東莞虎門國際購物中心美食街氛圍包裝方案

1、2東莞總體房地產(chǎn)市場研究3東莞：城市概況東莞區(qū)位交通東莞市位于廣東省中南部，珠江三角洲東部，地處廣州、深圳黃金經(jīng)濟(jì)走廊中間，距離香港140公里。2014年總?cè)丝?34.31萬人，gdp產(chǎn)值5881.18億元，人均gdp7.04萬/人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，消費(fèi)力強(qiáng)勁東莞是廣深黃金經(jīng)濟(jì)走廊樞紐，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，人均東莞是廣深黃金經(jīng)濟(jì)走廊樞紐，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，人均gdpgdp達(dá)到達(dá)到7.047.04萬萬/ /人，消費(fèi)人，消費(fèi)力強(qiáng)勁力強(qiáng)勁4東莞：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息制造業(yè)、電氣機(jī)械及設(shè)備制造業(yè)、紡織服裝鞋帽制造業(yè)、食品飲料加工制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)；特色產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)：玩具及

2、文體用品制造業(yè)、家具制造業(yè)、化工制造業(yè)、包裝印刷業(yè)；先進(jìn)制造業(yè)先進(jìn)制造業(yè)：裝備制造業(yè)、鋼鐵冶煉和加工、石油和化學(xué)；高科技術(shù)高科技術(shù)制造業(yè)制造業(yè)：醫(yī)藥制造業(yè)、電子及通信設(shè)備制造業(yè)、電子計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)療設(shè)備及儀器儀表制造業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)平分秋色，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)良好5東莞：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)l在傳統(tǒng)的制造業(yè)貢獻(xiàn)下，東莞2014年工業(yè)總產(chǎn)值1.2萬億元，但轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫。l東莞市政府發(fā)布東莞制造2025戰(zhàn)略文件，東莞制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提速。東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，人口數(shù)量和素質(zhì)均提升，購房人群數(shù)量將增長6東莞：產(chǎn)業(yè)布局東莞五大功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，虎門港處重要地位，未來有力促進(jìn)濱海板塊中的沙田房地產(chǎn)的發(fā)展“

3、一中心多支點(diǎn)”城市布局五大功能區(qū)東莞制造業(yè)十二五規(guī)劃l 根據(jù)十二五規(guī)劃，重點(diǎn)建設(shè)松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、虎門港、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大先進(jìn)制造業(yè)高端功能區(qū)l 將虎門港打造成為我市先進(jìn)制造業(yè)的物流服務(wù)基地和臨港產(chǎn)業(yè)基地。7東莞房地產(chǎn)市場分析82013-2015年東莞市住宅量價(jià)走勢東莞市2013年住宅新增供應(yīng)量約為6萬套，成交量為6.5萬套，年成交均價(jià)為8685元/；2014年住宅新增供應(yīng)量5.1萬套，成交量4.4萬套，年成交均價(jià)為8624元/2015年1月-5月住宅新增供應(yīng)量2.3萬套，成交量2.4萬套，年成交均價(jià)為8622元/849987658477844885999270824186148642853

4、287429291914794638865942385218334838485548218878987678762808882938494893190590100020003000400050006000700080009000100002013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月

5、2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2013-20152013-2015年東莞市住宅量價(jià)走勢年東莞市住宅量價(jià)走勢成交套數(shù)新增套數(shù)成交均價(jià)_x000d_（元/）92013-2015東莞市土地出讓情況年份出讓土地（塊）出讓面積（）建筑面積（）成交價(jià)（萬元）成交均價(jià)20137829716546377444162467925482014371229052332033485581325772015（上半年）214175418963922405392683l從2013到2015年，東莞市土地成交均價(jià)在逐年上升。l2014年房地產(chǎn)出讓情況處于低谷狀態(tài)，出讓土地不及2013年的一半，成交均

6、價(jià)雖有所上升，但上升幅度不大；l2015年上半年東莞市出讓土地?cái)?shù)量有所上升，且成交單價(jià)上升了100多塊，房地產(chǎn)市場有所好轉(zhuǎn)。10虎門整體市場供需量價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：瑞峰置業(yè)市場研究部虎門鎮(zhèn)2013年住宅供應(yīng)1958套，成交2641套，月均成交約220套2014年住宅供應(yīng)2489套，成交3050套，月均成交約254套2015年1-5月住宅供應(yīng)1720套，成交1970套，月均成交約394套，市場火爆276 268 226 475 156 517 26 14 88 0 100 534 290796 116 654 950 523 102 263 219 243 168 250 218 185 179

7、155 136 36 55 102 97 124 90 75 101 390 424 724 832 213 90 439 393 835 10,902 10,838 10,409 10,236 10,131 10,225 9,795 9,743 10,431 9,909 10,357 9,932 10,610 10,031 10,237 9,045 9,173 9,534 9,653 9,272 11,540 13,623 10,055 10,857 10,478 9,816 10,049 10,336 12,086 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,0

8、00 14,000 010020030040050060070080090010002013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2013.1-2015.5虎門市場供需量價(jià)分析供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/)2013.12015

9、.5成交7661套，月均成交約264套1120142014年年1 1月月-2015-2015年年5 5月月虎門鎮(zhèn)普通住宅各總價(jià)區(qū)間所處面積段的成交套數(shù)分布虎門鎮(zhèn)普通住宅各總價(jià)區(qū)間所處面積段的成交套數(shù)分布總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間/ /面積面積段段4040以下以下 40504050 50605060 60706070 70807080 80908090901009010010011010011011012011012012013012013013014013014014015014015015016015016016017016017017018017018018019018019019020019020

10、0200200以以上上合計(jì)合計(jì)2020萬以下萬以下11 120302030萬萬6219 930403040萬萬819 940504050萬萬02011302181850605060萬萬951311747460706070萬萬1085818951128128170807080萬萬6607059354374174180908090萬萬112399656295378248249010090100萬萬2556755127342702702100110100110萬萬773155833318873873110120110120萬萬198124726222217217120130120130萬萬85424

11、6429621179179130140130140萬萬14513171467321127127140150140150萬萬2162651076108108150160150160萬萬11161585810319595160170160170萬萬23543561358282170180170180萬萬11216811829193193180190180190萬萬611531108181190200190200萬萬1144856155353200250200250萬萬11133714529191250300250300萬萬31182222300350300350萬萬2192121350400350

12、400萬萬1212222400450400450萬萬252525450500450500萬萬88 8500550500550萬萬111111550600550600萬萬111111600700600700萬萬88 8合計(jì)合計(jì)6 613131 113613619719722522528912891163163383820620692925415413434353549491919262621421448864886虎門鎮(zhèn)暢銷總價(jià)區(qū)間產(chǎn)品面積段分析虎門鎮(zhèn)暢銷總價(jià)區(qū)間產(chǎn)品面積段分析虎門鎮(zhèn)暢銷產(chǎn)品主要為90-100，暢銷總價(jià)區(qū)間為70-110萬元；虎門改善型暢銷產(chǎn)品為140-150，暢銷總價(jià)區(qū)間為13

13、0-190萬元。虎門本地人34%新莞人26%周邊鎮(zhèn)區(qū)11%深圳客24%其他5%虎門本地人57%新莞人18%周邊鎮(zhèn)區(qū)12%深圳客8%其他5%虎門市場潛在項(xiàng)目供應(yīng)體量虎門市場潛在項(xiàng)目供應(yīng)體量數(shù)據(jù)來源：瑞峰置業(yè)市場研究部虎門潛在供應(yīng)虎門潛在供應(yīng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商地址地址占地面積占地面積建筑面積建筑面積（部分按容積率2.5計(jì)算）項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目進(jìn)程預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)上市時(shí)間中國電子地塊中國電子?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)園有限公司虎門鎮(zhèn)赤崗村160019 400048 地塊待定悅府東莞市中科泰豐實(shí)業(yè)投資有限公司虎門鎮(zhèn)北柵村21200 63600 報(bào)規(guī)2015年佳兆業(yè)御龍山花園東莞市德弘貿(mào)易有限公司虎門鎮(zhèn)金洲村

14、33910 84775 開工2015年虎門實(shí)業(yè)地塊東莞市虎門實(shí)業(yè)投資有限公司虎門鎮(zhèn)北柵村52922 116428 地塊待定泰明商業(yè)大廈東莞市泰明實(shí)業(yè)投資有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)村頭社區(qū)7439 18600報(bào)規(guī)待定中惠悅峰花園中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司虎門鎮(zhèn)赤崗社區(qū)30180 60360 報(bào)規(guī)2016年金洲豪苑東莞市連升置業(yè)有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)連升路東側(cè)9672 38688 報(bào)規(guī)待定連升豪庭東莞市凱和實(shí)業(yè)投資有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)博涌社區(qū)社崗7159 21476 開工2015年西湖華庭東莞市威遠(yuǎn)島省級(jí)旅游渡假區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東莞市虎門虎門大道西14589 36470 報(bào)規(guī)2016年金翡麗大廈東莞市

15、豐泰建設(shè)房地產(chǎn)有限公司東莞市虎門鎮(zhèn)博涌社區(qū)7200 28799 報(bào)規(guī)待定花城豪苑東莞市盛通花城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司虎門鎮(zhèn)博涌社區(qū)博美村13754 34390 報(bào)規(guī)待定德基廣場東莞市德基實(shí)業(yè)投資發(fā)展有限公司虎門鎮(zhèn)博涌村12383 54485 報(bào)規(guī)待定冠科商業(yè)中心東莞市冠科實(shí)業(yè)投資有限公司虎門鎮(zhèn)龍眼社區(qū)19517 48800報(bào)規(guī)待定合計(jì)389944 389944 939520 939520 潛在項(xiàng)目供應(yīng)體量約93.9萬按照市場去化速度的消化周期約為3年整體市場供應(yīng)量充足13虎門市場區(qū)域版圖本項(xiàng)目白馬板塊新城板塊白沙高鐵板塊大品牌開發(fā)商逐鹿虎門，市場競爭激烈東海城堡悅榕東岸中電子項(xiàng)目虎門國際公館金地琥

16、悅虎門萬達(dá)廣場萬科金色里程龍泉圣達(dá)菲南部灣萬科城佳兆業(yè)御龍山建筑面積44萬容積率4.0產(chǎn)品剩余380以上大戶型均價(jià)12000元/客戶受力點(diǎn)：1.地段2.城市配套該項(xiàng)目主推大戶型產(chǎn)品，自2011年7月入市，銷售速度緩慢虎門新城板塊龍泉圣達(dá)菲客戶背景構(gòu)成豪宅產(chǎn)品（190以上）：虎門本地個(gè)體戶、村民為主少部分布料市場、小生意老板的外地人客戶生意人本地人72%深圳松崗3%深圳沙井5%新莞人14%周邊鎮(zhèn)區(qū)6%客戶籍貫構(gòu)成項(xiàng)目名稱面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率存量套數(shù)龍泉豪苑改善160-20084 7%84 100%0 豪宅200以上1095 93%754 69%341 洋房合計(jì)1179 10

17、0%838 71%341 15中大規(guī)模，綠化率高一期采取圍合式園林虎門新城板塊龍泉圣達(dá)菲面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產(chǎn)品160-2009000144-180萬7%13608 13608 滯銷產(chǎn)品350-5509528330-550萬93%208653 143675 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地面（）11萬綠化率62.8%建筑面（）44萬綠化面積（）69080容積率4戶均園林面積（）78建筑密度30%總戶數(shù)885高溢價(jià)產(chǎn)品：350-550，占比93%，貨值約20.8億，已售14.3億現(xiàn)金流與高溢價(jià)產(chǎn)品比例錯(cuò)位建筑面積6.95萬容積率3.

18、9產(chǎn)品70-963-4房均價(jià)10000-12000元/（帶1500精裝）客戶受力點(diǎn)：1.地段2.城市配套3.升值前景產(chǎn)品面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率可售套數(shù)洋房70-8017834%178100%0洋房9010035666%35099%1普通住宅合計(jì)534100%53399%12014年9月28日開盤至今已售罄，剩余尾貨1套在售開盤期月均銷售約88套，銷售去貨速度快虎門新城板塊萬科金色里程客戶背景構(gòu)成剛需產(chǎn)品（70-90）：虎門本地個(gè)體戶老板布料市場、黃河時(shí)裝城的生意客少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶、松崗沙井客戶寶安、南山投資客（售罄)本地人39%深圳松崗7%深圳沙井5%寶安4%南山2%新莞人3

19、7%周邊鎮(zhèn)區(qū)6%客戶籍貫構(gòu)成17規(guī)模小，密度高，綠化面積低虎門新城板塊萬科金色里程（售罄）面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產(chǎn)品70-1001088773108萬100%49418 49418 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地面（）1.74萬綠化率25%建筑面（）6.95萬綠化面積（）4344容積率3.99戶均園林面積（）8建筑密度25%總戶數(shù)543現(xiàn)金流產(chǎn)品：70-100，占比100%，貨值約4.9億，已售4.9億建筑面積78.4萬容積率2.24產(chǎn)品95-1423-4房均價(jià)10500元/（帶1500精裝）客戶受力點(diǎn)：1.地段2.城市配套3.項(xiàng)

20、目社區(qū)配套4.升值前景2014年11月22日開盤，開盤期月均銷售約249套，去貨速度較快暢銷戶型：95三房戶型虎門新城板塊南部灣萬科城客戶背景構(gòu)成l企業(yè)技術(shù)人員l本地人新生代l周邊鎮(zhèn)區(qū)及松崗、沙井轉(zhuǎn)移自住客l少量寶安、南山投資客l布料服裝市場小老板l企業(yè)中層管理層l部分本地人個(gè)體戶客戶改善產(chǎn)品（140）剛需產(chǎn)品（100以下）本地人34%松崗6%沙井12%寶安3%南山2%新莞人32%周邊鎮(zhèn)區(qū)11%客戶籍貫構(gòu)成面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率存量套數(shù)小戶型小戶型50-7050-70144 8%135 94%94%9 9 剛需70-1001248 72%1165 93%83 改善130-1

21、60352 20%345 98%7 洋房合計(jì)洋房合計(jì)1744 100%1645 94%9919超大規(guī)模，密度、綠化中等，受別墅排布影響，弱化園林空間面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產(chǎn)品50-701010350-70萬8%8729 8183 70-1001037870103萬72%110094 102772 130-16012008 156192萬20%61289 60070 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地面（）34.9萬綠化率31.59%建筑面（）78.4萬綠化面積（）110249容積率2.24戶均園林面積（）15建筑密度30%總戶數(shù)734

22、9虎門新城板塊南部灣萬科城現(xiàn)金流產(chǎn)品：70-100，占比72%，貨值約11億，已售10.2億高溢價(jià)產(chǎn)品：130-160，占比20%，貨值約6.1億，已售6億建筑面積50萬容積率1.50產(chǎn)品剩余170大戶型均價(jià)11000元/客戶受力點(diǎn)：1.景觀2.圈層3.社區(qū)環(huán)境4.區(qū)域前景產(chǎn)品面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率可售套數(shù)公寓50以下81736%78896%29洋房709053723%51496%23洋房9011076433%73396%31洋房120-140532%53100%0洋房140-1601 - 1100%0洋房160以上1537%13488%19普通住宅合計(jì)2325100%222

23、396%102客戶背景構(gòu)成剛需產(chǎn)品（70-100）：2009年入市至今已推出五期，總體銷售速度一般暢銷戶型：90-120戶型；滯銷戶型：165-215戶型虎門白沙高鐵板塊虎門國際公館改善產(chǎn)品（100-140）：豪宅產(chǎn)品（160以上）：公寓產(chǎn)品（50以下）：l投資客l少部分白領(lǐng)階層l本地公務(wù)員l白沙片區(qū)生意客戶l部分松崗沙井轉(zhuǎn)移自住客l布料市場老板l企業(yè)高管l布料市場老板l私營企業(yè)主本地人38%深圳松崗9%深圳沙井13%新莞人32%周邊鎮(zhèn)區(qū)8%客戶籍貫構(gòu)成21面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產(chǎn)品90-120886779106萬56%97980

24、94362 滯銷產(chǎn)品165-21510249169-217萬7%31172 27478 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地面（）35萬綠化率47.19%建筑面（）50萬綠化面積（）165165容積率1.5戶均園林面積（）98總戶數(shù)1685虎門白沙高鐵板塊虎門國際公館現(xiàn)金流產(chǎn)品：90-120，占比56%，貨值約9.7億，已售9.4億高溢價(jià)產(chǎn)品：165-215，占比7%，貨值約3.1億，已售2.7億大規(guī)模，低密、綠化率高建筑面積45萬容積率2.99產(chǎn)品93-1473-4房另有186雙拼戶型均價(jià)9500元/客戶受力點(diǎn)：1.社區(qū)配套2.區(qū)域前景客戶背景構(gòu)成l布料、服裝市場生意客l廠企中層管理技術(shù)人員l少

25、量松崗沙井自住客l布料、服裝生意老板l企業(yè)高管改善產(chǎn)品（110-140）豪宅產(chǎn)品（180以上）剛需產(chǎn)品（70-100）月均銷售約134套單位，總體銷售速度較快暢銷戶型：93-125三房虎門白沙高鐵板塊虎門萬達(dá)廣場l布料市場老板l本地人個(gè)體戶本地人36%深圳松崗12%深圳沙井7%新莞人33%周邊鎮(zhèn)區(qū)12%客戶籍貫構(gòu)成面積區(qū)間面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)占占比比已售套數(shù)已售套數(shù)銷售率銷售率存量套數(shù)存量套數(shù)小戶型50-703 1%0 0%3 剛需70-100947 77%921 97%26 剛需100-130166 13%134 81%32 改善130-160114 9%92 81%22

26、 洋房合計(jì)洋房合計(jì)1230 1230 100%100%1147 1147 93%93%80 80 23中等規(guī)模，高密度面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產(chǎn)品93-125886779106萬90%92824 87084 滯銷產(chǎn)品130-16010000130-160萬9%17688 14275 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地面（）11萬綠化率31%建筑面（）45萬綠化面積（）34410容積率2.99戶均園林面積（）26建筑密度50%總戶數(shù)1323虎門白沙高鐵板塊虎門萬達(dá)廣場現(xiàn)金流產(chǎn)品：79-125，占比90%，貨值約9.2億，已售8.7億高溢價(jià)

27、產(chǎn)品：130-160，占比9%，貨值約1.7億，已售1.4億4月24日開盤至今網(wǎng)簽33套（推貨約100來套），銷售速度不理想，網(wǎng)簽均價(jià)10286元/虎門白沙高鐵板塊金地琥悅建筑面積11萬容積率2.18產(chǎn)品90-1403-5房簽約均價(jià)10286元/客戶受力點(diǎn)：1.社區(qū)環(huán)境2.區(qū)域前景客戶背景構(gòu)成l布料、服裝市場生意客l布料、服裝生意老板改善產(chǎn)品（110-140）剛需產(chǎn)品（70-100）本地人43%新莞人57%客戶籍貫構(gòu)成物業(yè)類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比已售套數(shù)近期均價(jià)（元/）銷售率存量套數(shù)洋房剛需70-100142 45%19 9852 13%123 剛需100-130144 45%9 10

28、210 6%135 改善130-16032 10%5 11577 16%27 洋房合計(jì)洋房合計(jì)318 318 100%100%33 33 10286 10286 10%10%285 285 25面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品90-1301028690-160萬90%28799 2648 130-16011577 143-176萬10%5372 839 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地面（）4.4萬綠化率40%建筑面（）11萬綠化面積（）17600容積率2.18戶均園林面積（）20總戶數(shù)880虎門白沙高鐵板塊金地琥悅現(xiàn)金流產(chǎn)品：9

29、0-130，占比90%，貨值約2.8億，已售2.6億高溢價(jià)產(chǎn)品：130-160，占比10%，貨值約5000萬，已售839萬小規(guī)模，密度中等，高綠化建筑面積30.6萬容積率2.28產(chǎn)品98-1482-4房簽約均價(jià)8300元/產(chǎn)品面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比已售套數(shù)銷售率可售套數(shù)洋房70801135%11198%2洋房80902119%20899%3洋房90100165774%155594%102洋房100110281%1864%10洋房1201301386%13094%8洋房130140171%17100%0洋房140150643%1930%45洋房15016040%4100%0普通住宅合計(jì)223

30、2100%206292%170虎門白馬板塊豐泰東海城堡客戶背景構(gòu)成l 松崗、沙井轉(zhuǎn)移自住客戶l 廠企中層管理者l 技術(shù)人員l 生意客l 本地新生代l 布料市場小老板l 周邊廠企高管l 少量周邊村民改善產(chǎn)品（110-140）剛需產(chǎn)品（70-100）客戶受力點(diǎn)：1.價(jià)格2.社區(qū)環(huán)境3.區(qū)域前景4.交通距離5.配套本地人22%深圳松崗18%深圳沙井14%新莞人37%周邊鎮(zhèn)區(qū)9%客戶籍貫構(gòu)成目前推出最后余貨產(chǎn)品，銷售率達(dá)92%，該項(xiàng)目深圳客戶占比較高27中等規(guī)模，高綠化面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷暢銷產(chǎn)品產(chǎn)品70-100799156-80萬89%

31、134596 131061 100-130825782-107萬7%15762 14528 滯銷滯銷產(chǎn)品產(chǎn)品130-1608684112-138萬4%10703 6044 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地（）10.6萬綠化率46%建筑面（）30.6萬綠化面積（）48760容積率2.28戶均園林面（）20總戶數(shù)2438虎門白馬板塊豐泰東海城堡現(xiàn)金流產(chǎn)品：70-100，占比89%，貨值約13.4億，已售13.1億高溢價(jià)產(chǎn)品：130-160，占比4%，貨值約1億，已售0.6億建筑面積33萬容積率2.38產(chǎn)品145-190大戶型均價(jià)9700元/客戶受力點(diǎn)：1.景觀2.圈層3.社區(qū)環(huán)境4.區(qū)域前景二期客

32、戶背景構(gòu)成l本地個(gè)體戶高收村民l部分私營企業(yè)主l布料市場老板l周邊鎮(zhèn)區(qū)高端客戶l少量深圳客戶二期2012年7月推出市場，普遍銷售緩慢，月均銷售約9套單位虎門白馬板塊豐泰悅榕東岸l周邊村民l布料市場小老板l周邊廠企高管改善產(chǎn)品（140-160）豪宅產(chǎn)品（170以上）本地人81%深圳松崗2%深圳沙井4%新莞人8%周邊鎮(zhèn)區(qū)5%客戶籍貫構(gòu)成面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比已售套數(shù)近期均價(jià)（元/）銷售率存量套數(shù)剛需70-100159 14%159 /100%0 剛需100-130427 39%427 /100%0 改善130-160183 17%174 9430 95%9 改善160-200192 17%1

33、86 9715 97%6 豪宅200以上144 13%105 8664 73%39 洋房合計(jì)洋房合計(jì)1105 1105 100%100%1051 1051 9172 9172 95%54 54 29中等規(guī)模，高綠化面積段（）成交均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間(元)供應(yīng)占比相應(yīng)貨值（萬元）已售貨值（萬元）暢銷暢銷產(chǎn)品產(chǎn)品70-100920063-92萬14%12434 12434 100-130970097-126萬39%47632 47632 滯銷滯銷產(chǎn)品產(chǎn)品200以上8664180萬以上13%24952 18194 產(chǎn)品投資組合分析規(guī)劃指標(biāo)分析占地（）10.2萬綠化率54.15%建筑面（）33萬綠化面

34、積（）55233容積率2.38戶均園林面積（）50總戶數(shù)1104虎門白馬板塊豐泰悅榕東岸現(xiàn)金流產(chǎn)品：70-130，占比53%，貨值約6億，已售6億高溢價(jià)產(chǎn)品：100-130，占比39%，貨值約4.7億，已售4.7億30東海城堡悅榕東岸中電子項(xiàng)目虎門國際公館金地琥悅虎門萬達(dá)廣場萬科金色里程龍泉圣達(dá)菲南部灣萬科城宏遠(yuǎn)御龍山虎門市場整體分析白沙高鐵板塊約11000元/白馬板塊8200-12000元/新城板塊11000-12000元/白沙高鐵版塊暢銷產(chǎn)品80-120總價(jià)約80-130萬戶均園林面積滯銷產(chǎn)品160以上總價(jià)約170萬以上20-98客戶結(jié)構(gòu)虎門約80%，廣州、深圳約20%客戶消費(fèi)特征注重區(qū)域

35、前景、社區(qū)配套版塊賣點(diǎn)輕軌、未來規(guī)劃白馬版塊暢銷產(chǎn)品80-120總價(jià)約80-120萬戶均園林面積滯銷產(chǎn)品160以上總價(jià)約170萬以上20-50客戶結(jié)構(gòu)虎門布料市場等客戶約90%，深圳約10%客戶消費(fèi)特征注重景觀、社區(qū)、圈層版塊賣點(diǎn)景觀資源、項(xiàng)目品質(zhì)新城版塊暢銷產(chǎn)品80-120總價(jià)約90-130萬戶均園林面積滯銷產(chǎn)品180以上總價(jià)約190萬以上8-78客戶結(jié)構(gòu)虎門90%深圳10%客戶消費(fèi)特征注重地段、城市配套、社區(qū)版塊賣點(diǎn)中心地段、城市配套、生活便利性l 暢銷產(chǎn)品：為90-110，暢銷總價(jià)區(qū)間為90-130萬元 l客戶背景：布料市場小老板、企業(yè)高管人群、少量村民l客戶區(qū)域：虎門布料市場、深圳松崗

36、、沙井客l消費(fèi)特征：看重區(qū)域前景、社區(qū)配套、交通距離、景觀31項(xiàng)目分析環(huán)境現(xiàn)狀分析environmental situation analysis虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan環(huán)境現(xiàn)在因缺乏包裝及商店的進(jìn)駐而顯得冷清，整體的氣氛包裝顯得尤為重要，更加要著考慮公共空間的裝飾與吸引人流的創(chuàng)意點(diǎn)。now because of lack of packaging and environment in the store and seemed deserted, the overall atmos

37、phere packaging is particularly important, more to consider public space decoration and attract peoples creativity內(nèi)街內(nèi)街入口（廣場）street entrance（square）下沉樓梯處兩側(cè)sinking the stairs on both sidesinside street 中庭centre courtyard針對(duì)項(xiàng)目狀況我們將從兩個(gè)角度對(duì)空間進(jìn)行規(guī)劃構(gòu)想：分析結(jié)論analysis conclusion虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food stree

38、tatmosphere packaging concept plana. 整體空間的氛圍營造b. 美觀與宣傳結(jié)合運(yùn)用多種道具和設(shè)計(jì)手段，結(jié)合不同區(qū)域位置特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以提升美食街氛圍、增加景觀點(diǎn)位并最終達(dá)到傳遞商場形象的作用。the use of a variety of props and design method, combined with the characteristics of different regional position of design, enhancing the business climate, increase the landscape point a

39、nd finally achieved the transfer market image effectlamplight顏 色情景裝置方法colourscene device燈 光顏色應(yīng)用color application虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan暖色調(diào)色系提取食物中暖色調(diào)顏色，應(yīng)用到各個(gè)設(shè)計(jì)區(qū)域中燈光應(yīng)用lamplight application虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept pla

40、n良好的照明可為商業(yè)街自身和周邊環(huán)境增加活力，使商業(yè)的功能得到修葺和完善，提高商業(yè)氣氛。情景裝置應(yīng)用centre courtyard intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan情景裝置-利用中庭大范圍空間，添加色彩豐富的情景裝飾擺件。中庭內(nèi)街入口（廣場）具體設(shè)計(jì)centre courtyardstreet entrance（square）內(nèi)街street 下沉樓梯處兩側(cè)sinking the stairs on both sides內(nèi)街入口內(nèi)街中庭下沉樓梯處兩側(cè)平面分區(qū)floor

41、plan虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內(nèi)街入口意向一street entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內(nèi)街入口裝置內(nèi)街入口意向二street entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內(nèi)街入口噴繪內(nèi)街入口意向三street

42、 entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan“羊肉串”造型結(jié)合logo及品牌燈箱內(nèi)街入口意向四street entrance intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan內(nèi)街入口立體字造型內(nèi)街整體包裝氛圍說明street ensemble atmosphore packaging 虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streeta

43、tmosphere packaging concept plan頂燈（食物造型）外擺位（豐富空間層次）廣告位（每個(gè)業(yè)態(tài)店招+側(cè)面店 招+貫穿元素）立柱（廣告宣傳結(jié)合泛光照明）內(nèi)街整體包裝氛圍意向一street ensemble atmosphore packaging 虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan中式古建筑屋檐琉璃瓦元素內(nèi)街整體包裝氛圍意向二street ensemble atmosphore packaging 虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food street

44、atmosphere packaging concept plan中式古建筑橫梁彩繪內(nèi)街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan店招上方空間-應(yīng)用中式屋檐琉璃瓦的正立面噴繪圖案，營造室外建筑空間效果。（第一階段可用pvc板噴繪第二階段可實(shí)際制作成屋檐實(shí)體）屋檐樣式二內(nèi)街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept pla

45、n店招上方空間-應(yīng)用中式橫梁彩繪的正立面噴繪圖案，營造室外建筑空間效果。屋檐樣式二內(nèi)街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan店招上方空間-應(yīng)用中式鏤空花紋，具有很強(qiáng)的裝飾效果。屋檐樣式三內(nèi)街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen icsc -food streetatmosphere packaging concept plan商店店招-根據(jù)每個(gè)不同商店的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)每個(gè)店招內(nèi)街店面包裝storefront intention虎門國際購物中心-美食街 humen ics