地產(chǎn)概念積累

1、地產(chǎn)專業(yè)名詞積累之四房屋總層數(shù)答：房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采 光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在 2.20米（含）以上的計(jì)算層數(shù)。房屋地上層數(shù)答：一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高 在2.20米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。房屋地下層數(shù)答：指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的自然層答：一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。技術(shù)層答：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。附屬層（夾層）答：指介于自然層之間的夾

2、層。避難層答：高層建筑中用作消防避難的樓層。自然層數(shù)答：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。中間層答：底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。標(biāo)準(zhǔn)層答：平面布置相同的住宅樓層。結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層答：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不 同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu) （設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。建筑容積率（建筑面積毛密度）答：是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（m2/ha）或以總建筑面積（萬m2）與居住區(qū)用地（萬m2）的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不 計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度答：即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑

3、的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 （%）。綠化率答：綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率（）。綠地 應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線 內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。戶型比答：它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一 定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。面積誤差比答：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）100%合同約定面積住宅平均層數(shù)答：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。高層住宅（大于等于11層）比例答：高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（）。小高層住宅（710層

4、）比例答：中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（）。居住區(qū)用地答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地答：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等） 的總稱。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)答：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得 到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面 積分?jǐn)傁禂?shù)道路用地答：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停 放場(chǎng)地。居住區(qū)（級(jí)）道路答：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。小區(qū)（級(jí)）路答：一般用以劃分組團(tuán)的道路。組團(tuán)（級(jí)

5、）路答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。宅間小路答：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。公共綠地答：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地， 應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。配建設(shè)施答：與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地 的總稱。其它用地答：規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的 道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。道路紅線答：城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。公共服務(wù)設(shè)施用地答：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各 類設(shè)施的用

6、地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托 兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、 居委會(huì)、派出所等用地。市政公用設(shè)施用地答：市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理 維修設(shè)施等用地。樓宇按揭答：即樓房抵押貨款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、 銀行和購(gòu)房者三方面的一種約定，約定購(gòu)房者將其已預(yù)付部分購(gòu)房款房產(chǎn)的全部 權(quán)益做抵押，發(fā)展商為購(gòu)房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保，在履行債務(wù)時(shí)，銀行有 權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。銀行按揭答：銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作

7、為抵押， 由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的 成數(shù)通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)活躍的最有效的手段。智能化大廈答：又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技 術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的 服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的 建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）,辦公自 動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）,其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系 統(tǒng)，故也有稱智

8、能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系 統(tǒng)（SAS）。物業(yè)管理答：物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其所有和居住 的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供 多層次、全方位的服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的 房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取 的費(fèi)用。公用建筑面積答：公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變 電室、設(shè) 備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的 公用房和管理用房建筑面

9、積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計(jì)算時(shí)，整棟建筑物的建筑面積扣除整 棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出 租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。房屋的建筑面積答：建筑面積也稱"建筑展開面積"，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面 積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所 占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高 度超過一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按

10、它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度 來折算它們的建筑面積。土地使用年期答：凡與規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按 國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi) 生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五 十年。何謂"雙景住宅"答：雙景住宅-就是樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目 的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然 外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂"借外景造內(nèi)景”。225問：何為標(biāo)準(zhǔn)綠色住宅？答：綠色住宅是全方位

11、的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會(huì)的進(jìn)步、技術(shù)的發(fā)展而 日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣污水處理再利用技術(shù)、充分 利用自然光資源、對(duì)小區(qū)垃圾實(shí)行無公害處理中水處理答：是個(gè)老百姓聽起來還有些陌生的詞，中水就是指循環(huán)再利用的水。其實(shí)中水 處理離我們的生活并不遙遠(yuǎn)，許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來，用 于沖廁所和拖地板，其實(shí)這就是最原始、最簡(jiǎn)單的中水處理辦法。什么是住宅的進(jìn)深和開間？答：住宅進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際 長(zhǎng)度。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大，在住宅的 高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大

12、，就使住房成 為狹長(zhǎng)形，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足，不過，進(jìn)深大的住宅可以有 效節(jié)約用地。住宅開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間 的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為 3.0 - 3.9 米。什么是格式條款答：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商 的條款。格式條款使當(dāng)事人訂立合同的過程得以簡(jiǎn)化，提高交易效率。但是，格 式條 款一方當(dāng)事人往往會(huì)利用其優(yōu)勢(shì)地位，在條款中列入一些不公平的條款， 而對(duì)方當(dāng) 事人由于其自身地位的原因，只能被動(dòng)接受，因此這樣的合同往往會(huì) 違背公平原則。所以法律規(guī)定提供格式條款的一方應(yīng)

13、當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人 之間的權(quán)利義務(wù)，并采用合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款， 按照對(duì)方的要求，對(duì) 該條款予以說明。什么是"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"答：近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證件 之前，以在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的最重要 前提是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開盤價(jià)"而言的，如果按照目 前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的“低開高走”的營(yíng)銷原則，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是該商品房銷售 過程中的"最低時(shí)段價(jià)"，購(gòu)房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷商為了保 證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格

14、地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房 者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實(shí)在的優(yōu)惠，這樣一套房計(jì) 算下來可能會(huì)有數(shù)以幾萬計(jì)的"便宜"。當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險(xiǎn)共存，購(gòu)房者要十 分慎重地考察該項(xiàng)目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合 法權(quán)益受到損害。酒店式公寓答：酒店式公寓概念最早源于歐洲I,是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物 業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的" 臨時(shí)住家"，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在 深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形

15、成熱點(diǎn)。SOHO之后又推LOFT答：日前，以SOHO為標(biāo)志的知名樓盤現(xiàn)代城，又推出了 LOFT。LOFT超高層辦公 空間位于SOHO建筑的A、B、C座的三層，面積8000平方米，層高達(dá)6米，是一 個(gè)完全開敞的空間，沒有墻壁的存在，沒有固定的面積，客戶可根據(jù)需求切割購(gòu) 頭。LOFT是什么？答：LOFT,英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。當(dāng)這個(gè)詞在20世紀(jì)后期逐漸時(shí) 髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯 的最初涵義。LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)， 類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁。何謂板式小高層答：國(guó)家住宅工程中心副總工程師開彥先生認(rèn)為：&

16、quot;板式小高層"是一種不規(guī)范的 叫法。我們目前常說的“板式小高層”是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè) 有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在9至1 2層左右。6層以下的稱為"多 層"；更高的則稱為"高層:這與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有些出入。"塔樓”主要是指以共用樓 梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局 核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)；而板樓由許多單元組成，每 個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。但從其外觀上看，不一定都呈字型，也可以是拐角、圍合等形狀。什么是國(guó)家康居示范工程答： 由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心實(shí)施的國(guó)家康居示范工程，目的是在以往的&q