關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程, 也是控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要實(shí)施全成本控制戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各部門(mén)必須從項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、采購(gòu)管理、工程管理、銷售管理等環(huán)節(jié)對(duì)成本進(jìn)行的控制與管理，本文著重論述投資決策、設(shè)計(jì)管理、工程招投標(biāo)、工程施工環(huán)節(jié)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的分析與控制。一、投資決策環(huán)節(jié)的成本控制投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到項(xiàng)目投資成敗的決策，項(xiàng)目投資決策成敗直接關(guān)系到項(xiàng)目將來(lái)發(fā)生的實(shí)際成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的綜合性、 投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機(jī)制，正確規(guī)避決策中

2、的各種風(fēng)險(xiǎn)，成了成本控制的關(guān)鍵。一）投資決策階段的主要風(fēng)險(xiǎn)（ 1）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大, 期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)，這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。

3、） 開(kāi)發(fā)商主觀投資失誤風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形2（勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過(guò)分地相信自己會(huì)容易將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開(kāi)發(fā)商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)實(shí)力（ 開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力） 不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。（ 3）由于信息不對(duì)稱或不準(zhǔn)確對(duì)成本預(yù)期不準(zhǔn)確帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進(jìn)的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，

4、或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。二）投資決策階段成本控制的措施1）降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)方法1）進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析。風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素 , 使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性, 從而減少這種偏離的最好方法，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部

5、分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。2）采取多樣化組合投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。 如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低， 其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投

6、入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同。工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。2）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制1）運(yùn)用保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，?/p>

7、直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。2）通過(guò)非保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)正當(dāng)、合法的合同條款的擬定等方法將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。3）直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)， 以組建專業(yè)自保公司作為

8、主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。3）采用目標(biāo)成本控制方法進(jìn)行投資決策控制開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，則企業(yè)的利潤(rùn)得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方法來(lái)進(jìn)行投資決策控制具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數(shù)，則該投資項(xiàng)目可行。如果高于建設(shè)成本控制 數(shù)，則表示未達(dá)到利潤(rùn)的期望值，該項(xiàng)目不

9、可行。通過(guò)系統(tǒng)全面的測(cè) 算，能夠確保企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的性， 減少因盲目開(kāi)發(fā)而給企業(yè)帶來(lái) 的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開(kāi)發(fā)成本。4）從費(fèi)用方面進(jìn)行控制投資決策階段的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家 規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用，此階段主要控制的費(fèi)用有：征地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、大市政費(fèi)用、規(guī)劃條件等，具體控制流程見(jiàn)下頁(yè)表投資決策階段成本控制流程控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制方法 執(zhí)行部門(mén)少交或晚交力爭(zhēng)征地費(fèi)工程部負(fù)拆遷安置費(fèi)房產(chǎn)確權(quán)后辦理工程部負(fù)遷安置費(fèi)自建部分按照公工程部、設(shè)計(jì)部和工程體系走交政算部負(fù)責(zé)自建部分方部分按有關(guān)規(guī)定工程

10、部負(fù)責(zé)交政府大市政費(fèi)分滿足公司利益最研發(fā)部、設(shè)計(jì)部負(fù)化，合理提高容規(guī)劃條率，降低土地成買(mǎi)斷內(nèi)工程部負(fù)明確買(mǎi)斷內(nèi)容明為公司爭(zhēng)取最大付款 總工程部負(fù)付款時(shí)周期長(zhǎng)、次數(shù)項(xiàng)目部負(fù)項(xiàng)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明工程部、項(xiàng)目部負(fù)平的標(biāo)與項(xiàng)目付款時(shí)間手續(xù)風(fēng)項(xiàng)目部負(fù)接掛鉤合作方符合總公司要求子公司負(fù)利于子公司開(kāi)分成比子公司負(fù)雙贏原則；.交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)不低于合同中交工程部負(fù)交房標(biāo)標(biāo)0 士選擇有利于付款總財(cái)務(wù)工程士付款時(shí)司利益的方式二、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制當(dāng)前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)錯(cuò)覺(jué)是：工程成本主要含在施工階段的 “一磚一瓦”中，加強(qiáng)監(jiān)控，就可大量節(jié)約成本。為了做到這一點(diǎn)，許 多開(kāi)發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血，采取多項(xiàng)

11、措施，例如加強(qiáng)預(yù)算審查，安排施 工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理，為了訂購(gòu)“便宜”的材料，開(kāi)發(fā)商老總 經(jīng)常親自出馬去“貨比三家”等。問(wèn)題的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商忽視了對(duì)設(shè) 計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程 造價(jià)的程度為75%,施工圖設(shè)計(jì)（技術(shù)設(shè)計(jì)）階段,影響工程造價(jià)的程 度為25-35%,施工開(kāi)始，通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為5-10%，這些數(shù)據(jù)或許可以解釋許多企業(yè)成本控制見(jiàn)效甚微的原因。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度高達(dá)70%-90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低 , 設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低, 不僅影響到施工階段投資的多少, 而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低?？刂品慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)

12、目的建設(shè)工程成本, 首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始, 因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭 , 是工程建設(shè)的靈魂, 是控制基本建設(shè)投資規(guī)模, 提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的措施要圍繞住宅和商業(yè)店鋪產(chǎn)品銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái), 規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮研究 , 如高層、 多層的比例要合理, 容積率高 , 設(shè)計(jì)平面組合好, 將會(huì)使產(chǎn)品銷售好, 從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量, 盡量減少施工期間的洽商變更, 就必須采取有力措施, 切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施主要有以下幾個(gè)方面。1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié), 它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

13、與否, 直接影響著房產(chǎn)項(xiàng)目工程總造價(jià) , 影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí), 可以采用成本一效益分析方法, 在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下, 依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系, 力求以最低的產(chǎn) 品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方 法 , 以求獲得最佳綜合效益。2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)所謂限額設(shè)計(jì), 就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算, 在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí) , 各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下, 按分配的投資額控制設(shè)計(jì),

14、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更, 保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資, 也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀, 而是包含了尊重科學(xué), 尊重事實(shí) , 實(shí)事求是 , 精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量的控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。3）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法目前 , 房產(chǎn)項(xiàng)目普遍實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對(duì)提高設(shè)計(jì)水平 , 促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法, 可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋, 而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑造型美觀

15、, 又要造價(jià)合理, 從而保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。4）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作加強(qiáng)出圖前的審核工作, 將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看, 設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí) , 所花費(fèi)的代價(jià)最小, 可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作, 以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量, 避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段 , 減少不必要的浪費(fèi)。二）設(shè)計(jì)階段降低成本的方法1）成立成本評(píng)估審核部門(mén)在企業(yè)內(nèi)部成立專門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部門(mén), 部門(mén)內(nèi)配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)分析人員。制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù), 并對(duì)設(shè)計(jì)單位所出的設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行審核。對(duì)

16、工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐表明 , 這項(xiàng)工作對(duì)節(jié)約成本極有幫助。2）對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單, 在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（ 節(jié)約 ） 罰 （ 超支 ） 。當(dāng)前的設(shè)計(jì)單位普遍 “經(jīng)濟(jì)觀念淡薄” 。 因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往是下面兩者之一: 一是以建筑面積為基數(shù) , 以一定的系數(shù)（ 如 30 元 / 平方米 ） 計(jì)算。 二是以項(xiàng)目總投形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問(wèn)題, 設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)上可行 , 質(zhì)量上可靠”出發(fā) , 對(duì)造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng)。道理很簡(jiǎn)單, 因

17、為設(shè)計(jì)不“安全”, 設(shè)計(jì)人員要負(fù)責(zé)任；造價(jià)的多少對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無(wú)影響, 設(shè)計(jì)人員缺少了一種約束和限制的動(dòng)力。另外 , 目前的設(shè)計(jì)人員, 普遍存在“重技術(shù) , 輕經(jīng)濟(jì)”的認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)單位內(nèi)部,技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離，工程設(shè)計(jì)（ 建筑、 結(jié)構(gòu)、 水電 ） 的設(shè)計(jì)人員的事,造價(jià)是預(yù)算人員的事情，使兩者難以結(jié)合起來(lái)，這是造成成本居高不下的原因之一3）積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度全面推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，例如上海監(jiān)理費(fèi)為工程估算價(jià)的0.35%-0.7%,設(shè)計(jì)監(jiān)理負(fù)責(zé)人，要求有15年設(shè)計(jì)工作經(jīng)歷，并要求是國(guó)家一級(jí)注 冊(cè)建筑師或一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師。實(shí)踐表明，推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，對(duì)控 制工程成本較有好處。三）設(shè)計(jì)階段成本控

18、制流程設(shè)計(jì)階段各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的流程的見(jiàn)下表設(shè)計(jì)階段成本控制流程執(zhí)行部門(mén) 控制方法 控制內(nèi)容 控制要點(diǎn).市場(chǎng)信息搜集和研發(fā)部、設(shè)市政狀況信息分）可行性規(guī)部負(fù)責(zé)，營(yíng)規(guī)劃要點(diǎn)確部、預(yù)算部設(shè)性研究設(shè)計(jì)可務(wù)可行性設(shè)計(jì)變?cè)O(shè)計(jì)由研發(fā)組可行性規(guī)劃工程、預(yù)算對(duì)方案審委員會(huì)財(cái)務(wù)、銷售行評(píng)審、確定）方案評(píng)各部門(mén)組未過(guò)的方案進(jìn)一規(guī)劃方，審委員可性設(shè)計(jì)變更節(jié)，再重新評(píng)審經(jīng)理負(fù)行性規(guī)劃設(shè)對(duì)實(shí)際情況進(jìn)根設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)細(xì)節(jié)調(diào)工程部配選型方案提設(shè)）設(shè)計(jì)成確預(yù)算部負(fù)責(zé)提交的設(shè)計(jì)根設(shè)計(jì)、研發(fā) 果進(jìn)行投資估配合.根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，二(1)設(shè)計(jì)方案的情況和市場(chǎng)分析銷報(bào)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)售批部設(shè)配計(jì)合三擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)方案設(shè)

19、計(jì)評(píng)審計(jì)部招投標(biāo)評(píng)審委(2)報(bào)批注息市政設(shè)計(jì)完香員注意相關(guān)法規(guī)，自身會(huì)報(bào)批規(guī)范性，材工 程 部 負(fù) 責(zé)， 設(shè) 計(jì) 部配 合(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)料完整計(jì)步一對(duì)設(shè)要求報(bào)批設(shè)調(diào)整設(shè)計(jì)要計(jì)求部 負(fù)責(zé)， 知 會(huì) 各 部 門(mén)內(nèi)部審核擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投根據(jù)標(biāo)方案和設(shè)備選型、設(shè) 計(jì) 部 與工 程(2)成本概算環(huán)境方案實(shí)體研究、部負(fù)責(zé)素對(duì)總成本作等因出概算制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求根據(jù)預(yù) 算 部負(fù) 責(zé)(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖招標(biāo)專家評(píng)審招 投 標(biāo) 評(píng) 審委員會(huì)內(nèi)部評(píng)審.設(shè)計(jì)調(diào)整 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 （1）地質(zhì)勘察 自己專 業(yè)人員勘察種以上形樁基設(shè)計(jì) 2設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，四樁基設(shè)計(jì)（2）設(shè) 計(jì)方案評(píng)式工程部協(xié)助審由專家進(jìn)行樁基形

20、式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，（4）審 圖互審互簽，明確修改工程協(xié)助，知（5）施工配合意見(jiàn)，設(shè)計(jì) 洽商會(huì)銷售部設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí) 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，（6）面積測(cè)算 際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié) 工程部協(xié)助合六銷售包裝結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)設(shè)計(jì)經(jīng)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研（1）方案市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)）小區(qū)建筑物（1設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，對(duì)性擴(kuò)充 建筑有針 功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估銷售、工程部 物功能協(xié)助（2）市政配套方市政狀況調(diào)研項(xiàng)目部負(fù)責(zé)案 爭(zhēng)取政府有利條件根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 計(jì)方案目標(biāo)成本總項(xiàng)目部協(xié)助）環(huán)境方案設(shè)（3額計(jì)

21、八功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，究的要求招投標(biāo)結(jié)果確定方案銷售部協(xié)助招投標(biāo)評(píng)審委1 (在T立施工圖設(shè)計(jì)要求設(shè)圖施工）設(shè)計(jì)要求市場(chǎng)信息調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，初圖基礎(chǔ)上確設(shè)計(jì) 部和工程員會(huì)智 能五施工圖設(shè)（2七裝修方案（4建安計(jì)要求造價(jià)、 根據(jù)裝修材料和設(shè)備備）設(shè)材料化必 要性分析智能化內(nèi) 容控制）智能化設(shè)部負(fù)責(zé)，其他施工圖 中結(jié)構(gòu)建筑造價(jià)和環(huán) 部門(mén)協(xié)助設(shè)計(jì)要求確 定營(yíng)銷部負(fù)責(zé)施費(fèi)等約占總境設(shè) 計(jì)的部分屬于造價(jià)70%5設(shè)計(jì)方可控部分， 嚴(yán) 格審核。按政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，施工部)(2報(bào)建 政府有關(guān)政策交納。 報(bào)施圖)3(.設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)選型成本方裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)制訂 設(shè) 計(jì)案成本計(jì)劃明細(xì)表綜合價(jià)格拆分裝飾 分析設(shè)計(jì)部負(fù)

22、責(zé)，制訂 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)銷售部協(xié)助 招投標(biāo)3 ()招投標(biāo)評(píng)審委 評(píng)審招投標(biāo)小 組組尋找外部合招投標(biāo)，織，總經(jīng)理負(fù) 作，爭(zhēng)取雙贏 責(zé)各部門(mén)與 銷售保持設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，保障部的信息暢通，(5)銷售承諾承諾與實(shí)際功銷售工程部協(xié)助能的一致性.員會(huì).(1)設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)九設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，按照設(shè)計(jì)變更）設(shè)計(jì)變更洽嚴(yán)格（2工程、營(yíng)銷部洽商流程進(jìn)行商配合初圖確定前確在擴(kuò)）選型1 （設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，使設(shè)計(jì)定材料設(shè)備，）方案確定時(shí)2 （工程部協(xié)助在圖紙階段就考慮間十材料設(shè)備了材料設(shè)備的安裝招投標(biāo)評(píng)審委招投標(biāo)（3）采購(gòu)員會(huì) 預(yù)算部物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)其他費(fèi)用三、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推行工程招投標(biāo)制對(duì)降低工程造價(jià)，

23、 使工程造價(jià)得到 合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現(xiàn)在：第一，推行 招標(biāo)投標(biāo)制基本上形成了由市場(chǎng)定價(jià)的價(jià)格確定機(jī)制， 使工程造價(jià)趨 于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益；第二，推行招標(biāo)投標(biāo)制能 夠不斷降低社會(huì)平均勞動(dòng)消耗水平， 使工程造價(jià)得到有效的控制，更 為合理；第三，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程 造價(jià)更加符合價(jià)值基礎(chǔ)；第四，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于規(guī)范價(jià)格行為， 使公開(kāi)，公正的原則得以貫徹。一）招投標(biāo)階段的成本控制流程圖從流程圖可以看出，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算 等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是 成本控制相關(guān)條款的編制

24、和標(biāo)底的編制與審查則須有很強(qiáng)的針對(duì)性， 這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。二）招標(biāo)過(guò)程中的成本控制措施 房產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面， 通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商選擇擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。因此，在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，應(yīng)注意加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：（ 1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免 “特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。（ 2） 做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、 篩選、分

25、析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料， 對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)， 作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。（4）做好合同的簽定工作。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同

26、條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避 免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控 制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。（ 5）通過(guò)招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開(kāi)發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時(shí)要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對(duì)洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行

27、、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。三）編制標(biāo)底時(shí)的成本控制要點(diǎn)（ 1）標(biāo)底作為業(yè)主的期望價(jià)格，應(yīng)力求與市場(chǎng)的實(shí)際變化吻合，要有利于競(jìng)爭(zhēng)和保證工程質(zhì)量。（ 2）標(biāo)底應(yīng)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準(zhǔn)的總概算（或修正概算）及投資包干的限額內(nèi)。（ 3）標(biāo)底必須適應(yīng)建筑材料采購(gòu)渠道和市場(chǎng)價(jià)格的變化，考慮材料差價(jià)因素并將差價(jià)列入標(biāo)底。（ 4）標(biāo)底價(jià)格應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，確定相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式，考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。（ 5）以定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底。定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底采用的是分部分項(xiàng)工程量的直接費(fèi)單價(jià)稱為工料單價(jià)法，僅僅包括人工、材料、機(jī)械費(fèi)用。直接費(fèi)單價(jià)又可以

28、分為單位估價(jià)法和實(shí)物量法兩種。1 ）單位估價(jià)法。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)說(shuō)明，按照預(yù)算定額規(guī)定的分部分項(xiàng)工程子目，逐項(xiàng)計(jì)算出工程量，再套用定額單價(jià) （ 或單位估價(jià)表） 確定直接費(fèi)。然后按規(guī)定的費(fèi)用定額確定其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，還要加上材料調(diào)價(jià)系數(shù)和適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)，匯總后即為標(biāo)底的基礎(chǔ)。單位估價(jià)法實(shí)施中，也可以采用工程概算定額，對(duì)分項(xiàng)工程子目作適當(dāng)?shù)臍w并和綜合，使標(biāo)底價(jià)格的計(jì)算有所簡(jiǎn)化。采用概算定額編制標(biāo)底， 通常適用于初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行招標(biāo)的工程在施工階段招標(biāo)，也可按施工圖計(jì)算工程量，按概算定額和單價(jià)計(jì)算直接費(fèi)，既可提高計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，又可減少工作量，

29、節(jié)省人力和時(shí)間。2 ）實(shí)物量法。用實(shí)物量法編制標(biāo)底，主要先用計(jì)算小的各分項(xiàng)工程的實(shí)物工程量，分別套取預(yù)算定額中的人工、材料、機(jī)械消耗指標(biāo)，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機(jī)械臺(tái)班的總消耗量，然后分別乘以人工、材料，施工機(jī)械臺(tái)班市場(chǎng)單價(jià)，求出人工費(fèi)，材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，再匯總求和。對(duì)于其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用的計(jì)算則根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的供求情況給予具體確定。實(shí)物量編制法與單位估價(jià)法相似，最大的區(qū)別在于兩者在計(jì)算人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)及匯總?cè)哔M(fèi)用之和時(shí)方法不同：實(shí)物量法計(jì)算人工、材料、施工機(jī)械使用費(fèi)，是根據(jù)預(yù)算定額中的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班消耗

30、量與人工、材料和機(jī)械臺(tái)班單價(jià)相乘 匯總得出采用當(dāng)時(shí)的實(shí)際價(jià)格，能較好地反映實(shí)際價(jià)格水平，工程造 價(jià)準(zhǔn)確度較高。實(shí)物量法在計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用，如其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間 接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金等時(shí)將間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)等相對(duì)靈活的部分， 根據(jù)建筑市場(chǎng)的供求情況，隨行就市浮動(dòng)確定。四)評(píng)標(biāo)時(shí)的成本控制要點(diǎn)(1)經(jīng)初審后，以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件，中標(biāo)人的投 標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。(2)若采用綜合評(píng)價(jià)法，最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。.五)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制流程控制要點(diǎn)(1、投標(biāo)單(控制內(nèi)容控制方法建立承建商、工程監(jiān)控制部門(mén)工程部負(fù)責(zé)工

31、程監(jiān)理招投標(biāo)理、材料及設(shè)備供貨合同；商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝1 ）資質(zhì)2）管 理水平3 ）技術(shù) 力量的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門(mén)推薦五家修招投標(biāo)合同。預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)位的選擇（）歷史記錄4 5）資金實(shí)力6）合作經(jīng)歷投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。合同。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投小組審招投標(biāo)工作 篩考察、核、評(píng)估、 選三家以上投標(biāo)單 位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委標(biāo)合同。招投 標(biāo)評(píng)審委員 會(huì)審核批主管 領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)。員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)1、工程部負(fù)責(zé)各書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：（費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)；招投標(biāo)2、（文件（投標(biāo)類合同的招工程監(jiān)理招投 標(biāo)合同；2、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝 修招投

32、標(biāo)合同。3、預(yù)算部負(fù)責(zé)1 ）工期；2）工程取價(jià)或造3）質(zhì)量要求；制定主辦部門(mén)起草、招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)義本4）付款方式；(5）招標(biāo)范圍；6）結(jié)算方式；7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；8）投 標(biāo)注息事項(xiàng)；投（件條標(biāo)廢）9材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、營(yíng)銷部負(fù)責(zé)營(yíng) 銷、包裝招投 標(biāo)合同。標(biāo)單位法人印章）（書(shū)必須加蓋投標(biāo)；10）接標(biāo)時(shí)間；11）開(kāi)標(biāo)時(shí)間；12）定標(biāo)方法；13）投標(biāo)單位補(bǔ)充招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；意見(jiàn)；（條準(zhǔn)）標(biāo)合同14批管主領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)；文；(求等。(1)、3評(píng)標(biāo)和(2)定標(biāo))圖紙、其他要15技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序技術(shù)部門(mén)負(fù)、1 責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)項(xiàng) 算部負(fù)責(zé)2、 經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng) 標(biāo)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 3、審核

33、廣告包 裝1、技術(shù)評(píng)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)2、合作經(jīng)歷3費(fèi).招投標(biāo)評(píng)審委綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位員會(huì)審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)四、采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制采購(gòu)管理環(huán)節(jié)的成本控制必須建立采購(gòu)全流程成本概念，要關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目采購(gòu)流程中的成本降低，是對(duì)總成本控制，而不是單一的針對(duì)采購(gòu)貨物或服務(wù)的價(jià)格。獲得了低價(jià)的采購(gòu)物品固然是成本的降低，但獲得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、及時(shí)的供貨、可靠的貨源保證等也是成本上的利益，同時(shí)， 降低采購(gòu)成本不僅指降低采購(gòu)項(xiàng)目本身的成本，還要考慮相關(guān)方面的利益，這就像" U'型管中水銀，壓縮這邊成本，那邊成本就會(huì)增加，因此單獨(dú)降低某項(xiàng)成本，而不顧其他方面的反應(yīng)，這種降低是不會(huì)體現(xiàn)在項(xiàng)目

34、采購(gòu)管理的利潤(rùn)之中的，所以需要建立全流程成本概念， 來(lái)達(dá)到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目采購(gòu)成本的控制和降低。我們不應(yīng)該僅僅只看到最直接的成本降低，還應(yīng)從項(xiàng)目采購(gòu)的全過(guò)程來(lái)衡量成本的收效，從項(xiàng)目采購(gòu)的全過(guò)程來(lái)探求降低總成本的有效措施，只有這樣才能發(fā)掘無(wú)處不在的降低成本的機(jī)會(huì)。采購(gòu)環(huán)節(jié)涉及的費(fèi)用主要是材料費(fèi)用，材料費(fèi)用一般占到工程總費(fèi)用的65-75%，所以它對(duì)工程成本和利潤(rùn)的影響很大。梅瑞狄斯在項(xiàng)目管理一管理新視角中提到: 在采購(gòu)設(shè)備、原材料和分包服務(wù)的過(guò)程中, 我們必須清楚的界定出特定的需要, 并且還要找到最低的價(jià)格和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商。在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目采購(gòu)操作中,要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)“最”字的目標(biāo)是十分不容易的。但是 ,

35、我們卻能夠通過(guò)對(duì)項(xiàng)目采購(gòu)管理中部分環(huán)節(jié)的控制, 來(lái)有效的降低采購(gòu)成本, 從而使項(xiàng)目資金達(dá)到最優(yōu)的配置, 用有限的資金獲取盡這是我們?cè)陧?xiàng)目采購(gòu)管理中所能夠?qū)崿F(xiàn)的成本目標(biāo)。, 可能多的資源一）采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的總體策略（ 1）制定采購(gòu)預(yù)算與估計(jì)成本。制定采購(gòu)預(yù)算是在具體實(shí)施項(xiàng)目采購(gòu)行為之前對(duì)項(xiàng)目采購(gòu)成本的一種估計(jì)和預(yù)測(cè), 是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資金的一種理性的規(guī)劃，它不單對(duì)項(xiàng)目采購(gòu)資金進(jìn)行了合理的配置和分發(fā),還同時(shí)建立了一個(gè)資金的使用標(biāo)準(zhǔn), 以便對(duì)采購(gòu)實(shí)施行為中的資金使用進(jìn)行隨時(shí)的檢測(cè)與控制, 確保項(xiàng)目資金的使用在一定的合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。 有了采購(gòu)預(yù)算的約束, 能提高項(xiàng)目資金的使用效率, 優(yōu)化項(xiàng)目采購(gòu)管理中資

36、源的調(diào)配, 查找資金使用過(guò)程中的一些例外情況, 有效的控制項(xiàng)目資金的流向和流量, 從而達(dá)到控制項(xiàng)目采購(gòu)成本的目的。（ 2） 供應(yīng)商的選擇。供應(yīng)商是項(xiàng)目采購(gòu)管理中的一個(gè)重要組成部分,項(xiàng)目采購(gòu)時(shí)應(yīng)該本著 “公平競(jìng)爭(zhēng)”的原則 , 給所有符合條件的供應(yīng)商提供均等的機(jī)會(huì), 一方面體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)則, 另一方面也能對(duì)采購(gòu)成本有所控制, 提高項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量。因此 , 在供應(yīng)商的選擇方面要注意如下兩方面的問(wèn)題。1） 選擇供應(yīng)商的數(shù)量。供應(yīng)商數(shù)量的選擇問(wèn)題, 實(shí)際上也就是供應(yīng)商份額的分擔(dān)問(wèn)題。從采購(gòu)方來(lái)說(shuō), 單一貨源增加了項(xiàng)目資源供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn) , 也不利于對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行壓價(jià), 缺乏采購(gòu)成本控制的力度，而從供應(yīng)商

37、來(lái)說(shuō) , 批量供貨由于數(shù)量上的優(yōu)勢(shì), 可以給采購(gòu)方以商業(yè)折扣, 減少貨款的支付和采購(gòu)附加費(fèi)用, 有利于減少現(xiàn)金流出, 降低采購(gòu)成本。因而 , 在進(jìn)行供應(yīng)商數(shù)量的選擇時(shí)既要避免單一貨源, 尋求多家供應(yīng), 同時(shí)又要保證所選供應(yīng)商承擔(dān)的供應(yīng)份額充足, 以獲取供應(yīng)商的優(yōu)惠政策 , 降低物資的價(jià)格和采購(gòu)成本。這樣既能保證采購(gòu)物資供應(yīng)的質(zhì)量,又能有力的控制采購(gòu)支出。一般來(lái)說(shuō), 供應(yīng)商的數(shù)量以不超過(guò)3-4 家為宜。2）選擇供應(yīng)商的方式。選擇供應(yīng)商的方式主要包括公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu)、 四種不同的采購(gòu)方式按, 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購(gòu)、詢價(jià)采購(gòu)和直接簽訂合同采購(gòu)其特點(diǎn)來(lái)說(shuō)分為招標(biāo)采購(gòu)和非招標(biāo)采購(gòu)。在項(xiàng)目采購(gòu)中采取公開(kāi)招

38、標(biāo)的方式可以利用供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)壓低物資價(jià)格, 幫助采購(gòu)方以最低價(jià)格取得符合要求的工程或貨物，并且多種招標(biāo)方式的合理組合使用 , 也將有助于提高采購(gòu)效率和質(zhì)量, 從而有利于控制采購(gòu)成本。（ 3）采購(gòu)環(huán)境的利用充分利用采購(gòu)環(huán)境的一個(gè)重要內(nèi)容就是熟悉市場(chǎng)情況、了解市場(chǎng)行情、掌握有關(guān)項(xiàng)目所需要的貨物及服務(wù)的多方面市場(chǎng)信息。比如, 結(jié)合所采購(gòu)貨物或服務(wù)的種類、性能參數(shù)、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格的要求等, 了解熟悉國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)格及供求信息, 所購(gòu)物品的供求來(lái)源、外匯市場(chǎng)情況、國(guó)際貿(mào)易支付辦法、保險(xiǎn)合同等有關(guān)國(guó)內(nèi)、國(guó)際貿(mào)易知識(shí)和商務(wù)方面的情報(bào)和信息。這就要求項(xiàng)目組織建立有關(guān)的市場(chǎng)信息機(jī)制 , 以達(dá)到有效利

39、用采購(gòu)環(huán)境的目的, 良好的市場(chǎng)信息機(jī)制包括：1） 建立重要貨物供應(yīng)商信息的數(shù)據(jù)庫(kù), 以便在需要時(shí)候能隨時(shí)找到相應(yīng)的供應(yīng)商, 以及這些供應(yīng)商的產(chǎn)品或服務(wù)的規(guī)格性能及其他方面的可靠信息。2）建立同一類貨物的價(jià)格目錄, 以便采購(gòu)者能進(jìn)行比較和選擇, 充分利用競(jìng)爭(zhēng)的辦法來(lái)獲得價(jià)格上的利益。3）對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行分析和研究, 作出市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè), 使采購(gòu)者在制定采購(gòu)計(jì)劃、決定如何發(fā)包及采取何種采購(gòu)方式時(shí), 能有可靠而有效的依據(jù)作為參考。只有建立了良好的市場(chǎng)信息機(jī)制, 才能在項(xiàng)目采購(gòu)中做到 “知己知彼”, 并對(duì)采購(gòu)環(huán)境有充分的了解和把握, 這使得采購(gòu)者能處于供需雙方的有力地位, 獲得價(jià)格上的優(yōu)勢(shì), 不僅取得高

40、質(zhì)量的貨物或服務(wù), 也能取得成本上的利益。再則 , 如果缺乏了對(duì)相關(guān)信息的熟悉 , 會(huì)造成采購(gòu)工作的延誤，采購(gòu)預(yù)算的超支, 失去成本建立良好的市場(chǎng)信息, 在項(xiàng)目采購(gòu)管理中充分利用采購(gòu)環(huán)境, 控制的優(yōu)勢(shì)。因此機(jī)制 , 同樣是有效降低采購(gòu)成本的途徑之一。（ 4）供應(yīng)商的管理基于長(zhǎng)期的降低采購(gòu)成本的理念出發(fā), 在項(xiàng)目的采購(gòu)管理中還應(yīng)該貫穿一個(gè)“供應(yīng)商管理”的思想 , 也即是把對(duì)供應(yīng)商的管理納入項(xiàng)目采購(gòu)管理的一個(gè)部分。這樣既可通過(guò)長(zhǎng)期的合作來(lái)獲得可靠的貨源供應(yīng)和質(zhì)量保證, 又可在時(shí)間長(zhǎng)短和購(gòu)買(mǎi)批量上獲得采購(gòu)價(jià)格的優(yōu)勢(shì), 對(duì)降低項(xiàng)目采購(gòu)中的成本有很大的好處，供應(yīng)商的管理應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：1） 與供應(yīng)商建立直接的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。對(duì)于采購(gòu)方來(lái)說(shuō), 一旦確定了可以長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商, 應(yīng)該與供應(yīng)商之間建立直接的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。雙方本著 “利益共享、 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則 , 建立一種雙贏的合作關(guān)系,使采購(gòu)方在長(zhǎng)期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優(yōu)勢(shì), 也使供應(yīng)商擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的大客戶, 以保證其產(chǎn)出規(guī)模的穩(wěn)定性。這種戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的確立, 能給采購(gòu)方帶來(lái)長(zhǎng)期而有效的成本控制利益。2）供應(yīng)商行為的績(jī)效管理。在與供應(yīng)商的合作過(guò)程中應(yīng)該對(duì)供應(yīng)商的行為進(jìn)行績(jī)效管理, 以評(píng)價(jià)供應(yīng)商在合作過(guò)程中供貨行為的