房地產(chǎn)項目投資策劃報告提綱

1、房地產(chǎn)項目投資策劃報告提綱1 .項目投資環(huán)境簡析對本項目的投資環(huán)境分析要堅持系統(tǒng)性、比較性、時效性、定性與定量相結(jié)合、實事求 是突出重點的原則，在適應性、穩(wěn)定性、競爭性三項主要標準的指導下進行。以簡為主，重 點在于土地價值判斷及分析方面。LS1.1 社會環(huán)境社會制度（經(jīng)濟決策的民主和科學程度、行政管理的透明度、政府對經(jīng)濟事務的干預程 度、行政事務的效率及政府官員的廉潔性等）社會秩序（社會的穩(wěn)定性與安全性、當?shù)鼐用駥亦l(xiāng)經(jīng)濟建設的參與感與責任感、對外 來經(jīng)濟勢力的認同感與歡迎程度等）社會信譽（由產(chǎn)業(yè)政策連續(xù)性所表現(xiàn)出來的地方政府在經(jīng)濟政策上的信譽）社會服務（硬環(huán)境：金融服務、生活服務、通訊服務、

2、交通服務、信息服務等；軟環(huán)境: 上述各項服務的服務效率與服務態(tài)度、行政服務、法律服務、咨詢服務、信息服務等）1.2 政治環(huán)境政治體制和政權（政治體制變革及政權更迭過程中所體現(xiàn)的漸進性與平和性）政治局勢（我國長期穩(wěn)定的政治局勢有利于投資）政策（經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，包括國民經(jīng)濟發(fā)展的政策、引時外資的政策、對外開放的 政策以及各種稅收政策等）1.3 經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境（本地國民生產(chǎn)總值、國民收入總值、國民經(jīng)濟增長率；本地消費總額、 消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價指數(shù)；本地經(jīng)濟政策、財政政策、消費政策、金融政 策等）市場環(huán)境（市場吸納量的現(xiàn)狀及未來估計、市場供應量的現(xiàn)狀及未來估計、市場購買力 的

3、分布狀況、同類樓盤的分布及其現(xiàn)狀、競爭對手的狀況、市場價格水平及其走勢等）財務環(huán)境（金融環(huán)境：資金來源的渠道、項目融資的可能性以及融資成本；經(jīng)營環(huán)境： 投資費用、經(jīng)營成本、稅費負擔、優(yōu)越條件；同類項目的社會平均收益水平及盈利水平等）資源環(huán)境（人力資源、土地資源、原材料資源及能源的利用等）1.4 文化環(huán)境風俗習慣、語言文字、宗教信仰、價值觀念、文化傳統(tǒng)、教育水準等1.5 法律環(huán)境法律的完備性（項目所依賴的法律條文的覆蓋面、主要法律法規(guī)是否齊全）法律的穩(wěn)定性（法規(guī)是否變動頻繁、是否有效）執(zhí)法的公正性（法律糾紛、爭議仲裁過程中的客觀性與公正性）1.6 自然環(huán)境地理位置（項目交通現(xiàn)狀，距商業(yè)中心的距離

4、，距醫(yī)院、娛樂場所、學校的距離等直接關系到未來住戶生活方便程度，從而影響市場銷售；距配電站、給排水管網(wǎng)、通訊電纜的距離等，直接影響項目開發(fā)成本、從而影響項目效益。）地質(zhì)地貌與風光氣候特點不僅關系到項目建筑物的基礎設計，而且直接影響到項目的景觀。1.7 項目用地基礎設施環(huán)境項目地塊狀況（位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)等）交通環(huán)境條件（距機場、車站的距離，主要交通干線的分布。重要的公共交通工具及數(shù)量，交通方便程度等）能源條件（電力供應狀況、最近的變電站距離及其容量，煤氣供應站的距離、煤氣主干線管道的距離，其他能源，如煤、天然氣等的供應狀況等）通訊環(huán)境條件（最近的通訊電纜的位置、可設電話門數(shù)等）給排水

5、及排污環(huán)境條件（項目地自來水管網(wǎng)分布、距主要自來水管道的距離，排水、排污設施狀況，管道分布情況等）地塊地理條件的強弱勢分析（ SWOT坐標圖、綜合分析。注：簡要說明即可）2 .項目投入產(chǎn)出分析本處主要數(shù)據(jù)主要是根據(jù)前一部分市場研究及建筑設計的內(nèi)容進行科學客觀的模擬，在此基礎上對項目投入產(chǎn)出進行分析。LS2.1 項目投資需求2.1.1 項目總體經(jīng)濟技術指標摸擬2.1.2 項目投資構(gòu)成本項目的投資構(gòu)成主要包括項目的開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分。（ 1 ）土地使用權出讓金（ 2 ）土地征用及拆遷安置補償費（ 3）前期工程費 規(guī)劃設計費 項目可行性研究費 地質(zhì)勘察測繪費 三通一平費（ 4）建安工程費 土

6、建工程費 設備及安裝工程費（ 5）基礎設施費（ 6）公共配套設施費（ 7 ）不可預見費（ 8）開發(fā)期間稅費2 ）開發(fā)費用（ 1 ）管理費用（ 2 ）銷售費用（ 3）財務費用2.1.3 投資估算：1 ）開發(fā)成本的估算（ 1 ）土地使用權出讓金用地類型住宅用地土地使用權出讓金平均標定地價元 /m2（ 2 ）土地征用及拆遷安置補償費（ 3）前期工程費（ 4）建安工程費可以采取不同的估算方法，比較后選擇一種較好的方法（ 5）基礎設施費（ 6）公共配套設施費（ 8）不可預見費2 ）開發(fā)費用的估算（ 1 ）管理費用（約為開發(fā)成本的3% ）（ 2 ）銷售費用（約為銷售收入的4%-5% ，這里需要用到下面的銷

7、售收入估算資料）（ 3）財務費用（從“貸款還本付息表”所得）成本模擬表內(nèi)容項目計算依據(jù)單價（元/m2 ） 合價（萬元）（一）開發(fā)成本以下 1-8 項之和1.土地使用權出讓金2.土地征用及拆遷安置補償費3.前期工程費4.建安工程費5.基礎設施費6.公共配套設施費7.開發(fā)期間稅費8.不可預見費1-6 項之和的3%-5%（二）開發(fā)費用以下 1-3 項之和1.管理費用2.銷售費用3.財務費用（一）X3%約為銷售收入的4%-6%詳見 貸款還本付息表 ”（三）合計（一）+ （二）2.2 項目收益部分模擬2.2.1 銷售收入模擬表及說明銷售均價假設（均價的確定、項目中具體單位的定價模擬，這里需要市場調(diào)研市場

8、數(shù)據(jù)及建筑設計相關數(shù)據(jù)）項目銷售計劃銷售收入模擬2.2.2 項目經(jīng)營稅費估算這部分費用不作為投資構(gòu)成，它是作為銷售收入的扣減部分。2.2.3 利潤模擬表及說明2.3 項目投資與籌資計劃2.3.1 投資計劃及資金缺口2.3.2 籌資計劃及其費用貸款還本付息表3項目投資可行性分析這一部分主要從財務指標模擬分析方面，對項目在投資方面的可行性進行一個簡要的分 析，很多財務方面的細節(jié)分析不作過多展開論述。1.1 項目投資可行性分析的模擬前提包括稅費設定、折舊設定、期望收益率（基準收益率）確定等。1.2 損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析1.3 現(xiàn)金流量表與項目動態(tài)盈利能力分析1.4 資金來源與運用表及資金平衡能力分析1.5 項目投資可行性分析結(jié)論4 .項目不確定性分析及開發(fā)經(jīng)營風險分析4.1 項目盈虧平衡分析4.1.1 可變成本變動時對利潤的影響4.1.2 銷售價格變動時對利潤的影響