優(yōu)質物業(yè)管理服務

1、優(yōu)質物業(yè)管理服務一一巧婦難為無米炊來源：作者：日期：201 1-07-15我來說兩句（0條）復制鏈接字號：小屮大推薦欄目：厲產(chǎn)糾紛法規(guī)房產(chǎn)糾紛文巧房產(chǎn)糾紛常識厲產(chǎn)糾紛律師房產(chǎn)糾紛法律咨詢隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，屈民生活水平不斷提高，形成了內(nèi)地人民對 物業(yè)管理持續(xù)高漲的專業(yè)化服務要求。厚受優(yōu)質物業(yè)管理服務成為普羅大眾的心聲。木人在 與內(nèi)地物業(yè)管理同行的不斷交流中，欣慰地感受到國內(nèi)物業(yè)管理服務水平的迅速進步。與此 同時，本人也觀察到國內(nèi)冇關物業(yè)管理的糾紛或爭吵持續(xù)上升，問題主要集中在物業(yè)管理費 價格不合理以及業(yè)主兇物業(yè)管理公司服務不到位拒交管理費上。倘若矛盾雙方即業(yè)主與物業(yè) 管理公司口漸對立

2、，不予以迅速解決，將成為內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)邁向高質、優(yōu)質，形成專業(yè) 化市場的一塊巨大的障礙石。本人對上述兩個問題作深入研究后，發(fā)現(xiàn)此兩個問題的產(chǎn)牛存在著內(nèi)地物業(yè)管 理發(fā)展的歷史背景因索，是物業(yè)管理由政府行為的計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡的歷史進程 中的必然產(chǎn)物，然而，問題是可以得到解決的。政府定價導致收費失衡20世紀80年代以前，國內(nèi)并沒冇物業(yè)管理的概念，人民群眾只是居住于單位 宿舍里，最多是繳交宿舍租金，直至到商品房的出現(xiàn)，居民購置房屋，擁冇自冇物業(yè)后，物 業(yè)管理才鉤出水面，登上歷史舞臺。內(nèi)地早期的物業(yè)管理更類似承包制模式，只是收取定額 費用，欠缺專業(yè)化物業(yè)管理對費用細分、歸類、總結的過程，更加

3、欠缺物業(yè)管理公司收取管 理酬金的代理制費用的概念。而政府為便于屈民理解，規(guī)范尚未成熟的物業(yè)管理企業(yè)市場, 制定了由物價局牽頭的政府指導價，規(guī)定物業(yè)管理費的上下限價標準，以讓企業(yè)遵守，居民 也形成了牢固的物價局指導價格概念。然而，發(fā)展到21世紀，政府指導價規(guī)定已成為物業(yè)管理行業(yè)向專業(yè)化代理制發(fā) 展的障礙，原因在于現(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，必須按照所提供的物業(yè)管理服務內(nèi)容z多寡，服 務索質的高低來確定物業(yè)管理水平。由于物價局在制定指導價時，主要側重考慮居民的經(jīng)濟 承受能力，沒冇預留物業(yè)悸理企業(yè)的盈利空間，因此，指導價偏低。在物價局指導價的限額 管制下，物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理費標準時面對極大的經(jīng)濟壓力，

4、而另一方面居民高索質 生活水平要求口益增氏，需要較高的服務成本。若要維持收支平衡，大多數(shù)國內(nèi)的物業(yè)管理 公司選擇以下途徑解決：1、爭取發(fā)展商支持，向業(yè)主推出其可接受的較低的物業(yè)管理費標準，管理費基 金出現(xiàn)虧損及不足z處由發(fā)展商補貼。2、經(jīng)營副業(yè)，爭收創(chuàng)收，在收取較低管理費時，以副業(yè)收入補貼管理費不足z 處。3、減少進行預防性的維修保養(yǎng)工作以便節(jié)省開支。但是，上述三個方法只是飲鴆止渴，暫時為物業(yè)管理公司解決收支矛盾。前者 在發(fā)展商售幣房屋離場后，物業(yè)管理公司失去經(jīng)濟支柱，只好提高管理費標準，或者減少管 理開支成木，如提早熄燈、關閉部分業(yè)主共用公共場所，減少聘請服務人員等，結果只會是 降低了服務水

5、平，違反了服務承諾，導致業(yè)主不滿。次者由于訂立了副業(yè)創(chuàng)收的前提目標, 物業(yè)管理公司會不山自主地重視副業(yè)，而忽略管理小區(qū)的公共場所、設施設備等木職工作, 木末倒置，服務素質大打折扣，引人詬病，后果是引發(fā)業(yè)主的投訴和質疑。而第三個方法會 加速物業(yè)的老化，物業(yè)價值不斷降低，業(yè)主漸漸對物業(yè)管理公司失去信心，同樣招來業(yè)主的 不滿。目前不少物業(yè)管理糾紛都是因此而產(chǎn)生的，更因為指導價的制約而使雙方矛盾 加深，每每沖突卻沒法解決，不歡而散。由此更產(chǎn)生另一個問題：業(yè)主因管理工作服務不到 位而拒交管理費。物業(yè)管理公司追索無門，個別業(yè)主的拒交使管理營運資金籌措不足，在虧 損的情況下物業(yè)管理服務難以達到要求，服務素質

6、繼續(xù)下降，陷入一個惡性循環(huán)的怪圈?，F(xiàn)今國內(nèi)法規(guī)上缺乏對欠費追討的有力支持。由于截停欠費單位水電的方法在 社會上引起很大的震蕩，冃前物業(yè)管理公司對付不交費的業(yè)主的唯一合法工具就是訴諸法 院，且不論訴訟時間過長血導致追費困難。就判決而言，曾有法官因物業(yè)管理公司服務不到 家而判其敗訴，而判物業(yè)管理公司勝訴案例，業(yè)主若仍然不愿按照判決書支付欠費，物業(yè)管 理公司則無法追討凹有關費用。冃前絕大多數(shù)物業(yè)管理公司在管理費收取上浪費了過多的 人、物、財力。解決弊端創(chuàng)造良性運營壞境從根木上解決上述費用的問題，為內(nèi)地廣人居民帶來高質優(yōu)質物業(yè)管理服務， 營造健丿隸的行業(yè)環(huán)境，本人衷心建議內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)管理部門及機構

7、可以借鑒香港專業(yè)化 行業(yè)管理的經(jīng)驗，進行以下幾方面改革工作：笫一，取消物業(yè)管理費定價的限制。內(nèi)地物價局及物業(yè)管理部門應重新考慮取消有關政府指導價的限制，開放定價 規(guī)限。由物業(yè)管理公司因適應市場的變化，根據(jù)業(yè)主的需要，按照服務質量、數(shù)量定價，“多 勞多得”。業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務標準，選擇需要的項冃，逐年議定增加或刪減。 內(nèi)地物業(yè)管理部門可沿用香港有關物業(yè)管理費管理模式，規(guī)定物業(yè)管理公司必須采取實報實 銷的報告形式，即定期以公開報表形式向全體業(yè)主呈報每一項開支明細，物業(yè)管理公司的合 理盈利是按照成本開支總額的一定比率計算出來的代理式酬金,所收取的一切管理費均需劃 撥至物業(yè)管理公司為各小區(qū)

8、、樓盤成立的管理營運基金賬h內(nèi)，一切節(jié)余劃歸基金以便下財 政年度使用，一切虧損須由業(yè)主彌補，體現(xiàn)“取之于民，用之于民”的原則。第二，修改管理法規(guī)，提高追收欠費的可操作性。針對n前物業(yè)管理公司催繳費用欠缺對操作性法規(guī)支持的現(xiàn)實情況，內(nèi)地物業(yè) 管理部門應切實考慮修改現(xiàn)時法律條文。建議采用香港模式，立例規(guī)定凡欠交管理費的物業(yè), 由房產(chǎn)管理當局在其產(chǎn)權登記及轉讓方而加以限制，在繳清管理費z前，欠費物業(yè)不得進行 轉讓及買賣。由于部分業(yè)主的欠費使對其他繳費業(yè)主的侵權，因此所有業(yè)主只有在繳清管理 費后，方對對物業(yè)管理公司的服務不到位等進行投訴，由專職的委員會或消費者委員會進行 議定裁決，若屬物業(yè)管理公司不當

9、時，由該等委員會判罰物業(yè)管理公司返述管理費予業(yè)主, 籍此町大大減少n前收繳費用難的問題。優(yōu)質物業(yè)管理服務一一巧婦難為無米炊(2)來源：作者：日期：2011-07-15我來說兩句（0條）復制鏈接字號：小屮大推薦欄目：房產(chǎn)糾紛法規(guī)房產(chǎn)糾紛文書房產(chǎn)糾紛常識房產(chǎn)糾紛律師房產(chǎn)糾紛法律咨詢第三，加強物業(yè)管理知識教育，樹立社會正確的物業(yè)管理意識。政府物業(yè)管理部門應加大專業(yè)化物業(yè)管理知識的宣傳推廣工作，一方而教育居民 形成正確的物業(yè)管理消費意識，引導居民尋求正確途徑解決問題，不要過度依賴政府部門， 在物業(yè)管理消費過程屮，既要明白自己可行使的權力，也要承擔繳交管理費的義務，了解到 不交管理費是對其他業(yè)主的侵權，業(yè)主對物業(yè)管理公司的不滿最終還可透過業(yè)上委員會的中 止合約解決。另一方面，又要規(guī)范物業(yè)管理公司行為，要求其嚴格遵守行業(yè)規(guī)定，建立公開 透明的管理營運基金運作體制，推行實報實銷制度，在行使