物業(yè)管理費(fèi)的滯納金如何計(jì)算案

1、物業(yè)管理費(fèi)的滯納金如何計(jì)算案（2008-12-30 14:22:50）分類(lèi)：案例實(shí)務(wù) 標(biāo)簽：物業(yè)管理費(fèi)滯納金滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)判決書(shū)法院意見(jiàn)上海一中院意見(jiàn)|楊元火訴上海明佳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛 案（2000）滬一中民終字第2225號(hào)上訴人（原審被告）：楊元火，男，1937年12月27日生，漢族，退休，住 本市安順路181弄15號(hào)303室。委托代理人：徐鳳英（系楊元火之妻），退休，住本市安順路181弄15號(hào)30 3室。被上訴人（原審原告）：上海明佳物業(yè)管理有限公司，住所地本市曲陽(yáng)路800號(hào) 27f。法定代表人：龔偉明，總經(jīng)理。委托代理人：張紫青。該公司職工。委托代理人：潘維平，該公司職工。上

2、訴人楊元火因物業(yè)管理糾紛一案，不服上海市徐匯區(qū)人民法院（2000）徐民 初字第371號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于 2000年9月4日立案后，依 法組成合議庭，于2000年10月11日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人楊元火及其 委托代理人徐鳳英，被上訴人上海明佳物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)明佳物業(yè)公 司）的委托代理人張紫青、潘維平到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審判決認(rèn)定，明佳物業(yè)公司是楊元火所有的明佳公寓2701室的前期物業(yè)管理單位，雙方因交付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金問(wèn)題產(chǎn)生訴訟。原審經(jīng)審理后認(rèn)為， 明佳物業(yè)公司與楊元火之間的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系合法成立，楊元火應(yīng)按期向明佳物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。明佳物

3、業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商上海明佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司 系兩個(gè)獨(dú)立的法人，雙方之間的物業(yè)管理關(guān)系與楊元火和開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài) 關(guān)系是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，楊元火以開(kāi)發(fā)商多收房款，開(kāi)發(fā)商與明佳物業(yè)公司 實(shí)為一家、明佳物業(yè)公司未解決多收房款問(wèn)題為由拒付物業(yè)管理費(fèi)缺乏法律依據(jù)。 楊元火遲延繳納物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)從物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生的次月 1日起按 欠費(fèi)款的日千分之三支付滯納金。 楊元火對(duì)明佳物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議， 本院對(duì)該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以確認(rèn)。楊元火確于 1996年9月入住，其以明佳物業(yè)公司訴 狀誤寫(xiě)為1999年9月入住為由要求明佳物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任無(wú)法律依據(jù)。楊元火 認(rèn)為明佳物業(yè)公司扣押明佳物業(yè)公司給楊元火的

4、催款通知，要求明佳物業(yè)公司負(fù)相應(yīng)的遲延付款責(zé)任，既有悖常理，亦缺乏依據(jù)。原審法院審理后，于二ooo 年七月二十八日根據(jù)上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 第二十四條、第五十四條第二 款之規(guī)定，判決楊元火給付明佳物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)人民幣3615. 43元并給付滯納金人民幣4555. 44元。案件受理費(fèi)人民幣336. 8元，由楊元火負(fù)擔(dān)。判決 后，楊元火不服，向本院提起上訴。楊元火上訴稱(chēng)，明佳物業(yè)公司催討物業(yè)管理費(fèi)時(shí)， 未提及交付滯納金，且雙 方從未對(duì)欠付物業(yè)管理費(fèi)需加收滯納金有過(guò)約定，原審法院對(duì)于滯納金的計(jì)算按 日欠費(fèi)額的千分之三計(jì)算違反最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)，即按逾

5、期付款金額每日萬(wàn)分之三或每日萬(wàn)分之五計(jì)算，故要求撤銷(xiāo)原審法院對(duì)滯納金的判決。被上訴人明佳物業(yè)公司不同意楊元火的上訴 請(qǐng)求，其辯稱(chēng)，其向楊元火追繳滯納金的日期是 1998年開(kāi)始，是在上海市住 宅管理?xiàng)l例頒布之后，而上訴人提出的最高院批復(fù)應(yīng)否適用于上海， 值得商榷， 故要求維持原判。本院經(jīng)審理查明，明佳公寓系由上海明佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。楊元火向上海明佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司購(gòu)得明佳公寓 2701室，建筑面積為95. 9 平方米。1996年9月26日，楊元火在入住時(shí)與明佳物業(yè)公司簽訂明佳公寓商品 房屋管理、維修合約，由明佳物業(yè)公司對(duì)明佳公寓進(jìn)行統(tǒng)籌管理，楊元火在房屋交接時(shí)繳納房屋維修基金365

6、0. 50元，一次性預(yù)交公共服務(wù)費(fèi)、電梯、水泵運(yùn) 行費(fèi)6個(gè)月，以后每半年收繳一次（具體時(shí)間以物業(yè)管理公司通知為準(zhǔn)），逾期未 交者每天加收應(yīng)繳費(fèi)用總額5%的滯納金。簽約后，楊元火按建筑面積 98平方 米向明佳物業(yè)公司預(yù)交6個(gè)月的公共服務(wù)費(fèi)499.80元和電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)352.8 元。1996年10月15日，徐匯區(qū)物價(jià)局同意明佳物業(yè)公司對(duì)明佳公寓按每月每 平方米0. 7元收取公共服務(wù)費(fèi)，明佳物業(yè)公司在同一備案審核表上擬定電梯、 水泵運(yùn)行費(fèi)為每月每平方米0. 6元。之后，楊元火按期以每平方米1.3元向明 佳物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。1997年9月25日，明佳物業(yè)公司退回楊元火 199 6年9月26日

7、至1997年9月25日計(jì)2. 1平方米的公共服務(wù)費(fèi)17. 64元和電 梯、水泵運(yùn)行費(fèi)15. 12元。自1998年1月起，楊元火以明佳物業(yè)公司多收其 2. 1 平方米房款為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，多次要求明佳物業(yè)公司退款不成。1999年5月，明佳物業(yè)公司向楊元火發(fā)出催款通知，要求楊元火支付自1998年1月起的物業(yè)管理費(fèi)2244. 06元。2000年5月24日，明佳物業(yè)公司再次發(fā)出催款通知 單，要求楊元火支付自1998年1月至2000年6月的物業(yè)管理費(fèi)3740. 1元。另查，原審中，明佳物業(yè)公司解釋訴狀中關(guān)于楊元火入住時(shí)間系1996年9月，其書(shū)寫(xiě)成1999年為筆誤所致。又查，原審法院除認(rèn)定雙方所簽訂的合

8、約中逾期未交約定費(fèi)用者每天加收應(yīng) 繳費(fèi)用總額5%的滯納金亦有誤差外，其它事實(shí)認(rèn)定無(wú)誤。上訴人楊元火對(duì)其上 訴主張未能提供證據(jù)證明。本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。合同各方應(yīng)自覺(jué)履行合同約定的義 務(wù)。1996年9月26日，上訴人楊元火與被上訴人明佳物業(yè)公司簽訂明佳公寓 商品房屋管理、維修合約，合約中明確明佳物業(yè)公司根據(jù)其營(yíng)業(yè)范圍，依據(jù)中 華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，作為明佳公寓之合法管理機(jī)構(gòu)，對(duì) 明佳公寓進(jìn)行統(tǒng)籌管理。全體業(yè)主（住戶(hù)）以及有關(guān)人員均應(yīng)服從管理，支持 配合公司工作。支付物業(yè)管理費(fèi)乃是全體業(yè)主服從管理，支持配合物業(yè)公司工作 的具體體現(xiàn)。自1999年1月起，上訴人楊元火以被上

9、訴人明佳物業(yè)公司多收其 2. 1平方米房款為由拒付物業(yè)管理費(fèi)。被上訴人明佳物業(yè)公司在兩次向上訴人 楊元火發(fā)出催交物業(yè)管理費(fèi)通知未果的情況下，向法院起訴楊元火支付物業(yè)管理 費(fèi)，理由成立。對(duì)此，1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 第三十六次會(huì)議已通過(guò)了上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例，其中第二十四條第一款 規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。 第五十四條第二款規(guī)定，業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的， 物業(yè)管理企業(yè) 可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金。 故上訴人楊元火以明佳物業(yè)公司催 討物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未提及交付滯納金，且雙方從未對(duì)欠付物業(yè)管理費(fèi)需加

10、收滯納 金有過(guò)約定，原審法院對(duì)于滯納金的計(jì)算按日欠費(fèi)額的千分之三計(jì)算違反最高人 民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問(wèn)題的批復(fù)，即按逾期付款金額每日萬(wàn)分之三或每日萬(wàn)分之五計(jì)算為由，要求撤銷(xiāo)原審法院對(duì)滯納金的判決， 理由不成立，且缺乏法律依據(jù)。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，所作判決并無(wú)不當(dāng)。上訴人的上訴 請(qǐng)求，沒(méi)有理由，本院不予支持。據(jù)此，依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第 一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。上訴案件受理費(fèi)人民幣336. 8元，由上訴人楊元火負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決審判長(zhǎng)周?chē)[代理審判員沙茹萍代理審判員劉輝二ooo年十月二十日書(shū)記員季偉2010年

11、讀書(shū)節(jié)活動(dòng)方案一、活動(dòng)目的：書(shū)是人類(lèi)的朋友，書(shū)是人類(lèi)進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識(shí)面，通過(guò)開(kāi)展“和書(shū)交朋友，遨游知識(shí)大海洋”系列讀書(shū)活動(dòng)，激發(fā)學(xué)生讀書(shū)的興趣，讓每一個(gè)學(xué)生都想讀書(shū)、愛(ài)讀書(shū)、會(huì)讀書(shū)，從小養(yǎng)成熱愛(ài)書(shū)籍，博覽群書(shū)的好習(xí)慣，并在讀書(shū)實(shí)踐活動(dòng)中陶冶情操，獲取真知，樹(shù)立理想！二、活動(dòng)目標(biāo)：1 、通過(guò)活動(dòng)，建立起以學(xué)校班級(jí)、個(gè)人為主的班級(jí)圖書(shū)角和個(gè)人小書(shū)庫(kù)。2 、通過(guò)活動(dòng)，在校園內(nèi)形成熱愛(ài)讀書(shū)的良好風(fēng)氣。3 、通過(guò)活動(dòng)，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書(shū)的好習(xí)慣。4、通過(guò)活動(dòng)，促進(jìn)學(xué)生知識(shí)更新、思維活躍、綜合實(shí)踐能力的提高。三、活動(dòng)實(shí)施的計(jì)劃1 、 做好讀書(shū)登記簿(1)每個(gè)學(xué)生結(jié)合實(shí)際，準(zhǔn)備一本讀書(shū)登記簿，

12、具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來(lái)設(shè)計(jì)、裝飾，使其生動(dòng)活潑、各具特色，其中要有讀書(shū)的內(nèi)容、容量、實(shí)現(xiàn)時(shí)間、好詞佳句集錦、心得體會(huì)等欄目，高年級(jí)可適當(dāng)作讀書(shū)筆記。(2)每個(gè)班級(jí)結(jié)合學(xué)生的計(jì)劃和班級(jí)實(shí)際情況，也制定出相應(yīng)的班級(jí)讀書(shū)目標(biāo)和讀書(shū)成長(zhǎng)規(guī)劃書(shū)，其中要有措施、有保障、有效果、有考評(píng)，簡(jiǎn)潔明了，易于操作。(3)中隊(duì)會(huì)組織一次“讀書(shū)交流會(huì)”展示同學(xué)們的讀書(shū)登記簿并做出相應(yīng)評(píng)價(jià)。2 、舉辦讀書(shū)展覽：各班級(jí)定期舉辦“讀書(shū)博覽會(huì)”，以“名人名言”、格言、諺語(yǔ)、經(jīng)典名句、“書(shū)海拾貝”、“我最喜歡的" 、“好書(shū)推薦”等形式，向同學(xué)們介紹看過(guò)的新書(shū)、好書(shū)、及書(shū)中的部分內(nèi)容交流自己在讀書(shū)活動(dòng)中的心得體會(huì)

13、，在班級(jí)中形成良好的讀書(shū)氛圍。3 、出讀書(shū)小報(bào)：4 、通過(guò)活動(dòng)，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書(shū)的好,習(xí)慣。b比率分析法和比較分析法不能測(cè)算出各因素的影響程度。vc采用約當(dāng)產(chǎn)量比例法，分配原材料費(fèi)用與分配加工費(fèi)用所用的完工率都是一致的。xc采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)考慮各輔助生產(chǎn)車(chē)間之間相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)的情況。錯(cuò)c產(chǎn)品的實(shí)際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失。vc成本報(bào)表是對(duì)外報(bào)告的會(huì)計(jì)報(bào)表。xc成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析原因。xc成本會(huì)計(jì)的對(duì)象是指成本核算。xc成本計(jì)算的輔助方法一般應(yīng)與基本方法結(jié)合使用而不單獨(dú)使用。vc 成本計(jì)算方法中的最基本的方法是分步法。 xd 當(dāng)車(chē)間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，

14、 “廢品損失” 、 “停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產(chǎn)品的產(chǎn)品成本中。xd定額法是為了簡(jiǎn)化成本計(jì)算而采用的一種成本計(jì)算方法。xf “廢品損失”賬戶(hù)月末沒(méi)有余額。vf廢品損失是指在生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)和入庫(kù)后發(fā)現(xiàn)的不可修復(fù)廢品的生產(chǎn)成本和可修復(fù)廢品的修復(fù)費(fèi)用。xf分步法的一個(gè)重要特點(diǎn)是各步驟之間要進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。（v）g各月末在產(chǎn)品數(shù)量變化不大的產(chǎn)品，可不計(jì)算月末在產(chǎn)品成本。錯(cuò)g工資費(fèi)用就是成本項(xiàng)目。（x ）g歸集在基本生產(chǎn)車(chē)間的制造費(fèi)用最后均應(yīng)分配計(jì)入產(chǎn)品成本中。對(duì)j計(jì)算計(jì)時(shí)工資費(fèi)用，應(yīng)以考勤記錄中的工作時(shí)間記錄為依據(jù)。（v）j簡(jiǎn)化的分批法就是不計(jì)算在產(chǎn)品成本的分批法。（x ）j 簡(jiǎn)化分批法是

15、不分批計(jì)算在產(chǎn)品成本的方法。對(duì)j加班加點(diǎn)工資既可能是直接計(jì)人費(fèi)用，又可能是間接計(jì)人費(fèi)用。vj 接生產(chǎn)工藝過(guò)程的特點(diǎn)，工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)可分為大量生產(chǎn)、成批生產(chǎn)和單件生產(chǎn)三種， xk可修復(fù)廢品是指技術(shù)上可以修復(fù)使用的廢品。錯(cuò)k可修復(fù)廢品是指經(jīng)過(guò)修理可以使用，而不管修復(fù)費(fèi)用在經(jīng)濟(jì)上是否合算的廢品。xp品種法只適用于大量大批的單步驟生產(chǎn)的企業(yè)。xq企業(yè)的制造費(fèi)用一定要通過(guò)“制造費(fèi)用”科目核算。xq企業(yè)職工的醫(yī)藥費(fèi)、醫(yī)務(wù)部門(mén)、職工浴室等部門(mén)職工的工資，均應(yīng)通過(guò)“應(yīng)付工資”科目核算。xs生產(chǎn)車(chē)間耗用的材料，全部計(jì)入“直接材料”成本項(xiàng)目。xs適應(yīng)生產(chǎn)特點(diǎn)和管理要求，采用適當(dāng)?shù)某杀居?jì)算方法，是成本核算的基礎(chǔ)工作。（x）w完工產(chǎn)品費(fèi)用等于月初在產(chǎn)品費(fèi)用加本月生產(chǎn)費(fèi)用減月末在產(chǎn)品費(fèi)用。對(duì)y “預(yù)提費(fèi)用”可能出現(xiàn)借方余額，其性質(zhì)屬于資產(chǎn)，實(shí)際上是待攤費(fèi)用。對(duì)y 引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的支出是費(fèi)用性支出。 xy 以應(yīng)付票據(jù)去償付購(gòu)買(mǎi)材料的費(fèi)用，是成本性支出。 xy原材料分工序一次投入與原材料在每道工序陸續(xù)投入，其完工率的計(jì)算方法是完全一致的。xy運(yùn)用