投資部工作指引

1、第一篇地塊分析階段投資部工作指引第一部分經(jīng)濟(jì)分析3一、目標(biāo)地塊所在城市基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（近三年） 3二、對(duì)目標(biāo)地塊所在城市對(duì)比研究 4三、對(duì)目標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)及展望 4第二部分地塊分析4一、地塊區(qū)位分析4二、宗地現(xiàn)狀分析4三、規(guī)劃分析 四.市政配套情況 5第三部分市場(chǎng)分析（區(qū)分不同物業(yè)類型分析） 6一、總體供求關(guān)系分析（了解市場(chǎng)景氣程度）6二、目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)需求分析6三、目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 7四、項(xiàng)目的開發(fā)定位 錯(cuò)誤!未定義書簽。五、市場(chǎng)總體評(píng)估7第四部分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析7一、政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估7二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估7第五部分投資收益分析8一、成本測(cè)算8二、經(jīng)濟(jì)效益分析（附件）8第六部分綜合評(píng)價(jià)8第二篇合同

2、簽訂階段8第一部分參與土地儲(chǔ)備合同 9一、法律事宜條款錯(cuò)誤!未定義書簽。二、實(shí)體事務(wù)條款9第二部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同10、交易雙方的基本信息 10二、標(biāo)的描述10三、標(biāo)的債務(wù)情況及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 10四、交易過程11五、違約責(zé)任11六、擔(dān)保條款12第三部分 土地轉(zhuǎn)讓合同 12一、對(duì)土地可開發(fā)性的驗(yàn)收 12二、因土地產(chǎn)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 12三、轉(zhuǎn)讓過程的合法性12四、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及支付方式 12五、已開發(fā)物業(yè)的處理12六、違約責(zé)任12第三篇合同執(zhí)行階段1 3第一部分 參與儲(chǔ)備項(xiàng)目的合同執(zhí)行 13一、土地儲(chǔ)備階段13二、掛牌出讓階段13第二部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地轉(zhuǎn)讓交易合同的執(zhí)行 13、標(biāo)的檢查階段13、交易階段

3、14第一篇地塊分析階段第一部分經(jīng)濟(jì)分析一、目標(biāo)地塊所在城市基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（近三年）城市經(jīng)濟(jì)總量及發(fā)展趨勢(shì)（GDP、人均GDP）城市人口（市區(qū)、主城區(qū)）城市存款總量及人均存款情況城市社會(huì)產(chǎn)品總體消費(fèi)情況（了解總體消費(fèi)活力）城市小汽車擁有情況城市主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展情況 城市私營(yíng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況城市政府的財(cái)政稅收狀況信息收集途徑：統(tǒng)計(jì)公報(bào)、政府工作報(bào)告、統(tǒng)計(jì)局公開有關(guān)報(bào)告、當(dāng)?shù)孛浇閳?bào)道 附件1:部分統(tǒng)計(jì)名詞含義解釋二、對(duì)目標(biāo)地塊所在城市對(duì)比研究目標(biāo)城市在其所在經(jīng)濟(jì)圈（城市帶）中的發(fā)展地位目標(biāo)城市與其所在經(jīng)濟(jì)圈（城市帶）其他城市的經(jīng)濟(jì)對(duì)比研究 目標(biāo)城市與公司已有項(xiàng)目城市的經(jīng)濟(jì)對(duì)比研究三、對(duì)目標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

4、趨勢(shì)的預(yù)測(cè)及展望第二部分地塊分析一、地塊區(qū)位分析地塊在城市中所處的位置（附圖，標(biāo)出地塊城市地圖中的位置，外省項(xiàng)目還要標(biāo)出地塊所在城市在全國(guó)區(qū)劃/重要經(jīng)濟(jì)圈中所處的位置）從地塊到城市主要交通節(jié)點(diǎn)的距離、車程、路況、費(fèi)用等（附圖，標(biāo)示出主要交通道路；主要的交通節(jié)點(diǎn)包括：政府中心、商業(yè)中心、現(xiàn)有的主要居住區(qū)、重大市政設(shè)施；紅綠燈狀況；交通車的主要類型等）對(duì)地塊有影響的重大交通規(guī)劃及實(shí)施情況的預(yù)測(cè)（附圖）二、宗地現(xiàn)狀分析現(xiàn)場(chǎng)情況：地塊四至范圍地塊自然景觀，地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較（需要填土的要考慮成本及土資源的 取得）;地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、坡度較大的山體

5、、池塘（水庫）及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素， 若有水渠和水庫的，是否仍有排洪和灌溉功能，是否能改道或 取消？并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地塊地上附著物情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 是否有低壓，電視，電信，水等管網(wǎng)；是否有村道.若征用，其改道的可能.是否存在對(duì)當(dāng)?shù)孛袼缀惋L(fēng) 水的重大影響.若為幾宗地一并出讓的要考慮整體開發(fā)封閉式管理的需要；地塊在當(dāng)?shù)貧v史上的使用性質(zhì)（如曾作為刑場(chǎng)等）,是否存在對(duì)消費(fèi)者心理的負(fù)面影響的因素.地塊周邊影

6、響情況：空氣狀況、重大污染源（化工廠、大型養(yǎng)雞場(chǎng)、高速公路、鐵路等） 、重大 危險(xiǎn)源（高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）、對(duì)消費(fèi)者心理的負(fù)面影響要素（公 共墓地、刑場(chǎng)等）地塊范圍內(nèi)或周邊河流、水庫的水患情況（歷史水位、防洪設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃實(shí)施情況）以及對(duì)地 塊開發(fā)的影響地塊開發(fā)對(duì)周邊區(qū)域造成的影響及周邊區(qū)域居民對(duì)該項(xiàng)目可能的負(fù)面反饋。地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：地塊現(xiàn)狀照片（在宗地圖上標(biāo)明照片表示的距離區(qū)域）平面地形圖，標(biāo)

7、記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三.規(guī)劃分析通過計(jì)算.建筑面積大型公建設(shè)施的建設(shè)要求市政道路，水和設(shè)施的退縮要求是否存在會(huì)增加成本的其他規(guī)劃要求 與公司的一貫的風(fēng)格是否一致注意間距和日照的間距土地價(jià)格：總地價(jià)、地面價(jià)、樓面價(jià)付款方式四、市政配套情況：交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)

8、;教育（大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況）、醫(yī)院、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、變電站位置、距宗地距離、已有及規(guī)劃負(fù)荷、涉及線路 成本等。永久性供水和臨時(shí)用水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接

9、口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。第三部分 市場(chǎng)分析（區(qū)分不同物業(yè)類型分析）一、總體供求關(guān)系分析（了解市場(chǎng)景氣程度）主要市場(chǎng)指標(biāo)數(shù)據(jù)（近三年）：房地產(chǎn)投資額、開工量、竣工量、銷售量、銷售金額、銷售均價(jià)、 空置情況、土地出讓面積、土地出讓價(jià)格等（注意：1、數(shù)據(jù)的收集分兩個(gè)層次：A、項(xiàng)目所在城市的整體情況，如廣州市情況；B、針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)輻射區(qū)域的具體情況，如韶關(guān)項(xiàng)目就主要考 慮韶關(guān)市區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)。2、區(qū)分不同的物業(yè)類型：住宅、商業(yè)等）進(jìn)行項(xiàng)目所在宏觀市場(chǎng)供求關(guān)系分析（如上海市供求關(guān)系，評(píng)估市場(chǎng)大環(huán)境的景氣程度）進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域供求關(guān)系分析（如上海松江區(qū)供求關(guān)系，評(píng)估目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域的景氣程度）

10、、目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)需求分析各層次產(chǎn)品的分布區(qū)域（是否形成集中的商品住宅區(qū) /商業(yè)集中區(qū)）主流產(chǎn)品的主要產(chǎn)品類型、價(jià)格、社區(qū)氛圍主流產(chǎn)品目標(biāo)客戶群的劃定和細(xì)分主流產(chǎn)品目標(biāo)客戶群的置業(yè)心態(tài)（偏好習(xí)慣）現(xiàn)有的商圈分布（附圖）三、目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析目標(biāo)市場(chǎng)同物業(yè)類型產(chǎn)品（住宅/商業(yè)）的分布情況，產(chǎn)業(yè)各板塊的競(jìng)爭(zhēng)情況（項(xiàng)目所在產(chǎn)業(yè)板塊 在整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)中所處的地位）主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本情況（產(chǎn)品類型、開發(fā)規(guī)模、銷售價(jià)格、銷售情況、后備土地開發(fā)情況）附件2樓盤調(diào)查表附圖：主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的分布圖五、市場(chǎng)總體評(píng)估目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)公司產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力及開發(fā)前景預(yù)測(cè)第四部分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、介入土地

11、儲(chǔ)備的項(xiàng)目：政府信譽(yù)的判斷；現(xiàn)有建設(shè)用地指標(biāo)及新獲取用地指標(biāo)的可能性；根據(jù)項(xiàng)目屬于政府已取得土地批文才征地還是征地后才申請(qǐng)土地批文的哪種情形，從而分析突發(fā)性的政策變化使土地儲(chǔ)備進(jìn)程或土地上市中斷的可能性，從而造成土地前期投入無法收回、無法取得土地；現(xiàn)有土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃對(duì)該地塊的定性要求，城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政 府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成 前期投入全部或部分損失的可能性判斷；2、公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目：現(xiàn)有政策及可預(yù)期的政策變化對(duì)轉(zhuǎn)讓合法性的影響；（如“8.31大限”前后的政策影響）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行土地性質(zhì)、規(guī)劃要求變更的政策障礙

12、、需要時(shí)間；3、參與競(jìng)價(jià)摘牌的項(xiàng)目根據(jù)該項(xiàng)目的歷史和現(xiàn)狀判斷其合法性政府各項(xiàng)承諾的合法性和已履行程序的完整性二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、介入土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目：合作主體的合法、有效性;合作方式，方式的合法性、預(yù)期的障礙及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程的影響;土地儲(chǔ)備階段資金投入方式、進(jìn)度，以及資金安全的保障;土地上市時(shí)間、取得土地的程序、方式及溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)； 2、公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目：轉(zhuǎn)讓方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等（國(guó)資、集體企業(yè)的土地公開轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè) 立公司等。明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確轉(zhuǎn)讓

13、方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè) 稅等各項(xiàng)稅款的義務(wù)，特別注意如何分清企業(yè)所得稅。付款進(jìn)度及與取得各項(xiàng)權(quán)利相對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的權(quán)屬情況（使用權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)利登記情況）股權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的公司的財(cái)務(wù)狀況（負(fù)債、擔(dān)保、抵押等情況，規(guī)避隱形債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）第五部分投資收益分析一、成本測(cè)算土地成本（總地價(jià)、地面價(jià)格、樓面價(jià)格；公開出讓土地考慮溢價(jià)幅度） 開發(fā)成本、經(jīng)濟(jì)效益分析第六部分綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢(shì)分析 與公司現(xiàn)有項(xiàng)目的對(duì)比分析對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)建議第二篇合同簽訂階段具體制作各種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同第一部分參與土地儲(chǔ)備合同一、實(shí)體事務(wù)條款：1、標(biāo)的描述：土地位置、面積、用地性質(zhì)用地范圍（附紅線圖）權(quán)屬不同的土地的具體面積、位置、用地性質(zhì)（出讓

14、土地、控制用地、保護(hù)山體綠地等；在紅線圖上標(biāo)市具體位置）2、合作方式：（特別注意資金使用的風(fēng)險(xiǎn)約定）投資方按照征地成本投入土地儲(chǔ)備資金（總承包金，雙方約定后因各種原因引起的成本變化由政府方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)）；政府方編制資金使用明細(xì)，作為投資方支付承包金的參考；總承包金使用專戶專帳，投資方財(cái)務(wù)人員留印鑒共管；政府方每筆資金使用需提供支出憑證（土地征用、補(bǔ)償協(xié)議等）3、土地出讓的條件約定：面積、用地性質(zhì)、位置（附紅線圖，面積為凈用地，不包括道路代征地、綠化等，盡量將建筑退縮范圍排出在紅線外）；規(guī)劃條件（由規(guī)劃院出意見）市政配套要求：上下水、電、路、通訊、氣、熱、防洪堤壩等，約定相應(yīng)負(fù)荷要求、規(guī)劃實(shí)施時(shí)間、

15、投資方。（由助理一、二室出意見，附件 5關(guān)于市政配套要求的說明，附件6*項(xiàng)目市政配套協(xié)議書）；掛牌起始價(jià)、構(gòu)成（包含國(guó)土證出具前所有費(fèi)用；若有部分為市政設(shè)施建設(shè)資金，需要理清支付途徑和時(shí)間）出讓價(jià)款的支付方式（和土地證的辦理、土地交付、市政配套的建設(shè)進(jìn)度以及周邊污染源的整治情況掛鉤）土地交付時(shí)間（包括出讓土地和只征不辦證的土地）和驗(yàn)收條款（建設(shè)圍墻和土地現(xiàn)狀上村道等的清理情況）4、政府方承諾事宜：對(duì)只征不辦土地（綠化控制區(qū)、保留山體、水面等）的排他使用權(quán)確權(quán)，交地時(shí)間的約定；所有水面、山體不得作為水利、林業(yè)等公共用途。城市配套費(fèi)和人防等規(guī)費(fèi)的優(yōu)惠（附件公司以往項(xiàng)目稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）土地使用稅（南海項(xiàng)目

16、已征收，要求政府方同意僅征收營(yíng)業(yè)性商業(yè)用地酒店、商場(chǎng)等 的使用稅，未開發(fā)土地不征收土地使用稅）土地閑置問題承諾（所有土地作為一宗地對(duì)待）公開出讓后同意與項(xiàng)目公司簽訂出讓合同，同時(shí)將國(guó)土證辦到新成立的項(xiàng)目公司名下；地塊與城市中心的主要交通道路通行費(fèi)用的優(yōu)惠問題；對(duì)地塊有影響的防洪堤壩建設(shè)問題（若投資者承諾建設(shè)，上級(jí)政府撥發(fā)的水利建設(shè)基金全額返回投資者）在地塊范圍內(nèi)不新規(guī)劃各類地上、地下市政設(shè)施管線和市政道路；在地塊周圍200米范圍無污染源（現(xiàn)有的污染源明確遷改時(shí)間）；協(xié)調(diào)施工人員、物資、車輛的通行問題；同意競(jìng)得者擁有開發(fā)幼兒園、學(xué)校、市場(chǎng)、社區(qū)酒店等的所有權(quán)；業(yè)主子女入學(xué)享受當(dāng)?shù)鼐用翊觯皇讓踊?/p>

17、園、室外停車位確權(quán)問題；允許封閉式物業(yè)管理；紅線內(nèi)高壓線遷改問題； 土方問題。第二部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同說明：進(jìn)行項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓或直接土地轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目土地我司并未介入其前期整理，土地現(xiàn)狀的可開發(fā)性不明確，需對(duì)照“土地分析”的各條款內(nèi)容，找出可能影響開發(fā)的因素，并要求土地轉(zhuǎn)讓方予 以解決，并在合同中進(jìn)行明確。由于各項(xiàng)目的獨(dú)特性，具體須在合同中體現(xiàn)的內(nèi)容因地而異， 這里僅對(duì)兩種轉(zhuǎn)讓方式交易過程的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。一、交易雙方的基本信息二、標(biāo)的描述標(biāo)的公司的工商注冊(cè)資料標(biāo)的公司的財(cái)產(chǎn)狀況（土地、銀行帳戶等）三、標(biāo)的債務(wù)情況及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1、標(biāo)的公司外部債務(wù)問題標(biāo)的公司原有所有帳冊(cè)進(jìn)行審計(jì)（作為合同附件）標(biāo)的公司轉(zhuǎn)

18、讓前所有以承諾、簽訂合同、協(xié)議等方式作出的須履行一切債務(wù)問題由原轉(zhuǎn)讓方 承接（承諾、簽訂合同、協(xié)議等作為合同附件，更換法定代表人和所有印章作界定轉(zhuǎn)讓前后 的債務(wù)承擔(dān)時(shí)間）；包括但不限于：（1）所有應(yīng)付的稅費(fèi)、行政處罰、票據(jù)合法性等引起的稅收責(zé)任及罰款；（2）所有對(duì)外合同、協(xié)議等產(chǎn)生約定義務(wù)的交接及因此引起的債務(wù)（更換法定代表人和所有印章作為債務(wù)承擔(dān)的界定時(shí)間點(diǎn)） （3）對(duì)外擔(dān)保而產(chǎn)生的債務(wù)和違約金 （4）因土地引起的債務(wù)問題：A、應(yīng)繳交給國(guó)土部門的土地出讓金及其他所有稅費(fèi)；B、因設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利義務(wù)而引起的糾紛/法律訴訟所產(chǎn)生的債務(wù)；C、地上附著物/地下建（構(gòu)）筑物等的遷改而產(chǎn)生的補(bǔ)償安置費(fèi)用

19、，及因此類糾紛產(chǎn)生的 債務(wù)；D、土地達(dá)到即刻可開發(fā)狀態(tài)（三通一平/七通一平；可即刻進(jìn)行建筑工程規(guī)劃報(bào)建）所需 支付的費(fèi)用及未支付而引起的糾紛/法律訴訟所產(chǎn)生的債務(wù)；E、閑置責(zé)任引起的罰款或土地被收回引起的債務(wù)。2、標(biāo)的公司內(nèi)部債務(wù)問題由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)轉(zhuǎn)讓前的全部以下債務(wù)：標(biāo)的公司應(yīng)支付給所有員工的報(bào)酬及應(yīng)為員工支付的社會(huì)保險(xiǎn)金；標(biāo)的公司員工因履行職務(wù)而產(chǎn)生的一切合理費(fèi)用和補(bǔ)償或賠償及東岸公司欠員工的其他債務(wù)；因解聘標(biāo)的公司員工所產(chǎn)生的一切債務(wù)；四、交易過程股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（比例）、轉(zhuǎn)讓價(jià)款確定、交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題；財(cái)務(wù)審計(jì)、公司財(cái)產(chǎn)查驗(yàn)（結(jié)論作為合同附件）公司原有已履行或履行中或未履行的合同

20、等法律關(guān)系處理（內(nèi)、外部債務(wù)的明晰及處理等）轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付（在財(cái)產(chǎn)、債務(wù)情況清晰之后），與股權(quán)轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)移交同步進(jìn)行（附件7* 項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)移交相關(guān)文件明細(xì)）公章的交接約定，通過新舊公章的樣板來區(qū)分雙方責(zé)任。五、違約責(zé)任未處理好對(duì)內(nèi)、對(duì)外債務(wù)（含隱形債務(wù)）產(chǎn)生的違約責(zé)任;土地不符合約定條件支付產(chǎn)生的違約責(zé)任；未履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)而產(chǎn)生的違約責(zé)任。六、擔(dān)保條款第三部分土地轉(zhuǎn)讓合同汪忠要點(diǎn)：一、對(duì)土地可開發(fā)性的驗(yàn)收；二、因土地產(chǎn)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避；包括但不限于：A、應(yīng)繳交給國(guó)土部門的土地出讓金及其他所有稅費(fèi)；B、因設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利（如抵押等）義務(wù)而引起的糾紛 /法律訴訟所產(chǎn)生的債務(wù)；C、地上附著物/地下

21、建（構(gòu)）筑物等的遷改而產(chǎn)生的補(bǔ)償安置費(fèi)用，及因此類糾紛產(chǎn)生的債 務(wù)；D、土地達(dá)到即刻可開發(fā)狀態(tài)（三通一平 /七通一平；可即刻進(jìn)行建筑工程規(guī)劃報(bào)建）所需 支付的費(fèi)用及未支付而引起的糾紛/法律訴訟所產(chǎn)生的債務(wù)。E、土地閑置所產(chǎn)生的債務(wù)。F、取得施工許可證前因土地等原因應(yīng)交納而未交納的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)（如林業(yè)規(guī)費(fèi)、城市配G、規(guī)劃條件的有效性以及土地過戶后的規(guī)劃條件是否存在變更的風(fēng)險(xiǎn)。三、轉(zhuǎn)讓過程的合法性，（轉(zhuǎn)讓資料的齊備及驗(yàn)收），各類權(quán)利義務(wù)的承接：1、稅費(fèi)優(yōu)惠及市政設(shè)施配套要求；、2、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及公共設(shè)施建設(shè)要求；3、因土地閑置所產(chǎn)生的相應(yīng)問題；4、地上附著物/地下建（構(gòu)）筑物的處理；5、土地交付時(shí)間、方式；、6、政府承諾、要求的其他事宜。土地轉(zhuǎn)讓與價(jià)款支付同步。四、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及支付方式 （與土地辦證及交付同步；辦到指定項(xiàng)目公司名下），交易過程中產(chǎn)生 的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題；五、已開發(fā)物業(yè)的處理注意對(duì)物業(yè)管理和配套設(shè)施享用的