購房基本名詞解釋

1、第一章 購房基本名詞解釋第一節(jié) 購房綜合知識名詞問：什么是房屋？ 答：房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2米以上的長期性建筑物。 問：什么是住宅？ 答：住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括別墅、公寓、職工宿舍等。住宅不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括商場、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。 問：什么是成套住宅？ 答：成套住宅是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 問：什么是非成套住宅？ 答：非成套住宅是指供人們生活居住的但不成套的房屋，比如

2、沒有獨立衛(wèi)生間、廚房的職工宿舍或?qū)W生公寓即屬于非成套住宅。 問：什么是商品房？ 答：商品房是指開發(fā)商通過招標、拍賣、掛牌等有償轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，按市場價出售。 問：什么是商業(yè)用房？ 答：商業(yè)用房是指各類商場、臨街房、門面房、餐館、賓館等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。 問：什么是房屋的所有權？ 答：房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利，房屋各項權益的總和。按民法通則規(guī)定，房屋的所有權分為占有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內(nèi)容。房屋產(chǎn)權的概念與房屋所有權的概念一致。 問：什么是房屋權利人？ 答：房屋權利人是指依法享有房屋所有權和該房屋占用

3、范圍內(nèi)的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組織和自然人。 問：什么是房屋權利申請人？ 答：房屋權利申請人是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。對于購買商品房的購房人來說，比如他們在向房屋登記主管部門申請辦理個人產(chǎn)權證時即稱為房屋權利申請人。 問：什么是房屋權屬證書？ 答：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，房屋權屬證書受到國家法律保護。房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證或者房地產(chǎn)權證、房地產(chǎn)共有權證、房地產(chǎn)他項權證。比如房屋所有權證是由縣級以上房屋行政主管部門向房屋

4、所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權利的證書。房屋產(chǎn)權證書記載的內(nèi)容包括：發(fā)證機關、證號、產(chǎn)權類別、產(chǎn)權所有權、房產(chǎn)坐落地址、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、層數(shù)、建筑面積、使用面積、設計用途、他項權利摘要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房地平面圖及房屋登記表。 問：什么是共有房產(chǎn)？ 答：共有房產(chǎn)指兩個或兩個以上的所有權人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。 問：什么是共同共有房產(chǎn)？ 答：共同共有房產(chǎn)指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。 問：什么是房屋共有權證？ 答：共有權證指由縣級以上房屋行政管理部門對共有的房屋向共有權人核發(fā)，每個共有權人各持一份的權利證書。共有權證是房屋所有權證的附件，

5、用以證明共有房屋的權屬。一套共有房屋可以有多個房屋共有權證，比如三個人共同購買一套商品房或夫妻雙方均在購買合同上簽字，都會向共有人發(fā)放房屋共有權證。 問：什么是他項權證？ 答：他項權證指在他項權利登記后，由房屋行政主管部門核發(fā)、由抵押權人持有的權利證書。 問：什么是宅基地使用權證？ 答：農(nóng)村村民在集體土地上建房時，需向集體組織申請宅基地，經(jīng)集體報送縣（市）人民政府批準后，由縣（市）土地行政主管部門登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)集體土地使用證。宅基地證是目前農(nóng)村村民合法擁有房屋所有權和土地使用權的憑證。 問：什么是預售登記備案？ 答：預售合同登記備案是指開發(fā)商和預購人簽訂書面合同后，在一定期限內(nèi)，

6、將預售合同等相關文件送到當?shù)胤课菪姓芾聿块T進行審查登記并備案的一種制度。 問：什么是房屋權屬登記？ 答：房屋權屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由所有權產(chǎn)生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。 問：什么是房屋的初始產(chǎn)權登記？ 答：房屋的初始產(chǎn)權登記指新建房屋竣工后或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權登記。新建房屋辦理完畢初始產(chǎn)權登記后方可辦理轉(zhuǎn)移登記。對于購房人來說，開發(fā)商辦理完畢初始產(chǎn)權登記就可以辦理每一戶購房人的房屋所有權證。 問：什么是房屋轉(zhuǎn)移登記？ 答：房屋轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、贈與、繼承、交換、劃撥、分割、合并、

7、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所有權登記。 問：什么是房屋變更登記？ 答：房屋變更登記是指權利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所有權登記。1、房屋坐落的行政區(qū)域劃分變更的，導致街道、門牌號發(fā)生變更的；2、房屋名稱發(fā)生變更的；3、夫妻更名的；4、已購公房改為商品房的；5、房屋面積增加或者減少的；6、房屋翻建的。 問：什么是他項權利登記？ 答：他項權利登記是指設定房屋抵押權等他項權利所進行的房屋所有權登記。一般通過貸款購買的商品房貸款銀行作為抵押權人，在購房人的房屋所有權證辦理完畢后，都要求購房人到房屋行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，辦理他項權利證書，以保證銀行債權的實

8、現(xiàn)。 問：什么是注銷登記？ 答：注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等進行的房屋權屬登記。 問：什么是期房？ 答：期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得開發(fā)商名下的房地產(chǎn)所有權證（俗稱大產(chǎn)證）止或開發(fā)商辦理完畢初始產(chǎn)權登記止，在這一期間的商品房稱為期房，購房人在這一階段購買商品房時應簽訂商品房買賣預售合同。出售期房是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式，以便于資金的回籠。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中或開發(fā)商未取得產(chǎn)權的房屋。 問：什么是樓花？ 答：樓花一詞最早源自香港，是指未完工的建筑物。一般“樓花”指期房，即正在預售的房屋，期房階段的轉(zhuǎn)讓被稱作炒“樓

9、花”。 問：什么是現(xiàn)房？ 答：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦理完畢自己名下的房地產(chǎn)權所有權證（俗稱大產(chǎn)權證）或已做完初始產(chǎn)權登記的商品房，消費者在這一階段購買商品房可以不簽預售合同。 問：什么是準現(xiàn)房？ 答：準現(xiàn)房是開發(fā)商經(jīng)常用的一個名詞，指房屋主體已封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋，或者房屋已基本具備入住條件，但還沒有取得建設工程竣工驗收備案表，未做初始產(chǎn)權登記或未取得開發(fā)商名下的房屋所有權證。 問：什么是經(jīng)濟適用住房？ 答：經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅，是國家為解決城市中低收

10、入家庭住房問題而實行的一項住房政策。經(jīng)濟適用住房的建設由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定，一般利潤率控制在3%左右。這類房屋的成本低于同等檔次的商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房具有社會保障性、經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權管理與商品房不同。 問：什么是涉外房產(chǎn)？ 答：涉外房產(chǎn)是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社

11、會團體、國際性機構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 問：什么是外銷商品房？ 答：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)、其他組織和個人。 問：什么是內(nèi)銷房？ 答：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房預（銷）售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給國內(nèi)企事業(yè)單位和居民。目前北京市內(nèi)、外銷房的規(guī)定已于2002年9月1日起取消，不再有內(nèi)銷房和外銷房這兩個概念，對購買人主體統(tǒng)一采取國民待遇原則。 問：什么是商品房銷售的均價？ 答：均價是指將所售樓盤銷售價格相加之后的總數(shù)除以單位建筑面積所得數(shù)額，即得出每平方米的均價。

12、均價一般不是銷售價，但也有例外，比如有的經(jīng)濟適用房項目政府統(tǒng)一定價，不計樓層、朝向，都以2600元平方米統(tǒng)一價銷售。但實踐當中購房人很少買到均價或均價以下的房屋， 原因在于開發(fā)商所稱的均價是否是真正的均價購房人無法核實其準確性，政府行政主管部門對此也沒有成文的要求或考核標準。 問：什么是房屋銷售的基價？ 答：基價也叫基本價格，是指經(jīng)過核算而確定的商品房每平方米基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)，根據(jù)樓層、朝向、戶型等在參照基價的基礎上定出每一套房屋的銷售價格。 問：什么是房屋銷售的起價？ 答：起價也叫起步價、最低價，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目各樓層銷售價格中的最低價格。一般情況下，多層住宅，不帶

13、花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或頂樓作為銷售的起價。高層住宅，一般以最低層的銷售價為起步價，隨著樓層的增高房價也隨之增加。但總的規(guī)律是，起價是所售項目中從樓層、朝向、戶型、采光、景觀、環(huán)境等綜合考慮最差的一部分或一套房屋，開發(fā)商經(jīng)常在房產(chǎn)廣告中做這樣的宣傳;“3600元平方米起售”，此舉是想以較低的起價來引起消費者的注意，但真正去售樓處咨詢或準備購買最低價的房屋時往往都會被告知已經(jīng)沒有這個戶型了。 問：什么是尾房？ 答：尾房是空置房中的一種，通俗地說就是開發(fā)商賣剩下的房屋。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷

14、售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量不好賣的房子，這些房子可能朝向不好、采光不足，或是樓層不好、或是噪音、或有質(zhì)量瑕疵等原因。 問：什么是爛尾房？ 答：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、或者樓盤定位錯誤等原因，導致無法出售、大面積空置、無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至整個項目停止建設。 問：什么是會所？ 答：會所就是以所在開發(fā)項目的業(yè)主為主要服務對象的綜合性公共配套服務設施。會所應具備的軟硬件條件一般包括：游泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、健身房、酒吧、咖啡廳等服務設施。上述設施一般都是對業(yè)主免費或優(yōu)惠開放。 問：什么是業(yè)主大會？ 答：業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

15、，決定物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 問：什么是業(yè)主委員會？ 答：業(yè)主委員會是由住宅小區(qū)全體業(yè)主選舉的代表組成、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體，在某些情況下可以代表全體業(yè)主參與訴訟等事務，其合法權益受國家法律保護。 問：什么是定金？ 答：目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法

16、律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。 問：什么是違約金？ 答：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，在一方違約的前提下，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性。只要當事人有違約行為，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)名詞問：什么是三通一平？ 答：三通一平也稱凈地，是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。 問：什么是“七通一平”？ 答：七通一平也叫熟地，是

17、指生地在經(jīng)過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨水、污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場施工建設。目前七通一平工作由政府的土地整理儲備中心負責或委托專業(yè)的土地一級開發(fā)商負責。 問：什么是“五證”？ 答：房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，開工證由建設部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。 第三節(jié)房屋設計知識名詞問：什么是建筑立面圖？ 答：建筑立面圖是將建筑的不同側(cè)表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。它

18、主要表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺、雨篷、臺階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術造型效果和外部裝飾做法等。根據(jù)建筑型體的復雜程度，建筑立面圖一般分為正立面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。 問：什么是建筑平面圖？ 答：建筑平面圖表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑入口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標準層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。 問：什么是建筑總平面圖？ 答：建筑總平面圖是表明一項建設工程

19、總體布置情況的圖紙。它是在建設基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構(gòu)筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關系以及環(huán)境保護方面的要求等。由于建設工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡單，有的則比較復雜，必要時還可分項繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。 問：什么是建筑工程施工圖？（查一下建施與施工圖的三圖區(qū)別） 答：建筑工程施工圖簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體布局、建筑物的外部形狀、

20、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設備、施工等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達準確、要求具體的特點。它是設計工作的最后成果，是進行工程施工、編制施工圖預算和施工組織設計的依據(jù)，也是進行施工技術管理的重要技術文件。一套完整的建筑工程施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水、采暖通風施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設備施工圖。 問：什么是建筑施工圖？ 答：建筑施工圖簡稱“建施”，它一般由設計部門的建筑專業(yè)人員進行設計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工

21、定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結(jié)構(gòu)施工圖和設備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括設備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。 問：什么是建筑工程圖？ 答：建筑工程圖是以投影原理為基礎，按國家規(guī)定的制圖標準，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。它是工程項目建設的技術依據(jù)和重要的技術資科。建筑工程圖包括方案設計圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設各個階段的任務要求不同，各類圖紙所表達的內(nèi)容、深度和方式也有差別。方案設計圖主要是

22、為征求建設單位的意見和供有關領導部門審批服務；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。 問：什么是住宅平面系數(shù)？ 答：住宅平面系數(shù)是指一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比，是住宅設計時的技術經(jīng)濟指標之一，用字母“K”表示。 問：什么是使用面積系數(shù)？ 答：使用面積系數(shù)等于各套內(nèi)使用面積之和(平方米)除以總建筑面積(平方米)，用百分率表示。即使用面積系數(shù)各套內(nèi)使用面積之和(平方米)/總建筑面積(平方米)×100% 問：什么是戶型比？ 答：戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就

23、是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，一居室占20%，二居室占50%，三居或四居占30%。 問：什么是開間？ 答：開間即住宅的寬度。住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，對住宅的開間在設計上規(guī)定：磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)

24、整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 問：什么是房屋的進深？ 答：在建筑學上房屋進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般限定在5米左右，不能任意擴大，在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成為狹長形，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足且通風不良，不過，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混

25、結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 問：什么是層高？ 答：層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它包括上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。目前在商品房的銷售中通常情況都以層高作為室內(nèi)高度空間的標準，開發(fā)商一般不承諾凈高不低于一定的高度。 問：什么是室內(nèi)凈高？ 答：室內(nèi)凈高指樓面或地面至

26、上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 凈高決定購房人購買房屋室內(nèi)的實際高度。 問：房屋層數(shù)如何計算？ 答：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0米以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，按自然層數(shù)計算。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。閣樓、裝飾性塔樓以及高出屋面的樓梯間、水箱間及其它層高在2.2米以下的設備層不計層數(shù)。 問：什么是房屋總層數(shù)？ 答：房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表

27、示，地下的層數(shù)用負數(shù)表示。 問：什么是房屋地上層數(shù)？ 答：房屋地上層數(shù)一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數(shù)。 問：什么是房屋地下層數(shù)？ 答：房屋地下層數(shù)指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。 問：什么是自然層？ 答：自然層一般指樓層高度在2.28米以上的標準層及在2.70米以上的住宅。 問：什么是技術層？ 答：技術層指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝的局部層次。 問：什么是附屬層(夾層)？ 答：指介于自然層之間的夾層。 問：什么是中間層？ 答：中間層指底層和最高住戶入口層之間

28、的中間樓層。 問：什么是標準層？ 答：標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 問：什么是結(jié)構(gòu)(設備)轉(zhuǎn)換層？ 答：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設備）類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)（設備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設備）轉(zhuǎn)換層。結(jié)構(gòu)(設備)轉(zhuǎn)換層一般俗稱管道層。 問：什么是陽臺？ 答：陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。 問：什么是封閉陽臺？ 答：原設計及竣工后

29、均為封閉的陽臺為封閉式陽臺。商品房的封閉式陽臺計入套內(nèi)建筑面積，全部作為銷售面積。 問：什么是非封閉陽臺？ 答：原設計或竣工后不封閉的陽臺為非封閉陽臺。商品房的非封閉式陽臺按套內(nèi)建筑面積的一半計算銷售面積。 問：什么是凹陽臺？ 答：凹陽臺指凹進樓層外墻（柱）體的陽臺。 問：什么是凸陽臺？ 答：凸陽臺指挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。 問：什么是底陽臺？ 答：房屋一層的陽臺叫底陽臺。 問：什么是挑陽臺？ 答：房屋二層（含二層）以上的陽臺叫挑陽臺。 問：什么是平臺？ 答：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 問：什么是走廊？ 答：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

30、問：什么是玄關？ 答：玄關專指住宅室內(nèi)與室外之間的一個過渡空間，它是一個緩沖過渡的地段，也有人把它叫做過廳、門廳。在住宅中玄關雖然面積不大，但使用頻率較高，是進出住宅的必經(jīng)之處，此處一般用于換鞋等場所。 問：什么是隔斷？ 答：隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?問：什么是過道？ 答：過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 問：什么是外飄窗？ 答：外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。 問：什么是臥室？ 答：臥室是供居住者睡眠、休息的空間。 問：什么是起居室（廳）？ 答：起居室（

31、廳）是供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。 問：什么是露臺？ 答：露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 問：什么是壁櫥？ 答：壁櫥是住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 問：什么是單元式房屋？ 答：單元式房屋指整樓設計分割為由多個可獨立出售的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。 問：什么是幢？ 答：幢是指一座獨立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。 問：什么是廊？ 答：廊泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應條件。

32、問：什么是柱廊？ 答：柱廊指有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等，有柱的廊按投影面積的一半計算銷售面積。 問：什么是挑廊？ 答：挑廊指挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。 問：什么是通廊？ 答：通廊指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。 問：什么是套型？ 答：套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 問：什么是公用設施用房？ 答：公用設施用房是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、電信、有線電視、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、消防等市政公用設施

33、的房屋。 問：什么是地下室？ 答：地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 問：什么是半地下室？ 答：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 問：什么是閣樓？ 答：閣樓指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。 問：什么是復式住宅？ 答：復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，從而形成上下兩層的樓房，兩層合

34、計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子孫三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。 問：什么是躍層式住宅？ 答：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)

35、接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 問：什么是花園式住宅？ 答：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 問：什么是公寓式住宅？ 答：公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租

36、用。 問：什么是單元式住宅？ 答：單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般高層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 問：什么是商住兩用住宅？ 答：商住兩用住宅屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，如交通便利，通訊發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式，尤其適合中小企業(yè)購買使用。 問：什么是酒店式公寓？ 答：酒店式公寓概念最早源于歐洲，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，由專門的管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的"臨時住家"，這

37、些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。酒店式公寓管理者稱提供酒店式管理服務的公寓，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，實際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)，具有“自用”和“投資”兩大功效。國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但由于市場及開發(fā)商的原因，近幾年并未形成熱點。 問：什么是產(chǎn)權度假酒店？ 答：所謂的“產(chǎn)權式酒店”，是由消費者個人投資購買酒店的產(chǎn)權，然后統(tǒng)一委托給專業(yè)的經(jīng)營公司管理該酒店，投資人享受投資回報，并在一定時段內(nèi)投資者個人也可自用的一種房地產(chǎn)銷售及經(jīng)營模式。 問：什么是聯(lián)排別墅？ 聯(lián)排別墅是從英語TOWNHOUSE一詞翻譯過來的，但TOWNHOUSE一詞

38、的本意與我們所稱的聯(lián)排別墅的本意差距較大，TOWNHOUSE一詞的正確的譯法應該為城區(qū)住宅，其本意上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋，而我們現(xiàn)在所稱的聯(lián)排別墅都建在近郊或遠郊，一般在交通主干道附近，但并不臨街，以避免交通噪音。 問：什么是標準綠色住宅？ 答：綠色住宅是環(huán)保概念的具體實施，是全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會的進步、技術的發(fā)展而日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣污水處理再利用技術、充分利用自然光資源、對小區(qū)垃圾實行無公害處理。 問：什么是低層住宅？ 答：低層住宅指一層至三層的住宅。 問：什么是多層住宅？ 答：多層住宅指四層至六層的住宅。在大城市多層住宅一般分布在

39、郊區(qū)。 問：什么是小高層住宅？ 答：小高層住宅指七層至十二層的住宅，一般一梯兩戶，南北通透。 問：什么是高層住宅？ 答：高層住宅指十層及十二層以上的住宅。 問：什么是塔式高層住宅？ 答：塔式高層住宅一般俗稱塔樓，以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅，一般每層分布八至十六套不等的住宅。 問：什么是單元式高層住宅？ 答：單元式高層住宅是由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。 問：什么是通廊式高層住宅？ 答：通廊式高層住宅是由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。 問：何謂板式小高層？ 答："板式小高層"是一種不規(guī)范的叫法。我們目前常說的&

40、quot;板式小高層"是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在至層左右。板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。從其外觀上看，有的呈"一"字型，有的呈L型，有的呈扇形。 問：什么是智能化大廈？ 答：智能化大廈又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結(jié)合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OA

41、S）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)（FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS） 問：什么是中水處理？ 答：中水就是指循環(huán)再利用的水。中水處理就是將小區(qū)內(nèi)已用過的水收集起來，經(jīng)過物理和化學處理再次利用。新建商品房的中水一般用于沖廁所。 第四節(jié) 房屋規(guī)劃知識名詞問：什么是居住區(qū)用地？ 答：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 問：什么是住宅用地？ 答：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路）等的總稱。 問：什么是其他用地？ 答：其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除

42、居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 問：什么是公共服務設施用地？ 答：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。 問：什么是市政公用設施用地？ 答：市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設施等用地。 問：什么是建設用地面積？ 答：建設用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用

43、地水平投影面積，不包括代征地的面積。 問：什么是城市居住區(qū)？ 答：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 問：什么是居住小區(qū)？ 答：居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模700015000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 問：什么是居住組團？ 答：居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模100030

44、00人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 問：什么是配建設施？ 答：配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 問：什么是公共活動中心？ 答：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 問：什么是公共綠地？ 答：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游樂休息活動設施的、供居民共享的游樂休息綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。 問：什么是道路紅線？ 答：道路紅線是指城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。 問：什么是道路用地？ 答：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路

45、及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 問：什么是居住區(qū)(級)道路？ 答：居住區(qū)(級)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 問：什么是小區(qū)(級)路？ 答：小區(qū)(級)路一般用以劃分組團的道路。 問：什么是組團(級)路？ 答：組團(級)路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 問：什么是宅間小路？ 答：宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 問：什么是建筑密度？ 答：建筑密度也叫建筑覆蓋率，指居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 問：什么是人口凈密度？ 答：人口凈密度是每公頃住宅用地上容納的規(guī)

46、劃人口數(shù)量（人/ha）。 問：什么是人口毛密度？ 答：人口毛密度是每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/ha）。 問：什么是住宅建筑凈密度？ 答：住宅建筑凈密度是住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率（%）。 問：什么是住宅面積毛密度？ 答：住宅面積毛密度是每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（m2/ha）。 問：什么是綠化率？ 答：綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路

47、紅線內(nèi)的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。對購房者而言，綠化率高為好。 問：什么是建筑間距？ 答：建筑間距指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的最小垂直距離。 問：什么是建筑間距系數(shù)？ 建筑間距系數(shù)指遮擋陽光建筑與被遮擋陽光建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)；建筑的長高比指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)。 問：什么是容積率？ 答：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。例如，在10萬平方米的土地上，有35000平方米的建筑總面積，其容積率為0.35。容積率實際上是適應城

48、市規(guī)劃管理秩序需要、為改善城市居住環(huán)境條件、為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。對于購房人來說，容積率越低綠地越多，人口密度越低，但購房或居住成本可能會增加。 問：什么是建筑高度？ 答：建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。建筑高度應符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設控制地帶內(nèi)

49、的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。 問：什么是建筑小品？ 答：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 第五節(jié)房屋建筑知識名詞問：什么是鋼結(jié)構(gòu)房屋？ 答：鋼結(jié)構(gòu)房屋是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。目前純粹采用鋼結(jié)構(gòu)的房屋不多，但有些城市的開發(fā)商已經(jīng)建造或正在建鋼結(jié)構(gòu)的房屋，這類房屋的優(yōu)點是可工業(yè)化生產(chǎn)、建筑物堅固、開間大，缺點是造價較高。 問：什么是鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋？ 答：鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房

50、屋是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的，有些承重部位的構(gòu)件是由鋼，有些承重部位構(gòu)件是用鋼筋混凝土，這種房屋鋼結(jié)構(gòu)與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)具體所占比例多少，應從設計圖紙上確定，不能聽開發(fā)商的口頭介紹。 問：什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋？ 答：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、倒模等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。目前市場上銷售的六層以上的房屋（不含六層）大多是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋。 問：什么是混合結(jié)構(gòu)房屋？ 答：混合結(jié)構(gòu)房屋是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。比如房屋的梁、柱是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土

51、建造。目前市場上銷售的商品房六層以下的大多是混合結(jié)構(gòu)的房屋。 問：什么是磚木結(jié)構(gòu)房屋？ 答：磚木結(jié)構(gòu)房屋是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。比如房屋是木制房架、檁、柁，墻用磚，柱子是木制的。目前市場出售的商品房幾乎沒有磚木結(jié)構(gòu)的房屋。 問：什么是剪力墻？ 答：剪力墻是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 問：什么是現(xiàn)澆？ 答：現(xiàn)澆是在施工現(xiàn)場，通過支模，綁住鋼筋，水平測量后，根據(jù)圖紙設計要求在現(xiàn)場澆筑混凝土，而不是通過預制板現(xiàn)場吊裝。 問：什么是中空玻璃？ 答：中空玻璃是對傳統(tǒng)

52、單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 問：什么是共用設施設備？ 答：共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 問：什么是建筑承包商？ 答：通俗地說，建筑承包商就是房屋的承建者。房地產(chǎn)

53、公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中把自己建設的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設過程中，是具體的施工者。 問：建筑承包商資質(zhì)分幾級？ 答：建筑承包商的資質(zhì)分五級。 第六節(jié) 房屋質(zhì)量知識名詞問：什么是房屋耐用年限？ 答：房屋耐用年限通常指房屋能按其設計功能正常使用的年限。以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分下列四級：一級耐久年限100年以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級耐久年限50100年適用于一般性建筑。三級耐久年限2550年適用于次要的建筑。四級耐久年限15年以下適用于臨時性建筑。 問：什么是房屋修繕？ 答：房屋修繕是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護，以保障房屋的居住使用安全，保持和提高

54、房屋的完好程度與使用功能。 問：什么是保修期？ 答：保修期是指開發(fā)建設單位在房屋交付使用后，對業(yè)主承擔保修責任的期限。 問：什么是房屋的小修工程？ 答：房屋的小修工程是指及時修復房屋小的損壞，保持房屋原樣的日常養(yǎng)護工程。小修費用從物業(yè)管理費中支出。 問：什么是房屋的中修工程？ 答：房屋的中修工程是指需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。房屋的中修和大修費用從維修基金中支出。 問：什么是房屋的大修工程？ 答：房屋的大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。

55、問：什么是房產(chǎn)折舊？ 答：房產(chǎn)折舊是指房產(chǎn)在使用期內(nèi)房屋的價值逐年降低。 問：什么是危險房屋？ 答：危險房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。第七節(jié) 房屋面積知識名詞問：什么是房屋的產(chǎn)權面積？ 答：房屋的產(chǎn)權面積指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。 問：什么是房屋預測面積？ 答：預測面積也稱暫測面積，是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚

56、未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 問：什么是房屋實測面積？ 答：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主辦理房屋面積結(jié)算的依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結(jié)算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。 問：什么是公用建筑面積？ 答：公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用

57、建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。 問：什么是公用建筑面積分攤系數(shù)？ 答：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 問：什么是房屋的建筑面積？ 答：建筑面積也稱"建筑展開面積"，是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，多層、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 問：如何計算房屋的建筑面積？ 答：建筑面積其計算公式為：建筑面積套內(nèi)建筑面積應分攤的公共建筑面積。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積墻體面積陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體、水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積