土地權(quán)屬管理課件

1、第五章第五章 土地權(quán)屬管理土地權(quán)屬管理土地制度土地制度土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理土地征收土地征收土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處本章復(fù)習(xí)題本章復(fù)習(xí)題第一節(jié)第一節(jié) 土地制度土地制度一、土地制度一、土地制度n 土地關(guān)系：是指社會(huì)發(fā)展到某一階段時(shí)人們?cè)诶猛恋剡^(guò)程中所發(fā)生的人與人之間的關(guān)系，包括土地的所有、占有、支配和使用諸方面的關(guān)系。它屬于社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的范疇，是生產(chǎn)關(guān)系的重要組成部分，并依賴于生產(chǎn)力的變化而變化。

2、土地制度：是一定社會(huì)制度下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。 它包括土地所有制、土地使用制（一）土地所有制（一）土地所有制定義土地所有制是指人們?cè)谝欢ǖ纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。法律表現(xiàn)形式土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，即土地所有者對(duì)其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。五種土地所有制原始公社土地公有制奴隸主土地所有制封建地主土地所有制資本主義土地所有制社會(huì)主義土地所有制（二）土地使用制（二）土地使用制定義 土地使用制是人們?cè)谝欢ǖ耐恋厮兄葡率褂猛恋氐男问健l件和程序的規(guī)定。法律表現(xiàn)形式 土地使用制的法律

3、表現(xiàn)形式是土地使用權(quán)，即依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利。（三）土地所有制與土地使用制的關(guān)系（三）土地所有制與土地使用制的關(guān)系 土地所有制決定著土地使用制 土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段二、我國(guó)現(xiàn)階段土地制度二、我國(guó)現(xiàn)階段土地制度（一）我國(guó)現(xiàn)階段土地所有制（一）我國(guó)現(xiàn)階段土地所有制 我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 全部土地屬于國(guó)家和農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)

4、不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓二、我國(guó)現(xiàn)階段土地制度二、我國(guó)現(xiàn)階段土地制度（一）我國(guó)現(xiàn)階段土地所有制（一）我國(guó)現(xiàn)階段土地所有制 城市土地國(guó)有制的建立方式：l 接管、沒(méi)收l(shuí) 贖買l 土地征收l(shuí) 立法 農(nóng)村集體土地所有制的建立方式：l 土地改革l 農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)l 人民公社化運(yùn)動(dòng)（二）我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制（二）我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制 土地使用制包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制和農(nóng)村集體土地使用制。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制：國(guó)家并不直接參與土地的使用，而是通過(guò)行政手段如出讓、劃撥使用權(quán)收取土地使用稅來(lái)體現(xiàn)所有者的意志。 農(nóng)村集體土地使用制：農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用本集體所有土地的權(quán)利。（二）我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制（二

5、）我國(guó)現(xiàn)階段土地使用制城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制的形成l無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)有償、有限期、有流動(dòng)農(nóng)村集體土地使用制的形成l土地所有權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合到分離一、土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性一、土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性（一）土地產(chǎn)權(quán)的涵義（一）土地產(chǎn)權(quán)的涵義p 土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和，它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。第二節(jié)第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)（二）土地產(chǎn)權(quán)的基本特性（二）土地產(chǎn)權(quán)的基本特性具有排他性土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性二、我國(guó)土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二、

6、我國(guó)土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容（一）涵義（一）涵義土地所有權(quán)：是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利。它包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)。（二）我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容（二）我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容 主體：國(guó)家，法律規(guī)定由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家依法行使對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利 客體：一切屬于國(guó)家所有的土地,包括城市市區(qū)的土地依照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地依照法律規(guī)定國(guó)家征用的土地依照法律規(guī)定屬國(guó)家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其他土地 內(nèi)容：指依照法律規(guī)定，國(guó)家在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)

7、。（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容 主體：農(nóng)民集體 客體：屬于上述農(nóng)民集體所有的一切土地，主要有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，原則上屬于農(nóng)民集體所有宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有 內(nèi)容：指農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)五、我國(guó)土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容五、我國(guó)土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容（一）涵義（一）涵義 土地使用權(quán)：是指使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。（二）我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體、客體

8、和內(nèi)容（二）我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容 主體：可以是任何依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人 客體：國(guó)家依法提供給單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地 內(nèi)容：指國(guó)有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容 主體：依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個(gè)人 客體：上述使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地 內(nèi)容：指集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中依法所形成的權(quán)利和義務(wù)第三節(jié)第三節(jié) 土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)一、土地

9、權(quán)屬管理的任務(wù)p 定義 土地權(quán)屬管理是國(guó)家為合理組織土地利用、調(diào)整土地關(guān)系而依法對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行的科學(xué)管理。p 任務(wù) 鞏固、維護(hù)和不斷完善社會(huì)主義土地公有制 保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性 調(diào)整土地關(guān)系二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容依法確認(rèn)土地權(quán)屬依法管理土地權(quán)屬變更土地所有權(quán)變更土地使用權(quán)變更他項(xiàng)權(quán)利變更及主要用途變更等依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛第四節(jié)第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理管理一、國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)一、國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)（一）國(guó)有土地使用權(quán)的取得（一）國(guó)有土地使用權(quán)的

10、取得l 有償取得方式l 無(wú)償取得方式 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地l 依法承包經(jīng)營(yíng)取得l 依照法律、政策規(guī)定取得（二）國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)（二）國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn) 土地管理法第十一條規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照森林法、草原法、漁業(yè)法的有關(guān)規(guī)定辦理。（三）（三）國(guó)有土地使用權(quán)的收回國(guó)有土地使用權(quán)的收回 為公共利益需要使用土地的 為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)

11、整使用土地的 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的二、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理二、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理（一）概念和特征（一）概念和特征p 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。l 根據(jù)國(guó)家建設(shè)需要，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地有償讓與用地單位使用l 集體土地征收后出讓 特征：受讓主體廣泛性有償性計(jì)劃性（二）基本原則（二）基本原則所有權(quán)與使用權(quán)分離原則平等、自愿、有

12、償原則國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯原則充分合理利用土地原則（三）出讓年限、方式和程序（三）出讓年限、方式和程序1、出讓期限：居?。?0年工業(yè)：50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年 綜合或者其他用地：50年2、出讓方式協(xié)議方式招標(biāo)方式邀請(qǐng)招標(biāo)公開招標(biāo)拍賣方式掛牌方式3、報(bào)批程序p預(yù)報(bào)出讓地塊的位置、面積、利用現(xiàn)狀出讓土地使用權(quán)的出讓年限、出讓方式出讓土地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估、效益測(cè)算方案實(shí)施進(jìn)展情況p正式批報(bào)市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計(jì)劃會(huì)同有關(guān)部門擬定出讓地塊的征地、拆遷補(bǔ)償安置方案、土地使用條件、土地使用權(quán)出讓合同，報(bào)同級(jí)人民政府審核按照出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)

13、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門審查后，報(bào)人民政府批準(zhǔn)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人正式簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證（四）出讓合同（四）出讓合同合同特點(diǎn)：出讓合同的一方（出讓方）是特定主體，出讓土地必須按照法定的程序進(jìn)行。國(guó)有土地使用權(quán)出讓受制于國(guó)家宏觀調(diào)控、總量控制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性。土地使用權(quán)出讓合同屬于附意合同（亦稱附從合同），即一方權(quán)利受到一定的限制，而需要依附對(duì)方的意思表示的一種合同。合同的訂立合同的變更：改變合同規(guī)定土地用途或因規(guī)劃建設(shè)要求引起變更合同的終止土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限期滿土地滅失致使土地使用權(quán)出

14、讓合同無(wú)法繼續(xù)履行土地使用者死亡而又無(wú)合法的繼承人人民法院或土地管理部門依法作出的沒(méi)收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用權(quán)應(yīng)土地使用者的要求，土地管理部門同意提前終止土地使用權(quán)出讓合同法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況2、合同內(nèi)容（基本內(nèi)容）出讓方及受讓人的姓名或者名稱、地址出讓土地使用權(quán)的坐落位置、宗地號(hào)、面積、界址及用途土地使用年期及起止時(shí)間交付土地出讓金的數(shù)額、期限及付款方式交付土地的時(shí)間規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目開工、竣工時(shí)間項(xiàng)目投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度容積率、建筑系數(shù)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗妻D(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)的條件不

15、可抗力對(duì)合同履行造成影響的處理方式違約責(zé)任合同使用的法律及合同爭(zhēng)議的解決方式土地使用條件等2、合同內(nèi)容宗地出讓合同包括出讓土地的建設(shè)項(xiàng)目及其建設(shè)進(jìn)度等方面的規(guī)定工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目受讓宗地中，用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地占受讓宗地面積比例的規(guī)定成片開發(fā)土地出讓項(xiàng)目包括總體規(guī)劃、成片開發(fā)規(guī)劃、公共設(shè)施等方面的規(guī)定劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同包括原劃撥土地的位置、面積、四至、界址，現(xiàn)補(bǔ)辦出讓的面積、應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款及評(píng)估等方面的規(guī)定3、合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)出讓方的權(quán)利：要求受讓方按合同規(guī)定按時(shí)上繳出讓價(jià)款，否則有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償在合同履行過(guò)程中對(duì)受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督檢查權(quán)對(duì)受讓方不

16、按合同規(guī)定使用土地或者連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，或受讓人按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足1/3，或已投資額占總投資額不足25，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，行使警告、罰款直到無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰權(quán)合同規(guī)定的出讓年限屆滿，無(wú)償收回土地使用權(quán)，并同時(shí)取得其地上的一切不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)對(duì)合同的爭(zhēng)議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院起訴的權(quán)利p出讓方的義務(wù)按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)執(zhí)行有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院對(duì)合同爭(zhēng)議所作的仲裁決定或判決、裁定遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情況，應(yīng)及時(shí)將理由及情況通報(bào)對(duì)方當(dāng)事人p受讓方的權(quán)利要求出讓方按合同規(guī)

17、定提供土地使用權(quán)，否則有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償對(duì)合同的爭(zhēng)議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或者人民法院起訴的權(quán)利在不違反合同的情況下，享有獨(dú)立行使土地使用權(quán)并排除不法干擾的權(quán)利p受讓方的義務(wù)按合同規(guī)定繳納出讓價(jià)款，并辦理土地登記手續(xù)按合同規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，如需改變合同規(guī)定的土地用途，須經(jīng)出讓方同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)必須達(dá)到合同規(guī)定的條件，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行時(shí)，應(yīng)采取必要的補(bǔ)救措施盡力減少損失，并及時(shí)將有關(guān)情況及其理由通報(bào)出讓方出讓合同屆滿，及時(shí)交還土地使用證和辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)，并無(wú)償交付地上建筑物及其他附著物接

18、受出讓方對(duì)合同履行情況的監(jiān)督、檢查三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理（一）概念和特征（一）概念和特征1、概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。基本形式：出售交換贈(zèng)與2、特征是發(fā)生在平等民事主體間的民事法律行為，是當(dāng)事人之間進(jìn)行的民事活動(dòng)，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)、信用、不損害公共利益等民事活動(dòng)基本原則只是轉(zhuǎn)讓一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家轉(zhuǎn)讓時(shí)，原受讓人同時(shí)轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者土地使用權(quán)與其地上建筑

19、物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離（二）條件、內(nèi)容和程序（二）條件、內(nèi)容和程序1、條件p直接通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書p以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 首先應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

20、的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家或作其他處理2、內(nèi)容權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓使用期限：出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限的剩余年限轉(zhuǎn)讓價(jià)格：如明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施，平穩(wěn)價(jià)格3、程序(必經(jīng)程序) 轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓書面合同 轉(zhuǎn)讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶登記，及轉(zhuǎn)讓方辦理注銷登記 分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，向市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)批準(zhǔn) 經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓劃撥土

21、地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)簽出讓合同及補(bǔ)交出讓金，或者將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家（三）合同（三）合同 標(biāo)的：土地使用權(quán)（地上建筑物、附著物） 價(jià)款：出售 合同的期限：簽訂期、有效期 合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行 違約責(zé)任四、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理四、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理（一）概念和特征（一）概念和特征概念： 土地使用權(quán)出租是指合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此支付租金的行為。特征：特征： 土地使用權(quán)出租也是一種民事法律行為，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)

22、實(shí)、信用等民法原則 土地使用權(quán)出租是出租人在保留土地使用權(quán)的前提下，把部分土地使用權(quán)能租賃給他人使用，并收取租金，不發(fā)生作為物權(quán)的整個(gè)的轉(zhuǎn)移 出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊 土地使用權(quán)出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù) 土地使用權(quán)出租主體是通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人國(guó)家或代表的出讓主體 土地使用權(quán)出租，必須將出租土地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租（二）合同（二）合同p合同主要條款合同標(biāo)的：出租土地租期租金：地價(jià)評(píng)估使用條件：出讓合同規(guī)定違約責(zé)任p違反土地使用權(quán)租賃合同的責(zé)任土地使用權(quán)出租合同經(jīng)到有權(quán)登記機(jī)關(guān)登記生效后，出租人應(yīng)

23、按合同規(guī)定將土地使用權(quán)交付承租人使用，不按時(shí)交付，應(yīng)償付違約金出租人未按合同約定的使用標(biāo)準(zhǔn)提供土地，使承租人達(dá)不到對(duì)土地使用目的，承租人有權(quán)要求出租人降低租金或者解除合同，并賠償由此而造成的損失承租人不按合同規(guī)定或約定數(shù)額、期限交付租金時(shí)，除補(bǔ)交租金，應(yīng)償付違約金由于承租人使用不當(dāng)，造成租賃地塊使用條件破壞的，承租人如不能使其恢復(fù)原有狀況，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任承租人將租賃土地非法轉(zhuǎn)租或進(jìn)行非法活動(dòng)的，出租人有權(quán)解除合同五、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理五、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理（一）概念（一）概念土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享

24、有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。（二）法律規(guī)定（二）法律規(guī)定p抵押權(quán)的設(shè)立與登記：房地分管體制p抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的注銷登記因處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的過(guò)戶登記以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金（三）合同（三）合同1、特征 抵押合同是從屬合同，附屬于以擔(dān)保債務(wù)為內(nèi)容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅 土地使用權(quán)抵押合同只能由土地使用權(quán)人與債權(quán)人簽訂，土地使用權(quán)人與債務(wù)人須為同一人 抵押合同是抵押權(quán)的設(shè)定行為，直接導(dǎo)致抵押權(quán)產(chǎn)生，是抵押權(quán)

25、成立的要件之一 抵押合同經(jīng)有權(quán)的登記機(jī)關(guān)登記而生效，其有效期為抵押登記3個(gè)月至出讓合同規(guī)定的最后使用日止2、條款 抵押人、抵押權(quán)人的名稱、住所 主合同的主要內(nèi)容 抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件 當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù) 當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)3、違反抵押合同的法律責(zé)任停止侵害消除危險(xiǎn)恢復(fù)原狀賠償損失重新提出擔(dān)保等第五節(jié)第五節(jié) 農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)一、農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的取得 農(nóng)民集體土地所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民集體對(duì)屬其所有土地的共同共有關(guān)系。即農(nóng)

26、民集體對(duì)屬其所有的土地同享有所有權(quán)，但集體內(nèi)的成員則不能各有其自己應(yīng)有的部分土地。2 2、農(nóng)村集體土地使用權(quán)的取得、農(nóng)村集體土地使用權(quán)的取得 依法承包經(jīng)營(yíng)取得 通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得 依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) 依法用作宅基地、自留地、自留山 其他方式取得（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn)（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的確認(rèn) 1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的確認(rèn) 根據(jù)土地管理法第十一條以及土地管理法實(shí)施條例第四條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。2、農(nóng)村承包地使用權(quán)的確

27、認(rèn) 土地承包的程序要合法由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議選舉產(chǎn)生承包工作小組承包小組依法擬訂并公布承包方案依法召開本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議，討論通過(guò)承包方案公開組織實(shí)施承包方案簽訂承包合同 簽訂承包合同發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)承包期和起止日期承包土地的用途發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)違約責(zé)任 承包地登記、發(fā)證：由縣級(jí)以上人民政府向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 農(nóng)村土地承包法第二條規(guī)定，耕地的承包期為30年；草地的承包期為3050年；林地的承包期為3070年；特殊林地的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政

28、主管部門批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)。3、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確認(rèn) 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例第四條第二款規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更、使用權(quán)的（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更、使用權(quán)的收回收回 1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更 下列情況可將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后，不再使用

29、的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有國(guó)家依法征收農(nóng)民集體土地，并給與補(bǔ)償，征收后的農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家土地所有權(quán)2、農(nóng)民集體土地使用權(quán)的收回 因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，可依法收回土地使用權(quán) 因不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，可依法收回土地使用權(quán)二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義和背景二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義和背景（一）農(nóng)村集體農(nóng)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背（一）農(nóng)村集體農(nóng)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背景和形式景和形式 涵義 農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指屬于農(nóng)民集體所有的農(nóng)、林、牧、漁用地使用權(quán)在不同使用者之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)

30、移。背景：社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢(shì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物提高土地利用效率，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的客觀需要形式形式轉(zhuǎn)包租賃“四荒”拍賣承租轉(zhuǎn)包或返包轉(zhuǎn)讓入股（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義、背景和形式涵義、背景和形式 涵義涵義 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在不同的主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。背景：背景： 是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的必然產(chǎn)物 土地市場(chǎng)的發(fā)育，激發(fā)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的內(nèi)在追求，導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 集約用地，提高土地利用率，保護(hù)耕地，要求集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)形式形

31、式 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合并、兼并、遷移及股份改造中的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租 企業(yè)倒閉或債權(quán)債務(wù)原因，通過(guò)司法裁定，使集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)形式興辦各種企業(yè)，發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象 農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓、出租房屋形式，連帶轉(zhuǎn)讓、出租建設(shè)用地使用權(quán) 農(nóng)民將土地征收時(shí)分配給他們的安置留用地進(jìn)行使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)讓三、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理三、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（一）管理原則（一）管理原則p應(yīng)具備條件當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、農(nóng)村剩余勞力得到轉(zhuǎn)移是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提條件明晰的土地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必備條件完善的法律法規(guī)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

32、的法律保證農(nóng)村土地分等定級(jí)和價(jià)格評(píng)估是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的技術(shù)支持應(yīng)遵循原則因地制宜原則依法、自愿原則平等、有償原則（二）流轉(zhuǎn)管理（二）流轉(zhuǎn)管理 措施：開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證開展農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)工作正確引導(dǎo)和調(diào)控農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流向建立合理的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系案例 小產(chǎn)權(quán)房1 年月，鄭州的代小姐花10.5元，在鄭州市三官?gòu)R南街買了一套房子。如果沒(méi)有以后的事情發(fā)生，這套包括車庫(kù)在內(nèi)共多平方米的房子絕對(duì)可以讓代小姐安居樂(lè)業(yè)。而代小姐按約定首付了萬(wàn)元房款，去辦房產(chǎn)證時(shí)，才知道對(duì)方的房子是在

33、村集體土地上蓋的，個(gè)人僅擁有的產(chǎn)權(quán)。盡管房主靳先生已按約定將房子交給了代小姐，但去辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)才知道，這種房屋屬于農(nóng)村集體自主開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理過(guò)戶手續(xù)。 由于無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，代小姐也不再支付剩余款項(xiàng)，也沒(méi)退還居住房屋。房主靳先生去年將代小姐訴至法院，要求解除雙方在年月簽訂的購(gòu)房合同，要求法院判令代小姐返還房屋。案例 小產(chǎn)權(quán)房1 一審法院認(rèn)定該房是自主開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”，按規(guī)定不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。因此靳先生要求解除雙方購(gòu)房合同并返還房屋的訴訟請(qǐng)求得到了法院的支持。并判決靳先生勝訴。而代小姐則提出反訴，代小姐訴稱，按照原先約定，在她首付房款萬(wàn)元后，待房屋過(guò)戶到她名下后，其再支付剩余的

34、萬(wàn)元。房主靳先生曾承諾，個(gè)月辦好房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)。法院判決解除雙方的購(gòu)房合同后，給她帶來(lái)了巨大經(jīng)濟(jì)損失，其中裝修費(fèi)47805元，該房屋升值給其帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失19.5萬(wàn)元，合計(jì)242805元。由于是房主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致其蒙受損失，故房主靳先生應(yīng)賠償其所有損失。案例 小產(chǎn)權(quán)房1 而靳先生則提出，代小姐應(yīng)支付年來(lái)的租金計(jì)37795元。法院再審認(rèn)為，靳先生作為房產(chǎn)的擁有人，在對(duì)該房屋掌握的情況全面準(zhǔn)確的情況下，仍和代小姐簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中承諾負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，因無(wú)法辦理過(guò)戶導(dǎo)致雙方買賣合同解除，靳先生應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。法院據(jù)此判決，靳先生在判決生效日內(nèi)，除返還代小姐購(gòu)房款萬(wàn)元外，還應(yīng)賠償代小

35、姐因合同解除造成的損失99840元，而代小姐則需支付靳先生年來(lái)的租金21360元。 對(duì)此判決靳先生也提出了上訴。法官認(rèn)為，如果靳先生不履行法院判決，法院強(qiáng)制執(zhí)行該案子時(shí)，也只能執(zhí)行靳先生的房產(chǎn)，而這又走了個(gè)怪圈，讓案件回到了起點(diǎn)。案例 小產(chǎn)權(quán)房2 2002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購(gòu)買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價(jià)款45000元。這樣的房屋，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”，由于現(xiàn)有的法律規(guī)定，農(nóng)民自己的住房和宅基地只能在農(nóng)民之間買賣流轉(zhuǎn)，因此，當(dāng)初雙方這一買賣不能獲得國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，亦不受法律保護(hù)。 后來(lái)，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價(jià)格大幅上漲，再加之

36、政府要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路，很多農(nóng)家院落面臨拆遷，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，房主會(huì)得到巨額的拆遷補(bǔ)償。 于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，返還房屋。這一請(qǐng)求獲得北京市第二中級(jí)人民法院的終審支持。案例 小產(chǎn)權(quán)房2 2007年12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，李玉蘭騰退房屋。雖然法院在判決書中同時(shí)指出，馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方，判決馬海濤支付李玉蘭93808元。但賠償?shù)姆秶话ǚ课菁疤砀讲糠謨r(jià)款，而沒(méi)有涉及土地增值和溢價(jià)部分。這一判決一出，在當(dāng)時(shí)曾引起廣泛的爭(zhēng)議。 2008年10月20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產(chǎn)權(quán)房糾紛訴農(nóng)民馬

37、海濤一案在宋莊法庭宣判。最終，法院判決李玉蘭獲賠18萬(wàn)。第六節(jié)第六節(jié) 土地征收土地征收一、土地征收的概念一、土地征收的概念p國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。 1998年p國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2004年p涵義：土地征收指國(guó)家為了公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地并給予補(bǔ)償并給予補(bǔ)償?shù)男袨?。特征土地征收的公益性土地征收的?qiáng)制性土地征收的有償性土地征收程序的合法性史上最牛釘子戶史上最牛釘子戶 二、土地征收補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)二、土地征收補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償原則： 按被征用土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償 保證被征地農(nóng)民生活水平不降

38、低（一）征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成（一）征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成土地補(bǔ)償費(fèi)：對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征收而造成的經(jīng)濟(jì)上的損失的一種補(bǔ)償。主要用于被征地農(nóng)戶青苗費(fèi)：給與土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)厣细街镅a(bǔ)償費(fèi)：如附著物產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人，該項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)付給個(gè)人安置補(bǔ)助費(fèi)：為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活，國(guó)家給與的補(bǔ)助費(fèi)用。誰(shuí)負(fù)責(zé)安置，誰(shuí)管理使用，不安置的支付給個(gè)人社會(huì)保障費(fèi)用：用于保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)新菜地開發(fā)建設(shè)基金：交給地方財(cái)政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資拆遷補(bǔ)償費(fèi)（二）征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（二）征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-1

39、0倍。年產(chǎn)值按被征用前3年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格平均計(jì)算。征用其他土地（園地、魚塘、宅基地、林地等）的土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。按上述標(biāo)準(zhǔn)支付，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。2、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)安置補(bǔ)助費(fèi)按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。每個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但每公頃被

40、征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。3、新菜地開發(fā)建設(shè)基金收取標(biāo)準(zhǔn) 征用城市郊區(qū)連續(xù)3年以上種植蔬菜的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，需要繳納新菜地開發(fā)基金。城市人口（僅指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口）百萬(wàn)以上的市，每征用1公頃菜地，繳納105000-150000元人口在50-100萬(wàn)的城市，每征用1公頃菜地，繳納75000-105000元人口不足50萬(wàn)的城市，每征用1公頃菜地，繳納45000-75000元4、地上附著物及青苗的補(bǔ)償費(fèi) 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府自行制定。青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長(zhǎng)期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于

41、糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。被征用土地上樹木，凡有條件移栽的盡量移栽，用地單位支付移栽人工費(fèi)和樹木損失費(fèi)；不能移栽的，按有關(guān)規(guī)定給予作價(jià)補(bǔ)償。對(duì)突擊栽種的樹木，不予補(bǔ)償。房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 拆遷房屋按“拆什么補(bǔ)什么，拆多少補(bǔ)多少，不低于原來(lái)水平”的原則，對(duì)所拆遷的房屋，按其原有建筑的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積，給予合理補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按各地區(qū)現(xiàn)行價(jià)格分別制定。突擊搶建的附著物不予補(bǔ)償。 其他橋梁、水井等參照建筑造價(jià)，由土地管理部門與被征地單位協(xié)商。5、土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充規(guī)定 依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致

42、無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià) 對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可以經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)入股。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無(wú)地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會(huì)保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征收農(nóng)民集體所有土地時(shí)，當(dāng)?shù)厝嗣裾诒拘姓^(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕作土地或安排相應(yīng)的工作崗位；對(duì)不具備

43、基本生產(chǎn)生活條件的無(wú)地農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)異地移民安置。 祖父的責(zé)任田被征用原告能要求土地補(bǔ)償費(fèi)嗎 【案情】林全錄與林梅娟系夫妻關(guān)系，并有一子林耀耀。1981年，福建省龍巖市西陂鎮(zhèn)西山村第八村民小組將西陂中學(xué)旁的0.72畝責(zé)任田發(fā)包給林全錄的祖父林煥鋆（1982年去世）與祖母郭金菊（1983年去世）及林梅娟、林耀耀四人。1995年1月1日，林全錄作為乙方代表與甲方西陂鎮(zhèn)西山村民委員會(huì)簽訂合同書，約定：林梅娟將上述0.72畝責(zé)任田出租給甲方，甲方一次性補(bǔ)貼乙方7，200元并每年發(fā)給一定量的租谷，乙方仍然負(fù)擔(dān)該責(zé)任田的稅費(fèi)，今后重新調(diào)整分配責(zé)任田 時(shí)乙方領(lǐng)到新的按農(nóng)業(yè)人口分配的責(zé)任田后本合同終止。合同簽訂后

44、，林全錄領(lǐng)取了7，200元并將責(zé)任田交付給甲方使用。甲方收到該責(zé)任田后又交付給西陂中學(xué)做操場(chǎng)。 2003年9月，龍巖市新羅區(qū)發(fā)展計(jì)劃局發(fā)文同意為西陂中學(xué)操場(chǎng)項(xiàng)目補(bǔ)辦立項(xiàng)審批。之后，林全錄每年向甲方領(lǐng)取租谷或折價(jià)款，并每年交納上述責(zé)任田的相關(guān)稅費(fèi)。2002年底，西陂鎮(zhèn)西山村民委員會(huì)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)至每畝36，000元，但該村未將余款18，720元支付給林梅娟、林全錄、 林耀耀。2003年8月，該村將18，720元轉(zhuǎn)到西山村第八村民小組。該小組收到款后，即通知林全錄夫婦領(lǐng)取青苗補(bǔ)償費(fèi)和屬原告林梅娟與林耀耀所分的責(zé)任田被征用而產(chǎn)生的土地補(bǔ)償費(fèi)余額合計(jì)6，775.16元，但不同意支付原林煥鋆與郭金菊所分的

45、責(zé)任田被征用而產(chǎn)生的土地補(bǔ)償費(fèi)。為此，林全錄夫婦及林耀耀要求西山村第八村民小組支付全部余款18，720元未果，遂將后者告上了法庭，請(qǐng)求判令西山村第八村民小組支付征地補(bǔ)償費(fèi)18，720元。 【審判】法院認(rèn)為，西陂中學(xué)操場(chǎng)的用地手續(xù)正在補(bǔ)辦之中，不違反法律規(guī)定，因該操場(chǎng)的用地而產(chǎn)生的征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)受法律保護(hù)。西陂鎮(zhèn)西山村作為集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位，在原告林梅娟和林耀耀承包經(jīng)營(yíng)的責(zé)任田被征用后，未調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o原告林梅娟和林耀耀，應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給原告林梅娟和林耀耀。被告在收到該村轉(zhuǎn)來(lái)的征地補(bǔ)償費(fèi)后，即通知原告領(lǐng)取青苗補(bǔ)償費(fèi)和屬原告林梅娟與林耀耀所分的責(zé)任田被征用而產(chǎn)生的土地補(bǔ)

46、償費(fèi)余額6，775.16元，未違反法律規(guī)定，予以照準(zhǔn)。 原林煥鋆與郭金菊所分的責(zé)任田，原告在該二人去世后龍巖市新羅區(qū)西陂鎮(zhèn)西山村收回之前可繼續(xù)耕種，但該責(zé)任田被征用后西陂鎮(zhèn)西山村無(wú)須調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o原告，故原告要求支付原林煥鋆與郭金菊所分的責(zé)任田被征用而產(chǎn)生的土地補(bǔ)償費(fèi)，沒(méi)有法律依據(jù)。據(jù)此，法院判決被告西山村第八村民小組應(yīng)限期支付林梅娟和林耀耀青苗補(bǔ)償費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)6，775.16元。 【評(píng)析】中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例第26條第1款的規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！蓖瑫r(shí)，福建省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦

47、法第26條進(jìn)一步規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)支付給行使土地所有權(quán)的集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位。但被征用的屬農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地或自留地，集體土地經(jīng)營(yíng)管理單位又未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng) 將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民?！?可見(jiàn)，土地補(bǔ)償費(fèi)系支付給村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；但在村集體經(jīng)濟(jì)組織未能為被征地村民調(diào)整土地的情況下，土地補(bǔ)償費(fèi)即應(yīng)付給被征地的村民。本案所涉的0. 72畝責(zé)任田系由林煥鋆、郭金菊、林梅娟及林耀耀4人承包經(jīng)營(yíng)，在林煥鋆、郭金菊死亡后，村集體經(jīng)濟(jì)組織已無(wú)必要再為死者調(diào)整土地，故原告要求被告支付該部分的土地補(bǔ)償費(fèi)，沒(méi)有法律依據(jù)，當(dāng)然不能得

48、到法院的支持。三、土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限三、土地征收與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限（一）土地征收的審批權(quán)限（一）土地征收的審批權(quán)限征收土地實(shí)行國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)審批制度。p國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的如下：基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的其他土地超過(guò)70公頃的p其他土地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國(guó)務(wù)院備案。世界第一區(qū)政府鄭州市惠濟(jì)區(qū)區(qū)政府 其辦公區(qū)域占地畝，建筑面積超過(guò)萬(wàn)平方米，周邊園林綠地等用地畝。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在未獲得民政和土地等有關(guān)部門批準(zhǔn)的情況下，年惠濟(jì)區(qū)新址就開始動(dòng)工建設(shè)，年月，機(jī)關(guān)各單位即遷入辦公。 年月日，惠濟(jì)區(qū)政府開始堂而皇之地向鄭州市國(guó)土資源局呈交了“用地申請(qǐng)書”，

49、稱“惠濟(jì)區(qū)專題召開研究區(qū)劃問(wèn)題的常委會(huì)、四大班子聯(lián)席會(huì)，經(jīng)認(rèn)真調(diào)研，決定將機(jī)關(guān)大院搬遷到新城辦事處（毛莊、弓寨兩村）特申請(qǐng)辦理征用地手續(xù)，請(qǐng)盡快批復(fù)為盼”！ 當(dāng)年土地局批準(zhǔn)用地，批準(zhǔn)100多畝；區(qū)政府實(shí)際用地530畝。 直到年月日，民政部才正式批復(fù)河南省，同意鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民政府駐地遷移。 當(dāng)?shù)馗刹勘硎?，惠?jì)區(qū)在鄭州市周邊幾個(gè)區(qū)縣中算“窮”區(qū)縣，年財(cái)政收入幾年來(lái)徘徊在億元左右，剛從“要飯財(cái)政”過(guò)渡到“吃飯財(cái)政”。整個(gè)區(qū)政府新址及四周道路建設(shè)投資超過(guò)7億元。 工作人員1000多人，人均占地0.5畝。 區(qū)政府側(cè)門 人工湖鳥瞰 古樹苑 （二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限p國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)

50、權(quán)限國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目直轄市、省、自治區(qū)人民政府所在地城市，城區(qū)人口在100萬(wàn)以上的其他城市以及國(guó)務(wù)院指定的其他城市擴(kuò)張用地p省、自治區(qū)、直轄市人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限上述規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)四、土地征收的程序四、土地征收的程序（一）用地預(yù)審（一）用地預(yù)審預(yù)審的內(nèi)容：u土地征收項(xiàng)目的合法性審查，即該建設(shè)項(xiàng)目是否為了公共利益的需要u建設(shè)項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃u是否持有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃指標(biāo)u是否符合建設(shè)用地供應(yīng)政策u投資強(qiáng)度和容積率是否達(dá)到要求（二）用地申請(qǐng)與審查（二）用地申請(qǐng)與審查申請(qǐng)?zhí)峤坏牟牧希航ㄔO(shè)用地申請(qǐng)表；建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審報(bào)告表；建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)或其他批準(zhǔn)文件；建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；占用耕地的必須提出耕地補(bǔ)充方案；建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的必須提供地質(zhì)危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告等（三）提前公告和確認(rèn)（聽證）（三）提前公告和確認(rèn)（聽證） （四）用地審批：上報(bào)審批；批復(fù)（四）用地審批：上報(bào)審批；批復(fù) （五）實(shí)施與監(jiān)管（五）實(shí)施與監(jiān)管 實(shí)施：兩公告一登記實(shí)施：兩公告一登記發(fā)布征地批準(zhǔn)公告：方案批準(zhǔn)到公告10天辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洶l(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告：公告到全部費(fèi)用付清3