第16講第六章第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理-最新課件

1、第16講 第六章第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理(2012新版)第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念1、房地產(chǎn)抵押2001年建設部下發(fā)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(原建設部令第98號)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人有權就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。2、抵押人抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。3、抵押權人抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。4、預購商品房貸款抵押預購商品房貸款抵押，

2、是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構作為償還貸款履行擔保的行為。5、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。注：房地產(chǎn)抵押的特征是不轉移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設典有顯著的區(qū)別。例題1：房地產(chǎn)抵押人不一定就是債權人。( )。（2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：×解析：房地產(chǎn)抵押人不是債權人。例題2：抵押人就是債務人。 ( ) （2001年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：×解析：

3、抵押人不一定就是債務人。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。二、房地產(chǎn)抵押的條件1、房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形。一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在

4、地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。例題：地上無建筑物的劃撥土地使用權不能單獨設定抵押。( ) （2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。2、物權法規(guī)定可以抵押的財產(chǎn)和不得抵押的財產(chǎn)物權法規(guī)定，債務人或者第三人有權處分可以抵押的財產(chǎn)有：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權

5、；生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上列財產(chǎn)一并抵押。物權法規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。例題：物權法規(guī)定，不得抵押的財產(chǎn)有( )。（2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）A依法被查封的財產(chǎn) B正在建造的建筑物C所有權有爭議的財產(chǎn)

6、 D學校的教學樓E工廠的生產(chǎn)設備答案：ACD解析：物權法規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。3、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定不得設定抵押權的房地產(chǎn)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法也規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產(chǎn)；(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建

7、筑物；(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(5)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。例題：下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有( )。（2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）A集體所有的土地使用權 B村辦企業(yè)廠房C列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D宅基地E已經(jīng)設定抵押權的房地產(chǎn)答案：AD解析：物權法第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。擔保法第37條第2項規(guī)定，宅基地不得抵押。三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(1)房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押。以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關系存

8、續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。(2)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。例題1：下列房屋中，可以設定抵押權的是( )。（2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）A醫(yī)院門診大樓 B農(nóng)村宅基地上的房屋C學校教學大樓 D鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房答案：D解析：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)

9、療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。例題2：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權( )。( 2011年土地登記相關法律知識試題)A另行約定是否抵押 B一并抵押C分別抵押 D附條件抵押答案：B解析：中華人民共和國物權法第一百八十二條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。例題3：現(xiàn)行法律未禁止設定抵押權的房地產(chǎn)是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A權屬有爭議的房地產(chǎn) B鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房C以公益為目的的教育設施 D依法被查封的房地產(chǎn)答案：B解析：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其

10、占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。(3)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限。(4)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。(5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。(6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(7)以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的

11、履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。(9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(10)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。(11)預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。(12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。(13)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，

12、抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內(nèi)容。例題：鄭某與吳某在抵押合同中約定，若鄭某在債務履行期屆滿時不能清償吳某的債務，則作為抵押物的房屋的所有權轉移為吳某所有。該約定的效力為( )。( 2009年土地登記相關法律知識試題)A有效 B無效 C效力待定 D可變更答案：B解析：物權法第186條規(guī)定，“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有?！边@是關于禁止流押的規(guī)定。擔保法若干問題解釋第57條也規(guī)定，當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內(nèi)容無效，但所約定內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。(1

13、4)抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?15)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。例題：甲大學為了籌集建設資金，擬將建有教學大樓的房地產(chǎn)向銀行抵押以獲取貸款，該教學大樓的建設資金是財政撥款。對此，下列說法正確的是( )。（2008年土地管理基礎與法規(guī)試題）A該房地產(chǎn)可以抵押B該房地產(chǎn)不能抵押C房屋不可以抵押，但土地可以抵押D房屋可以抵押，但土地不能抵押答案

14、：B解析：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施，不能抵押。(16)訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。（抵押人未告知抵押情況，承擔責任；告知抵押情況，不承擔責任）例題：抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原

15、房屋租賃合同 ( )。 （2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）A不受該抵押權影響 B應當解除 C沒有效力 D不得對抗抵押權答案：A解析：訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。(17)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。例題1：張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有( )。（2

16、011年房地產(chǎn)估價師制度試題）A該房屋的所有權仍屬于張某B張某應將該房屋交付給甲銀行使用C經(jīng)甲銀行同意，張某可以出售該房屋D未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效E該房屋所有權證書交給甲銀行保管答案：AC解析：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。例題2：以預售商品房抵押的，該開發(fā)項目必須取得商品房預售許可證。 ( ) （2007年房地產(chǎn)估價

17、師制度試題）答案：解析：預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。例題3：下列關于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）A村辦企業(yè)的廠房可以抵押B以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產(chǎn)C公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押D抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效E同一房地產(chǎn)不得設定兩個以上抵押權答案：ABD解析：房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，可以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會

18、公益設施以外的房地產(chǎn)為自身債務設定抵押。例題4：甲將其房屋作抵押向乙借款。抵押期間，甲欲將該房屋出賣給丙，并告知丙抵押情況。下列說法中，正確的是( )。( 2009年土地登記相關法律知識試題)A甲可以將該房屋出賣，但須事先通知抵押權人乙B甲可以將該房屋出賣，無須事先通知抵押權人乙C甲可以將該房屋出賣，但應征得抵押權人乙的同意D甲無權將該房屋出賣，因為已經(jīng)設置了抵押答案：C解析：抵押設定后，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。四、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押是擔保債權債務履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務

19、的協(xié)議，是債權債務合同的從合同。債權債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同一般應載明下列內(nèi)容：(1)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；(2)被擔保債權種類、數(shù)額；(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權歸屬或者使用權歸屬等；(4)抵押房地產(chǎn)的價值；(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；(6)債務人履行債務的期限；(?)擔保的范圍；(8)違約責任；(9)爭議解決的方式；(10)抵押合同訂立的時間與地點

20、；(11)雙方約定的其他事項。抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押的房地產(chǎn)歸債權人所有。抵押權人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。例題：房地產(chǎn)轉讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。 (   ) （2005年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：房地產(chǎn)轉讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同。五、房地產(chǎn)抵押估價1房地產(chǎn)抵押價值的確定方法房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價值。根據(jù)原建設部、中國人民

21、銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知的規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機構評估房地產(chǎn)抵押價值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機構進行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價機構進行評估。2房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)

22、上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。例題1：（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，

23、并委托某房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值為6800萬元。該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為（ ）萬元。A0B6000C6475D8000答案：B解析：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值8000萬元2000萬元=6000萬元。例題2：在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（

24、 ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A拖欠的建筑工程材料費B拖欠的建筑工人工資C抵押擔保債權D出租房屋租金答案：D解析：在房地產(chǎn)抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。例題3：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，即假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。（ ）（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：×解析：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價

25、值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。例題4：房地產(chǎn)估價師應當知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額等。 ( ) （2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況。3房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時對委托人提供的有關情況和資料進行

26、核查；全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片；處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值的意見及其理由等。例題：在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性B對估價對象進行實地查看C了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況D將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照E拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片答案：BCDE解析：必要時

27、對委托人提供的有關情況和資料進行核查。4房地產(chǎn)抵押估價報告房地產(chǎn)抵押估價報告要全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況；披露估價對象已設定的抵押權；分析估價對象的變現(xiàn)能力；披露已作為假設和限制條件，對估價結果有重大影響的因素，并說明其對估價結果可能產(chǎn)生的影響；將法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價報告的附件。對由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

28、此外，按照關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知要求，商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測。為及時掌握抵押價值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場價格變化較快時委托房地產(chǎn)估價機構評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應當委托房地產(chǎn)估價機構進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營和信托業(yè)務，涉及房地產(chǎn)抵押估價的，也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。例題：房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從（ ）起計，不得超過一年。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A估價時點B估價委托日C估價報告出具日D估價開始作業(yè)日答案：C解

29、析：房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。六、房地產(chǎn)抵押登記(一)房地產(chǎn)抵押登記部門城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。物權法規(guī)定抵押權自登記時設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權。城市房地產(chǎn)管理法對房地產(chǎn)轉讓或者變更規(guī)定了法定程序，即先申請房產(chǎn)變更登記，憑變更后的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記。以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。例題1：訂立房地產(chǎn)抵押合同，未辦理抵押權登記的，不影響合同效力。

30、 ( )。（2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：物權法第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”，未辦理抵押權登記不影響當事人之間訂立的抵押合同本身的效力。例題2：個人住房貸款抵押合同自( )之日起生效。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A合同簽訂 B抵押登記 C借款合同生效 D債權生效答案：B解析：物權法規(guī)定抵押權自登記時設立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權。(二)房地產(chǎn)抵押登記要件根據(jù)房屋登記辦法，申請抵押權登記，應當提交下列材料：(1)登記申

31、請書；(2)申請人的身份證明；(3)房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；(4)抵押合同；(5)主債權合同；(6)其他必要材料。登記機關應當對申請人的申請進行審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押人提供的房地產(chǎn)權利證明文件與權屬檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對權屬證書的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案。對符合登記條件的應在法定期限內(nèi)予以登記，記人登記簿并頒發(fā)他項權利證書。七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記1、住房抵押貸款證券化含義住房抵押貸款證券化是指由銀行業(yè)金融機構作為發(fā)起機構，將個人住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機構，由受托機構以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構發(fā)行受益證券

32、，以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結構性融資活動。2、債權轉讓與所附屬的抵押權應當一并轉讓根據(jù)物權法、擔保法關于抵押權轉讓的規(guī)定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的外，債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓。銀行業(yè)金融機構的個人住房抵押貸款債權轉讓時，所附屬的抵押權應當一并轉讓。3、金融機構發(fā)放個人住房貸款程序建設部關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知(建住房200577號)規(guī)定，金融機構發(fā)放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構作為償還借款擔保，并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權

33、，隨主債權一同轉讓的，可以申請辦理住房抵押權變更登記。資料齊全、與權屬登記信息一致、抵押住房不存在權利限制或權利負擔的，房地產(chǎn)管理部門予以登記，將個人住房抵押權變更的情況逐一記載在房屋權屬登記管理信息系統(tǒng)和紙介質(zhì)的權屬登記信息的相應記錄中。抵押權以權屬登記信息為準，原則上不再頒發(fā)新的房屋他項權證。抵押住房存在權利限制或權利負擔的，暫不登記，并告知申請人。申請人仍書面要求辦理的，可以辦理；申請人要求替換的，應當允許。個人住房抵押權清單中項目不齊或與權屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時限內(nèi)書面說明理由。4、批量辦理個人住房抵押權變更登記條件、申請資料和時限要求批量辦理個人住房抵押權變更登記，

34、應當由個人住房抵押權轉讓人和受讓人共同申請，并符合下列情形之一：(1)金融機構與依法設立的信托投資公司或中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準的其他機構按照有關規(guī)定，以個人住房抵押貸款證券化為目的設立信托時，需要將金融機構發(fā)放或持有的個人住房抵押貸款債權及相應的住房抵押權批量轉讓給受托機構的；(2)前述特定目的的信托存續(xù)期間，金融機構根據(jù)合同的約定進行債權回購，或受托機構發(fā)生更換。申請批量辦理個人住房抵押權變更登記的，應當提供以下資料：(1)抵押權變更登記申請表；(2)規(guī)定了個人住房貸款抵押權轉讓事項的合同或相關協(xié)議；(3)經(jīng)批準的個人住房抵押貸款證券化方案(復印件)；(4)擬轉讓的個人住房抵押權清單(

35、應載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權證號、他項權證號等項目，并加蓋抵押權轉讓雙方當事人的印章)和相應的房屋他項權證；(5)個人住房抵押權轉讓人和受讓人的營業(yè)執(zhí)照(復印件)。批量辦理個人住房抵押權變更登記，以一份他項權證或一筆抵押登記為一起業(yè)務計算，一次受理200起以下的，5個工作日內(nèi)完成；200起以上的，可適當增加工作日，但最長不得超過15個工作日。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人做變更處理，其他登記事項不作變更。八、最高額抵押權1、最高額抵押含義最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到

36、期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。2、最高額抵押的特點最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權擔保。物權法規(guī)定，最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與

37、抵押人可以通過協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。例題：最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。 ( ) （2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）答案：解析：物權法規(guī)定，最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。3、抵押權人的債權確定情形有下列情形之的，抵押權人的債權確定：約定的債權確定期間屆滿；沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；新的債權不可能發(fā)生；抵押財產(chǎn)被查封、扣押；債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者

38、被撤銷；法律規(guī)定債權確定的其他情形。例題1：甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權，一年內(nèi)先后借給乙公司3 000萬元和5 000萬元。債務履行期滿后，若乙公司未履行債務，則甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額是( )億元。（2008年房地產(chǎn)估價師考試試題）A03 B05 C08 D10答案：C解析：有下列情形之的，抵押權人的債權確定：約定的債權確定期間屆滿；沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；新的債權不可能發(fā)生；抵押財產(chǎn)被查封、扣押；債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；法律規(guī)定債權確定的其他情形。房屋登記辦法規(guī)定，

39、對符合規(guī)定條件的最高額抵押權確定登記，登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經(jīng)確定的事實記載于房屋登記簿。甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額=3000萬元5 000萬元=8000萬元。例題2：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來三年連續(xù)獲得總額12億元的貸款額度，下列表述中，正確的有( )。（2007年房地產(chǎn)估價師制度試題）A該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押B該抵押是最高額抵押C若銀行實際發(fā)放了15億元貸款，其優(yōu)先受償價款為15億元D若銀行實際發(fā)放了15億元貸款，其優(yōu)先受償價款為12億元E該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力答案：BDE解析：物權法規(guī)定，最高額抵押是限額抵押，是為將來

40、發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權擔保。例題3：最高額抵押權確定的情形有（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）A最高額抵押權已轉讓B新的債權不可能發(fā)生C抵押人破產(chǎn)D約定的債權確定期限屆滿E抵押財產(chǎn)被查封答案：BCDE解析：有下列情形之的，抵押權人的債權確定：約定的債權確定期間屆滿；沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；新的債權不可能發(fā)生；抵押財產(chǎn)被查封、扣押；債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；法

41、律規(guī)定債權確定的其他情形。九、房地產(chǎn)抵押的效力抵押權為價值權而非實體權。設定抵押權后，并不轉移抵押人對抵押物的占有。抵押人設定抵押后，房地產(chǎn)的所有權仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利，但抵押人所享有的所有權受到限制。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。房地產(chǎn)抵押關系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應當維護抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押房

42、地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。十、房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)1、實現(xiàn)抵押權清償方式抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。依據(jù)物權法的規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者

43、變賣的，應當參照市場價格。例題1：物權法規(guī)定房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的方式有( )。（2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）A抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價欺優(yōu)先受償B抵押權人直接向人民法院提起訴訟C抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)D按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉移給抵押權人E抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以清求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)答案：ACE解析：抵押權的實現(xiàn)方式可以有三種形式，一是折價，二是變賣，三是拍賣。物權法第一百九十五條規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押

44、人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。例題2：當?shù)盅喝伺c債務人不是同一人時，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)模盅簷嗳丝梢园? )方式處理抵押房地產(chǎn)。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A與抵押人協(xié)商折價抵債 B與債務人協(xié)商變賣C自行拍賣 D將抵押物直接過戶給自己E向人民法院提起訴訟答案：AE解析：物權法規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。例題3：(2006年房地產(chǎn)

45、經(jīng)紀人制度試題)王某想回鄉(xiāng)下安享晚年，將其在某市市區(qū)一處居住了幾十年的合法房產(chǎn)贈與李某。在辦理了有關手續(xù)后，李某搬進該房屋居住。后來李某將該房屋抵押給甲銀行，得到貸款50萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款20萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，李某便將該房屋出租給趙某，但將抵押事實書面告知了趙某。李某到期無力歸還貸款，但與趙某的租賃合同還未到期。李某到期無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權( )。A扣押抵押物B與李某協(xié)議折價抵償貸款C將李某抵押房產(chǎn)拍賣、變賣抵償貸款D根據(jù)事先約定，在債務清償期屆滿而抵押權人未受清償時，抵押房產(chǎn)所有權移轉給抵押權人所有答案：BC解析：甲、乙銀行有權與李某協(xié)

46、議折價或?qū)⒗钅车盅悍慨a(chǎn)拍賣、變賣抵償貸款。擔保法第40條規(guī)定，“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”。2、處分拍賣、變賣價款清償順序依據(jù)物權法的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。例題1：關于拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得價款清償順序的說法，正確的有 ( )。 （2010年房地產(chǎn)估價師制度試題）A抵押權未登記的，按照債權先后清償B抵押權

47、未登記的，按照債權比例清償C抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償D抵押權未登記的，經(jīng)過公證的優(yōu)先清償E抵押權登記順序相同的，按照債權比例清償答案：BCE解析：依據(jù)物權法的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。例題2：某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記，債務人未能及時清償債務，拍賣該大樓所得的價款按( )順序清償。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)A貸款合同簽訂的先后 B貸款數(shù)額的大小C各銀行起訴的先后

48、 D抵押登記的先后答案：D解析：同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。例題3：某大樓先后抵押給三家銀行并都辦理了抵押登記，債務人未能及時清償債務，拍賣該樓所得的價款按( )順序清償。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）A貸款合同簽訂的先后 B貸款數(shù)額的大小C向人民法院起訴的先后 D房地產(chǎn)抵押登記的先后答案：D解析：同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。3、拍賣抵押保留價的確定根據(jù)最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定(法釋200916號)的規(guī)定，人民