房地產(chǎn)霸王條款38條剖析

1、去年4月以來，福建省工商部門在全省開展了房地產(chǎn)專項(xiàng)整治活動 ，整治對象包 括房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司，嚴(yán)查利用不平等格式條款、虛假違法 廣告等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。整治期間，全省各級工商部門共糾正不平等格 式條款350條，撤銷38類 霸王條款”督促383家房地產(chǎn)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)整改；查處 房地產(chǎn)違法案件504件，為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失700多萬元。昨日，省工商局將一年多來各級工商部門糾正及查處的房地產(chǎn)不平等格式條款 列舉如下，并提醒消費(fèi)者，如遇到合法權(quán)益被以下38條不平等格式條款或類似條款以 及其他行業(yè)不平等格式條款侵害，可向當(dāng)?shù)毓ど虣C(jī)關(guān)舉報。1圖片文字均為要約邀請，出賣人在買受人

2、簽訂合同前的廣告、宣傳資料（樓盤 模型、售樓書或其他載體中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)，雙方發(fā)生爭議時，所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙 方的約定為依據(jù)。工商:按照規(guī)定，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。2該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬于出賣人，該商品房所在樓宇的外墻面使用 權(quán)屬于出賣人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他實(shí) 方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于 出賣方。工商:按照規(guī)定利用

3、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān) 業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益 應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。另外，商品房的 外墻（包括山墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入整幢商品房的公用建筑面積。為此，商品房外墻面的所有權(quán)和使用權(quán)屬于該幢商品房的全體業(yè)主共同所有。3交房通知由出賣人根據(jù)合同地址以掛號信形式發(fā)出，并在出賣人銷售部張貼公 告,公告之日起三個日歷日后視為送達(dá)；買受人延期辦理交房手續(xù)的，視為該商品房已 按期交付。工商:該條款是強(qiáng)行交房條款，剝奪了消費(fèi)者對商品房的審驗(yàn)和拒絕權(quán)。4因遭受不可抗力而導(dǎo)致的違約行為，出賣

4、人不承擔(dān)違約責(zé)任，不可抗力因素包 括但不限于：自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭爆發(fā)、政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到 位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停 水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。工商:該條款對不可抗力”作任意擴(kuò)大解釋，擴(kuò)大了經(jīng)營者的免責(zé)范圍。5買受人不管因何種原因退房時，若房屋已裝修，出賣人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及其 損失。工商:該條款違背合同法所規(guī)定的公平原則，單方面免除了因開發(fā)商的過錯 應(yīng)承擔(dān)的退房責(zé)任屬于違反法律規(guī)定，免除經(jīng)營者自身責(zé)任，限制消費(fèi)者獲得違約金 及其他合理賠償?shù)牟黄降雀袷綏l款。同時，該條款單方面免除了因開發(fā)商的過錯應(yīng)承擔(dān)

5、的退 房責(zé)任。6因市政規(guī)劃變化，消防等其他非出賣人的原因所做的設(shè)計(jì)變更，買受人無權(quán)選 擇解除合同，出賣人也可不再另行通知買受人。工商:設(shè)計(jì)變更屬于合同的重大變動，出賣人應(yīng)通過合理的方式通知買受人。該 條將第三人造成的合同變更的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給買受人，并限制了買受人解除合同的權(quán)利 免除了出賣人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。7出現(xiàn)不可抗力的情況時，合同履行期限自然順延，出賣人不需通知買受人工商:當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給 對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。8本協(xié)議最終解釋權(quán)歸出賣人。工商:該條款屬于違反福建省實(shí)施消法辦法所規(guī)定 ，經(jīng)營者單方享有對 合同解釋權(quán)的不平等格式

6、條款。9出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的 資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn) 權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。工商:按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要 由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門；另外，辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理 房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。10出賣人逾期交房的違約責(zé)任及有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的約定是雙方當(dāng)事人在平等自 愿的基礎(chǔ)上協(xié)商

7、確定的，雙方同意不得在任何情況下，以任何形式和借口對該約定中 的相關(guān)比例提出任何調(diào)整主張。工商:該條款限制消費(fèi)者依法變更或解除合同權(quán)利的不平等格式條款。11逾期付款超過30天,出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計(jì) 應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金；逾期交房超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。 買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買 受人支付違約金。工商:按照規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三 個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約 定的除外。該條款一方面未作催告規(guī)定，預(yù)先擬定雙方不

8、平等的逾期天數(shù)；另一方面 在違約金的規(guī)定上顯失公平。12買受人在接到出賣人入戶通知之日起 15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶 手續(xù)逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每 日按該房產(chǎn)總價款的萬分之二向出賣人支付代管費(fèi)。工商:該條款將未及時辦理入戶手續(xù)的責(zé)任全部歸于買受人，且附加收取物業(yè)管 理費(fèi)和代管費(fèi)等其他不合理?xiàng)l件。13出賣人交付使用的商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到 約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)整修或更換至本合同約定標(biāo)準(zhǔn)。工商:該條款限制，出賣人交付使用的商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)若達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn) 出賣人可以無限期整修或更換直到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，且消費(fèi)者無法

9、獲得相應(yīng)賠償，更無 權(quán)解除合同。明顯違背公平原則。14本認(rèn)購書簽訂后7日內(nèi)，認(rèn)購人未與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付 定金不予退還。工商:出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房 買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān) 于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立 的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。15某物業(yè)管理協(xié)議規(guī)定，本小區(qū)內(nèi)業(yè)主水、電費(fèi)由本物業(yè)公司代收，另每 戶每月收取代收手續(xù)費(fèi)乂日”。工商:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng) 向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)接受

10、委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取 手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。16如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人 不退房，出賣人按已付房價款的0.05%向買受人支付違約金。工商:按照規(guī)定，辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后一年，由于出賣人的原因，導(dǎo) 致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。17雙方簽訂協(xié)議后，若甲方（出賣人將乙方購房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方 已付房款3%作為對乙方的經(jīng)濟(jì)賠償。工商:按照規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致 商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋買賣的買受人可以請求解除合 同、返還已付

11、購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款 一倍的賠償責(zé)任。18本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交 XM中裁委員會仲裁。工商:該條款屬于限制消費(fèi)者選擇訴訟解決爭議權(quán)利的不平等格式條款。19面積誤差時，買受人不退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價款據(jù)實(shí)結(jié)算房 價款。工商:該條款屬于免除經(jīng)營者責(zé)任，限制消費(fèi)者解除合同或獲得違約金和其他合 理賠償?shù)臋?quán)利。20房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫，房屋交付使用時，梁、板、 墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。工商:該條款把應(yīng)由建筑商對開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，以模糊的語

12、言概括地免除開發(fā)商的建筑質(zhì)量責(zé)任，同時非法剝奪消費(fèi)者的訴訟權(quán)、索賠權(quán)。21甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，甲、乙雙方仍應(yīng)全額支付內(nèi) 方的居間服務(wù)傭金。工商:按照規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托 人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。22若有違名行為，交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用與其他服務(wù)費(fèi)及買賣雙方應(yīng)付丙方的 傭金優(yōu)先從違約賠償金中扣除。工商:該條款限制消費(fèi)者獲得違約金及其他合理賠償權(quán)利，規(guī)定消費(fèi)者承擔(dān)應(yīng)當(dāng) 由經(jīng)營者承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險責(zé)任的不平等格式條款。23甲（賣方、乙（買方雙方應(yīng)按約定履行合同，若乙方中途不履約，其定金由甲方 與丙方（房產(chǎn)中介方共同各按50%分享。

13、若甲方中途不履約，甲方應(yīng)在不履約之日三 日內(nèi)付給乙方雙倍的定金違約金，乙方與丙方共同各按50%分享此違約金。工商:按照規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受 定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金是約束甲乙雙方的一種 債權(quán)擔(dān)保，如一方違約，定金應(yīng)由守約一方取得，而丙方作為中介方，無權(quán)分享定金。24本房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同成立后，甲（賣方、乙（買方雙方在其他未盡事宜方 面或其他需要幫助方面，丙方（房產(chǎn)中介方愿意為甲乙雙方繼續(xù)提供支援相關(guān)協(xié)助 ，但 這并不意味丙方的居間行為尚未結(jié)束，丙方收取的居間傭金在任何狀態(tài)下不存在退 返。工商:商品房買賣未交易成功，丙方可以收取

14、相應(yīng)的中介服務(wù)費(fèi)用，但不能收取交 易傭金。25本房產(chǎn)中介協(xié)議簽訂后，乙方（買方支付內(nèi)方房屋承購意向金1萬元，并 同意以約定的房價、付款方式，在丙方（中介方通知成交后當(dāng)日內(nèi)簽訂房屋買賣合同， 如乙方反悔，不予退還。工商:按照規(guī)定,意向金（或認(rèn)購金、預(yù)訂金、訂購金是乙方與甲方（立方就訂立 商品房買賣合同的擔(dān)保金，且應(yīng)由甲方收取，如因乙方原因未能訂立買賣合同的，該意 向金應(yīng)作為定金由甲方取得，而不應(yīng)由丙方取得。26某物業(yè)管理合同規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管 理費(fèi)的住戶，物業(yè)公司有權(quán)停水、停電”。工商:水電的供應(yīng)及費(fèi)用的收取是業(yè)主與水電供應(yīng)商之間的合同關(guān)系，與物業(yè)費(fèi)的繳納無關(guān)，物業(yè)

15、公司無權(quán)因?yàn)橄M(fèi)者拒繳物業(yè)費(fèi)而停水停電。27在本物業(yè)公司管理的停車場停放自行車每月每戶乂丘、摩托車X>、轎車x>$£，車輛損壞或丟失及車內(nèi)物品丟失或損壞均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。工商:物業(yè)公司收了停車費(fèi)，卻規(guī)定丟車由車主自負(fù)責(zé)任，顯失公平。屬限制消費(fèi) 者獲得合理賠償權(quán)利的不平等格式條款。28購買人在交房時必須預(yù)交半年（或一年的物業(yè)管理費(fèi)。工商:該條款限制了消費(fèi)者的自主選擇服務(wù)權(quán)和公平交易權(quán)。29某物業(yè)公司房屋裝飾裝修管理協(xié)議規(guī)定，裝修期間收取公共樓道裝修費(fèi) 及電梯特護(hù)費(fèi)，按建筑面積每平方米月收X>”。工商:該條款違背消費(fèi)者意愿附加其他不合理?xiàng)l件，屬于違反法規(guī)，附加其他不

16、合 理?xiàng)l件的不平等格式條款。30買受人必須同意所購房產(chǎn)的空調(diào)支架、樣式和規(guī)格尺寸，均由物業(yè)公司統(tǒng)一 規(guī)定或制作，費(fèi)用由買受人承擔(dān)，并不得裝太陽能熱水器。工商:該條款限制了消費(fèi)者的自主選擇服務(wù)權(quán)和公平交易權(quán)。31本住宅小區(qū)已經(jīng)統(tǒng)一為小區(qū)居民預(yù)留了上網(wǎng)寬帶端口，購房者在入戶時應(yīng)交納500元的寬帶初裝費(fèi)。工商:該條款限制了消費(fèi)者的自主選擇服務(wù)權(quán)和公平交易權(quán)。32某物業(yè)管理合同規(guī)定，未入住小區(qū)，仍要交納物業(yè)管理費(fèi)，否則不移交住 宅鑰匙工商:按照規(guī)定，物業(yè)交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位全額承 擔(dān)。物業(yè)交付買受人之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買受人承擔(dān)，雙方另有約定的從其約 定。該條款將前期物業(yè)管理

17、費(fèi)用強(qiáng)加給消費(fèi)者，屬不平等格式條款。33某物業(yè)公司 入住須知”規(guī)定，業(yè)主在繳足各項(xiàng)費(fèi)用的同時，必須交納2000元 裝修押金，否則就不給鑰匙工商：該條款屬于違反法規(guī)，附加其他不合理?xiàng)l件的不平 等格式條款。34某銀行個人購房貸款合同規(guī)定 商品房抵押期間，未經(jīng)甲方 （銀行）書面同意，丙方（消費(fèi)者不得將抵押物出租、出售、出借、贈予、轉(zhuǎn)移、 重復(fù)抵押給他人或以其他方式處 理”。工商：最高人民法院關(guān)于適用 擔(dān)保法 若干問題的解釋對已抵押財(cái)產(chǎn)的出租、轉(zhuǎn)讓、贈予等行為未作禁止性規(guī)定。該條款對抵押財(cái)產(chǎn)的出租、轉(zhuǎn)讓、贈予等行為擅自作出禁止性規(guī)定，屬于不平等格式條款。35某銀行個人借款及擔(dān)保合同規(guī)定旦出現(xiàn)合同爭議，向乙方（銀行所在地法院起 訴”。工商：該條款單方預(yù)先擬定訴訟法院，限制了消費(fèi)者選擇訴 訟管轄法院的權(quán)利。36某物業(yè)管理合同規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運(yùn)不運(yùn)垃