城市規(guī)劃原理案例分析例題

1、實(shí)例一某企業(yè)位于市中心重點(diǎn)地區(qū)， 占地面積 24500 平方米，由于企業(yè)效益 不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢， 將一部分多余的工廠用地出讓， 建設(shè)住宅。 經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議， 由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部 門申請建設(shè)住宅。 規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實(shí)城市總體規(guī)劃和控制性詳 細(xì)規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。 市規(guī)劃行政主管部門 經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研， 并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件， 認(rèn)為可以改變用地 性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書” 。評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃， 在 現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析， 根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可 以改變用

2、地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)” ，根據(jù)規(guī)劃法 的規(guī)定，重點(diǎn)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的， 要調(diào)整必須經(jīng) 過市政府的批準(zhǔn)，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審 批程序合法又合理， 在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下， 核發(fā)了“兩證一書”， 這是正確的，不是多余之舉。實(shí)例二某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地 8400 平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品 落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得 的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由 是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地， 不能改變 用地性質(zhì)。評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。 因?yàn)槭幸?guī)劃

3、行政主管部門 考慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部， 如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題， 如子女上學(xué)、 購物、文化娛樂等， 另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、 粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響， 因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。 但是， 城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的 辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里， 然后開發(fā)建設(shè)位 于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地， 利用這方面的資金安置下崗職工。 這樣做， 可以收各得其所的效果。實(shí)例三某中學(xué)有兩個(gè)校址，一處位于城市中心區(qū)，占地 4000 平方米；另一 處位于中心區(qū)外圍，占地 8000 平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿 足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此，教

4、育部門擬對兩處用地進(jìn)行合并，向城 市規(guī)劃行政主管部門提出申請， 并經(jīng)市政府批準(zhǔn)， 將位于城市中心區(qū) 的土地出讓， 開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目， 用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址 旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的， 而且應(yīng)該予以積極支持。 因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃法的要求， 市政府可以根據(jù)城 市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r，對城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處 校址，且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。 市政府應(yīng)該對不合理的用地 進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。實(shí)例四某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地 4.5ha. 由于城市建設(shè)的發(fā)展， 該廠周圍多已建成

5、居民區(qū)， 沿安平北路兩側(cè)也 已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色， 銷路很好，經(jīng)濟(jì)效益頗佳， 不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城 市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求， 擬將該廠搬遷并出讓原址， 所獲資金用于 搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地， 原家屬宿舍約占地0.7ha保留。評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。 按照建 設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：1. 廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級主管部門同意其改變廠址用 地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件， 向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變 用地性質(zhì)和搬遷的申請。2. 城市規(guī)劃行

6、政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的 控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。 由于該工廠位于 市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報(bào)請市政府批 準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。3. 城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門 在發(fā)出選址意見書的同時(shí)，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。4. 受讓方和廠方申請立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、 與受讓方的協(xié)議，向計(jì)劃部門申請項(xiàng)目建議書。5. 辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批 準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地

7、部門辦理用地出讓手續(xù)， 取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。 該合同必須包含城市規(guī)劃行政主 管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。6. 受讓方申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件、土 地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料， 向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè) 用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。7. 受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將 由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 向城市規(guī) 劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、 施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等 項(xiàng)手續(xù)。8. 城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮 到該地區(qū)位于市中心， 對受讓方的建設(shè)方

8、案在審核過程中除依照規(guī)劃 設(shè)計(jì)條件外， 還將邀請一些專家進(jìn)行評審， 根據(jù)評審意見提出修改意 見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。實(shí)例五某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定， 市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)， 面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實(shí)施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該 地區(qū)已實(shí)施綠化面積達(dá) 30%之后，可以利用 2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響 綠化的低層建設(shè)項(xiàng)目， 并在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)將該地區(qū)全部綠化。 為此 鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請， 在該用 地內(nèi)建設(shè) 3 萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和 1.0 萬平方米的游藝設(shè)施。 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設(shè)總用地為 7.5ha,并經(jīng)市政 府批準(zhǔn)。評析：這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更 問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，但仍需辦 理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。首先，應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型?地，因?yàn)橐勒找?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請。 使用土 地單位向計(jì)劃部門立項(xiàng)后，經(jīng)土地部門核準(zhǔn)，再由城市規(guī)劃行政主管 部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次，如果該開發(fā)項(xiàng)目由鄉(xiāng)政府組織