(yè)有限公司 2周市鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、 華豐置業(yè)北側(cè) 20263.4 商業(yè)1.5 -2.0 <45 975 97強(qiáng)山華豐舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)、昆山華豐置業(yè)有限公司、昆山明誠(chéng)投資有限公司3周市鎮(zhèn)中樂(lè)中心河?xùn)|側(cè)、339省道南側(cè) 47212商業(yè)2.0 -2.5 <40 1650 5990楊震4花橋鎮(zhèn)東城大道東側(cè)、中軸

28、路北側(cè)一號(hào)114746.1商業(yè)/市場(chǎng) 2.0-2.5 20-50 465 465兩岸商貿(mào)合作開(kāi) 發(fā)（昆山）有限公司與昆山花橋國(guó)際商務(wù)城資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公 司5花橋鎮(zhèn)東城大道東側(cè)、中軸路北側(cè)二號(hào) 147095.9市場(chǎng)/配套商業(yè) 2.0-2.5 20-50 465 465 同上6花橋鎮(zhèn)東城大道東 側(cè)、中軸路北側(cè)三號(hào)115105.3市場(chǎng)/配套商業(yè) 2.0-2.5 20-50465 465同上7花橋鎮(zhèn)東城大道東側(cè)、中軸路北側(cè)四號(hào) 81076.9市場(chǎng)/配套商業(yè) 2.0-2.5 20-50 465 465同上8玉山 鎮(zhèn)312國(guó)道南側(cè)、柏廬路南延伸段西側(cè)6620.4商業(yè)（五金機(jī)電市場(chǎng)）1.5-2.2 <4

29、5 3000 300限山恒龍地產(chǎn)置業(yè)有限公 司9玉山鎮(zhèn)城北路南側(cè)、陶店河?xùn)|側(cè)195993.2商業(yè)/辦公/住宅 商業(yè) W 0.5 辦公 0.5-1.0,住宅 1.5-2.0 <30 1125 112如 節(jié)能實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、昆山節(jié)能環(huán)保投資有限公司10玉山鎮(zhèn)昆北路東側(cè)、城北路北側(cè)26486.7商住1.0-1.3 <454741.59元/平方米（土地價(jià)格為1500元/平方米）4741.59元/平方米（土地價(jià)格為1500元/平方米）昆山市城北住宅發(fā)展公司 【土地由讓公告信息】 8月份經(jīng)營(yíng)性土地由讓總 量較小，總用地面積不到9萬(wàn)平方米，其中兩宗為實(shí)際協(xié)議由讓?zhuān)厣辖ㄖ锊豢煞指钣墒?，僅 1

30、號(hào)開(kāi)發(fā)區(qū)地塊為實(shí)際 桂拍地塊。8月份昆山土地桂牌由讓匯總 編號(hào)地塊位置面積M2 用途 由讓年限 容積率 建筑密度 起始價(jià) 元/M2備注1 開(kāi)發(fā)區(qū)白土浦河南側(cè)、 太湖路西側(cè) 39315商住（商業(yè)商業(yè)40年，住宅 70年2.5-2.8 （地上部分） 25-35 4500該區(qū)域分為S1、S2地塊，總面積為40664平方米，由于S2地塊 尚未完成拆遷安置，故該宗地為整體規(guī)劃分期由讓。S2地塊在完成拆遷安置手續(xù)后不再競(jìng)價(jià)，按S1地塊桂牌成交價(jià)格協(xié)議由讓給受讓人。2張浦鎮(zhèn)石人路西側(cè) 21296.4辦公、科研40年1.8-2.2 < 25600該地塊用于發(fā)展動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)研發(fā)與孵化，建成后地上 建筑物不可銷(xiāo)

31、售。3開(kāi)發(fā)區(qū)震川東路南側(cè)、吳淞江路西側(cè)28666商業(yè)40年1.5-2.2 30-40 1800該地塊用途為商業(yè)（辦公、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、 精品店、酒店），地上建筑物不可分割銷(xiāo)售。【商品房市場(chǎng)】昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布圖【商品房成交量與價(jià)格】8月政策面保持穩(wěn)定，壓抑了 4個(gè)月的剛性需求得到了部分釋放，同時(shí)供應(yīng)量放大，不少上半年一直捂 盤(pán)等待時(shí)機(jī)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，為金九銀十沖刺。全市8月總成交量2239套，比7月份增加了 435套，增 幅達(dá)24.1,但漲幅仍低于全國(guó)平均水平。折扣和優(yōu)惠范圍和幅度繼續(xù)放大，不少區(qū)域指標(biāo)性大盤(pán) 加入明降或暗降行列，未來(lái)走勢(shì)市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗，在市場(chǎng) 甫一回暖的時(shí)機(jī)，以?xún)r(jià)換量迅速回籠

32、資金成為不少開(kāi)發(fā)商的 選擇，如新城域5期銷(xiāo)售均價(jià)7000元/m2,較新政前下浮1200 元/m2,世茂蝶湖灣也推由特價(jià)房 85折的最低優(yōu)惠，世茂東一號(hào)售價(jià)也由新政前的 8500元/m2,調(diào)整為7500元/m28月份各區(qū)域成交量 序號(hào) 區(qū)域8月交易量7月交易量 增減 增幅1玉山鎮(zhèn) 546 472 74 15.7 2開(kāi)發(fā)區(qū) 627 271 354 131.4 3 花橋鎮(zhèn) 285 292 -7 -2.4 4 陸家鎮(zhèn) 111 246 -135 -54.9 5 周市鎮(zhèn) 89 106 -17 -16.0 6 千燈鎮(zhèn) 68 93 -25 -26.9 7 巴城 鎮(zhèn) 375 181 196 107.2 8 張浦

33、鎮(zhèn) 105 124 -9 -15.3 9 周莊、錦 溪33 19 14 75.7總計(jì) 全市2239 1804 435 24.1【熱銷(xiāo)樓盤(pán) 分析】8月份全市成交量前十中九個(gè)住宅項(xiàng)目， 一個(gè)商業(yè)項(xiàng) 目；開(kāi)發(fā)區(qū)有5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入前十，玉山鎮(zhèn)則有 2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入 前三。8月項(xiàng)目銷(xiāo)售top10排名 項(xiàng)目名稱(chēng) 所屬區(qū)域 成交量 1新城域玉山鎮(zhèn)203 2西岸水城 巴城鎮(zhèn)134 3森林半島 玉山鎮(zhèn)110 4景秀麗都廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)區(qū)88 5綠地21新城 開(kāi) 發(fā)區(qū)88 6弘輝首璽 開(kāi)發(fā)區(qū)79 7國(guó)際采購(gòu)中心 花橋鎮(zhèn) 74 8海上印象花園 張浦鎮(zhèn)72 9吉田國(guó)際廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)區(qū)71 10世茂東一號(hào) 開(kāi)發(fā)區(qū)62熱銷(xiāo)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名

34、稱(chēng) 價(jià)格 主力戶型 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 客戶特征 新城域7000 89m2小三房 價(jià)格有較大降幅 小三房的功能性 工薪階層首次置業(yè) 西岸 水城 3950 85-90m2兩房 昆山最便宜的小區(qū)之一 客戶主要 為北部片區(qū)的上班族 森林半島8300 130m2三房 西部核心 區(qū)環(huán)境優(yōu)越本地改善客戶景秀麗都廣場(chǎng) 8500 88m221房 處于中心城區(qū) 贈(zèng)送一半露臺(tái)面積 客戶面較廣，三房主要為 本地客戶綠地21新城7500 88m2兩房110m2三房開(kāi)發(fā)商 品牌和社區(qū)規(guī)劃，入戶花園 東部片區(qū)工薪階層為主 弘輝首 璽14000 125-200m2位于中央商貿(mào)區(qū) 昆山最頂級(jí)豪宅 臺(tái) 灣客戶35,本地客戶 50以上 國(guó)

35、際采購(gòu)中心 20000 10m2左 右 低總價(jià)分割產(chǎn)權(quán)商鋪 投資客戶 海上印象花園 5600 86m2兩房113m2三房 張浦屬于昆山房地產(chǎn)價(jià)格洼地 南部 片區(qū)上班族為主 吉田國(guó)際廣場(chǎng) 12500 112m2兩房140m2 三房位于高鐵站版塊精裝修豪宅本地客戶為主世茂東 一號(hào)7500 85-130m2品牌開(kāi)發(fā)商社區(qū)規(guī)模大配套全 東部 片區(qū)工薪階層為主 通過(guò)對(duì)熱銷(xiāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、戶型和客戶構(gòu)成等因素的分析，可見(jiàn)當(dāng)前昆山市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)1、市場(chǎng)需求以剛需為主，主要是本地客戶的改善需求和工薪階層 的首置需求，投資型需求淡由市場(chǎng)，以前熱銷(xiāo)的小戶型公寓 項(xiàng)目風(fēng)光不在。2、高端客戶購(gòu)買(mǎi)力巨大，本月推由的弘輝

36、首璽、吉田 國(guó)際二期項(xiàng)目均價(jià)分別達(dá)到14000和12500，元/m2,總價(jià)超百萬(wàn)，仍然取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。3、針對(duì)工薪層首次置業(yè)客戶的項(xiàng)目以低價(jià)和高性?xún)r(jià)比 策略制勝，如新城域在前期基礎(chǔ)上大幅降價(jià)銷(xiāo)售，西城水岸 則以不到4000元/m2的價(jià)格吸收購(gòu)買(mǎi)力較低的客戶。4、創(chuàng)新戶型受到追捧，21房及贈(zèng)送入戶花園的房型逐漸成為市場(chǎng)主流，贈(zèng)送的面積及功能性對(duì)首次置業(yè)客戶具有較大的吸引力，在售的如景秀麗都廣場(chǎng)和綠地21新城，即將入市的如外灘印象花園、馨座、中大簡(jiǎn)界均為這種戶型?！緟^(qū)域分析】2010年8月昆山各區(qū)域住宅成交分布 （套） 區(qū)域方面，開(kāi)發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn)成交量占全市半壁江山，花橋則 被巴城鎮(zhèn)擠由三甲位置

37、。開(kāi)發(fā)區(qū)和巴城鎮(zhèn)8月份成交量增幅超過(guò) 100 o開(kāi)發(fā)區(qū)本月供應(yīng)放量，景秀麗都廣場(chǎng)、吉田國(guó)際二期和 弘輝首璽均為新增供應(yīng)，且成交量均進(jìn)入前十；玉山鎮(zhèn)則依 舊依靠新城域和森林半島的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目月成交量 均突破100套；巴城鎮(zhèn)因低價(jià)項(xiàng)目西城水岸的優(yōu)越表現(xiàn)擠進(jìn) 全市三甲?！竞笫泄?yīng)量分析】 在新政打壓下，開(kāi)發(fā)商錯(cuò)過(guò)五月 銷(xiāo)售旺季，金九銀十”已是實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售計(jì)劃最后一根救命 稻草。在低迷的市場(chǎng)中捂盤(pán)觀望的項(xiàng)目，紛紛在9月份開(kāi)盤(pán)或推售新房源。預(yù)計(jì)9月供應(yīng)量在8月基礎(chǔ)上將會(huì)有大幅放量。2010年9月昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)增供應(yīng)情況區(qū)域 項(xiàng)目?jī)r(jià)格元/m2體量 主力戶型 m2開(kāi)發(fā)區(qū) 外灘印象花園 7500 兩

38、幢高層 400套68, 86, 92, 132玖瓏灣10500 700多套 80240中大簡(jiǎn)界 8000 一期兩幢高層 21房90 31房120城 西三水蕭林 8000兩幢高層 71114城北大德世家 6000一幢酒店式公寓 4087方圓云山詩(shī)意2期8300 100套84137馨座6700 一幢小高層120多套86133張浦 風(fēng)和日 麗5500 200多套多層88130第五部分南京房地產(chǎn)市場(chǎng)概 況【土地市場(chǎng)】 南京8月份土地成交信息地塊編號(hào)NO.2010G21地塊 土地坐落棲霞區(qū)堯化街道金堯路南側(cè)地 塊；由讓面積為45206.5平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)二類(lèi)住宅用地； 容積率W2.2地塊桂牌由讓起始

39、價(jià)40000萬(wàn)元，40000萬(wàn)元成交，成交樓面價(jià) 4021.95元/平方米。摘牌單位南通蘇通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。地塊編號(hào) NO.2010G22地塊土地坐落江寧開(kāi)發(fā)區(qū)寧丹路以東，正方大道以北地塊；由讓面積為92153.9平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)二類(lèi)住宅用地；容積率< 1.2地塊桂牌由讓起始價(jià)25000萬(wàn)元，25000萬(wàn)元成交，成交樓面價(jià) 2260.71元/平 方米。摘牌單位南京建維軟件有限公司。地塊編號(hào)NO.2010G24地塊 土地坐落江寧天印路以西， 文靖路以北A地塊；由讓面積為87572.4平方米，規(guī)劃用地性 質(zhì)二類(lèi)住宅用地；容積率<2.1;地塊桂牌由讓起始價(jià)75000萬(wàn)元，7500

40、0萬(wàn)元成交，成交樓面價(jià) 4078.26元/平方米。摘牌單位南京綠地國(guó)際商務(wù)中心有限公司。地塊編號(hào) NO.2010G27地塊 土地坐落六合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)龍泉路以南地塊；由讓面積為25613.3平方米，規(guī)劃用地性質(zhì) 二類(lèi)住宅用地；容積率W2.Q地塊桂牌由讓起始價(jià) 7715萬(wàn)元， 9100萬(wàn)元成交，成交樓面價(jià) 1776.42元/平方米。摘牌單位江蘇科海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。南京8月經(jīng)營(yíng)性用地預(yù)公告區(qū)縣 預(yù)告時(shí)間 地塊名稱(chēng)用地性質(zhì)實(shí)際由讓面積浦口區(qū)8月27日浦口區(qū)星火北路 以東，學(xué)府路以北 二類(lèi)居住用地，住宅混合用地133362.8六合區(qū)8月27日 六合區(qū)竹鎮(zhèn)鎮(zhèn)大泉水庫(kù)二類(lèi)居住用地138174.8浦口區(qū)8月27日 浦口區(qū)沿江街道星火北路以東 二類(lèi)居住用地，基層社區(qū)中心105753.1南京8月土地桂牌由讓信息序號(hào)地塊編號(hào) 土地位置由讓面積 M2規(guī)劃用 地性質(zhì)容積率建筑密度建筑高度綠地率桂牌由讓起始 價(jià)萬(wàn)元1 NO.2010G34棲霞區(qū)仙林湖以北 1號(hào)地塊75466.5 二類(lèi)居住用地 <2.2 <22 <6« >35 68000【房地產(chǎn)成交 量與價(jià)格】1、成交量大漲126 8月，全市商品房住宅成交 3417套，日均成交117套。和7月成交1512套，日均48套相比，8月成交量暴漲了 126。2、開(kāi)發(fā)商不敢輕言漲價(jià)樓市