房地產(chǎn)行業(yè)分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析萬科、中糧地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、渝開發(fā)萬萬 科科中中 糧糧 地地 產(chǎn)產(chǎn)榮榮 安安 地地 產(chǎn)產(chǎn)渝渝 開開 發(fā)發(fā)CONTANTSCONTANTS萬科 000002.SZ萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。2017年再度上榜，位列榜單第307位。68.526470.058470.647570.585665.90442013年2014年2015年2016年2017年萬科銷售成本率萬科銷售成本率萬科的銷售毛利率和銷售凈利率在2013年到2016年總體

2、成下降的趨勢(shì)，四年的總體下降幅度都在2個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)，幅度較小。而萬科2013年到2016年四年期間成本率一直處于上升階段，于2013年的68.5%提升到2016年的70.6%，上升幅度超過了2個(gè)百分點(diǎn)，這也解釋了萬科在2013-2016四年間，利潤下降的主要原因。萬科的銷售凈利潤率最近4年都處于下降通道中，這與原材料價(jià)格、人力成本上漲引起的成本過快上升，中央和地方層面針對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，以及整個(gè)行業(yè)慢慢由賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變密切相關(guān)，公司主營業(yè)務(wù)獲利能力不斷下降。由于房地產(chǎn)公司的存貨包括了已完工的房屋和未完工的房屋，而房屋的價(jià)格又很高，因此房地產(chǎn)行業(yè)的存貨相比其他行業(yè)偏高。在201

3、0年2014年，萬科存貨的占比最大，達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)的70%左右，于2013年更是達(dá)到峰值74.91%，然后下降，而在此之前整體呈上升的態(tài)勢(shì)。存貨占比較大，銷售停滯，增加了企業(yè)的營運(yùn)成本，導(dǎo)致萬科銷售利潤于2013-2016年處于下降階段。54.543758.872688.7906104.8766138.48220.000020.000040.000060.000080.0000100.0000120.0000140.0000160.00002013年2014年2015年2016年2017年萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率就是反映公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率，它說明一定期間內(nèi)公司

4、應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=當(dāng)期銷售凈收入/平均應(yīng)收賬余額，其中，平均應(yīng)收賬款余額=(期初應(yīng)收賬款余額 + 期末應(yīng)收賬款余額)/ 2。萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2013年起到2017年一直呈現(xiàn)上升狀態(tài)，說明萬科收賬的能力一直在提升，資金流動(dòng)性強(qiáng)，有利于企業(yè)的營運(yùn)，所以萬科2017年的利潤率相較于2013年來說，有一個(gè)大幅度的提升。0.31660.31610.40290.40630.30050.00000.05000.10000.15000.20000.25000.30000.35000.40000.45002013年2014年2015年2016年2017年萬科存貨周轉(zhuǎn)率從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)

5、分析可得，2013-2017年，萬科存貨周轉(zhuǎn)率波動(dòng)較小，2016-2017年有小幅下降，但是同期內(nèi)，利潤卻大幅上升，成本下降幅度較大，由此可見，萬科利潤主要受其成本因素影響，存貨周轉(zhuǎn)率影響較小。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，雖說一直處于領(lǐng)先地位，2013-2016四年間，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，發(fā)展?jié)摿σ驯患s束，使其獲利空間不斷壓縮。2016201720162017年利潤增長原因分析年利潤增長原因分析04010302公司在2017年實(shí)現(xiàn)銷售面積3 5 9 5 . 2 萬 平 方 米 ， 銷 售 額5298.8億元，同比上升30%和45.3%，在22個(gè)城市銷售第一。萬科2017年累計(jì)開工約36

6、51.6萬平方米，同比增長16.4%。而且獲取新項(xiàng)目216個(gè)。萬科2017年底在手貨幣資金1741.2億元，較上年上漲100%，凈負(fù)債率為8.8%，較上年下降17.1%，公司的回款能力大幅上升。萬科物業(yè)已注入80的城市，物流地產(chǎn)累計(jì)獲取62各項(xiàng)目，同時(shí)，推進(jìn)度假、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務(wù)。力圖構(gòu)建地產(chǎn)生態(tài)圈。中糧地產(chǎn)000031.SZ中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司成立于1993年，是一家全國性、綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè),總部位于深圳市。中糧地產(chǎn)立志成為有綜合市場(chǎng)影響力的國內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè),目前,已成熟的產(chǎn)品線:壹號(hào)系列、祥云系列、錦云系列、鴻云系列。 公司凈利率在2017年再創(chuàng)新高，2017

7、年全年實(shí)現(xiàn)凈利潤，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了五年來利潤的持續(xù)穩(wěn)健增長。2016201720162017利潤增長原因分析利潤增長原因分析80%70%30%90%2017年全國商品房銷售面積首破16億平方米，同比上漲7.7%。銷售額首次突破14億元，增長13.7%。公司通過明確”優(yōu)化系統(tǒng)，提質(zhì)增效，創(chuàng)新改革，強(qiáng)化執(zhí)行“經(jīng)營方針使得管控水平進(jìn)一步提升，提升運(yùn)營管理效率，營業(yè)成本同比下降24.54%，銷售毛利率持續(xù)攀升。與往年相比，中糧地產(chǎn)2017年明顯加快拿地節(jié)奏，積極參與土地獲取，”快拿地，巧拿地，拿好地“土地儲(chǔ)備成為不可替代的核心優(yōu)勢(shì)。狠抓“快定位，快設(shè)計(jì)，快報(bào)建，快開工，快開盤，快回款，快結(jié)算“有效提升開

8、盤去化率，積極推動(dòng)商辦整售，整體盈利水平有明顯提升。榮安地產(chǎn) 000517.SZ榮安地產(chǎn)股份有限公司前身為寧波中元股份有限公司，創(chuàng)建于1965年，主要生產(chǎn)經(jīng)營金屬切削機(jī)床。 1999年10月，公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，主營業(yè)務(wù)變更為通信設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品的開發(fā)、研制、銷售。2009年6月，公司完成第二次重大資產(chǎn)重組，向榮安集團(tuán)定向發(fā)行82800萬股A股購買其擁有的八家房地產(chǎn)公司股權(quán)和三處房產(chǎn)，全面退出通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)，進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)業(yè)。2009年6月16日，公司更名為“榮安地產(chǎn)股份有限公司”。 2013-2016年總體成下降的趨勢(shì)，但是幅度不大，基本保持在9%左右。 2017年的凈利率大幅上

9、升達(dá)12.69%， 凈利率的增加說明企業(yè)在的成本在減少，企業(yè)通過減少銷售成本，管理成本和財(cái)務(wù)成本使得企業(yè)的利潤增加。添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本010302銷售成本率和毛利率是相對(duì)應(yīng)的指標(biāo)，兩個(gè)指標(biāo)是成反向的關(guān)系，榮安地產(chǎn)的毛利率和銷售成本率的起伏比較大。榮安地產(chǎn)的毛利率和銷售成本率的起伏比較大，2013到2014毛利率呈下降趨勢(shì)，而銷售成本率成上升趨勢(shì)，2015年銷售成本率大幅的下降，對(duì)應(yīng)的毛利率就大幅的上升，2016和2017年成本和毛利率都相對(duì)的平穩(wěn)。榮安地產(chǎn)的毛利率的變化是因?yàn)槌杀镜淖兓兓?，房地產(chǎn)業(yè)的成本受工人的工資和原材料的價(jià)格的影響比較大，這些因素通過影響成本

10、來影響企業(yè)的利潤。渝開發(fā)000514.SZ重慶渝開發(fā)股份有限公司前身重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司，成立于1984年10月，1992年5月始進(jìn)行股份制改組，將生產(chǎn)性資產(chǎn)3582萬元轉(zhuǎn)為3582萬股國家股，同年6月向社會(huì)公開發(fā)行1800萬股公眾股。1992年9月8日，“重慶市房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司”宣告成立。次年7月12日“渝開發(fā)”在深交所上市。 渝開發(fā)的凈利率在2013到2015年間整體呈下降趨勢(shì)，下跌比率達(dá)到了18%。 2015到2016年間大幅度上升，上漲了接近20%。2016到2017年間有小幅度的下降，大概在2%左右。 比較2013和2017年的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)最終凈利率并沒有太大的差別，都在

11、9%左右。凈利率=凈利潤/主營業(yè)務(wù)收入，如此大幅度的下跌上升，說明企業(yè)的成本控制并不穩(wěn)定，且營業(yè)利潤波動(dòng)也較大。 2015年凈利率大幅下降主要由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)下行，壓力增大，房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)供給過剩， 渝開發(fā)的毛利率和銷售成本率在2013到2015年間起伏不大，2015到2017毛利率先上升再下降，每次的波動(dòng)幅度都在10%左右，在此期間銷售成本率也是同樣的的變化幅度。這說明渝開發(fā)的毛利率變化是由銷售成本率的變化引起的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的人工成本，銷售成本，和宣傳成本會(huì)在不同的時(shí)間有不同的變化，這些因素最終體現(xiàn)在銷售成本率上并進(jìn)一步影響整體的凈利率。 渝開發(fā)的毛利率和銷售成本率在2013到2015

12、年間起伏不大，2015到2017毛利率先上升再下降，每次的波動(dòng)幅度都在10%左右，在此期間銷售成本率也是同樣的的變化幅度。這說明渝開發(fā)的毛利率變化是由銷售成本率的變化引起的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的人工成本，銷售成本，和宣傳成本會(huì)在不同的時(shí)間有不同的變化，這些因素最終體現(xiàn)在銷售成本率上并進(jìn)一步影響整體的凈利率。 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率以及銷售成本與付款方式有關(guān)，渝開發(fā)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變動(dòng)趨勢(shì)與銷售成本率的變動(dòng)趨勢(shì)相同，證明主要影響這一比率的因素就是成本的控制。 渝開發(fā)的營業(yè)利潤率整體的變化趨勢(shì)和凈利率的變化趨勢(shì)相同，且2013和2017的數(shù)據(jù)同樣只有微小的差距。2015年受不斷增加的銷售成本影響，

13、利潤率降到最低，而在銷售成本下降最多的2016年，營業(yè)利潤大幅上漲，這證明該企業(yè)主要影響利潤上升的因素就是成本，說明其他管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)整體的影響并不大，只要有效的控制成本，不出現(xiàn)較大的波動(dòng)，該企業(yè)的利潤就能穩(wěn)定的提升。添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本50%60%70%這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓

14、生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本01020304這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本04010302此處添加文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題此處添加文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題此處

15、添加文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題此處添加文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題 毛利率是評(píng)價(jià)公司盈利能力的最核心指標(biāo)。影響毛利率高低的直接因素是產(chǎn)品售價(jià)和產(chǎn)品成本，產(chǎn)品售價(jià)取決于市場(chǎng)定價(jià)權(quán)和銷售策略等，產(chǎn)品成本取決于原材料價(jià)格和生產(chǎn)技術(shù)水平等添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本01030204文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這里是您的文本文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)

16、擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本這里添加文本請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字這里添加文本請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的文字添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本2013201420152016這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有

17、范添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本系列 1, 2002/1/5, 32系列 1, 2002/1/6, 32系列 1, 2002/1/7, 28系列 1, 2002/1/8, 12系列 1, 2002/1/9, 15系列 2, 2002/1/5, 12系列 2, 2002/1/6, 12系列 2, 2002/1/7, 12系列 2, 2002/1/8,

18、 21系列 2, 2002/1/9, 2845%55%文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本小文藝小文藝小文藝小文藝小文藝文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字文字內(nèi)容點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字點(diǎn)擊添加相關(guān)標(biāo)題文字添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本20132013201420142015201520162016這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝添 加 您 的 文 本添 加 您 的 文 本這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝這是小標(biāo)題文藝讓生活更有范文藝讓生活更有范文藝添 加 您 的 文 本添 加 您