房地產(chǎn)取得土地與合作開發(fā)的納稅風(fēng)險化解之道一切以規(guī)避納稅義務(wù)的合作開發(fā)都是不能達(dá)到目的

1、房地產(chǎn)取得土地與合作開發(fā)的納稅風(fēng)險化解之道一切以規(guī)避納稅義務(wù)的合作開發(fā)都是不能達(dá)到目的.合作開發(fā)基本認(rèn)識最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適（法釋 2005 5號）規(guī)定：用法律問題的解釋“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，”共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。據(jù)此可知，合作開發(fā)需要符合以下幾個條件：必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù)；辦理土地使用權(quán)變更登記；其中一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本問題房地產(chǎn)合作開發(fā)常見的三種模式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的聯(lián)建模式二是組建具有獨立法人資格的項目公司聯(lián)營開發(fā)模

2、式三是房屋參建模式?！皞魏献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同”的認(rèn)定二、 （ 1）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方。這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。解釋第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土”地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋買賣。解釋第二十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的

3、當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋”買賣合同。（3）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為借款。擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同。享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的運作并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔(dān)風(fēng)險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同。解釋第二十六條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取

4、固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款”合同。（4）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為房屋租賃。解釋第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)”認(rèn)定為房屋租賃合同。（5）以合作開發(fā)名義出租資質(zhì)。擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤。這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出

5、租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益。三 、 合作建房中的營業(yè)稅政策及實務(wù)應(yīng)用合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房第一種形式是純粹的“以物易物 ”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，概括為項目合作雙方不成立合營企業(yè)契約式合作建房，根據(jù)（國稅函發(fā)1995 156 號）規(guī)定，具體分為以下兩種交換方式：1. 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。M 【案例】地產(chǎn)公司2010 年 10 月份與乙企業(yè)簽訂一份合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定M 公司出資

6、金，乙企業(yè)出地，M 公司在乙企業(yè)擁有的土地上建造居民住宅樓9 棟，建成后4 棟住宅樓歸乙企業(yè)所有，建筑面積為20 000平方米，建筑成本為4 000萬元，其余5棟住宅樓的所有權(quán)歸M 公司所有。合作建房不成立合營企業(yè)的稅務(wù)處理【案例分析】M 公司與乙企業(yè)發(fā)生了“以房換地 ”行為，換出房屋營業(yè)額： 若 M 公司 10 月份銷售的同類房屋的平均價格為每平方米4000 元 ， （不含土地價值）那么換出的20 000 平方米房屋的營業(yè)額為 8 000萬元（20 000 0.4）。北京市海淀區(qū)地方稅務(wù)局對于“合作建房怎樣繳納營業(yè)稅”問題答復(fù)如下： “采用一方出地皮，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的方式進(jìn)行建房，建好

7、后，地產(chǎn)商將部分房屋作為報酬送給出土地皮的一方，地產(chǎn)商需對此部分房屋以市場價格按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅，同時出地皮的一方以此部分房屋的市場價格按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目繳納”營業(yè)稅。因此，從簡化征管角度出發(fā)，稅務(wù)機關(guān)并沒有考慮此房屋的市場價格是否已經(jīng)包含土地價值。合作建房不成立合營企業(yè)的稅務(wù)處理【案例】某市地稅稽查局在對某事業(yè)單位納稅檢查時發(fā)現(xiàn)，該單位出地， A 房地產(chǎn)公司出資600萬元合作建房，樓房建成后歸該事業(yè)但單位所有，A 房地產(chǎn)公司可以優(yōu)先使用5 年并每年支付租金5 萬元?！痉治觥砍鲎馔恋厥褂脵?quán)換取房屋如何確定計稅營業(yè)額？國稅函發(fā) 1995 156號：合作建房中以出租土地使用權(quán)為代價換取

8、房屋所有權(quán)，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按 “服務(wù)業(yè) 租賃業(yè) ”稅目征營業(yè)稅。結(jié)論：1.該事業(yè)單位是以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) 租賃業(yè) ”稅目征營業(yè)稅，除將每年收取的5萬元租金列入營業(yè)收入外，還應(yīng)將A 房地產(chǎn)公司出資的600 萬元按租賃期分?jǐn)偭腥朊磕?，作為?jīng)營收入。2. 另外，由于樓房建成后，產(chǎn)權(quán)實際歸屬該事業(yè)單位

9、，投資額應(yīng)視同本單位房產(chǎn)價值計征房產(chǎn)稅。委托代建，是指建設(shè)單位通過招標(biāo)等適當(dāng)方式，將建設(shè)工程項目委托給專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由其建設(shè)實施，控制項目投資、質(zhì)量和工期，并在建成后移交給建設(shè)單位或投資主體指定的使用者或經(jīng)營者。委托代建必須具備四個條件：以委托方的名義辦理立項手續(xù)和工程結(jié)算； 與委托方不發(fā)生土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移； 雙方簽訂委托代建合同； 受托方不代墊資金。 發(fā)票開給委托方。合作建房和委托代建主要區(qū)別有：（ 1）主體關(guān)系不同。合作建房中兩個主體之間是平等合作關(guān)系，委托代建中兩個主體是委托與受托的關(guān)系。（ 2）對外主體不同。合作建房辦理立項、工程結(jié)算及其他相關(guān)手續(xù)均以雙方成立的合營主體名義開展，委托

10、代建只能以建設(shè)單位名義對外開展。（ 3）權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移不同。委托代建土地權(quán)屬歸屬于建設(shè)單位，不會發(fā)生轉(zhuǎn)移。合作建房不論是否成立合營主體，土地權(quán)屬都會發(fā)生轉(zhuǎn)移。對于房產(chǎn)企業(yè)吸收他人資金合作建房的營業(yè)稅問題國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函2005 1003 號對于海南省地方稅務(wù)局關(guān)于我省?？谧锨G花園合（瓊地稅發(fā) 2005 57 號）批復(fù)如下：鑒于作開發(fā)稅收問題的請示該項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，未發(fā)生中華人民共和國營業(yè)稅條例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅函發(fā)

11、1995 156 號有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。四、 合作建房土地增值稅處理財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通（財稅1995 48號）第一條規(guī)定：知對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅2006 21 號）規(guī)定：自 2006 年 3 月 2 日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其

12、建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字1995 48 號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。國稅發(fā)2006 187號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間可以在獲取開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)時確認(rèn)。五、合作開發(fā)企業(yè)所得稅處理【案例】 A 單位準(zhǔn)備以2 000萬元人民幣投資M 房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項目，雙方不成立獨立法人項目公司，由M 公司獨立開發(fā)，投資方案擬定如下：A 單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項目單位住宅計稅成本45 萬元，單位住宅銷售價格7

13、5 萬元， A 單位享有40 套單位住宅。1.政策依據(jù)“開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主國稅發(fā)2009 31 號第三十六條規(guī)定：體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如 該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成 本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅 成本，則將投”資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 A 單位收益A 單位所享有的40 套住宅計稅成本為1 800 萬元（45*0）,該住宅的正常銷售價格為 3 000萬元。根據(jù)以上規(guī)

14、定， A 單位相當(dāng)于以2 000萬元購入了40套成本價值為1 800萬元的房產(chǎn)，銷售了價值為3 000 萬元的商品住宅。假設(shè) A 單位已將 40 套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利（ 3 000-2000） X （125）。潤為750萬元一、招拍掛直接購買土地 使用權(quán)的稅收處理第 城市房地產(chǎn)管理法38 條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用 權(quán)證書； 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建

15、成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。二、拆遷方式取得土地問題（合作開發(fā)一種-以地?fù)Q房）a、貨幣補償入賬票據(jù)一一 政府文件、協(xié)議、清單、收據(jù) b、拆遷補償收入的涉稅問題 一一 營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅c、實物補償一一“ 拆一還一 ”，營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？實物補償取得土地是否作為“預(yù)售款 ”對待？ 國稅發(fā) 200931 號文第 31條：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企 業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品 時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的 市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確 認(rèn)該項土地

16、使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本 還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。第 37 條：企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開 發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品 時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn) 行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所 得或損失。案例：房地產(chǎn)開發(fā)公司投資3000萬元，工藝品廠提供自有土地一塊。 建成后產(chǎn)權(quán)歸工藝品廠所有，房地產(chǎn)公司可20 年內(nèi)承租經(jīng)營該房產(chǎn)，每年交納租金250 萬元。工藝品廠在房產(chǎn)竣工決算后作增加固定資產(chǎn)處

17、理，當(dāng)年就所收租金250 萬元繳納了營業(yè)稅 12.5萬元，但稅務(wù)機關(guān)要求其就房地產(chǎn)公司“投資 ”的 3000 萬元補繳營業(yè)稅，3000萬元的“投資建房款”實質(zhì)為預(yù)交租金，而約定的年租金250 萬元，其實質(zhì)則是補繳預(yù)交租金與正常市價的差額。 因此，對房地產(chǎn)公司應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅；對工藝品廠則按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅。三、購買股權(quán) 財稅 199548號（股權(quán)溢價）例：某地產(chǎn)公司取得一宗土地，原價8000 萬，轉(zhuǎn)讓方按12000萬作價，以購入股權(quán)方式取得，土地成本如何確認(rèn)？股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？財稅（2006） 21號 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)

18、營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 疑難問題：，房地產(chǎn)有所1、轉(zhuǎn)讓 100股權(quán)后原企業(yè)還存在（只保留空殼）有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為。不是整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而是出售轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)該征收土地增值稅。，沒有房地產(chǎn)所2、轉(zhuǎn)讓 100 股權(quán)后原企業(yè)還存在（繼續(xù)經(jīng)營）有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，不征收土地增值稅。，房地產(chǎn)（股權(quán)）價3、轉(zhuǎn)讓100 股權(quán)后原企業(yè)不存在（注銷）值不增值，可以作為被合并業(yè)務(wù)計稅基礎(chǔ)延續(xù)，雖然房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是可以免征土地增值稅。4、股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅案例 A 公司和

19、 B 公司分別出資1000萬元設(shè)立C公司，C公司C注冊資本2000萬元，公司以此2000萬元購買土地使用權(quán)并自建建筑物及附著物。隨后， A 公司和 B公司分別將所擁有的C 公司 50 的股份各作價1500 萬元轉(zhuǎn)讓給D公司，應(yīng)當(dāng)如何繳納土地增值稅？A 結(jié)論一：公司和 B 公司不是以土地（房地產(chǎn)）作價入股C 公司，不屬于土地增值稅的征稅范圍。 結(jié)論二：假如A、 B 公司以土地（房地產(chǎn)）作價入股C公司， A、 B 公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作價入股的房地產(chǎn)屬于自行建造的商品房，應(yīng)當(dāng)屬于土地增值稅的征稅范圍。 從事開發(fā)要交土地增值稅結(jié)論三：假如A、 B 公司以土地（房地產(chǎn)）作價入股 C 公司， A、 B

20、 公司為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但C 公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)屬于土地增值稅的征稅范圍。 結(jié)論四：假如A、 B 公司以土地（房地產(chǎn)）作價入股C公司，A、 B 公司為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，C 公司也為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。四、租賃取得土地甲方將土地使用權(quán)出租給乙方XX年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅；甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)

21、租賃業(yè) ”征營業(yè)稅。 五、合作開發(fā) 項目投資，固定收益/或分配利潤國稅發(fā)200931 號第 36 條：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 關(guān)于合作開發(fā)的若干問題1、供地方申請立項供地方辦理房屋初始登記時，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實際上是出資方用建

22、設(shè)資金購買的；取得固定收益（實際為債權(quán)性投資） 按利息處理取得分配利潤 按股息紅利2、出資方申請立項 在申請房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；3、合作雙方共同申請立項 在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。4、如何確定取得固定收益？最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適（法釋20055 號）第 24 條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合用法律問題的解釋同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。5、合作開發(fā)的常見方式風(fēng)險案例案例1： A 房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了某破

23、產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動工。B 建筑企業(yè)以3000 萬元的價格將A 公司一部分土地進(jìn)行開發(fā)。建筑公司以A 公司的名義進(jìn)行開發(fā)，所以土地一直未辦理過戶手續(xù)。目前所開發(fā)的商品房也已開始預(yù)售。稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為：雖然開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過戶手續(xù)，但按照國稅函2007 645 號，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。在此基礎(chǔ)上，檢查人員認(rèn)