房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃方案詳解（word版）

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃方案詳解（word版） 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃詳解 主要內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃概述 第二節(jié) 住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 第三節(jié) 戶型的設(shè)計(jì) 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) 第五節(jié) 建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì) 第六節(jié) 小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì) 第七節(jié) 樓盤命名 第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃概述 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成 單一空間的 房型設(shè)計(jì) 和 室內(nèi)的功能規(guī)劃 ，以及由其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的 面積（格局）配比 ， 外觀造型 、 社區(qū)環(huán)境 和 總體功能規(guī)劃 等。它是產(chǎn)品最基本的要素，也是開發(fā)商在市場檢驗(yàn)中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。 對整個(gè)大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰?各項(xiàng)設(shè)施的全面配置 。它包括水、

2、電、煤氣、通訊、裝潢、保安和保潔等各個(gè)方面的最基本功能配置。 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略 1.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和目標(biāo)顧客群定位（目標(biāo)市場）相吻合。 2.產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚。 產(chǎn)品規(guī)劃要與目標(biāo)顧客群相吻合，并不是簡單地遷就客戶，而是應(yīng)該善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。 3.產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該兼顧實(shí)際銷售的需要。 產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置不盡是多多益善,具體規(guī)劃時(shí)應(yīng)該考慮到競爭對手的狀況。 第二節(jié) 住宅小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 一、住區(qū)空間布局應(yīng)合理化、科學(xué)化 住區(qū)以居住為主體，但各種配套功能區(qū)要合理布置。住宅樓的投影面積所占用地面積的比例（建筑密度）應(yīng)控制在 30%以下；綠化用地一般應(yīng)超過 35%。 二、住區(qū)

3、的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)內(nèi)涵豐富，突出特色 住區(qū)應(yīng)根據(jù)其所在地段、城市大環(huán)境確定其主題定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬歐化、洋化 風(fēng)格。 三、努力建設(shè)住區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng) 對住區(qū)空間的布置必須首先考慮生態(tài)環(huán)境， 保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積。 四、美化住區(qū)景觀系統(tǒng)，建設(shè)"山水住區(qū)' "山水住區(qū)'不是簡單的住宅群+山+水。它的內(nèi)涵主要是科學(xué)地利用山水，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)建，使住區(qū)園林化、生態(tài)化、美觀化，同時(shí)使自然環(huán)境設(shè)計(jì)繼承、發(fā)揚(yáng)中國文化傳統(tǒng)。 五、 交通道路應(yīng)合理分流，減少對居住區(qū)的影響 住區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級明顯，又要避免城市公交道路

4、穿越住區(qū)而過。 第三節(jié) 戶型的設(shè)計(jì) 戶型是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其功能和價(jià)值的直接載體，房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新首先表現(xiàn)為戶型的創(chuàng)新，能否設(shè)計(jì)出迎合購房者需求的戶型，是決定房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵之一。 一、 戶型設(shè)計(jì)的基本流程 1.進(jìn)行市場調(diào)查了解市場需求 2.確定戶型大小 3.配置戶型類別 4.戶型類別分布 5.進(jìn)行功能分區(qū) 一般有如下幾個(gè)分區(qū)： . 公共活動(dòng)區(qū)。供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等； . 秘密休息區(qū)。供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等； . 輔助區(qū)。如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺(tái)等。 戶型的平面設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾點(diǎn)： 一、動(dòng)靜分開 客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，

5、活動(dòng)頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。 二、公私分開 家庭生活的私密性必須得到充分的尊重和保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面 一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng) 注意各房門的方向 。 三、主次分開 主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)置衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。 四、干濕、潔污分開 廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室分

6、開。 6.進(jìn)行戶型布局 從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥面積上調(diào)。 （1）客戶年輕化 （2）社區(qū)設(shè)置會(huì)所 7.確定戶型構(gòu)成 確定戶型比例應(yīng)注意以下原則： . 戶型不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長。 . 主力戶型如果差異過大，定位亦不準(zhǔn)確。例如某樓盤，將三房二廳、一房一廳作為主力戶型，勢必拉大購房者層次。 . 具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定。 二、好戶型設(shè)計(jì)的具體要求 1.戶型之首客廳（又稱起居室） 客廳作為戶型之首，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該得到最高規(guī)格的重視。大廳小臥仍是戶型設(shè)計(jì)的主要方向。根據(jù)總面積的不同，客廳的開間應(yīng)在 3.8-5 米之間。而在通常情況下，進(jìn)深與開間之比不超過 1.5。 客廳的設(shè)計(jì)要

7、遵循二個(gè)基本原則：其一，客廳的獨(dú)立性；其二，客廳的空間效率。 玄關(guān)原指佛教的入道之門，現(xiàn)在泛指廳堂的外門。設(shè)玄關(guān)的目的有三：一是為了保持住宅的私密性；二是為了起裝飾作用；三是方便出入更衣?lián)Q鞋掛帽的功能空間。 陽臺(tái)幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環(huán)境交流的空間，最好與客廳相連。 2.主臥 主臥設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如下： . 衛(wèi)生間：主臥一定要有獨(dú)立衛(wèi)生間。主臥衛(wèi)生間面積還應(yīng)比公共衛(wèi)生間大，功能也應(yīng)更完備。 . 位置：獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求。 . 面積：舒適型的臥室一般要在 14 平方米左右，比較豪華的主臥面積要在 18 平方米左右。 . 窗戶：其功能有三：采光、通風(fēng)、眺望。 . 輔助功能：如在主

8、臥中就可考慮設(shè)置獨(dú)立的衣帽間、獨(dú)立的梳妝間。 3.廚房 南方氣候炎熱，所以南方的房子特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢，希望廳里"穿堂風(fēng)'；北方冬天漫長，所以北方的房子特別講究南北朝向。南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)廚房時(shí)應(yīng)在以下兩個(gè)基本原則中選取其中之一： 廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、殘?jiān)ｏ?、清洗污水等集中于此，因此?yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳，盡量避免拎著菜過客廳，也就是說廚房應(yīng)盡可能靠近戶門； 廚房與衛(wèi)生間是住宅中的水管集中地，因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝問題考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處。 目前多數(shù)廚房的面積在 6-7 平

9、方米左右。 4.餐廳 客廳與餐廳的連接是個(gè)問題。連通會(huì)使整個(gè)廳顯得開闊一些；錯(cuò)開或隔斷使功能區(qū)分更清楚細(xì)致一些，但通風(fēng)性差一些，面積利用率也會(huì)降低。所以，對于大戶型應(yīng)將客廳與餐廳分開，而對于小戶型而言，可以采取"模糊雙廳'。 5.洗手間 目前洗手間設(shè)計(jì)中仍然存在問題：（1）空間面積絕對不足 （2）穿過廚房進(jìn)入洗手間或洗手間門直接開向廚房 （3）重面積不重功能布局 （4）重主臥洗手間而不重公共洗手間 （5）重大戶型洗手間的設(shè)計(jì)而不重小戶型洗手間的設(shè)計(jì) 6.陽臺(tái) 雙陽臺(tái)，內(nèi)陽臺(tái)，觀景陽臺(tái)，生活陽臺(tái) 7.家居風(fēng)水 三、戶型評鑒 1. 三房兩廳兩衛(wèi)+ 陽光花園（建筑面積 128.39

10、m2 ） 優(yōu)點(diǎn)：入戶花園的設(shè)計(jì)是本案最大的亮點(diǎn)，也是目前三房設(shè)計(jì)中比較前衛(wèi)和新穎的設(shè)計(jì)理念。它不僅為戶主提供了一塊貼近自然的閑適空間，更為整個(gè)戶型附加了一種生態(tài)的居住環(huán)境。室內(nèi)布局十分合理，功能分區(qū)明顯，無論在采光和通風(fēng)的處理上，還是在室內(nèi)通道的安排上，都有細(xì)致之處。在主臥內(nèi)另設(shè)一化裝間別具匠心。 不足：北向左側(cè)次臥在采光上有些不足，如果廚房門開在花園中更為理想。 2. 三房二廳二衛(wèi)+ 工人房( 建筑面積 1 1 0.8m2) 優(yōu)點(diǎn)： 1）房型方正有序，功能分區(qū)明確 2）入戶有玄關(guān)，有很好的轉(zhuǎn)折過渡空間 3）廚房與工人房之間連接一較大工作陽臺(tái) 不足： 1）房型整體朝北，不適合北方生活 2）公共

11、衛(wèi)生間過于深入 3. 三房二廳二衛(wèi)（建筑面積 1 1 5m2 ） 優(yōu)點(diǎn)： 1）雙廳自然分開 2）廚房配弧形窗，通風(fēng)、采光俱佳 3）雙陽臺(tái)通風(fēng)好 4）獨(dú)立的儲(chǔ)物間 不足： 1）衛(wèi)生間是暗間，不利于通風(fēng) 2）主臥室正對客廳，私密性降低 3）入戶門離廚房太遠(yuǎn) 4. 三房二廳一衛(wèi)（建筑面積 1 0 5.4 8m2） 優(yōu)點(diǎn)： 1）間隔方正，南北朝向，采光通風(fēng)俱佳 2）動(dòng)靜分離 3）廚房靠近戶門 不足： 1）書房受到油煙的襲擾 2）主臥沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間 3）餐廳位置 5. 三房二廳二衛(wèi)（建筑面積 1 2 5.8m2 ） 優(yōu)點(diǎn)： 1）功能分區(qū)簡潔明確 2）戶型南向，干濕分離 3）全明戶型 4）入戶花園是亮點(diǎn)

12、 不足： 1）客衛(wèi)過于深入 2）是模糊雙廳，餐廳位置 3）對于溫飽住戶，入戶花園奢侈 6. 三房二廳二衛(wèi)（建筑面積 1 0 9.2m2 ） 優(yōu)點(diǎn)： 1）功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分開 2）三間臥室朝南，客廳帶陽臺(tái)，采光通風(fēng)俱佳，住房使用效率高 不足： 1）客衛(wèi)與廚房門相對 2）客廳與餐廳沒有明確界限 3）衛(wèi)生間為暗衛(wèi) 7. 四房二廳二衛(wèi)（建筑面積1 3 3.1 7m2 ） 優(yōu)點(diǎn)： 1）動(dòng)靜分開，私密性好 2）全明間 3）入戶花園 4）家庭廳 不足： 1）客衛(wèi)過深，也未實(shí)現(xiàn)干濕分離 2）餐廳位置尷尬 8. 四房二廳二衛(wèi)（建筑面積 1 3 7.4 8m2 ） 優(yōu)點(diǎn)： 1）戶型方正，分區(qū)明確 2）臥室有飄窗

13、或弧形窗 3）全明間 4）廚房靠近門 不足： 1）私密性低 9.四房二廳二衛(wèi)+工人房（建筑面積 120.98m2） 優(yōu)點(diǎn)： 1）主臥有兩個(gè)飄窗 2）工作陽臺(tái) 不足： 1）動(dòng)靜分區(qū)不明顯 2）模糊雙廳 3）客廳位置 4）衛(wèi)生間正對客廳 5）工人間暗房 10. 四房二廳二衛(wèi)（建筑面積 1 3 5.5m2 ） 優(yōu)點(diǎn)： 1）客廳寬大氣派 2）主臥帶有衛(wèi)生間和陽臺(tái) 不足： 1）功能分區(qū) 2）餐廳位置 3）衛(wèi)生間是暗間 4）餐廳的通 風(fēng) 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) 一、住區(qū)園林化應(yīng)力求創(chuàng)新各具特色 二、住區(qū)山水園林景觀和植物花草應(yīng)有層次，豐富多彩 . 一是空間層次。 . 二是植物品種層次。 三、住區(qū)園林應(yīng)

14、與方便人際交往相吻合 四、利用改造自然景觀與人造山水景觀相結(jié)合 五、發(fā)展立體綠化營造空中景觀 六、住區(qū)綠化與體育活動(dòng)場地結(jié)合 七、住區(qū)園林應(yīng)力求美、靜、凈、潔 八、住宅綠化應(yīng)合理控制成本減輕居民負(fù)擔(dān) 九、居住環(huán)境的優(yōu)化必須有豐富社區(qū)文化支撐 第五節(jié) 建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì) 一、建筑風(fēng)格的類型 建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來說是十分復(fù)雜的，但按國內(nèi)市場上的說法，目前在市場上比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有： 中國傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅） 北美風(fēng)情風(fēng)格（美式風(fēng)格） 歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式風(fēng)格） 日式風(fēng)格（日式別墅） 法國風(fēng)情風(fēng)格（法式別墅） 其他多種風(fēng)格 二、建筑風(fēng)格的發(fā)展趨勢 窗戶形式越來越多樣化，層數(shù)

15、由單層向多層發(fā)展，提高了窗戶的保溫及隔音效果，形式由平面向立體化方向發(fā)展，出現(xiàn)凸窗、陽臺(tái)連門窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、弧形窗等多種形式的窗戶。 第六節(jié) 小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì) 一、會(huì)所的內(nèi)涵 簡單地說，會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所是住宅小區(qū)配套內(nèi)容的一部分。 一個(gè)完全意義上的會(huì)所，應(yīng)該具備一定的軟硬件配置：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場、桌球館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所； 此外還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室、兒童娛樂場等其它服務(wù)設(shè)施，以為業(yè)主提供全面、細(xì)致的日常服務(wù)為主要宗旨。 二、會(huì)所的發(fā)展方向 會(huì)所的發(fā)展

16、應(yīng)該是朝著專業(yè)化、實(shí)用化、平民化、資源共享和會(huì)員制為宜；一方面，這樣可以為客戶提供更多地自由選擇，另一方面，避免資源和人力浪費(fèi)，減少費(fèi)用。 1.花園會(huì)所 是一種開放式的花園會(huì)所，將山水文化融于城市文明的同時(shí)，又把園林廣泛地分布于小區(qū)的各個(gè)層面。 2.兒童會(huì)所 專為兒童提供全面服務(wù)設(shè)施，在功能設(shè)置上應(yīng)以提供益智、游戲和學(xué)習(xí)為主。兒童游戲中心、電腦世界、玩具、圖書室等設(shè)施是必不可少的。 3.健身休閑會(huì)所 充分利用室外空間，設(shè)置一些簡單大眾化的體育休閑設(shè)施，如單杠、雙杠、秋千等。 4.文化會(huì)所 為業(yè)主提供一個(gè)相互探討、爭論、學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。 5.健康保健會(huì)所 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的健康咨詢醫(yī)療服務(wù)，為老弱病殘?zhí)峁?yīng)急服務(wù)。 6.女子會(huì)所 提供女性提升內(nèi)在魅力的社交平臺(tái)，為女性美容、休閑、購物、娛樂、交流的場所，提倡現(xiàn)代女性健康文明的生活方式。 第七節(jié) 樓盤命名 一、樓盤命名的重要性 1.市場核心定位的反映 2.市場的第一驅(qū)動(dòng)力 3.給置業(yè)者的心理暗示 4.開發(fā)商給置業(yè)者的承諾 5.樓盤市場品牌的昭示 二、樓盤命名的原則 1.對產(chǎn)品定位的暗示 2.對地段優(yōu)勢的傳遞 3.對社區(qū)規(guī)模的傳達(dá) 大項(xiàng)目由"大名'，常用的后綴如"城'、"鎮(zhèn)'、