物業(yè)車輛管理及18個問題的應對方法

1、物業(yè)車輛管理及18個問題的應對方法車輛停放管理服務規(guī)范' 一、車輛管理的方法與要求（）建立健全車輛管理隊伍為做好管理區(qū)域內車輛管理，提供安全有序的車輛停放管理服務，物業(yè)服務企 業(yè)應根據(jù)小區(qū)車輛管理實際情況做好人員安排，包括小區(qū)車輛交通的疏導及管 理人員、停車場維護人員和車輛收費管理人員等。（二）車輛出入管理對物業(yè)管理區(qū)域內出入及停放的車輛，宜采用出入卡證管理?？ㄗC根據(jù)停車場 的性質采用不同的方式。一般對居住在物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主（或物業(yè)使用人），其 車輛多以辦理年卡或月卡的方式管理，出入時只需出示年卡或月卡即可。外來 的車輛或暫時停放的車輛應采用發(fā)臨時卡的方式進行管理，即每次進入時發(fā)給 張

2、臨時卡，上面記錄逬入的時間、道口、車牌號、值班人等，此卡在車輛出 去時收回。是否收費，應根據(jù)相關法規(guī)、物業(yè)類型、停車場性質和物業(yè)服務合 同約定作相應處理。（三）車輛停放管理車輛進入管理區(qū)域后，管理人員應引導車輛停放。有固定車位而任意停放,或 不按規(guī)定任意停放,或在消防通道停車等現(xiàn)象出現(xiàn)時，管理人員應及時勸阻。同時,車輛進入停車位停放時，管理人員應及時檢查車輛，觀察車輛是否有損 壞，車窗是否已關閉，是否有貴重物品遺留車內等，必要時做好記錄并通知車 主，避免出現(xiàn)法律糾紛。二、車輛管理注意事項(1) 車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。完善的交通標識及提示既可以確保管理區(qū)域車輛

3、交通的有序，又可以減少安全 事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費牌上的相關免責提示等則可以提 醒車主做好相應的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事 件時引發(fā)法律糾紛。(2) 車主首次申請辦理停車年卡或月卡時應提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛 證原件與復印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務關系。協(xié)議 上應對車輛是有償停放還是無償停放、是保管關系還是僅僅車位租用關系、停 放過程中的安全責任等法律責任問題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時 引起法律糾紛。(3) 車輛停放必須符合消防管理要求,切忌堵塞消防通道。部分車主為了方便,經(jīng)常會將車輛停放于消防通道,或部分物業(yè)公

4、司為了提高 車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會導致消防通道的 堵塞，嚴重影響消防疏散及搶救。因此,車輛停放管理應特別注意對消防疏散 通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對不能堵塞消防通道。(4) 對于電梯直接通往室內停車場車庫的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范 監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車庫進入樓內。小區(qū)車輛管理規(guī)定 第一條、所有出入小區(qū)的車輛，必須遵守物業(yè)車輛管理規(guī)定。停車需按規(guī)定繳 納相應的費用,服從物業(yè)工作人員的管理，爰護綠地及其他公共設施。（費用 繳納按照物價部門的核定標準收取）第二條、物業(yè)管理處與車主之間是車位有償使用關系，所收取費用為車輛泊位 費

5、（地下車庫除外）。第三條、車輛停放人可以與停車管理者訂立停車管理服務合同，可以約定車輛 基本情況、雙方的權利義務、收費價格、管理責任、管理期限以及違約責任等 內容。車輛停放人對停放的車輛有保管要求的，另行簽訂保管合同。第四條、所有車主必須到物業(yè)管理處登記詳細信息，以便可能發(fā)生車窗沒關、 車門沒鎖、車輛擦碰及其他情況時能夠及時通知到車主。第五條、為杜絕外來車輛在小區(qū)內穿行、停放，所有車主均需到物業(yè)管理處辦 理通行證,非本小區(qū)業(yè)主車輛進出小區(qū)必須到物業(yè)管理處登記并辦理小區(qū)臨時 通行證，收取押金200元，交還小區(qū)臨時通行證后退還押金，憑證進出小區(qū)。小區(qū)內車輛限速5公里/小時，禁止鳴笛，夜晚應關閉遠光

6、燈。第六條、為了您和他人的方便及節(jié)約車位，車輛請有序靠近停放，輕開車門， 以免碰傷其他車輛。離開前確認已帶走貴重物品、開啟駐車制動、鎖好車門、 車窗。第七條、車輛停放時嚴禁阻礙其他車輛通行、碾壓綠地、占用小區(qū)消防通道等。 第八條、車輛停放為業(yè)主自用小型車輛，禁止載重兩噸以上貨車和17座以上 客車停放。第九條、小區(qū)內嚴禁學車、修車、試剎車及無證駕駛。 第十條、嚴禁攜帶易燃易爆、有毒有害、放射性物品及無商業(yè)保險的車輛進入 小區(qū)。第十一條、嚴格按規(guī)走路線行駛，支路車讓干路車先行，拐彎車輛讓直行車先 行。第十二條、為了小區(qū)的美觀和管理規(guī)范，請將自行車、電瓶車、摩托車停放在 指定的地下車庫，禁止停放在樓

7、道內、單元門口、道路上，對因未執(zhí)行本規(guī)定 造成的損壞或丟失，物業(yè)不承擔賠償責任。第十三條、不準在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛（機動和臨時車輛 只能停放在指定位置，非機動車輛必須放在自己的停車場）。第十四條、出租車接送小區(qū)住戶，上下客后必須馬上駛離，不得在小區(qū)內招攬 客人。出租車司機屬來訪客人，必須正常辦理探訪手續(xù)。第十五條、車輛帶貨駛離小區(qū)，必須有相應證明，屬貴重、大件物品或搬家物 品，必須由住戶到管理處辦理有關物資放行手續(xù)，方可放行。小區(qū)物業(yè)車場管理規(guī)定' 為規(guī)范本小區(qū)的交通管理，維護小區(qū)內部的停車秩序、保證車輛的交通安全、 停車安全，為業(yè)戶提供安全、便捷的車輛管理服務，現(xiàn)制

8、定車場管理制度如下： 第一條、所有出入地下車庫的車輛，必須遵守本管理規(guī)定，服從物業(yè)公司工作 人員的管理，爰護車庫設施設備（包括電氣、消防、停車等設施設備）。第二條、逬入地下停車場的車輛的車牌必須與在物業(yè)管理處登記的一致,方可 進入地下停車場停車。第三條、車輛應停放在業(yè)主所認購或承租的車位內，不得占用共通道或他人車 位。第四條、如車主想更換所租車位，需到物業(yè)管理處進行登記變更，經(jīng)許可后， 方可停放。第五條、地下車庫車位僅供停放業(yè)主車輛，業(yè)主不得隨意改變車位的用途，不 能占用共部位和公共設施，停放車輛嚴禁在車位上搭建安裝原有設施以外的設 施，嚴禁在車位上擺放雜物或堆放物品。第六條、車輛進出車庫時要

9、嚴格按車庫規(guī)定路線行駛，應按照干道先行的原則禮讓行車，不得堵扌當?shù)缆泛蛙噹斐鋈肟?。第七條、車主不得把重物品放在車內要關（鎖）好車門、車窗，防止車內物品丟 失，車輛及車內物品發(fā)生被盜或損壞,所產(chǎn)生的經(jīng)濟賠償由責任方承擔或保險 公司理賠，物業(yè)公司不承擔任何責任。第八條、未成年兒童和老人不得單獨進入地下車庫。監(jiān)護人應承擔教育監(jiān)管責 任，如因未成年兒童和老人進入車庫而發(fā)生傷害及至他人車輛或公共設施設備 損壞的，由監(jiān)護人承擔責任。第九條、不按規(guī)定停車，物業(yè)服務管理公司有權將違規(guī)車輛拖離，拖離費用由違章車輛車主承擔。第十條、業(yè)主應自覺保持車庫衛(wèi)生，防止漏油和嚴重虧染車輛、污染車庫。第十一條、地下停車場禁止

10、洗車、修車、學車、練車和試剎，禁止無證駕駛。 第十二條、地下停車場內不允許有危害公共衛(wèi)生的行為，禁止傾垃圾和有毒物 品，嚴格控制噪聲。第十三條、車管理系統(tǒng)使用詳情請參照業(yè)主手冊。第十四條、本管理規(guī)定為暫行規(guī)定，解釋權歸XX物業(yè)服務有限公司所有，管 理規(guī)定在實施過程中有不妥或需調整，請廣大業(yè)主積極給予我們建議及意見， 我們門將根據(jù)實際情況進行調整和修改。物業(yè)交通指揮手勢> 一、停車手勢動作要領：1、在立正的基礎上左手由小臂迅速向正前方伸出約90° ,小臂與大臂之間夾 角，五指靠攏并成立掌狀，同時大臂緊貼肋部，雙眼目視車輛過來的方向。2、右手迅速放下，成立正狀。整個手勢結束。注意：

11、整個動作都是在立正的基礎上完成的，所以首先精神面貌要好，精神要飽滿，做動作要干脆利索、迅速，切禁慢慢悠悠，兩眼無神。二、示意車輛慢行手勢動作要領：1、在立正的基礎上，左手由大臂帶動小臂向左前方伸出約45。，五指靠攏并齊掌心向下，雙眼正視車輛過來的方向，整個手臂保持正直。2、在步驟一的基礎上,左臂下擺的約30厘米，迅速恢復原來的姿勢。3、重復步驟二。4、左臂迅速入下成立正的姿勢。注意：1、左臂不易抬得過高或過低。2、左臂下擺時上身始終保持正直不要跟著手臂的擺動而左右晃動。三、示意車輛通行手勢步驟：1、左手向左上方迅速抬起約90度，與肩同齊，五指并攏掌心向前，同時頭 部向左擺15度，看向車輛將要通

12、過的方向。2、右手向右上方迅速抬起約90度，五指并攏掌心向前，同時頭部迅速右擺 著向車輛過來的方向。3、在步驟2的基礎上，右臂向左折，大臂與小臂間的夾角為90度，掌心向 內，距離胸部約10厘米，頭部同時左擺正視車輛將要通過的方向。4、迅速放下左臂的同時，頭部擺正，眼睛正視前方，右手取捷徑成敬禮狀， 后迅速放下成立正的姿勢。注意：動作與眼神始終要保持一致，每一個動作要切實做到位。四、靠邊停車手勢步驟：1、 左手向正前迅速抬起約90度，五指靠攏并齊，掌心向正前方,眼睛正視 車輛過來的方向。2、右手向左前方迅速提起約45度，掌心向左下方。3、右手在原有的基礎上，向左方迅速擺動兩個來回，后恢復原來姿勢

13、。4、兩手臂取捷徑放下，恢復立正的姿勢。注意：步驟3擺動的幅度不易過大，最好在20厘米左右，同時動作迅速，一 步到位，有節(jié)奏感。五、倒車手勢 步驟：1、在立正的基礎上，雙臂同時向正前方伸與肩同齊，五指并攏，掌心向上，眼睛看向車輛的方向。2、兩小臂迅速向著自己的方向對折過來，小臂與大臂之間的夾角約15度后 恢復原來的位置，上體始終保持正直。3、同上，重復。4、雙臂取捷徑迅速放下成立正狀態(tài)。注意：整個動作也是在立正的基礎上完成的，上體始終保持正直。在步驟2中, 對折時切忌出現(xiàn)彎手腕或掉手腕等動作。六、停車檢查手勢步驟：1、在立正的基礎上，左臂向左前方抬起約90度與肩同高，五指并攏掌心向 下，兩眼向

14、前平視。2、右手取捷徑迅速向右上方抬起約15度，五指并攏掌心向正前方。3、右臂向左下?lián)],距離左胯部約10厘米，右臂保持正直。4、雙手取捷徑迅速約下成立正姿勢。注意：整個動作都是在立正的基礎上完成，雙臂在動作中始終是正直的。七、車輛左轉彎手勢步驟：1、在立正的基礎上，向右轉，上體保持正直，眼睛看向車輛過來的方向。2、左腳取捷徑靠攏右腳，同時伸右臂向右前方抬起約90度，五指并攏成立 掌，掌心向右方。3、左手向右方擺動的同時頭部向右轉,雙眼看向車輛即將轉彎的方向。4、雙手迅速放下,向左轉恢復原來立正的姿勢。八、車輛右轉彎手勢步驟：1、在立正的基礎上，向左轉，上體保持正直，雙眼正視車輛過來的方向。2、

15、右腳取捷徑靠攏左腳，同時伸左臂前方抬起約90度，五指并攏成立掌, 掌心向左。3、右手迅速向左下方擺動，同時頭部左轉，看向車輛即將轉彎的方向。4、雙手迅速放下，向右轉，恢復原來立正的姿勢。注意：七、八兩個動作，都是向相反的方向轉，因為我們與車輛是相對的，所 以，方向相反，另外，這兩個動作較復雜,初學者要特別用心，轉體靠腳，伸 臂為難點。九、分車手勢步驟：1、在立正的基礎上，雙手向正前方伸岀約90度，五指單攏，左掌心向左、 右掌心向上，雙眼向前平視看車輛過來的方向。2、右手以順時針方向轉約90度與肩同齊，同時右手向正后方折過來，雙手 同時再恢復步驟1的姿勢。3、同步驟2 樣重復一遍。4、雙手取捷徑

16、放下，成立正姿勢。注意：在步驟2中雙手分車的同時，易出現(xiàn)聳肩或上體不穩(wěn)，右手易彎手腕。車輛管理情景演練指南01、為省事小區(qū)內車主不愿把車放在停車場上怎么辦？1、首先我們的當值安管員要有禮貌（先敬禮，再糾正違章。）。2、告之顧客 這里是消防通道（除室內、外停車場，臨時停車場），講其危害性。3、講明把 車停放此處，當值安管員也很難照料，安管員要有人情味。4、對顧客的配合， 當值安管員要真誠的感謝。5、作為安管員若顧客確實不聽勸阻的，及時向領 班匯報。02、收臨時停車費時車主與管理員發(fā)生爭議怎么辦？1、當值安管員要及時報告當值領班。2、當值領班趕到后，處事要有分寸，耐 心解釋，恰到好處（作為物業(yè)管理

17、從業(yè)人員在執(zhí)勤過程中，吃一點虧就非要找 回來，或者說一定分清誰是誰非不可，必要時給顧客一個臺階）。3、類似的事 件一般是安管員堅守原則，事后對當值安管員要鼓勵、表揚,提高安管員工作 中的積極性。4、但事后要作為案例分析，引導我們的安管員在執(zhí)勤過程中的 處事能力和應變能力。03、社區(qū)內發(fā)生車位少車輛多的矛盾時如何應對？1、重新細致、合理的規(guī)劃小區(qū)的停車位。2、小區(qū)張貼"溫馨提示"，告之別墅 顧客，將自己的車停放在自家車庫，否則將另行收費。3、若條件許可的話，可 在附近的停車場與顧客聯(lián)系停車位。04、岀入口發(fā)生車輛堵塞現(xiàn)象如何應對？1、當值安管員及時了解事況，如果顧客的卡失效，

18、立即聯(lián)系上級領導,避免發(fā)生糾紛，先讓顧客把車停放在不影響交通的地方。2、顧客若不講理，也不 把車開走，當值安管員要對顧客講明停車場出入口的重點和要害。3、可根據(jù) 事態(tài)，打122報交警，將其車輛挪開。4、事情的經(jīng)過了解清楚后，給顧客一 個滿意的答卷。5、對停車場的崗位人員要嚴格培訓，且要有較強的應變能力 和服務意識。05、社區(qū)內發(fā)生車輛亂停放現(xiàn)象時怎么辦？1、處理矛盾的過程中要保持良好的服務禮儀和有效的溝通。2、待之以禮、管 之得法、曉之利害、不卑不亢，同時也不至于給顧客發(fā)泄和對立尋找借口（對 業(yè)主的配合要表現(xiàn)出真誠的感謝）。3、若不聽勸告，公司有權通知交通部門 來拖車。06、社區(qū)內發(fā)生車撞人事

19、故怎么處理？1、當值安管員立即通知領班、主任。在第一時間向公安機關報案。2、對當事 人及車輛不得讓其離開現(xiàn)場，并保護好現(xiàn)場。3、固定現(xiàn)場的目擊證人。4、若 傷者嚴重，立即通知急救中心救護（拔打120電話）。并聯(lián)系傷者的家屬。5、 當值安管員做好完整的事故記錄，配合公安機關取證、查實。07、停車場車輛發(fā)生損壞事故怎么辦？如何判斷與界定車輛的刮碰是在進 入小區(qū)之前還是在之后發(fā)生的？1. 停車場車輛發(fā)生損壞事故：1.1當值安管員保護現(xiàn)場，通知領班、主任，在第一時間取證，最好用相機拍攝現(xiàn)場，不放過任何絲毫線索。1.2安撫和穩(wěn)定損車顧客當時的情緒。1.3查看 監(jiān)控室的閉錄系統(tǒng)及停車場出入的登記證明。1.

20、4協(xié)助損車顧客準確分析、判 斷、決策，起決定性作用。1.5真憑實據(jù)時，處理一定要有分寸，有禮貌，靈 活處理損車顧客與撞車顧客之間的關系。1.6配合保險公司及政府相關部門的 取證。2、如何判斷與界定車輛的刮碰是在逬入小區(qū)之前還是在之后發(fā)生的：2.1當值安管員保護現(xiàn)場，通知領班、主任，在第一時間取證，最好用相機拍 攝現(xiàn)場，不放過任何絲毫線索。2.2查看進出口車輛的閉錄監(jiān)控資料，準確的判斷是否在小區(qū)發(fā)生的。2.3沒 有閉錄監(jiān)控系統(tǒng)的小區(qū)，查看車輛逬入小區(qū)的道口崗登記資料，回憶當進入小 區(qū)的情形。2.4在以后的工作中，引導我們安管員在車輛進入時多留意車輛的 外觀，有異常情況及時提醒顧客，并作好書面記錄

21、，很大程度就可以避免類似 事件發(fā)生。0&如何提高停車場管理員專業(yè)技能？1、具有軍人的職業(yè)敏銳、體能，團隊的協(xié)作精神，客戶的服務技巧。2、熟悉停車場所有明示標示、服務項目、收費標準。3、熟悉停車場的管理職 責和各項規(guī)章制度。4、執(zhí)行政府公安交管部門的管理規(guī)定，負責進出道口的 檢查、登記。5、熟練操作、引導顧客車輛停放，掌握停車場的防火、防盜等安 全防范技巧。09、停車場發(fā)生丟車問題時如何應對？被盜后官司如何取證？1. 停車場發(fā)生丟車問題時：1.1當值安管立即報告領班、主任，第一時間打122電話報交警。1.2安撫顧客的情緒，保護丟車現(xiàn)場，并現(xiàn)場拍照。了解顧客丟車事件的全部 過程,作現(xiàn)場記錄

22、。1.3查看監(jiān)控室閉錄系統(tǒng)資料及道口崗車輛出入記錄時間。1.4協(xié)助顧客報保險公司，配合公安交警部門及保險公司的調查工作。1.5在 配合調查中要積極的協(xié)助，只有這樣才有助于顧客解決糾紛，又能分清自己應 不承擔的責任和應承擔多大責任等問題。1.6公司可通過保險公司分散風險。2、被盜后官司取證：2.1全面加強證據(jù)搜索，查看監(jiān)控室閉錄系統(tǒng)資料及道口崗車輛出入記錄時間。 2.2協(xié)助、配合公安交警部門及保險公司的調查、取證工作。10、停車場發(fā)生車輛內物品被盜事件怎么辦？1、當值安管員立即通知領班，匯報情況。并保護好現(xiàn)場。2、了解顧客丟失物 品的全部過程。3、根據(jù)物品的丟失價值和顧客的正確要求，由安管主任決

23、定 是否報警。4、查看停車場的監(jiān)控系統(tǒng)資料和車輛進入停車場的時間記錄。5、 若丟失物品貴重和顧客的要求需要報警的，及時由主任打報警電話,并協(xié)助公 安機關偵察。提供有力證據(jù)。11. 如何處理好停車場經(jīng)營者與保險公司、車主三者的關系？1、經(jīng)營者是保險公司的合作伙伴，協(xié)同做好車主的服務工作。2、經(jīng)營者是車 主信賴的好朋友，也是服務員。3、經(jīng)營是榮譽、服務是顧客、管理是物。12、如何理順經(jīng)營停車場的法律關系？1、停車場是沒有產(chǎn)權，至少國家現(xiàn)在對小區(qū)車位的產(chǎn)權規(guī)定還沒有出臺。2、 小區(qū)的停車場是開發(fā)商作為住宅配套的附屬基地,其使用權應該屬于全體業(yè)主 共有，其收益權也應該屬于全體業(yè)主（地下車場屬開發(fā)商所有權，但一般由開 發(fā)商簽發(fā)的合同而定）。3、停車場的收費較低，是一種服務工作。4、停車場 的收費是一種對停車場的管理維修費和車位占用費。13、如何逬行停車場的經(jīng)營手續(xù)報批？申請機動車停車場道路運輸經(jīng)營許可證的企業(yè)或者個體工商戶，應當向該 停車場所在地的區(qū)、縣級市交通行政管理部門提交下列資料：（一）經(jīng)營許可申 請書；（二）場地使用權證明（附列明停車場面積的四至圖）。租用他人場地的，應 當提供合法有效的租賃合同。臨時占用城市道路設置停車場的，應當提供市政 管理部門發(fā)給的臨時占用道路許可證；（三）工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè) 執(zhí)照；（四）場內交通標志