房地產(chǎn)物業(yè)管理基本介紹(共45頁).ppt

1、2021-12-191講授的主要內(nèi)容講授的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述12房地產(chǎn)市場分析與策劃房地產(chǎn)市場分析與策劃4 3房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 6房地產(chǎn)項目實施房地產(chǎn)項目實施5房地產(chǎn)項目管理房地產(chǎn)項目管理房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)營銷 7 8房地產(chǎn)物業(yè)管理房地產(chǎn)物業(yè)管理FDC2021-12-192 物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過程中對物業(yè)物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過程中對物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務活動，是使房地產(chǎn)保值和及其業(yè)主的管理和服務活動，是使房地產(chǎn)保值和增值的重要手段。本章主要對物業(yè)管理的基本概增值的重要手段。本章主要對物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的內(nèi)容與程序、

2、物業(yè)管理機構與人念、物業(yè)管理的內(nèi)容與程序、物業(yè)管理機構與人員等內(nèi)容進行分析和討論。員等內(nèi)容進行分析和討論。本章內(nèi)容提要本章內(nèi)容提要FDC2021-12-193重點問題重點問題第八章第八章 房地產(chǎn)物業(yè)管理房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理標準物業(yè)管理標準不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)物業(yè)管理概述房地產(chǎn)物業(yè)管理概述FDC2021-12-194物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的不動產(chǎn)。物業(yè)的特征： 固定性 耐久性 多樣性第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)物業(yè)管理概述房地產(chǎn)物業(yè)管理概述FDC2021-12-195物

3、業(yè)管理：物業(yè)管理：是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的特征物業(yè)管理的特征市場化市場化 企業(yè)化企業(yè)化社會化社會化專業(yè)化專業(yè)化FDC2021-12-196v中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟特區(qū)理開始于經(jīng)濟特區(qū)深圳深圳。19881988年伴隨深圳住房制年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速迅速發(fā)展。

4、此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化、企業(yè)化、一體傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化、企業(yè)化、一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式?；型稑说娜惑w的物業(yè)管理模式。FDC2021-12-197v物業(yè)管理從產(chǎn)生物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序初期的感性、無序，到，到迅速發(fā)展狂熱迅速發(fā)展狂熱的中的中期，再到期，再到平穩(wěn)和理性平穩(wěn)和理性的后期，走過了風風雨雨的二十多年的后期，走過了風風雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，中

5、國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表發(fā)展歷史?，F(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術重組使得物業(yè)管理的專場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術服務基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權行為趨于業(yè)技術服務基本實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到

6、現(xiàn)在又似乎進入一個兩難境地。一方圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進入一個兩難境地。一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。到來。FDC2021-12-198v2007年年3月月16日，十屆全國人大五次會議上通過日，十屆全國人大五次會議上通過的的物權法物權法，于，于10月月1日起正式實施。日起正式實施。v物權法物權法是調(diào)整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)是調(diào)整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是中進行占

7、有、使用、收益和處分的最基本準則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構建中國特國制定民法典的重要組成部分，是完成構建中國特色社會主義法律體系的法制目標，色社會主義法律體系的法制目標，物權法物權法的頒的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長期懸而未決布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長期懸而未決的問題，將對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重的問題，將對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深遠的影響。要而深遠的影響。FDC2021-12-199v2121世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭成熟的重要階段，在這個階段

8、將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對物業(yè)激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，管理行業(yè)來說，質量理念和品牌理念質量理念和品牌理念的角逐、市的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務觀念到服務方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要觀念到服務方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應的變革，才能適應發(fā)展的需要作出相應的變革，才能適應發(fā)展的需要 FDC2021-12-1910國外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式國外物業(yè)管理的優(yōu)秀模式美國物業(yè)管理的主要特

9、點美國物業(yè)管理的主要特點v物業(yè)管理服務遍及社會各個領域。在美國，物業(yè)物業(yè)管理服務遍及社會各個領域。在美國，物業(yè)管理已十分普遍，為社會所充分認可，并成為城管理已十分普遍，為社會所充分認可，并成為城市建設和管理的一個重要的產(chǎn)業(yè)。一些有著優(yōu)秀市建設和管理的一個重要的產(chǎn)業(yè)。一些有著優(yōu)秀管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，他們的服務領域，根據(jù)社管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，他們的服務領域，根據(jù)社會化需求可以無限擴展，如在美國排名第一位的會化需求可以無限擴展，如在美國排名第一位的物業(yè)管理公司世幫魏理仕，它的管理范圍延伸到物業(yè)管理公司世幫魏理仕，它的管理范圍延伸到醫(yī)療、醫(yī)療、ITIT行業(yè)、教育、證券以及高科技企業(yè)等各行業(yè)、教育、證券

10、以及高科技企業(yè)等各類物業(yè)。一些物業(yè)公司在常規(guī)的服務內(nèi)外之外，類物業(yè)。一些物業(yè)公司在常規(guī)的服務內(nèi)外之外，還提供洗衣、配餐、病人的運送及護理等社會服還提供洗衣、配餐、病人的運送及護理等社會服務內(nèi)容，這就對物業(yè)公司提出了很高的技技術要務內(nèi)容，這就對物業(yè)公司提出了很高的技技術要求。求。FDC2021-12-1911v 澳大利亞是世界上擁有自有住房最多的國家之一，除了實澳大利亞是世界上擁有自有住房最多的國家之一，除了實力雄厚的投資者外，還有眾多小地投資者熱衷于投資居民力雄厚的投資者外，還有眾多小地投資者熱衷于投資居民住宅，以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的住宅，以求得能合法的減免稅收及得到比其

11、他投資更高的回報和更高的安全系數(shù)。這樣，許多專業(yè)化的物業(yè)管理公回報和更高的安全系數(shù)。這樣，許多專業(yè)化的物業(yè)管理公司就應運而生，來幫助投資者管理好物業(yè)。物業(yè)管理公司司就應運而生，來幫助投資者管理好物業(yè)。物業(yè)管理公司須有執(zhí)照在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，須有執(zhí)照在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應的專業(yè)知識和技能。由于物業(yè)分類從業(yè)人員必須具備相應的專業(yè)知識和技能。由于物業(yè)分類較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點，這就需要有不同的較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點，這就需要有不同的法律知識和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。法律知識和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了

12、不同的物業(yè)管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)例如：持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外，這些物業(yè)管用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外，這些物業(yè)管理公司或物業(yè)代理也受到政府監(jiān)督和檢查。理公司或物業(yè)代理也受到政府監(jiān)督和檢查。FDC2021-12-1912新加坡共管式物業(yè)管理新加坡共管式物業(yè)管理v 綠樹草坪、繁花似錦、清潔衛(wèi)生、明朗優(yōu)美，花園城市新綠樹草坪、繁花似錦、清潔衛(wèi)生、明朗優(yōu)美，花園城市新加坡的這些景象，很大程度上得益于它的物業(yè)管理工作。加坡的這些景象，很大程度上得益于它的物業(yè)管理工作。卓有成效的物業(yè)管理是新加坡人的

13、驕傲。卓有成效的物業(yè)管理是新加坡人的驕傲。v 共管式的物業(yè)管理模式共管式的物業(yè)管理模式 新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋發(fā)展局為新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋發(fā)展局為中心，吸引居民與社會參與的共管式管理。中心，吸引居民與社會參與的共管式管理。1974年，新年，新加坡建屋發(fā)展局提出加坡建屋發(fā)展局提出“共管式公寓共管式公寓”的概念，在明確每個的概念，在明確每個產(chǎn)權人所屬公寓的產(chǎn)權界限外，對所建造的公共設備、設產(chǎn)權人所屬公寓的產(chǎn)權界限外，對所建造的公共設備、設備及建筑附屬物共有產(chǎn)權實行共管。共管式物業(yè)管理將小備及建筑附屬物共有產(chǎn)權實行共管。共管式物業(yè)管理將小區(qū)內(nèi)所有的公共設施讓全體業(yè)主

14、共同擁有、共同管理，同區(qū)內(nèi)所有的公共設施讓全體業(yè)主共同擁有、共同管理，同時實現(xiàn)免費使用，由物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使權利。例時實現(xiàn)免費使用，由物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使權利。例如小區(qū)內(nèi)的游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)如小區(qū)內(nèi)的游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、健身房等全憑業(yè)主卡免費使用。主卡免費使用。FDC2021-12-1913物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的營造競爭有序的物業(yè)管理市場環(huán)境營造競爭有序的物業(yè)管理市場環(huán)境和運行機制，不斷提高物業(yè)和運行機制，不斷提高物業(yè)管理水平。管理水平。開展全方位、多層次、高效率、開展全方位、多層次、高效率、高質量的管理服務工作。高質量的管理服務工作。建立良好的社區(qū)

15、環(huán)境。建立良好的社區(qū)環(huán)境。FDC2021-12-1914物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展19世紀末世紀末1981年年3月月起源起源物業(yè)管理物業(yè)管理在我國的在我國的產(chǎn)生及其發(fā)展產(chǎn)生及其發(fā)展物業(yè)管理在物業(yè)管理在我國的現(xiàn)狀我國的現(xiàn)狀前景前景FDC2021-12-1915物業(yè)管理的基本類型物業(yè)管理的基本類型以生活資料為主的公共服務與管理以生活資料為主的公共服務與管理u房產(chǎn)與地產(chǎn)的產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理u房屋建筑及其附屬構筑物的管理u設備與設施的管理u保安與消防管理u環(huán)境、衛(wèi)生與綠地管理u交通協(xié)助管理u公眾代辦性質的服務FDC2021-12-1916與主業(yè)相關的針對性配套服務與管理與主業(yè)相關的針對性配套

16、服務與管理u商業(yè)網(wǎng)點的設立u托兒所、幼兒園與中小學的設立u醫(yī)療保健網(wǎng)點的設立u娛樂、健身設施與社會福利場所的設立u日常生活服務的設立u物業(yè)中介機構的設立FDC2021-12-1917物業(yè)管理的委托與招投標物業(yè)管理的委托與招投標物業(yè)管理的委托物業(yè)管理物業(yè)管理委托方委托方房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)業(yè)主業(yè)主委員會委員會第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容和程序物業(yè)管理的內(nèi)容和程序FDC2021-12-1918物業(yè)管理的招投標物業(yè)管理的招投標u物業(yè)管理的招標u物業(yè)管理的投標u物業(yè)管理招投標的程序 FDC2021-12-1919物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的性質物業(yè)服務合同的性質一般情況下，物業(yè)服務合

17、同是在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最多不超過六個月與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)定的服務，而業(yè)主要支付相應的物業(yè)服務費用。FDC2021-12-1920物業(yè)服務合同的特征物業(yè)服務合同的特征u物業(yè)服務合同是典型的民事合同，但不存在于現(xiàn)今合同法規(guī)定的15種有名合同中。u物業(yè)服務合同實現(xiàn)了物業(yè)所有權和管理權的分離。u物業(yè)服務合同是雙方合同，即簽訂物業(yè)服務合同的雙方當事人互享權利，互盡義務，雙方的權利和義務也是相對而言的。u物業(yè)服務合同是有償合同。FDC2021-12-1921物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容u物業(yè)管理事項u服務質量u服務費用u雙方的權利和義務u專項

18、維修基金的管理和使用u物業(yè)管理用房u合同期限u違約責任 FDC2021-12-1922物業(yè)服務合同的變更與廢除物業(yè)服務合同的變更與廢除u物業(yè)服務合同在實際履行過程中如果主客觀情況或條件發(fā)生變化，經(jīng)由合同的雙方當事人在協(xié)商一致的情況下，可以對原合同內(nèi)容進行變更。u物業(yè)服務合同在合同的有效期內(nèi)，遇到：（）約定解除合同的條件成立；（）雙方當事人協(xié)商一致解除；（）物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質、破產(chǎn)、解散等；（）合同期限屆至；（）其他原因等情況，合同關系解除。FDC2021-12-1923前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務合

19、同時起，到業(yè)主、業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務合同為止的這段期間的物業(yè)管理。FDC2021-12-1924前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理的特殊性u前期物業(yè)管理在時間上的過渡性u前期物業(yè)管理涉及當事人的多重性u物業(yè)管理企業(yè)簽約期限的較長性FDC2021-12-1925前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的內(nèi)容u早期介入管理u制定前期物業(yè)管理方案u物業(yè)的接管驗收u業(yè)主進戶管理u物業(yè)裝修管理u物業(yè)檔案資料建立FDC2021-12-1926房屋修繕管理房屋修繕管理房屋修繕管理應遵循的原則房屋修繕管理應遵循的原則u充分利用，以人為本u經(jīng)濟合理，安全實用u認真細致，保持耐心FDC2021-

20、12-1927房屋修繕管理的內(nèi)容房屋修繕管理的內(nèi)容u對所管房屋的查勘鑒定工作u房屋維修計劃管理u房屋維修質量管理u維修工程預算u維修施工隊伍選擇u房屋維修成本管理u房屋維修要素管理u房屋維修施工項目管理u房屋日常養(yǎng)護管理FDC2021-12-1928房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的劃分房屋修繕工程的劃分 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 綜合維修工程房屋修繕工程房屋修繕工程房屋修繕責任的劃分房屋修繕責任的劃分 新建房屋在保修期內(nèi) 保修期滿后 其他情況FDC2021-12-1929物業(yè)設備管理物業(yè)設備管理物業(yè)設備的構成與分類物業(yè)設備的構成與分類物業(yè)設備管理的基本內(nèi)容物業(yè)設

21、備管理的基本內(nèi)容u運行使用管理u安全管理u維修保養(yǎng)管理u技術檔案資料管理u能源管理u備用品和更新管理FDC2021-12-1930物業(yè)設備管理的要求物業(yè)設備管理的要求u建立標準，保障安全u計劃保養(yǎng)，做好預防u分工細致，責任落實u專業(yè)管理，控制成本FDC2021-12-1931經(jīng)費與財務管理經(jīng)費與財務管理物業(yè)經(jīng)費管理物業(yè)經(jīng)費管理定期收取的物業(yè)管理費定期收取的物業(yè)管理費專項維修基金專項維修基金多種經(jīng)營收入多種經(jīng)營收入政府、開發(fā)單位多方面的扶持政府、開發(fā)單位多方面的扶持FDC2021-12-1932物業(yè)服務收費原則物業(yè)服務收費原則u等價交換u優(yōu)質優(yōu)價u取之于民，用之于民u公開u政府監(jiān)督FDC2021-12-1933物業(yè)服務費的定價形式和計費方式物業(yè)服務費的定價形式和計費方式政府指導價政府指導價市場調(diào)節(jié)價市場調(diào)節(jié)價包干制包干制酬金制酬金制FDC2021-12-1934專項維修基金的管理專項維修基金的管理u代管u監(jiān)督FDC2021-12-1935居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的特點u統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套u規(guī)模龐大，