依據(jù)封閉陽臺的法律依據(jù)

1、* 關(guān)于封閉陽臺的法律依據(jù) （關(guān)心封閉陽臺的業(yè)主必看） 關(guān)于封閉陽臺的法律依據(jù)（關(guān)心封閉陽臺的業(yè)主必看） 一、建設(shè)部 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范中， 對封閉陽臺的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的 陽臺。 ”因此，現(xiàn)行房屋建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑面積計(jì)算有關(guān)規(guī)定， 對房屋陽臺區(qū)分全封閉和 未封閉兩類。 全封閉陽臺建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算； 未封閉陽臺建筑面積按其圍 護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。陽臺建筑面積： a.原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍 水平投影面積計(jì)算建筑面積； b 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑 面積；c.凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積） 的一半計(jì)入建筑面積；d.

2、半挑半凹陽臺, 挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積， 凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑 面積。 二、1. 我國民法通則 規(guī)定： “財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、 使用、 收益、處分的權(quán)利”。 業(yè)主作為房屋的所有人， 對自己的房屋享有完全的占有、 使用、收益、 處分權(quán)能。他對自己的房屋進(jìn)行必要的添附、裝飾、裝修，是行使處分權(quán)能的一種表現(xiàn)，也 就是行使所有權(quán)的表現(xiàn)。 2. 我們業(yè)主與與前期物業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同、 業(yè)主公約不具有法律效力，屬 于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是： 如果我們業(yè)主不簽訂物業(yè)管理服 務(wù)合同和業(yè)主公約，我們將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙

3、，所以該合約是格式的霸王合同， 屬于無效合同，對業(yè)主沒有約束力。 3. 業(yè)主與物業(yè)是經(jīng)營管理者與消費(fèi)者 （業(yè)主） 的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人， 對陽 臺具有專有所有權(quán)，可自主使用。 4. 業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費(fèi)行為， 其是處于弱者地位的自然人。 物業(yè)管理 公司屬于企業(yè)法人， 有獨(dú)立的財產(chǎn)， 以自己的名義享有民事權(quán)利， 承擔(dān)民事責(zé)任； 就其性質(zhì) 而言， 物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)， 其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者， 即物業(yè) 經(jīng)營管理者與消費(fèi)者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。 5. 綜上所述， 我們業(yè)主當(dāng)時簽署的 商品房買賣合同 和物業(yè)管理服

4、務(wù)合同 為格式合同， 在法律適用上引用了 中華人民共和國合同法 第三十九條第二款、 第四十一條、 特別是中 華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、 店堂 告示等方式作出對消費(fèi)者不公平、 不合理的規(guī)定， 或者減輕、 免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。 6. 所以本業(yè)委會主任認(rèn)為， 在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下， 物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分 所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理， 主要責(zé)任是監(jiān)督。 是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利， 物業(yè)管理合 同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以， 對未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽臺的使用行為

5、，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其 他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。 * 舉個真實(shí)案例給大家看（業(yè)主封閉陽臺，物業(yè)要求拆除） 基本案情 2001 年 4 月 1 日至 5 日，李恕等十二名業(yè)主交納定金，確定購買了大成開發(fā)公司開發(fā)建設(shè) 的經(jīng)濟(jì)適用房長安新城日一樓的房產(chǎn)。 2001 年 6 月至 7 月，十二名業(yè)主分別與大成開發(fā) 公司簽訂了商品房買賣合同，辦理了房屋入住手續(xù)。 2002年 12月 9日，長安新城日一 樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草 長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達(dá)北京市大成物業(yè)管理 公司的通知， 并交與物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人。 隨后，首批十五戶業(yè)主于 2003年 1 月 18日集 體封閉了自家陽臺。 對此，北京市

6、大成物業(yè)管理公司向法院提起訴訟， 要求依法判決李恕等十二名業(yè)主拆除已封 閉的陽臺，恢復(fù)原狀。 法院判決 原告為履行物業(yè)管理職責(zé)與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同為格式合同， 雙方是物業(yè)經(jīng)營管理 者與消費(fèi)者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購房屋的所有權(quán)人，對陽臺具有專有所有權(quán)，可自 主使用。 原告在合同中沒有考慮售房時所簽的 商品房買賣合同 中有關(guān)陽臺狀況約定不明 的情況而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺”的約定不合理， 該內(nèi)容無效。 鑒于十二名被告封閉陽 臺使用的材料及樣式統(tǒng)一， 并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、 市容環(huán)境及其它公共利益， 故對原 告的訴訟請求不予支持。依照中華人民共和國民事訴訟法第五十三條第一款、 中

7、華人 民共和國合同法第三十九條第二款、第四十一條、 中華人民共和國民法通則第七十一 條、中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物 業(yè)管理公司的訴訟請求。 案情分析 物業(yè)管理合同適用格式合同的相關(guān)規(guī)定 合同法 對格式合同中的格式條款， 設(shè)立了三項(xiàng)重要原則： 一是明確格式條款制定者采取 合理方式， 提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款； 二是禁止格式條款的制定者利用格式 條款免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利；三是在解釋格式條款發(fā)生爭議時，應(yīng) 當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。 這些規(guī)定不僅對于經(jīng)濟(jì)上處于弱者地位的消費(fèi)者的 權(quán)利提供了有利的保障， 而且也

8、可以有效地防止和限制公司與企業(yè)濫用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢損害消費(fèi)者 的利益。 依據(jù)我國合同法， 本案當(dāng)事人雙方所簽的物業(yè)管理合同，是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先 擬訂、并在訂立* 合同時未與對方協(xié)商的格式合同。 首先，本案原告在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時違背有關(guān)行政規(guī)定，對房屋的南、北陽 臺是否為封閉陽臺的約定摸棱兩可， 業(yè)主認(rèn)為陽臺是封閉的， 物業(yè)管理公司認(rèn)為是不封閉的。 格式合同雙方對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。 其次， 原告物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中， 沒有考慮售房時所簽的商品房買賣合同中 有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況和業(yè)主的建筑物區(qū)分專有權(quán)利而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽 臺”的約

9、定不合理，該內(nèi)容應(yīng)為無效。 故本案認(rèn)定商品房買賣合同和物業(yè)管理服務(wù)合同為格式合同，在法律適用上引用了 中華人民共和國合同法第三十九條第二款、第四十一條、 特別是中華人民共和國消費(fèi) 者權(quán)益保護(hù)法 第二十四條“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、 聲明、 店堂告示等方式作出對 消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 格式合同、 通知、 聲明、 店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的其內(nèi)容無效。 ”的規(guī)定，充分保護(hù) 了業(yè)主的合法權(quán)益。法院根據(jù)以上規(guī)定，最終駁回了原告的訴訟請求。 二、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間適用消費(fèi)關(guān)系 在我國，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近幾年才從房地產(chǎn)

10、開發(fā)企業(yè)中分離出來的， 因其收費(fèi)及服務(wù)質(zhì)量等問題產(chǎn)生的訴訟糾紛不斷增多， 目前對物業(yè)管理糾紛是否受 消費(fèi)者 權(quán)益保護(hù)法保護(hù)的爭議也較大。 物業(yè)管理公司有獨(dú)立的財產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利并承擔(dān)民事責(zé)任，屬于企業(yè)法人。 同時，就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以營利目的進(jìn)行活動，屬于服務(wù)行業(yè)。因此，物業(yè)管理 公司應(yīng)為 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 意義上的“經(jīng)營者”， 其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與 被服務(wù)者， 即物業(yè)經(jīng)營管理者與消費(fèi)者的關(guān)系， 雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào) 整和保護(hù)。 本案主審法官適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 ，契合了其保護(hù)弱者的實(shí)質(zhì)，更好地保護(hù)了合同當(dāng) 事人的利益，較好地發(fā)揮了法律精神的引

11、領(lǐng)作用， 是我國先進(jìn)的立法思想在審判中的具體體 現(xiàn)。 三、業(yè)主依法享有建筑物區(qū)分所有權(quán) 本案是因業(yè)主使用陽臺而引起的物業(yè)管理糾紛。 那么，業(yè)主能否隨意封閉陽臺， 其對陽臺享 有的是何種權(quán)利呢？ * 在梁彗星先生主持起草的 中國物權(quán)法草案建議稿 第二章“所有權(quán)”中， 單辟第三節(jié)“建 筑物區(qū)分所有權(quán)”，并對其做出明確定義： 數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部， 就單有部分 有單獨(dú)所有權(quán)，并就建筑物極其附屬物的共同部分， 除另約定外，按其專有部分比例共有的 建筑物所有權(quán)。同時規(guī)定，專有部分，指區(qū)分所有建筑物在構(gòu)造上及使用上可以獨(dú)立， 且可 單獨(dú)作為所有權(quán)之標(biāo)的物的建筑物部分。除法律另有限制外，區(qū)分所有權(quán)

12、人對其專有部分， 可以自由使用、收益、處分，并排除他人的干涉。區(qū)分所有權(quán)人對專有部分的利用，不得妨 礙建筑物的正常使用及違反區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。 根據(jù)上述定義，本案的被告一業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。 業(yè)主對封閉或不 封閉的陽臺享有占有、 使用、收益和處分的權(quán)利，并排除他人干涉。但業(yè)主同時也負(fù)有義務(wù)： 如行使專有部分所有權(quán)時， 不得妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益； 維護(hù)、 修繕時，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、 安全及衛(wèi)生；應(yīng)接受物業(yè)管理公司的檢查、檢 修，相鄰義務(wù)等。當(dāng)然，法律在有些情況下會對業(yè)主的使用進(jìn)行限制，從我國的立法看，常 見的限制主要是針對業(yè)主在

13、裝修中改變建筑物用途、 危害建筑物的安全， 尤其是對于建筑物 的承重結(jié)構(gòu)不得進(jìn)行拆改。 在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下， 物業(yè)管理公司對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管 理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對 未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽臺的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。 本 案約定業(yè)主不得封閉陽臺的內(nèi)容不合理， 也沒有法律依據(jù)，故法院對物業(yè)管理公司要求業(yè)主 對封閉陽臺的裝修予以拆除的訴訟請求予以駁回是正確的。 封陽臺違法?* 封陽臺違法？ 同里人家別墅位于風(fēng)光旖旎的同里湖邊 ，2004年4月，張先生以近300萬元的價格購買了一幢 獨(dú)

14、立別墅。去年11月，張先生開始為別墅裝修，但因陽臺能否封閉的問題與物業(yè)公司產(chǎn)生了分 歧。據(jù)了解，張先生早在入住前就與物業(yè)簽訂了協(xié)議 ，上面明確說明業(yè)主 不得封閉陽臺”。那 現(xiàn)在張先生的所為不是明顯違約了嗎 ？最終，雙方鬧上了法庭。昨日，蘇州吳江市人民法院作出 一審判決，張先生封閉陽臺的 違約”動作竟然受到了法院的支持，事態(tài)的發(fā)展究竟是怎么回事 呢？本報記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。 物業(yè)：業(yè)主違反協(xié)議封陽臺 2004年底，同里人家別墅的開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司與蘇州新景物業(yè)公司簽 訂了物業(yè)管理委托書，將該小區(qū)的物管權(quán)委托給了新景物業(yè)行使。 2005年11月,張先生拿房開始裝修，新景公司則按約

15、履行起了物業(yè)管理職責(zé)。 在入住拿房之前，作為業(yè)主，張先生與物業(yè)公司簽署了居住物業(yè)管理協(xié)議、同里人家業(yè) 主公約以及蘇州市住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議書。 開始裝修后，由于二樓陽臺和三樓露臺沒有遮蔽物 ，為敞開式設(shè)計(jì)，張先生就將陽臺和露臺全 部封了起來。為了保持小區(qū)統(tǒng)一風(fēng)格 ，他還專門購置了同樣顏色的材料進(jìn)行封閉。然而 ，張先 生的舉動很快招來了物業(yè)公司的不滿，原來在雙方簽訂的協(xié)議中有這樣一個條款 ，明確了如下 規(guī)定，住房房屋及陽臺僅作居住使用 ，不得封閉陽臺、露臺或改作其他非居住用途 ”禁止 擅 自搭建建筑物、構(gòu)筑物、改變住宅外立面 ”不得封閉陽臺，加裝防盜棚等”。 為此，物業(yè)公司認(rèn)為張先生的裝修不僅違

16、反了協(xié)議 ，而且嚴(yán)重影響了小區(qū)環(huán)境。于是物業(yè)公司 多次發(fā)函要求張先生拆除，但張先生沒有理睬。最終，雙方的矛盾升級，物業(yè)公司將張先生告上 了法庭，請求法院判令張先生拆除二、三樓的違章建筑 ，恢復(fù)原樣。 業(yè)主:物業(yè)無權(quán)禁止封陽臺 對于物業(yè)公司的訴訟，張先生列出四條理由駁斥物業(yè)。 張先生說，從物權(quán)本質(zhì)看，封閉自有陽臺是基于房屋所有權(quán)，業(yè)主依法享有的權(quán)益。是否封閉陽 臺是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司無權(quán)干涉。 從權(quán)利行使的方式看，張先生所購房屋為獨(dú)立別墅，并不妨礙小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的利益，也不違 反法律的禁止* 性規(guī)定。何況 ，封閉陽臺的行為是出于生活之需 ，并且也采用了與別墅外觀同樣* 顏色的材料，這既顧及了物

17、業(yè)外表的美觀，也不違反國家在物業(yè)管理方面的相關(guān)法律規(guī)定。張 先生認(rèn)為，自己的行為既不改變房屋結(jié)構(gòu)，也未改變房屋外立面，只是行使了陽臺空間專有權(quán)。 另外，從物業(yè)管理權(quán)的性質(zhì)看，新景公司行使的物業(yè)管理權(quán)不具有行政管理性質(zhì) ，其權(quán)利應(yīng)在 全體業(yè)主的授權(quán)下進(jìn)行。從裝修協(xié)議條款來看 ，不得封閉陽臺的約定是物業(yè)單方面制定的格 式條款，并未就該內(nèi)容與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，該條款應(yīng)為無效。并且在簽訂該條款時，業(yè)主被告知如 果不同意簽訂，就不得進(jìn)行裝修，這說明業(yè)主的 自治”行為受到了物業(yè)的限制。況且 ，業(yè)主在購 房時也從未與開發(fā)商簽訂過有關(guān)方面的禁止性條款。這樣 ，從任何一個方面看，物業(yè)公司都無 權(quán)要求業(yè)主拆除加建部分

18、。 法院：封陽臺出于生活需要 物業(yè)、業(yè)主各執(zhí)一詞，立案后，為了還原真相，吳江市人民法院的承辦法官對涉案別墅進(jìn)行了現(xiàn) 場勘查。 承辦法官了解到，該別墅沒裝修之前，二樓朝南陽臺的上部屋檐探出墻體約 0.5米，并未全部遮 蓋陽臺，陽臺地面咼出房間地面約 7厘米。而二樓北面露臺則為全開放露臺 ，無屋檐遮敝。裝 修后，二樓陽臺及三樓露臺已全部封閉 ，封閉所用材料為暗紅色鋁合金外框及無色透明玻璃 ， 顏色與其他窗戶基本一致。 為了明白別墅交房時的真實(shí)狀況 ，法官找了一幢結(jié)構(gòu)完全相同但未經(jīng)裝修的同里人家別墅進(jìn) 行對比勘察，確認(rèn)另一別墅二樓陽臺地面高出房間地面 10至12厘米。三樓露臺為全開放露 臺，無屋檐遮

19、敝。 承辦法官表示，勘查當(dāng)天正好是雨天，他們發(fā)現(xiàn)陽臺內(nèi)部已全部被濺濕 ，而陽臺與房間的玻璃 門底部也全部被打濕。從現(xiàn)場情況來看 ，封閉之舉確實(shí)是出于生活之需。 結(jié)果：違約”封陽臺受支持 經(jīng)過多方面調(diào)查，法院認(rèn)為，該案最終的審判結(jié)果應(yīng)從兩方面進(jìn)行考慮。 首先，應(yīng)對雙方關(guān)系進(jìn) 行明確。業(yè)主與物業(yè)公司是平等民事主體。在業(yè)主大會選聘物管企業(yè)之前 ，建設(shè)單位或開發(fā) 商已經(jīng)選聘了物業(yè)公司的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。在本案中 ，物業(yè)公司已與開發(fā) 商簽訂了相關(guān)合同。 之后，張先生與物管簽訂的物管協(xié)議應(yīng)視為對之前合同內(nèi)容的再次確認(rèn)。 依據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的物業(yè)管理?xiàng)l例第 25條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂

20、的買賣合同 應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。也就是說 ，開發(fā)商應(yīng)在與張先生簽訂的買賣合同中* 對封閉陽臺、露臺作出禁止性約定。如果開發(fā)商沒有將禁止性約定寫入合同 ，那么作為物管 服務(wù)提供者，新景公司就不能在張先生已經(jīng)購房后，在物業(yè)管理協(xié)議中增設(shè)禁止性規(guī)定。 其次,從業(yè)主公約的法律屬性來看。從程序上說 ，業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主通過集會決議方式 制定和修改。但目前通行的做法是，建設(shè)單位在房屋銷售前，作為最大的業(yè)主，先制定業(yè)主臨時 公約。對此，物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前 ，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān) 物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益；業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的

21、責(zé) 任等事項(xiàng)依法作出約定。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時 ，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。對 于本案而言，物業(yè)公司所依據(jù)的同里人家業(yè)主公約是由物業(yè)公司自行制定 ，并在交房時要求業(yè) 主簽署，其制定主體及簽署程序并不符合上述法律規(guī)定。 由此,法院判決物業(yè)公司提出的訴訟請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù) ，駁回原告的訴訟請求。 專家:協(xié)議簽訂違背平等原則 此案發(fā)生后，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了不符合法律規(guī)定外，新景物業(yè)與業(yè)主張先生簽訂的協(xié)議也 有違平等原則。 新景物業(yè)要求張先生簽署物業(yè)管理協(xié)議和同里人家業(yè)主公約時 ，均以辦理房屋交接手續(xù)為條 件。顯然，業(yè)主在支付巨額房款后，往往不愿意為部分限制性條款

22、而放棄對房屋的受領(lǐng) ，因此簽 署了有關(guān)協(xié)議。 該人士認(rèn)為，此種締約方式違背了合同法平等、自愿及誠實(shí)信用的基本原則。在不違反法律 強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，這種合同中的限制性條款，除非房屋買受人明示或以行動表示予以接受 否則不應(yīng)對房屋買受人產(chǎn)生拘束力。 由于我國法律目前沒有對房屋陽臺、露臺是否應(yīng)當(dāng)封閉 ，作出明確規(guī)定。因此，在不損害他人 合法權(quán)益的前提下，業(yè)主作為房屋所有權(quán)人，對于陽臺及露臺的使用及外觀具有處分權(quán)。 物權(quán)高于“整體美觀”，這個可為之前的包 陽臺的爭論提供一些法律依據(jù) 不許業(yè)主封陽臺物業(yè)敗訴* “我想安裝封閉陽臺，但是物業(yè)不同意怎么辦？”打開不少小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)論 壇，這樣的疑惑普遍存在。 由

23、于安裝封閉陽臺帶來的不同看法， 讓不少業(yè)主和物 業(yè)之間矛盾重重， 甚至有小區(qū)曾經(jīng)為此發(fā)生過流血沖突。 發(fā)生在江蘇南通的一起 安裝封閉陽臺糾紛中， 當(dāng)上被告的業(yè)主獲得了最終的勝利。 這起被江蘇高院視為 經(jīng)典的案例說明： 物權(quán)高于所謂的“小區(qū)整體美觀”，業(yè)主有權(quán)安裝封閉陽臺。 封閉陽臺惹出官司 朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主， 入住之前她并沒有想過要安裝 封閉陽臺?！胺块苓^窄，一下雨陽臺就有積水。另外，我的房子靠著馬路，噪音 大、灰塵多，對我的生活質(zhì)量影響不小?！敝炫空f，為了美觀，她特意安裝了 無框陽臺。 然而即使是無框陽臺， 也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。 物業(yè)拿 出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時簽訂的 天安花園物業(yè)管理公約 和補(bǔ)充協(xié)議 。補(bǔ) 充協(xié)議第 6 條明確約定：“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺、改變立面。”而且，在 朱女士與開發(fā)商簽訂的購房合同上也寫著：“不得擅自封閉陽臺?！?朱女士承認(rèn)自己在合同上簽過字， 但是她也有想不通的地方： “房子是我買 的，我在自己家陽臺上安裝，怎么就不行了呢？” “你作為業(yè)主對陽臺有支配權(quán)， 但不代表你有任意使用的權(quán)利， 陽臺從設(shè)