不動產(chǎn)登記簿錯誤之類型與更正登記

1、不動產(chǎn)登記簿錯誤之類型與更正登記程嘯（清華大學法學院，北京 100084 ）摘 要 不動產(chǎn)登記簿錯誤可以分為權利事項錯誤與非權利事項錯 誤。權利事項錯誤意味著登記簿上對不動產(chǎn)物權的歸屬和內(nèi)容的記載 不正確，而非權利事項則是指那些不涉及物權歸屬和內(nèi)容的登記簿錯 誤。二者在是否會對物權構成妨害、 是否導致善意取得以及更正登記 的程序上完全不同。我國物權法第 19 條區(qū)分了這兩類錯誤，并 確立了不同的更正程序與要件。 當不動產(chǎn)登記簿上存在權利事項錯誤 時，應由利害關系人行使更正請求權請求登記簿記載的權利人同意更 正。如果權利人拒絕的， 更正請求權人應訴請法院或仲裁委員會解決 該民事爭議。原則上，只有

2、法院、仲裁委員會的生效法律文書才屬于 證明登記確有錯誤的證據(jù)，登記機構才能據(jù)此進行更正登記。但是， 對于非權利事項錯誤， 權利人可以通過提供證據(jù)證明登記確有錯誤而 申請更正登記，登記機構也可以依職權進行更正登記。關鍵詞 不動產(chǎn)登記簿錯誤； 更正登記； 權利事項錯誤； 非權利事項 錯誤Abstract ：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness. The rights incorrectness means that a

3、right over real estate is not in accordance with the actual legal situation. The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation. The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right

4、 and rectification procedure. The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures. When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, t

5、he interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification. If the person refuses, the interested party needs to get people 's court or arbitration commission 's adjudication which is in favor

6、of him. Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness. When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences. The registrar should also be entitled to rectify some special falsity

7、 in the real estate register under the law.rectification; rights incorrectness; non-right incorrectness;引言不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)， 它是由登記機構依法 制作并管理的， 用以記載不動產(chǎn)自然狀況、 權利狀況及其他依法必須 記載的事項的簿冊。 在針對基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動實行登記 生效要件主義的國家（如德國、瑞士、奧地利） ，不動產(chǎn)登記簿不僅 具有推定力，還具有公信力。我國物權法原則上采取的也是登記 生效要件主義，即基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動只有記載于不動產(chǎn) 登記簿后才

8、發(fā)生效力， 不經(jīng)登記不發(fā)生物權效力 （第 9 條第 1 款、第 14 條）。同時，登記簿還有推定力（ 物權法第 16 條第 1 款）與公 信力（物權法第 106 條）。既然不動產(chǎn)登記簿具有如此重要的法 律效力，對民事主體的不動產(chǎn)物權會發(fā)生巨大的影響。 因此，一方面， 如果登記簿的記載事項存在錯誤， 就很可能給真實權利人造成妨害或 損害（如導致第三人善意取得不動產(chǎn)所有權或他物權） ；另一方面， 即便登記簿存在錯誤， 無論是登記機構還是當事人都不可能隨意進行 修改。為了既能確保登記簿的真實性、 準確性，維護真實權利人的合法權益， 又避免因隨意更改登記簿而給登記權利人、 第三人的利益造成損害不 利影

9、響，法律上有必要確定更正登記簿錯誤的程序， 這就是所謂的更 正登記（ Berechtigungsverfahren ）。更正登記是指， 當不動產(chǎn)登記簿 存在錯誤時，登記機構依當事人之申請或依職權消除該錯誤而進行的 登記。物權法 第 19 條第 1 款對更正登記作出了明確的規(guī)定： “權利 人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的， 可以申請更正 登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記 確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 ” 由于更正登記是物權法吸收借鑒比較法（尤其是德國法）的經(jīng)驗 而新設立的登記類型，無論是理論研究成果還是實踐經(jīng)驗都不豐富。 加之，我國尚無不動產(chǎn)登記法

10、或不動產(chǎn)登記條例對更正登記作出更為 具體詳細的規(guī)定，因此對更正登記的程序、要件等問題，理論界與實 務界有不同的認識與理解。 現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的部門規(guī)章、 地方性法 規(guī)的相關規(guī)定亦不相同。 例如，就是否所有的登記簿錯誤都可以依職 權更正登記，土地登記辦法與房屋登記辦法就不一致。前者 規(guī)定，國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿存在錯誤均可在報經(jīng)人 民政府批準后依職權進行更正登記（ 土地登記辦法第 58 條）。而 后者則規(guī)定， 只有不涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿錯誤， 登 記機構才可以在當事人不申請更正登記的情況下依職權進行更正登記（房屋登記辦法第 75 條）筆者認為，要正確理解更正登記的程序與

11、要件，貫徹落實物權法 第 19 條第 1 款的規(guī)范目的，必須區(qū)分不動產(chǎn)登記簿上的權利事項錯 誤與非權利事項錯誤， 并以此為基礎確立不同的更正登記的程序與要 件。本文第一部分主要研究的是登記簿上權利事項錯誤與非權利事項 錯誤的涵義以及區(qū)分二者的重要意義。 第二部分主要是通過分析 物 權法第 19 條第 1 款與第 2 款，證明我國物權法實際上是區(qū)分 了這兩類錯誤的區(qū)分， 并且針對不同類型的錯誤確立了不同的更正登 記程序與要件。 第三、四部分則具體研究的了權利事項錯誤與非權利 事項的更正登記程序。一、登記簿權利事項與非權利事項錯誤之區(qū)分及意義（一）不動產(chǎn)登記簿錯誤的涵義與類型不動產(chǎn)登記簿上記載的事

12、項可以分為三部分： 第一部分， 不動產(chǎn)的標 示，即不動產(chǎn)的坐落、位置、界址、面積、結(jié)構、用途等自然狀況； 第二部分，不動產(chǎn)的權利狀況，即不動產(chǎn)上的所有權、用益物權、擔 保物權等權利事項；第三部分，其他依法應當記載的事項，如預告登 記、異議登記、查封登記等。例如， 房屋登記辦法第 24 條第 1 款規(guī)定：“房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、 權利狀況以及其他依法 應當?shù)怯浀氖马?。”房屋登記簿管理試行辦法第 2 條規(guī)定：“房屋登 記簿（以下簡稱登記簿'）是房屋權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登 記機構（以下簡稱登記機構'）制作和管理的，用于記載房屋基本狀 況、房屋權利狀況以及其他依法應當

13、登記事項的特定簿冊。 ” 土地登 記辦法第 15 條第 1 款規(guī)定：“土地登記簿是土地權利歸屬和內(nèi)容的 根據(jù)。土地登記簿應當載明下列內(nèi)容： （一）土地權利人的姓名或者 名稱、地址；（二）土地的權屬性質(zhì)、使用權類型、取得時間和使用 期限、權利以及內(nèi)容變化情況； （三）土地的坐落、界址、面積、宗 地號、用途和取得價格； （四）地上附著物情況。 ” 既然登記簿上記載了這些事項， 從理論上說， 只要登記簿上記載的事 項與真實的情況不符合或不一致， 就可以認為登記簿存在錯誤。 依據(jù) 不同的標準可以對登記簿錯誤進行不同的分類， 如依據(jù)登記簿錯誤產(chǎn) 生的時間不同， 可將其分為初始錯誤與嗣后錯誤。 前者是指登

14、記簿記 載之時就已經(jīng)存在的錯誤， 如登記簿的記載與登記的原因證明文件不 一致；后者是指登記簿記載時并不錯誤， 但是在登記完成后因新的法 律事實（如繼承、強制執(zhí)行、物權變動合同無效等）而使得登記簿出 現(xiàn)了錯誤。再如， 依據(jù)造成登記簿錯誤的原因不同，可以將其分為因 當事人過錯引發(fā)的登記簿錯誤、 因登記機構的過錯導致的登記簿錯誤 以及因其他原因造成的登記簿錯誤等。 但是，在登記簿錯誤分類中最 重要的一種是， 依據(jù)登記簿的錯誤是否與不動產(chǎn)物權的歸屬、 內(nèi)容相 關將之分為登記簿上的權利事項錯誤與非權利事項錯誤。前者是指， 不動產(chǎn)登記簿上關于不動產(chǎn)物權歸屬、 內(nèi)容的記載與真實的不動產(chǎn)物 權歸屬、內(nèi)容不一致

15、或不相符。例如，甲、乙共同共有的不動產(chǎn)在登 記簿上記載為甲的單獨所有。 后者是指， 不動產(chǎn)登記簿上與不動產(chǎn)物 權歸屬、內(nèi)容無關的事項的記載與實際情況不一致。例如，實際面積 為 1100 平米的土地在登記簿上記載為 1000 平米。在德國、瑞士等就基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動采取登記生效要件 主義的國家， 民法典中規(guī)定的登記簿錯誤僅指權利事項的錯誤， 而不 包括登記簿上的非權利事項錯誤。例如， 德國民法典第 894 條規(guī) 定：“土地登記簿中關于土地上之權利、 關于此項權利所負擔之權利或 關于第 892 條第 1 款所列處分權的限制與真實的權利狀況不一致的， 其權利未經(jīng)登記、 未被正確地登記或因原

16、不存在的負擔或限制之登記 而遭受損害之人， 有權向因土地登記簿的更正而使其權利被涉及之人 請求同意更正登記簿。 ”這些登記簿錯誤顯然都是與不動產(chǎn)物權的歸 屬和內(nèi)容相關的錯誤，即權利事項錯誤。具體來說，德國法上登記簿 的權利事項錯誤分為四種類型： （1）將并不存在的物權在登記簿上加 以記載；（ 2）對已存在的物權進行了錯誤的記載； （3）將并不存在的 不動產(chǎn)上的權利負擔在登記簿上加以記載； （ 4）沒有將已經(jīng)存在的物 權加以登記或?qū)⒁呀?jīng)登記的物權加以注銷。至于登記簿上非權利 事項的錯誤主要包括三類： （1）登記簿上純粹事實描述部分的錯誤， 如對土地的位置、用途、面積等自然狀況記載的錯誤； （2）

17、對登記權 利人的名稱或姓名的記載錯誤； ( 3)純粹的筆誤。 1S.132 瑞士民法 中登記簿 的錯誤 有兩種類型：(1) 初始的 權利事項錯誤 ( urspruengliche unrichtigkeit )，即登記簿記載之時就是不正當?shù)摹?依據(jù)瑞士民法典第 974 條，該錯誤是指，物權、預告登記被以 不正當?shù)姆绞接涊d入登記簿或加以注銷。所謂“不正當?shù)姆绞? in ungerechtfertigter Weise )”是指缺少實體法上的要件。 2S.814 ( 2) 嗣后的權利事項錯誤( nachtraegliche unrichtigkeit )，即登記簿登記 之時是正確的，但此后因登記簿

18、之外法律原因而使得登記簿上權利事 項的記載與真實的權利狀態(tài)不一致。例如，依據(jù)瑞士民法典第 963 條第 2 款，因法律的規(guī)定或者生效的判決書而取得物權時導致的 登記簿記載與真實的權利狀態(tài)不一致。 2S.814.我國物權法第 19 條第 1 款未如德國與瑞士的民法典那樣將登記 簿錯誤明確規(guī)定為權利事項錯誤，該款將登記簿錯誤表述為“不動產(chǎn) 登記簿記載的事項錯誤”。就該款中登記簿錯誤的涵義， 學界有不同的 理解。一種觀點認為， 物權法第 19 條第 1 款中的登記簿錯誤僅 指權利事項錯誤， 即不動產(chǎn)登記簿所記載的權利關系與真實的權利關 系不一致。 363 因為，規(guī)定更正登記的目的就是為了保護事實上的

19、 權利人的物權，許可真正的權利人和利害關系人依據(jù)真正的權利狀態(tài) 對不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進行更正。 只有通過徹底消除登記權利與 真正權利不一致的狀態(tài)， 更正登記才能避免第三人依不動產(chǎn)登記簿取 得登記簿上記載的物權。 443-44 另一種觀點認為，物權法該款中的登記簿錯誤既包括登記簿上的權利記載與實際的權利狀態(tài)不相 符合（即登記物權與事實物權、 登記權利人與真實權利人不一致的情 形），也包括錯誤的標示登記（即登記簿上的記載與標的物的實際情 況不相符的情形）。521筆者認為，由于物權法第 19 條第 1 款并未如德國民法典第 894 條那樣將錯誤明確地限定在權利歸屬和內(nèi)容方面的錯誤， 因此在 我國

20、法上， 不動產(chǎn)登記簿錯誤應當理解為既包括權利事項錯誤， 也包 括非權利事項錯誤。 不動產(chǎn)登記簿上的權利事項錯誤主要包括以下情 形：（1）將并不存在的物權在登記簿上加以記載，例如，登記簿上記 載甲為 A 房屋的抵押權人，實際上甲并不享有該抵押權； （2）對已 存在的物權進行了錯誤的記載， 例如，甲乙共同共有的房屋被記載為 甲單獨所有、 抵押權人第一順位的抵押權被記載為第二順位； （3）將 已經(jīng)登記的物權錯誤地加以注銷。 例如，登記簿上本來記載了債權人 對債務人的房屋享有第一順位抵押權， 因債務人的欺詐導致登記機構 將該抵押權從登記簿中注銷。 （4）錯誤的注銷已經(jīng)存在的處分權的限 制或記載了本不存

21、在的處分權限制。例如，甲針對 A 房屋的預告登 記被錯誤地注銷了； A 房屋上本無查封登記卻記載了查封登記。不動產(chǎn)登記簿上的非權利錯誤主要包括以下情形： （1）不動產(chǎn)登記簿 上記載的不動產(chǎn)自然狀況， 如登記簿上記載的不動產(chǎn)的坐落 （位置）、 四至、層數(shù)、用途等與實際的情況不一致。 （2）其他與物權歸屬和內(nèi) 容糾紛無關的記載事項的錯誤， 如登記權利人名稱、 姓名或住址的記 載錯誤。（二）區(qū)分權利事項錯誤與非權利事項錯誤的意義既然不動產(chǎn)登記簿上記載的任何事項與真實的情況不一致都屬于登 記簿錯誤，為何在德國、瑞士等國家的民法中，要將登記簿錯誤限定 在權利事項錯誤， 難道登記簿上非權利事項與真實的情況

22、不一致， 就 不屬于登記簿錯誤， 無須加以更正？這里的關鍵原因就在于， 立法者 建立不動產(chǎn)登記制度不是為了簡單地記錄不動產(chǎn)的位置、 面積、數(shù)量 等自然狀況，而主要是通過在登記不上記載不動產(chǎn)的物權狀況并向外 界加以公示，以達到明晰不動產(chǎn)上的權利狀況、維護交易的安全、提 高交易的效率的目標。 雖然登記簿上非權利事項存在錯誤時， 也構成 登記簿的錯誤，同樣需要更正。但是，登記不上權利事項的錯誤與非 權利事項的錯誤無論是在法律后果，還是更正程序上都有很大的差 別。1、是否對真實權利人的物權構成妨害上不同 在登記簿上的非權利事項發(fā)生錯誤時， 由于登記簿對不動產(chǎn)物權歸屬 與內(nèi)容的記載是正確的， 因此僅僅是

23、非權利事項的錯誤不會對實體權利產(chǎn)生影響，即不會妨害或損害物權人的權利。但是，當?shù)怯洸旧详P 于不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的記載有錯誤的話， 真實權利人的物權就會 該錯誤而遭受妨害或損害。 這是因為依據(jù)不動產(chǎn)登記法的一個基本原 則在先原則( Priorit ?tsprinzip )，那些其權利因登記而被涉及的 人必須是其權利已在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的人。 1Rn.112 如果 其權利沒有被記載入或未被正確記載入不動產(chǎn)登記簿， 登記機構就不 得為其辦理相應的處分登記。 這樣一來， 那些物權未被記載或未被正 確地記載入登記簿的真實權利人就無法處分其物權。 此種處分權因登 記簿錯誤而受到的限制就是給真實權利

24、人造成的妨害。例如，甲是 A 房的所有人，登記簿錯誤地將丙記載為 A 房的所有權人。如果 甲要將 A 房轉(zhuǎn)讓給乙而申請所有權轉(zhuǎn)移登記，因登記權利人為丙而 不是甲，故此依據(jù)在先原則， 登記機構不得為甲辦理所有權轉(zhuǎn)移登記， 甲無法處分其針對 A 房的所有權，即便其事實上支配著該房屋。為 了排除登記簿上權利事項錯誤而給自己物權造成的妨害或侵害， 真實 權利人甲有權行使排除妨害的請求權， 以恢復物權的圓滿狀態(tài)。 此種 基于物權產(chǎn)生的排除妨害物權請求權在不動產(chǎn)登記程序中即“更正請 求權( Berichtigungsanspruch )?！钡聡穹ǖ涞?894 條之所以將 登記簿錯誤限定在權利事項錯誤，

25、就是要賦予因該類錯誤而使物權受 到妨害者以更正請求權。而瑞士民法典第 975 條也規(guī)定，在物 權的登記不正當、 或正當?shù)牡怯洷徊徽數(shù)赝夸N或更改時， 其物權因 此 而 遭 受 損 害 的 人 ， 有 權 提 出 “登 記 簿 更 正 之 訴 ( Grundbuchberichtigungsklage )”。 該訴訟在性質(zhì)上屬于確認之訴( Festellungsklage )而非形成之訴，其目的在于確定與特定土地相 關的、既存的權利之真實狀況，如所有權、限制物權、對土地處分權 的限制(如預告登記)等。 2 S.826-8272、是否會導致第三人善意取得上的不同在承認不動產(chǎn)善意取得制度的國家，如德

26、國、瑞士、我國，不動產(chǎn)登 記簿上權利事項的錯誤會使真實權利人遭受因他人之善意取得而喪 失權利或權利上被設定負擔的法律風險。例如，甲為 A 房屋的所有 人，但登記簿上卻錯誤的將乙記載為 A 房的所有權人。當乙將 A 房 屋出賣給善意第三人丙且辦理了所有權轉(zhuǎn)移登記時， 盡管乙為無權處 分，但是作為善意第三人的丙可以依據(jù)善意取得制度合法取得 A 房 的所有權。真正權利人甲的所有權因此而歸于消滅。我國物權法 第 106 條明確承認了不動產(chǎn)的善意取得。 所謂“善意”指的就是不動產(chǎn) 物權的受讓人對登記簿權利事項的錯誤產(chǎn)生了信賴。 因為不動產(chǎn)的善 意取得是為 了維護 不動產(chǎn)物權交易 之安全 而在“權利外觀思

27、想(Rechtsscheingedanken )”的基礎上產(chǎn)生的制度。只有登記簿上 權利事項記載錯誤，才會出現(xiàn)權利外觀(登記簿的記載)與真實權利 不一致，從而需要保護交易中的善意信賴登記簿的第三人的必要性， 才需要建立善意取得制度。 而在登記簿上的錯誤與物權歸屬和內(nèi)容無 關時，由于權利外觀與真實權利是一致，所以不發(fā)生善意的問題。即 便第三人真的對登記簿上存在的非權利事項錯誤產(chǎn)生了某種“信賴” 也不會受到不動產(chǎn)善意取得制度的保護。 6300 由此可見， 登記簿上 的權利事項錯誤與非權利事項給真實權利人制造的法律風險是不相 同的。3、更正的程序不同對于登記簿上權利事項的錯誤，應當適用非常嚴格的更正

28、登記程序。 一方面，對于權利事項錯誤的更正登記只能依當事人的申請進行， 登 記機構不能自行依職權加以更正； 另一方面， 在當事人提出更正登記 的申請符合法律嚴格設定的要件時， 登記機構才能辦理更正登記。 這 是因為：不動產(chǎn)登記簿權利事項錯誤往往意味著當事人就不動產(chǎn)物權 歸屬和內(nèi)容發(fā)生了爭議， 這種民事實體權利的爭議只能通過民事訴訟 程序最終加以解決。 無論登記機構是法院還是行政機關， 都無權在作 為非訟事件程序或行政程序的不動產(chǎn)登記程序中解決這種民事爭議。不動產(chǎn)登記程序不同于民事訴訟程序，在該程序中，并非不存在 對立的原被告當事人以及 （有獨立請求權或無獨立請求權的） 第三人。 就更正登記程序

29、而言， 如果是當事人申請更正登記， 只是存在更正登 記申請人與登記機構兩方主體； 如果是登記機構依職權更正登記， 就 只有登記機構一方參與其中。 至于其他與登記簿上權利事項錯誤利益 相關的當事人（如登記權利人、第三人）并不進入更正登記程序。因 此，登記機構不可能像民事訴訟程序中的法官那樣， 通過原被告的舉 證、反駁、質(zhì)證等查明真相并作出判斷。如果登記機構可以依職權或 僅依據(jù)當事人的提供的一般性的證據(jù)就決定是否進行更正登記， 勢必 出現(xiàn)要么損害真實權利人的合法權益， 要么損害登記權利人、 利益相 關的第三人合法權益的情形。 因此，法律上必須為權利事項錯誤的更 正登記設置嚴格的程序與要件的要求。

30、但是，對登記簿上的非權利事 項錯誤，因其不涉及實體權利， 所以登記機構可以依職權進行更正登 記，而在依當事人之申請進行更正登記時也沒有必要采取過于嚴格的 要求。例如，在德國，登記簿上的權利事項錯誤的更正登記只能依申請進行， 登記機構不得依職權加以更正。 在當事人申請更正登記時， 必須符合 以下情形之一，登記機構方能辦理更正登記：其一，因更正登記而致 其權利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意 ( Berichtigungsbewilligung )。德國土地登記條例第 19 條規(guī)定： “登記涉及其權利之人同意登記的，登記方能辦理”。此外，依據(jù)土 地登記條例第 29 條，更正同意必須采取法定

31、的格式，即通過官方 文書或官方認證的文書加以證明。 當更正登記的申請人獲得了因更正 登記而使其權利人被涉及的人的更正同意， 登記機構可以辦理更正登 記。其二，申請?zhí)峁┝俗C明登記簿存在錯誤的證據(jù) (Unrichtigkeitsnachweises )。土地登記條例第 22 條第 1 款規(guī)定： “如果錯誤得到證明，更正土地登記簿無需本法第 19 條規(guī)定的同意， 這尤其適用于處分限制的登記或涂銷。 ”也就是說，即便沒有獲得更正 同意，但是如果更正申請人提供證據(jù)證明了登記簿權利事項的錯誤時，登記機構也可以進行更正登記。 1 S.142-143. 不過，德國法對 于此種證據(jù)的證明度有很嚴格的要求( st

32、renge Anforderung )。 1 S.146. 申請人僅僅一般性地證明登記簿存在錯誤時不可以的， 而必須 是完全充分地加以證明( voller Nachweis )。盡管申請人不需要從所 有的方面來證明登記簿是錯誤的， 其還需要排除各種會使其希望進行 的(新的)登記也是不正確性的可能性，例如善意取得。當然，對于 那些過于遙遠的可能性， 申請人無須加以反駁。 7§22 Rn 37 司法實 踐中認可的證明登記簿錯誤的證據(jù)主要有以下一些： 其一，關于登記 權利人無民事行為能力人的證據(jù)。這主要是指以土地登記條例第 29 條規(guī)定的形式作出證明被登記的權利人是無民事行為能力人的證 據(jù)

33、。如果僅僅只是法院的確定的民事判決中明確了無民事行為能力， 就登記機構而言， 該判決只是對發(fā)生了爭議的當事人具有拘束力。 其 二，法院的判決與仲裁機構的裁決。例如，民事法官作出的確認登記 權利無效的確定判決； 具有強制執(zhí)行力的仲裁裁決； 判令土地所有權 人負有作出更正同意之義務的確定判決等。 7§22 Rn 37 至于登記簿 上非權利事項的錯誤，則無須適用德國民法典第 894 條以下規(guī) 定的更正請求權以及 土地登記條例 第 22 條規(guī)定的更正登記程序。 該類錯誤既可以由登記機構依職權在相應的登記事項欄內(nèi)加以訂正 ( Richtigstellung )，也可以由當事人提出更正的要求。

34、申請人只需要 在更正申請中闡明其要求的意義并一般性地證明該錯誤是存在的即 可，該證據(jù)無須采取土地登記條例第 29 條要求的形式。7§22 Rn 同樣，在瑞士，對登記簿上的權利事項錯誤更正也有非常嚴格的要求。 凡是登記簿上權利事項的錯誤，登記簿管理人（Grundbuchverwalter ） 不得依職權自行更正。 2S.815 依據(jù)瑞士民法典的規(guī)定，更正權 利事項的錯誤有以下三種途徑： 其一，對于登記之時就存在的權利事 項錯誤（即初始的權利事項錯誤） ，如果登記權利人不同意更正的， 那么申請人必須提起“登記簿更正之訴”，由法官先確認其權利，然后 由登記簿管理人進行相應的更正登記。 其二

35、，對于登記完成之后因登 記簿之外的法律原因，如強制執(zhí)行、繼承、征收、法院的判決而導致 的登記簿錯誤， 在沒有登記權利人同意的情況下， 登記簿管理人只能 依據(jù)法律規(guī)定、生效的判決書或與判決書具有相同效力的證書進行更 正（瑞士民法典第 963 條）；其三，如果是登記完成之后，因登 記的法律基礎喪失（如權利失效、履行不能、設定地役權等）而使登 記簿出現(xiàn)錯誤的， 則申請人必須行使登記簿更正之訴來消除這種錯誤（瑞士民法典第976 條）。S.815ff.但是，對于符合實體法要件 的登記，只是由于登記簿管理者的疏忽進行了錯誤登記， 只要該錯誤 與已登記的權利內(nèi)容無關（ der Inhalt des einz

36、utragenden Rechtes nicht berueht ），如純粹的筆誤等，登記簿管理人可隨時依職權加以 更正（瑞士民法典 第 977 條第 3款、登記簿實施條例 第 99 條）。二、我國法上登記簿權利事項與非權利事項錯誤的區(qū)分及更正程序盡管物權法并未將登記簿的錯誤限定于權利事項錯誤，但是，從 物權法 等法律的規(guī)定來看， 仍然是明確區(qū)分了權利事項錯誤與非 權利事項錯誤， 并在此基礎上確立了不同的更正程序， 規(guī)定了不同的 更正登記的要件。具體理由如下。（一）物權法第 19 條第 1 款與第 2 款對權利事項錯誤與非權利 事項錯誤的區(qū)分盡管物權法第 19 條第 1 款中的登記簿錯誤既包括

37、權利事項錯誤， 也包括了非權利事項錯誤， 但是，從該條第 1 款將更正登記的申請人 規(guī)定為“權利人、利害關系人”，而第 2 款只規(guī)定“利害關系人”可以申請 異議登記可以看出，我國物權法中權利事項錯誤與非權利事項錯 誤的更正程序與更正登記的要件是不同的。首先，物權法第 19 條第 1 款中的“權利人”是指，其不動產(chǎn)物權已 被正確記載于不動產(chǎn)登記簿的人，即“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人” 。 之所以將權利人規(guī)定為更正登記的申請人是因為， 盡管權利人的不動 產(chǎn)物權已被正確記載于登記簿， 但是登記簿上仍然存在非權利事項的 錯誤，即登記簿對不動產(chǎn)的自然狀況等與物權歸屬、 內(nèi)容無關的事項 的記載出現(xiàn)了錯誤。例

38、如，權利人的姓名、名稱或住址錯誤；不動產(chǎn) 的坐落、面積錯誤等。而物權法第 19 條第 1 款以及第 2 款中的“利害關系人”是指，登記簿上未將其不動產(chǎn)物權記載入登記簿、或未 將其物權正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權利被不正確地注銷 了的人。這些人中有的是登記簿記載的權利人， 有的甚至都不是登記 簿記載的權利人。 但是，由于不動產(chǎn)登記簿上關于不動產(chǎn)物權的歸屬 和內(nèi)容的記載有錯誤， 而該錯誤對其權利造成了妨害或損害， 產(chǎn)生了 法律上的利害關系，所以他們就是物權法第 19 條中的“利害關系 人”，有權就該登記簿上的權利事項錯誤申請更正登記。具體來說，利 害關系人的“利害關系”體現(xiàn)在兩個方面：其一，

39、如果不能及時消除登 記簿上的權利事項錯誤， 真實權利人可能因第三人之善意取得致物權 消滅或被設定負擔。 其二，如果不能及時消除登記簿上的權利事項錯 誤，利害關系人對不動產(chǎn)物權的處分就會受到限制。有一種觀點認為，物權法第 19 條第 1 款中的“權利人”包括登記權 利人與事實權利人。利害關系人則是指，登記權利人和真實權利 人之外的， 因登記記載錯誤會造成對自己不利影響的當事人， 如已與 權利人訂立物權變動合同的第三人。筆者認為這種觀點是妥當?shù)摹?如果認為權利人既包括了登記權利人也包括了事實權利人， 那么利害 關系人的概念就沒有必要了。 如果將利害關系人理解為與權利人存在 債權關系的人的話， 由于

40、登記簿上不存在錯誤， 即便權利人沒有履行 該物權變動合同， 也只是違約的問題， 債權人有權請求債務人履行辦 理所有權轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務。 利害關系人顯然沒有必要 申請異議登記，更無須申請更正登記。事實上，從物權法第 33 條的規(guī)定來看， 也可以非常清楚的知道， 利害關系人是指那些因物權 的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的人，而非單純的債權人。其次，之所以物權法第 19 條第 2 款僅規(guī)定利害關系人可以申請 異議登記，而沒有將權利人也作為異議登記的申請人，關鍵就在于： 只有利害關系人才是與登記簿上權利事項錯誤密切相關的主體。 他通 過更正登記要消除的是權利事項的錯誤，而不是非權利事項的錯誤。 他申

41、請異議登記也是為了避免登記簿上的權利事項錯誤而引發(fā)第三 人的善意取得。因為異議登記的目的就要暫時切斷登記簿的公信力， 阻止第三人的善意取得， 從而為利害關系人在完成更正登記之前提供 一種暫時性的保護。 至于權利人， 由于登記簿上僅是非權利事項出現(xiàn) 錯誤，他只需要通過提供證明登記確有所錯的證據(jù)進行更正登記即 可。由于該錯誤不會導致第三人善意取得其物權或給權利制造負擔， 所以權利人沒有申請異議登記的必要性，自然物權法第 19 條第 2 款也不必規(guī)定其有權申請異議登記。第三，物權法第 19 條第 2 款規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿記載的權利人 不同意更正的， 利害關系人可以申請異議登記， 而且自異議登記之日

42、起十五日內(nèi)利害關系人不起訴的，異議登記失效。有學者認為， 物 權法第 19 條第 2 款實際上確立了異議登記的一個前提條件，即不 動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正登記。筆者認為這種理解是 不妥當?shù)摹Ｊ聦嵣?，物權法該款不是要為異議登記設立一個前提 要件，它要表明的是：如果登記簿存在權利事項的錯誤的話，利害關 系人可以要針對登記簿記載的權利人行使更正請求權， 要求其書面同 意更正。如果登記權利人加以拒絕， 就意味著利害關系人與登記權利 人產(chǎn)生了關于不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的法律爭議。 由于這是一種實體 法上民事權利義務的糾紛， 只能由當事人通過民事訴訟 （不包括行政 訴訟）的途徑解決。故此， 物權法第

43、 19 條第 2 款第 2 句要求申 請人在異議登記之日起十五日內(nèi)“起訴”，否則異議登記失效。在利害 關系人通過民事訴訟獲得了有利于自己的確定判決后， 因利害關系人 已經(jīng)可以向登記機構提供“證明登記確有錯誤的”證據(jù)，所以他可以直 接請求登記機構進行更正登記 （物權法第 19 條第 1 款）。（二）我國不動產(chǎn)登記方面的規(guī)章對登記簿的權利事項錯誤與非權利 事項錯誤規(guī)定了不同的更正登記程序1、住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的房屋登記辦法明確將房屋登記簿的 錯誤分為兩類：其一， “不涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容”的登記簿的記載 錯誤；其二，“涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容”的登記簿的記載錯誤。在區(qū) 分這兩類錯誤的基礎上， 房

44、屋登記辦法規(guī)定了不同的更正程序和 要件 （1）是否能夠依職權更正上不同。如果房屋登記簿的記載錯誤不涉 及房屋權利歸屬和內(nèi)容的， 房屋登記機構應當書面通知有關權利人在 規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。 倘若當事人無正當理由逾期不辦理更正登 記的，房屋登記機構可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房 屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人（ 房屋登記辦法第 75 條第 1 款）。但是，對于涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容的登記簿錯誤， 房屋登記機構只能書面通知有關權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記 （房屋登記辦法第 75條第 2款第 1句），不能依職權進行更正登 記。（2）更正登記的要件不同。對于涉及房屋權利歸屬和

45、內(nèi)容的登記簿 記載錯誤，登記機構只能在兩種情形下辦理更正登記：其一，利害關 系人提供了權利人同意更正的證明材料 （房屋登記辦法 第 74 條第 1、 2 款）。其二，利害關系人提供了“證明房屋登記簿記載錯誤的材 料”，依據(jù)房屋登記辦法第 80 條，該材料是指“確定了房屋權利歸 屬或者權利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的”人民法院或 仲裁委員會的生效法律文書。 但是，對于不涉及房屋權利歸屬和內(nèi)容 的登記簿記載錯誤，權利人只要提供“證明房屋登記簿記載錯誤的材 料”即可申請更正登記，該材料是指“申請登記材料或者有效的法律文 件”，其范圍顯然大于利害關系人提供的證明登記簿記載錯誤的材料。 如果權

46、利人無正當理由逾期不申請更正登記的， 房屋登記機構還可依 職權進行更正登記。2、國土資源部頒布的土地登記辦法雖未如房屋登記辦 法那樣區(qū)分土地登記簿上涉及與不涉及土地權利歸屬和內(nèi)容的錯 誤，但是從土地登記辦法第 59 條、第 60 條的規(guī)定可以看出， 其實質(zhì)上仍然是區(qū)分了二者的。（ 1）依據(jù)土地登記辦法第 59 條，只有在土地權利人認為土地 登記簿記載的事項錯誤的， 才可以持原土地權利證書和證明登記錯誤 的相關材料， 申請更正登記。 如果是利害關系人認為土地登記簿記載 的事項錯誤的， 則其必須持土地權利人書面同意更正的證明文件， 申 請更正登記。這一區(qū)分就意味著土地權利人需要更正的錯誤實際上與

47、土地權利的歸屬和內(nèi)容無關， 而利害關系人要申請更正的錯誤因與土 地權利的歸屬和內(nèi)容相關，勢必要得到土地權利人的書面更正同意。（ 2）土地登記辦法第 60 條第 1 款規(guī)定，如果土地登記簿記載的 權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。然后，利害關 系人通過提起針對土地權利人的民事訴訟來解決土地權利歸屬和內(nèi) 容的爭議。三、權利事項錯誤更正登記的要件 我國物權法第 19 條第 1 款仿效德國的立法模式，為利害關系人 更正登記簿上的權利事項錯誤提供了兩種途徑： 其一，利害關系人針 對登記簿記載的權利人行使更正請求權并獲得其書面的更正同意； 其 二，在登記簿記載的權利人不同意更正的情況下， 向

48、登記機構提供證 明登記確有錯誤的證據(jù)。（一）登記簿記載的權利人書面同意更正1、更正請求權當?shù)怯洸居涊d的關于不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容事項出現(xiàn)錯誤， 即該錯誤 屬于登記簿權利事項錯誤時， 該錯誤實際上已經(jīng)構成了對真實物權人 的物權圓滿狀態(tài)的侵害或妨害。 由于登記簿本身存在錯誤， 故此真實 權利人無法獲得登記簿推定力的保護（ 物權法第 16 條第 1 款）。 它只能通過行使更正請求權來排除對其物權的妨害或侵害。 更正請求 權是指，當不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實的權利不一致時請求相對人表 示同意更正登記的請求權。我國物權法雖然沒有明確規(guī)定更正請 求權，但是從其第 19 條第 1 款關于“不動產(chǎn)登記簿記載的權利

49、人書面 同意更正”的規(guī)定來看，實際上是承認更正請求權的。因為登記簿記 載的權利人書面同意就是利害關系人行使更正請求權的結(jié)果。此外， 由于物權法第 35 條明確賦予了因物權被妨害的權利人有權請求 排除妨害。當不動產(chǎn)登記簿上的權利事項錯誤而給物權人構成妨害 時，也應認為因登記簿上權利事項記載錯誤而致物權被妨害的權利人 可以行使性質(zhì)與排除妨害請求權相同的更正請求權。更正請求權在性質(zhì)上屬于物權請求權，它是基于物權而產(chǎn)生的請求 權，具有從屬性。只要物權以及登記簿錯誤對該物權妨害仍然存在， 更正請求權就不會因時間的經(jīng)過而消滅。 故此，德國民法典第 898 條規(guī)定，更正請求權不適用于訴訟時效。我國物權法未就

50、更正請 求權是否適用訴訟時效作出規(guī)定。但是，從物權法的立法本意來 看，排除妨害的請求權、消除危險的請求權是不適用訴訟時效的。443 因為物權法僅規(guī)定了占有人返還原物的請求權必須自“侵占 發(fā)生之日起一年內(nèi)”行使，否則歸于消滅（第 245 條第 2款）。而對于 物權人或占有人的排除妨害請求權與消除危險的請求權都沒有規(guī)定 訴訟時效期間或者除斥期間。 既然如此， 則與排除妨害請求權屬于同 一性質(zhì)的更正請求權也不適用訴訟時效。在德國民法上，更正請求權人是指“其權利未被登記或未被正確登記 的人或因登記并不存在的負擔設定或限制而受到侵害的人” （德國民 法典第894條）。而在我國物權法中，更正請求權人就是

51、利害關系人。盡管物權法第 19 條第 1 款規(guī)定，權利人、利害關 系人都可以申請更正登記。但是，如前所述，權利人申請更正的只是 登記簿上的非權利事項錯誤， 其物權并未受到妨害或侵害， 故而不屬 于更正請求權人。只有利害關系人，因其物權沒有記載或沒有被 正確地記載入登記簿或從登記簿上錯誤地加以注銷了， 故而遭受了妨 害，享有要求登記簿記載的權利人排除妨害的更正請求權。作為物權請求權的更正請求權， 其指向的不是登記機構而是對真實物 權人的物權構成妨害之人，德國法上稱之為“其權利將因更正而被涉 及的人”在我國法中，依據(jù)物權法第 19條第1款，更正請 求權所指向的是“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人”， 即登

52、記名義人或登記 權利人。由于更正請求權是一種物權請求權， 只要登記簿的錯誤已經(jīng) 構成了對利害關系人物權的妨害， 無論妨害者是否具有過錯， 都不影 響更正請求權的行使。故此，因此，只要消除登記簿上的權利事項錯 誤會涉及到其登記權利的人都屬于更正請求權指向的義務人。 至于登 記權利人對于登記簿錯誤的發(fā)生有無過錯、是否知悉登記簿的錯誤 等，在所不問。例如，甲針對乙的 A 房屋享有第一順位的抵押權， 而丙享有 A 房屋上的第二順位抵押權。由于乙的欺詐行為，甲的第 一順位抵押權被錯誤地注銷了， 此時基于抵押權順位升進注意， 丙成 為了第一順位抵押權人。此時，甲有權針對 A 房屋的所有權人乙、 抵押權人丙

53、行使更正請求權。 盡管乙的抵押權被錯誤完全是因乙的欺 詐所致，與丙無關，丙也屬于更正請求權指向的義務人。2、登記簿記載的權利人書面同意更正物權法第 19 條第 1 款規(guī)定，當利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記 載的事項錯誤時， 可以通過行使更正請求權， 要求登記簿記載的權利 人書面同意更正。 從該款的字面含義來看， 似乎只要是登記簿記載的 權利人書面同意更正，登記機構就必須辦理更正登記。但是，如果仔 細研究更正登記的規(guī)范目的， 可知實際并非如此。 更正登記是為了解 決登記簿錯誤， 維護物權人合法權益而設立的制度。 如果登記簿并不 存在錯誤，即便登記權利人書面同意進行所謂的“更正” ，登記機構也 不應

54、當辦理更正登記， 否則就容易出現(xiàn)當事人惡意串通利用更正登記 制度逃避國家稅收等違法情形。正因如此，在德國法上，一方面，更 正同意必須得到官方文書或官方認證的文書的證明 （土地登記條例 第 29 條）；另一方面， 如果登記機構發(fā)現(xiàn)登記簿并非不正確， 或者雖 然登記簿是錯誤的但通過對更正申請人進行新的登記也不會使該登 記簿變得正確時， 即便存在更正同意， 登記機構仍有權拒絕辦理更正 登記。 7§22,Rn 31我國物權法第 19 條第 1 款只是要求更正同意采取書面形式，而 未如德國那樣要求該更正同意必須由官方文書或官方認證的文書加 以證明。因此，實踐中極有可能出現(xiàn)當事人利用更正登記實現(xiàn)

55、違法目 的的問題。為避免這種現(xiàn)象，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和 規(guī)章不僅要求利害關系人在申請更正登記時提交登記權利人同意更 正的書面材料， 還要求申請人提交證明登記簿記載錯誤的材料。 登記 機構在審查后認為登記簿記載確實存在錯誤的， 方辦理更正登記。 如 果登記簿并不存在錯誤， 即便更正登記申請人提交了登記權利人書面 的更正同意，也不辦理更正登記。例如， 房屋登記辦法第 74 條規(guī) 定：“權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以 提交下列材料，申請更正登記： （一）登記申請書；（二）申請人的身 份證明；（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料。利害關系人申請更 正登記的， 還應

56、當提供權利人同意更正的證明材料。 房屋登記簿記載 確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內(nèi)容的，應當書 面通知權利人換領房屋權屬證書； 房屋登記簿記載無誤的， 應當不予 更正，并書面通知申請人。 ”不過需要注意的是，在登記簿記載的權利 人已經(jīng)書面同意更正的情況下， 不應對利害關系人提交的證明登記簿 記載錯誤的材料有過高的要求，否則就違反了物權法第 19 條第 1 款的規(guī)定。 因為如果當事人提供的證據(jù)已經(jīng)能夠充分證明登記確有 錯誤，此時提供登記權利人的書面更正同意就毫無必要了。（二）有證據(jù)證明登記確有錯誤依據(jù)物權法第 19 條第 1 款，無論登記簿記載的權利人是否同意 更正，只要利害關系

57、人有證據(jù)證明登記確有錯誤的， 登記機構也應當 進行更正登記。 如前所述， 在對登記簿上權利事項錯誤加以更正的情 況下，應當嚴格限制所謂“證明登記確有錯誤的”證據(jù)，否則就會出現(xiàn) 損害登記權利人和第三人合法權益的問題。這一點在我國尤為必要。 因為，與德國由法院作為登記機構，司法輔助人具體負責登記、登記 簿法官加以監(jiān)督的模式 11 所不同的是，我國的不動產(chǎn)登記機構是行 政機關， 具體登記事務又多為該行政機關下屬的事業(yè)單位 （如房地產(chǎn) 交易中心、土地交易中心等） 。在這些登記機構從事登記事務的人往 往沒有學習過法律， 許多人連大學學歷都沒有。 有些登記人員甚至連 物權、債權是什么、如何區(qū)分都不清楚。任

58、由他們隨意判斷申請人提 交的證據(jù)是否能夠證明登記確有錯誤， 顯然是極不妥當?shù)模?更正申請 人、登記權利人以及第三人的合法權益都難以得到保障。筆者認為，在我國，原則上只有利害關系人提供了人民法院、仲裁委 員會以及有權確定物權歸屬和內(nèi)容的行政機關作出的生效法律文書， 且該法律文書上確定的不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容表明了登記簿上關于 不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的記載是錯誤的時候，才符合物權法第 19 條第 1 款規(guī)定的“有證據(jù)證明登記確有錯誤”的要求。這是因為： 在 利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿上權利事項存在錯誤， 而登記簿記載的 權利人又不同意更正， 就意味著利害關系人與登記簿記載的權利人就 物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生了爭議。依據(jù)物權法第 33 條，“因物權的 歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。 ”該法第 32 條又規(guī)定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴 訟等途徑解決?！痹谖覈?，有權確認物權歸屬和內(nèi)容、解決物權爭議的主要就是法院與仲裁委員會，以及法律授權的特定行政機關，如土地管理法允許人民政府對土地權屬爭議進行處理。此外，從我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記的規(guī)章和地方性法規(guī)來看， 也都明確 地將證明登記簿上權利事項錯誤的證據(jù)限定為法院、 仲裁委員會和行 政機關的生效法律文書。例如， 房屋登記