赤壁國際農(nóng)貿(mào)城推盤銷售方案(20141129)教學(xué)文案

1、赤壁國際農(nóng)貿(mào)城推盤銷售方案(20141129)匯總二、交易板塊的推盤順序及業(yè)態(tài)布局二、交易板塊的推盤順序及業(yè)態(tài)布局本著務(wù)實的精神，我們需對項目的整體推盤順序、業(yè)態(tài)布局等針對目前項目碰到的實際情況如征地拆遷等問題，以最貼合實際的問題來重新推演和確定。1 1、商鋪推售建議、商鋪推售建議整個交易板塊分三個階段開盤：第一段：3、5、7、9、11#樓第二段：13、15、2、4、6#樓第三段：8、10、12、14#樓具體如后頁效果色塊所示：階段樓號節(jié)點名稱時間業(yè)態(tài)布局備注第一階段 3、5、7開盤2015年1月30日茶文化品牌形象店、大宗茶、糧油副食 9、11開盤2015年3月初百貨日雜小商品 第二階段2、

2、4、6開盤2015年7月農(nóng)副產(chǎn)品形象店及綠色農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)店此兩方案根據(jù)拆遷進度而定13、15開盤2015年7月水果、市場配套（小物流、小型餐飲、汽修等）3、5、7、9、11、1315、2、4、6開業(yè)2016年5月赤壁農(nóng)貿(mào)城綜合農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)區(qū)開業(yè)第三階段8、1012、14開盤2016年3月綠色農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)店及、農(nóng)資農(nóng)機等 交易板塊整體開業(yè)開業(yè)2016年12月 赤壁國際農(nóng)貿(mào)城整體開業(yè)2 2、分段開發(fā)安排及業(yè)態(tài)布局表、分段開發(fā)安排及業(yè)態(tài)布局表階段商鋪數(shù)量（套）可售面積（）預(yù)計均價（元/）預(yù)計回款額(萬元）備注第一階段 305 3#（4524.1）540011181.7樓的價格項目均價上浮 5、7、9、

3、11#（27308.4）3200第二階段317 2#（4924.6） 540011610樓的價格項目均價上浮 4、6、13、15#（27973.2）3200第三階段2328、10、12、14#（28638） 3200 9164 第三階段的價格有在原均價基礎(chǔ)上溢價的空間 總可售面積 93368 總回款預(yù)計 31955.7 3 3、分段開發(fā)面積均價及回款預(yù)算表、分段開發(fā)面積均價及回款預(yù)算表4 4、短期推售具體時間計劃安排（達到認籌數(shù)量蓄水要求、認籌、選鋪） 蓄客：2014年11月20-2015年1月中旬（強勢蓄客） 開盤：2015年1月30日（可根據(jù)客戶數(shù)據(jù)情況進行時間調(diào)整） 如有認籌，收取誠意金

4、：定金2000元，若購買轉(zhuǎn)為定金， 放棄購鋪在指定時間及地點辦理退款手續(xù)。5 5、短期開盤商鋪推售策略a、1月30日3、5、7號樓首先開盤，總建筑面積達18773.1平米，商鋪192套，若達到70%的銷售率，則需要完成135套的銷售目標(biāo)，若按均價3200元/推算，預(yù)計回籠資金將近4205萬左右，（根據(jù)誠意客戶登記數(shù)量及認籌數(shù)量確定開盤數(shù)量和開盤時間），3、5、7號樓開盤同時，9、11#樓動工，并接受誠意客戶登記；b、若蓄客數(shù)量不理想，則預(yù)先推售5、7號樓，少量放盤，多次開盤，小步快跑，饑餓式營銷。在市場上也形成一定的炒作話題。開年后加推3#樓臨街商鋪，并且9、11#樓交易板塊同時動工，接受預(yù)約

5、登記，中期商鋪在2015年3月底前完成開盤，2015年10月底前預(yù)計達到銷售率80%。中長期推盤策略依次類推。三、市場運營政策建議1 1、銷售、招商、運營關(guān)系的政策處理：如今商業(yè)地產(chǎn)如果脫離運營，只是想賣樓抽身的幾乎已無立足之地，投資客戶、經(jīng)營戶越來越精明。為了促進銷售，除了招商造勢，還需要迎合投資客戶需求的銷售政策來體現(xiàn)產(chǎn)品的物業(yè)價值和有競爭性的營運政策來體現(xiàn)其投資收益。目前通行的做法是3-5年返租（也有6-8年的較少），返租期滿后，一種是商業(yè)運營公司退出統(tǒng)一經(jīng)營管理，由小業(yè)主直接向承租戶收取租金或由業(yè)主委員會委托物業(yè)公司代管。另一種是返租期滿后，由商業(yè)運營公司和小業(yè)主協(xié)商，繼續(xù)延長統(tǒng)一經(jīng)營

6、管理期限，繼續(xù)由公司管理，商定一個小業(yè)主滿意的包租價格。目前較多的是后者。2 2、本項目營運方式建議： 建議赤壁國際農(nóng)貿(mào)城的銷售政策以開發(fā)商補貼的名義來取代返租模式，補貼標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于返租比例額度。比如項目招商銷售，三年免租，前三年開發(fā)商補貼業(yè)主租金收益xxxxx元，三年免租期滿后，保留統(tǒng)一運營管理和物業(yè)管理，按實際租金價格，管理公司收取10%的經(jīng)營管理費，物業(yè)費按物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收取，其余租金實際收益歸小業(yè)主所有。四、本項目定價策略：四、本項目定價策略：1、高舉低打、低開高走、溢價攀升通過高舉低打的板塊造勢、體現(xiàn)本項目形象及綜合品質(zhì)提升；所以我們建議采用性價比策略，在與周邊項目以及本區(qū)域其他項目形成

7、鮮明價值錯位的前提下，采用貼近周邊市場價格（同等產(chǎn)品條件）的開盤價格，降低客戶門檻順利進入市場，通過項目筑底形成高性價比產(chǎn)品形象，迅速引發(fā)關(guān)注、刺激消費、實現(xiàn)流量奇跡。銷售進程銷售進程銷售率比例銷售率比例價格增幅價格增幅優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策開盤后開盤后1 1個月個月35%35%0 0享受既定優(yōu)惠享受既定優(yōu)惠開盤后開盤后2 2個月個月50%50%10%10%享受既定優(yōu)惠享受既定優(yōu)惠開盤后開盤后4 4個月個月65%65%5%5%無無開盤后開盤后6 6個月個月75%-80%75%-80%5%5%無無2 2、價格建議根據(jù)赤壁競品項目比較，我們把本案的均價定為3200元。根據(jù)推盤順序，我們根據(jù)商鋪所處位置朝

8、向作個價差控制如：2、3#樓一樓底商朝交易板塊中間主通道的前4間，均價系數(shù)2.5，為 8000元/； 北向均價系數(shù)2.3，為7360元/； 其余南向底商均價系數(shù)2.4，為7680元/； 北向底商均價系數(shù)2.0，為6400元/ 2、3#樓二樓南側(cè)商鋪均價系數(shù)1.3，為4160元/； 北側(cè)商鋪均價系數(shù)1.1，為3520元/。詳細如圖示8000元元/ /6400元元/ /7680元元/ /7360元元/ /4160元元/ /3520元元/ /8000元元/ /6400元元/ /7680元元/ /7360元元/ /4160元元/ /3520元元/ /4-15#樓是一起交易板塊內(nèi)街商鋪，采用一通三形式設(shè)

9、計，均價3200元/，每套面積約108，靠近主通道轉(zhuǎn)角處商鋪根據(jù)南北朝向不同，南向均價系數(shù)1.2，為3840元/。北向均價系數(shù)1.1，為3520元/。根據(jù)推盤順序及招商進展，后期開盤價格存有溢價空間。五、招商政策及開業(yè)條件五、招商政策及開業(yè)條件1、招商政策普通商戶，首次合同期三年，兩年免租，進場交經(jīng)營保證金10000元/標(biāo)準(zhǔn)鋪位。如在兩年內(nèi)退租，則不退還保證金。第三年按租金標(biāo)準(zhǔn)交付年租。重點商戶，合同四年一簽，三年免租，進場經(jīng)營，付清第四年租金，并交保證金10000元/標(biāo)準(zhǔn)鋪位。說明：以上招商優(yōu)惠政策，客戶的接受程度比較高。通過前期降低準(zhǔn)入的硬件（如租金交付額度），來促進招商，實現(xiàn)最大限度的商

10、戶入駐率，從而為實現(xiàn)項目銷售的價值最大化和效率最大化打好基礎(chǔ)。2、開業(yè)條件以達到80%的招商率來作為不同階段開業(yè)的條件。以滿足市場運營的需要和項目品牌形象的需要。為了促進項目銷售，打造赤壁國際農(nóng)貿(mào)城品牌形象，為扶持其良好發(fā)展而建議爭取的優(yōu)惠政策，營造促銷售、促招商、安商的良好條件，還需政府部門有以下三大類的政策支持：第一、隨著項目臨近開盤，項目形象打造尤其重要，頒發(fā)重點招商引資項目、市重點投資項目、省“十二五”重點項目、政府重點扶植項目、中國綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)展覽交易基地、政府定點采購基地、公安局重點保護單位、銀行重點支持單位、創(chuàng)業(yè)基地之類的名號和榮譽證書；要求政府承諾今后至少10年內(nèi)不再批建同類項

11、目，新增的同類商品經(jīng)營戶必須進駐扎自己的項目；這些名號雖然有些確實落不了地，看上去有些虛，但對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言卻又是必不可少的。六、銷售促進、招商安商優(yōu)惠政策支持建議六、銷售促進、招商安商優(yōu)惠政策支持建議 第二、作為政府鼎力扶持發(fā)展的重點項目，對內(nèi)，進行封閉式管理、規(guī)范化服務(wù)，為入駐經(jīng)營商戶辦理各種相關(guān)手續(xù)，提供“一站式便民服務(wù)”；市場內(nèi)的廣告牌、店招等均可自行規(guī)劃，自主使用；所有投資客戶及入駐經(jīng)營的商戶，凡涉及到落戶、子女入學(xué)、入托等具體問題，享受當(dāng)?shù)鼐用裢却觥?對外，為業(yè)戶放心經(jīng)營創(chuàng)造良好的外部條件，實行“扎口管理”，未經(jīng)項目管理辦公室許可，任何單位和機構(gòu)不得進入市場檢查、收費；項目入口處，必須由公安派出機構(gòu)設(shè)立警務(wù)室，常年駐市場，為入駐商戶保駕護航；第三、政府給予相關(guān)系列優(yōu)惠政策，實際的免稅、免費等政策支持： 例如，自營客戶購鋪免收房屋交易契稅；“兩免三減半”政策，業(yè)戶可享受從獲利年度起年免征、年減半征收企業(yè)所得稅的待遇；N年內(nèi)對入住商戶免收工商管理費和其他登記類、證照類、管理類等各項行政事業(yè)性收費；若有地方留成，則前三年全部返還商戶；凡入住商戶均有寬帶、有線電視接入，即開即通；若有其他最新國家、省市的各項優(yōu)惠扶植政策出臺，則我項目所有業(yè)主業(yè)戶同時享有。謝謝收看人有了知識，就會具備各種分析能力，明辨是非的能力。所以我們要勤懇讀書，廣泛閱讀，古人說“書中自有黃